АИЖК намерено до 2020 г создать новый механизм работы рынка арендного жилья. Комментарий ЭКСПЕРТ
"В целях развития рынка жилья для найма и поддержки застройщиков Единый институт развития в жилищной сфере создаст механизм привлечения в такие проекты внешних инвесторов, в том числе за счет коллективных инвестиций", — отмечается в нем.
АО "АИЖК" выступит координатором сторон — организует управляющую компанию, привлечет инвесторов и с помощью банка-партнера создаст целевой фонд для выкупа строящегося жилья у застройщиков. Затем агентство подберет проект с перспективами сбыта наемного жилья и подрядчика, обеспечит контроль и поддержку строительства, а также выступит гарантом строительных рисков, а также выступит соинвестором, сообщается в стратегии.
Другим механизмом развития рынка наемного жилья станет выпуск ипотечных ценных бумаг, обеспеченных обязательствами наймодателя под залог построенного наемного жилья. "Банк, выдавший кредит юридическому лицу на строительство жилья для найма, будет иметь возможность рефинансировать его, продав закладную в АО "АИЖК". Объем такого выкупа будет определяться размером государственного финансирования (субсидирования или льготного фондирования), предоставленного АО "АИЖК" на данные цели, а также спросом со стороны инвесторов на ценные бумаги, выпущенные АО "АИЖК" по этому продукту. Внедрение такого механизма позволит развивать на рыночных принципах кредитные продукты ипотечного кредитования юридических лиц", — уточняется в материалах.
Комментарий ЭКСПЕРТ, Е. Я. Андреева: Об инициативах подобного рода говорится уже давно. Например, широко обсуждалась тема так называемых "доходных домов". Однако ни частные инвесторы, ни государство пока до конца не видят экономической целесообразности такого строительства без значительной поддержки государства. Для застройщиков же это невыгодно особенно. Поэтому главной проблемой видится привлечение инвесторов.Дадут ли подобные проекты норму доходности, которая их устраивает.? Тем более, что на свободном конкурентном рынке предложений по аренде жилья в избытке. Чтобы такой жилой фонд конкурировал с ними по цене и качеству, цена аренды должна быть практически приближающейся к коммунальным платежам. Где тут выгода инвестора?
И в каком виде будет реализован механизм для граждан-арендаторов, тоже непонятно, так как схема потребует создания управляющих компаний. По практике рынка аренды, сложно взыскать с приезжего арендатора долги, и даже выселить его. Если для квартиры в собственности есть риск взыскания на нее как имущество, если, например, собственник годами не оплачивает коммуналку, то в случает такого арендного жилья - все будет сложно.
В любом случае, механизм заработает не завтра, и помимо проработки порядка и юридических схем, этот жилой фонд нужно еще построить. Вряд ли государство сможет использовать для него существующий избыточный (возможно, где-то) фонд новой застройки от частных застройщиков. Хотя об этом можно было бы подумать, но в этом случае будущие проекты застройщиков окажутся под вопросом, ведь дорого такой арендный фонд у них никто не выкупит.
В любом случае, подобные новости снижают количество мелких инвестиций в жилье и новостройки...
Количество просмотров - 1946
