Секретное ведомство финансов. Выпуск 5: когда на рынке недвижимости завершится пассивное инвестирование
Стратегия пассивного инвестирования кратко предполагает, что вы скупили всю полку товаров (акций, продуктов, товаров, активов), не вникая в их прогноз, и однозначно предполагает, что бОльшая часть из них все равно будет расти в цене (доходности). Такая стратегия всегда успешна на растущих и развивающихся рынках. НО
Стратегия фактически применялась на рынке недвижимости последние годы большинством инвесторов. Наверное, эта мысль сейчас показалась вам странной, а кому-то даже не понравилась такая позиция. Однако активная инвестиция не заканчивается выбором объекта и покупкой, чтобы через полгода-год продать однозначно дороже,не так ли? Давайте разберемся.
Сегодня стратегия пассивного инвестирования в недвижимости не работает в большинстве случаев. И работает у тех удачных покупателей новостроек, которые, как мы говорим, «попали в нужное место». Но этот факт, что ожидаемое оказалось не равно результат, признает не каждый. И вот для них эта статья.
Во-первых, повторю выражение «на растущих и не насыщенных, развивающихся» рынках. Для этого должны соблюдаться условия: недостаток строек и жилья в целом, рост населения, доступная массовая ипотека, стабильный экономический прогноз доходов. Комментарии излишни.
Большинство технологий рынка недвижимости, которые до сих пор транслируются на мероприятиях, повторю, рассчитаны на активный растущий рынок. Здесь все.
Теперь о стратегии. Напомню, что в данном случае покупается «полка», комплект товаров или активов. И тут вы поспорите, мол, мы покупаем лишь квартиру в новостройке. Но так ли это на самом деле. До недавнего времени это было почти так, составляющая прочих элементов была минимальна и тренды их были, как говорится, в нужном направлении, а если не в нужном, то не критично, так как рост недвижимости перекрывал все. И сейчас по порядку всего «комплекта», который приобретает инвестор вместе с квартирой и формами ее приобретения. Проанализировав и учтя каждую из его составляющих, вы рискуете стать инвестором более высокого порядка:
- собственно, квартира в новостройке. Она растет с ростом стройки, лучше на котловане, выбирать локацию тщательно и т.д. Это единственный гарантированный рост составляющей актива. Однако, это уже не рост в 2-3 раза, это не высокая ликвидность в конце ( все стройки сейчас огромные, и продаж от инвесторов и самого застройщика в них достаточно), необходимость торга и т.д
- а теперь все самое интересное. Вместе с пакетом активов вы приобретаете статус собственника (не важно, будущего в новостройке, или это уже оформленное право). Это актив как плюсовой, так и минусовой. Плюсовой, это иногда налоговые льготы прописка, если надо, статус, самоощущение и т.д. Минусовой, так как владение предполагает учет, контроль, ответственность и бремя содержание
- бремя содержания. Вот это абсолютно минусовая часть актива. Коммунальные услуги, налоги, в том числе будущие, которые по сути нам еще неизвестны, необходимость этим всем заниматься, отслеживать, знать, при всем при том, что коммунальные службы во взаимоотношениях с конечными потребителями становятся все менее быстрыми. Несмотря на развитие интернет, приложений и всех прочих электронных систем. Казалось бы, все это просто, но….
- необходимость ремонта и обстановки. Это имеет стоимость, стоимость этого всего растет. ИКЕА больше нет. Для сдачи в аренду это имеет еще и более долгосрочный эффект. Ремонт обстановки, уборка, управление, это все тоже издержки. И вообще ремонт из черновой отделки это жесть полная. Время, нервы, косяки строителей, если вообще быстро их нашел, затраты сразу умножим на два и прочее. Да, я знаю, есть любители экстрима, и это также элемент творчества. Но творчество всегда, как и искусство, дорого обходится. Некоторые рассуждают перепродажей и этого ремонта ( дизайн, стиль и все такое готовое). Но это настолько короткий период возможностей, да и вкусы и мода гарантий не дадут на срок более полугода. Поэтому это иллюзия, которая часто и приводит к переоценке на вторичке и не понятному никому «ну, мне не нравится и все».
- бремя ответственности за последствия инвестиционных решений. Вот это самое интересное. Горизонт инвестиционного планирования сейчас, учитывая также масштаб проектов, и сниженную активность рынка, начинает увеличиваться с желаемого всеми максимум года, до нескольких лет, в некоторых случаях это будет даже пятилетка. Вот именно к этому временному лагу оказаолсь не готово большинство.
-кредитные платежи и использование МСК в сделках. В будущей стоимости учесть все это умеет меньшинство. Издержки использования МСК тоже есть. Тут много не буду рассуждать, хотя про досрочное гашение МСК при максимальном и свежем кредите стоило бы показать на цифрах.
И в заключении, целевая аудитория. Как бы ни позиционировал целевую аудиторию застройщик на стадии продажи, есть риск «перенасыщения идеей» этой ЦА в конкретном объекте. В итоге самосбывающийся прогноз в нем может не наступить. Большие перекосы демографии и изменения миграционных вопросов под воздействием факторов, находящихся далеко за пределами отраслей и социальной политики, читай, нешаблонно, приводят к непониманию ЦА периода вторичного рынка и последующем обороте этого объекта в рынке. Смена поколений в жилых комплексах происходит как явление . Кстати, о поколениях и их восприятии недвижимости будет в следующем выпуске.
Таким образом, покупая не только квартиру, но и в нагрузку целый минусовой «пакет сопровождения» этого актива, нужно не просто просчитывать несколько сценариев развития внешних факторов, как это все-таки уже многие делают, а рассмотреть весь набор, который прилагается к ее приобретению на будущие лет 5 минимум. Рынок это уже показывает, но типовой инвестор еще пока не до конца готов признать и уметь до конца экономически просчитать такие рассуждения. Большинство ориентируются либо на узкий прогноз сегмента, ибо на позитивный сценарий завтрашней жизни. Оптимизм это хорошо, но «завтра никогда на наступает», и у нас всегда есть только сегодня и вчера. Вчера учитывать уже нельзя, категорически нельзя строить будущие прогнозы на прошлом периоде и его экономических закономерностях и, типа удачных чьих-то примерах. Все, время постретроспективных прогнозов прошло, а другие делать крайне сложно.
Поэтому наш отраслевой волшебник «Алладин» (известное прогнозное ПО, который когда-то успешно просчитал последствия ипотечного кризиса 2008 в США) сейчас работает далеко не у всех. Дело в том, что большинство так называемых инвестиционных покупок имеет несколько целей, в том числе и семейных. То есть не является чистой доходной инвестицией. Поэтому огрехи учета всего плюс инфляция демонстрирует визуально не такую уж плохую картину. А если копнуть глубже, все не так красиво, да и далеко не все посчитано со знаками минус, ожидания упорно не видят знаков минус перед цифрами. Но разобраться в новых отраслевых смыслах все-таки рекомендую, ибо инвестировать можно и нужно продолжать.
Продолжения на эту тему будут. Прогноз тоже. Планируем пятилетку.
Автор: Андреева Елена Ярославовна, ген. директор Сети АН ЭКСПЕРТ, аналитик рынка недвижимости
Количество просмотров - 229
