Квартиры. Ипотека или аренда ?
04.09.2008
Ох уж тот максимализм: уж если ипотека - так всю жизнь, или аренда - так тоже всю жизнь.Но самое смешное, что есть "золотая середина", когда можно часть жизни прожить в арендованной квартире (причем совсем не большую часть жизни), а потом купить в ипотеку.
Для понимания - подставлю-ка я циферки.
Но прежде, сделаем несколько предположений, а именно:
Однокомнатная квартира стоит сейчас в Москве от 220000 долларов (и выше). Итого, считаем, что кредит 100%, под 12% годовых в... не важно какой валюте, и квартира стоит эти 220000 долларов. (Я считаю в доларах только чтобы циферки были поменьше, чтобы в лишних нулях не запутаться).
Аренда 1-комнатной квартиры стоит сейчас примерно 1000 долларов.
И предположем, что за год цены упали на 20%. (Цены ведь могут не только расти: иногда они падают).
Допустим также, что одновременно с падением цен, растут ставки аренды, и аренда составляет не 1000, а 1500.
Помните кризис 1998 года?
Сколько длилось падение цен?
Кризис был в августе... цены начали падать в ноябре и падали до марта-июня 2000 года. То есть, полтора года.
Все последующие падения (и в конце 2004, и в конце 2006-начале 2007) период падения цен был не значительным: 6 - 8 месяцев, да и падение было тоже, не сильно заметным: процентов на 10 - 20 (по разным категориям квартир).
Вспоминая все предыдущие периоды падения, я не сильно ошибусь, если предположу, что оно если начнется, то продлится примерно год (больше/меньше).
Поэтому, я не буду считать длинные сроки: 10, 20, 25 лет, а ограничусь сроком всего-то 1 год.
Итак, за год арендатор заплатит: 1500 х 12 = 18000 долларов.
Так? (Заметили? Я уже учел, что аренда подорожала.)
За год ипотечник заплатит процентов:
220000 х 12% = 26400. Но поскольку проценты начисляются на остаток долга, а долг с каждым месяцем становится все меньше, можно утверждать, что в виде процентов ипотечник заплатит 25000 долларов (Считаю "грубо": важен порядок цифр, а не копейки).
Но, мы просчитываем ситуацию, когда цены падают.
Арендатору - начхать на падение: не его ж квартира обесценивается.
А ипотечнику?
До падения цен квартира стоила 220000, после падения стала стоить 220000 - (220000 х 20%) = 176000.
"Актив" подешевел на 44000.
Итого, потери ипотечника за год составили: 44000 (за счет удешевления актива)+25000 (проценты) = 69000
По сравнению с арендой, убытки ипотечника составят 69000 - 18000 = 51000.
Во как!
И это - не за 20 лет, а всего-то за 1 год.
Не верьте мне: пересчитайте сами!
Не думайте, что я противник ипотеки: работаю с ипотекой, живу в квартире, купленной в кредит, родителям в кредит квартиру собираюсь покупать...
Но если кто-то купит квартиру ДО падения цен - это его проблемы: я не вижу ничего сложного в том, чтобы год "перекантоваться" в арендованной квартире (сэкономив 50000 вечнозеленых: по сути, аппартаментик на теплом море, где-нибудь в Болгарии), а уже ПОСЛЕ падения цен - сделать выбор в пользу ипотеки.
Поэтому, в моем понимании вопрос: "Что выгоднее: ипотека или аренда?" - неразрывно связан с вопросом: "А что творится на рынке?"
С Уважением! Дмитрий Овсянников
Количество просмотров - 1837
