Аналитика цен в сегменте загородного жилья. Дома и коттеджи в Уфе и районах Республики Башкортостан в октябре 2015. Цены, площади по Уфе и районам республики

В настоящее исследование вошли объекты в Уфе, Уфимском районе и районах республики, приближенных к столице. Всего в выборке объектов, представленных в рекламе 1264 варианта, с ценой представлено около половины (типичные сады мы исключаем, по ним делаются обзоры отдельно). Элитные коттеджи в РБ и городах РБ также не включены в общую выборку.

Цены на относительно типовые объекты по Уфе и пригородам немного снизились. Ожидания продавцов компенсировались необходимостью снижать цены, хотя по мнению практически всех специалистов по загородному сегменту цены на большинство объектов сейчас выше рыночных возможностей. Больше это касается объектов бизнес- и премиум- ценовой категории, покупателей на которые мало или практически нет, учитывая «вопрос вкуса». На некоторые объекты цена снижается вдвое.

Объекты структурированы по географическому принципу.

Вся выборка по Республике Башкортостан:

Средняя цена объекта недвижимости вместе с участком по всей выборке составляет 3499.6 тыс руб, снизилась на 0.1%

Средняя площадь жилой постройки – 123 кв.м. увеличилось, что свидетельствует о том, что в сезоне продавались преимущественно малые площади

Средняя площадь участка – 13.2 соток

Средняя цена квадратного метра постройки исходя из площади дома (без вычета стоимости участка) – 31,26 тыс руб по сравнению с 33.3 тыс руб\кв.м. в июле 2015 года, снижение общее по РБ – 6%

Диапазон стоимости объекта по всей выборке – от 150 тыс руб до 27млн руб

Диапазон цены кв.м. включая участок – от 2.5 до 208.9 тыс руб за кв.м.

Диапазон площадей жилой постройки – от 20 до 740 кв.м.

Диапазон площадей земельных участков – от 1 сотки до 100 соток (1 Га)

Средняя цена квадратного метра жилой постройки без учета стоимости земельного участка по методу остатка - в среднем 12-15 тыс руб\кв.м.

Предполагается, что в цене участка собственник закладывает всегда и особенности местоположения, природные красоты и улучшения самого участка (рельеф, почва, насаждения). Для исчисления таким способом «чистой» стоимости построек мы брали среднестатистические площади и цены сотки земли по районам. Однако, здесь сложно участь качество строительства и год постройки, износ самого жилого дома.

Чем меньше площадь постройки, тем выше цена кв.м., поэтому в загородном сегменте цена квадратного метра постройки показательной не является. В том числе и из-за разниц в площадях земельных участков. Поэтому параметры объектов мы приводим исходя их общей стоимости и средних площадей, и наиболее ликвидных цен объекта в целом. Стоимость квадратного метра жилой постройки (в отличие от стоимости сотки незастроенного участка) является ориентировочной и более приводится для сведения.

С помощью средней цены квадратного метра постройки с учетом участка можно сравнивать загородный дом с городским жильем как альтернативы покупки. На одну сумму, как правило, можно купить дом большей, чем квартира, площади.

Цена же квадратного метра загородного дома остаточным способом ( т.е. без стоимости участка) скорее показывает, насколько меняется цена постройки (моральное устаревание) по сравнению с затратами на строительство. Здесь все зависит и от материала постройки и от площади. Чем больше площадь и сложнее отделка, тем более и быстрее подвергается она моральному устареванию. На это стоит обратить внимание собственникам дорогих загородных объектов.

В данном обзоре приводится упрощенный анализ, бес структуры по классам А, Б, В.. Приводится анализ по г. Уфа, Уфимскому району и некоторым районам РБ,

Дома и коттеджи в черте г. Уфа и ближайшего пригорода:

Количество вариантов 263

Средняя цена кв.м. – 36269 руб

Средняя площадь дома 135.7 кв.м.

Средняя площадь участка 7.75 соток

Диапазон стоимости объекта – от 450 тыс руб до 25 млн руб

Диапазон цены кв.м. включая участок – от 4,9 до 208.89 тыс руб за кв.м.

Диапазон площадей жилой постройки – от 23 до 700 кв.м.

Диапазон площадей земельных участков – от 1 до 80 соток

Цены по районам представлены на диаграмме ниже. Различия в ценах определяются в том числе преимущественным типом застройки. Например, в Центре много старых и даже ветхих домов, а в Кузнецовском Затоне много довольно дорогих домов бзнес-класса

Уфимский район

Количество вариантов 260

Средняя цена кв.м. – 33985 руб

Средняя площадь дома 130.6кв.м.

Средняя площадь участка 10.74 соток

Диапазон стоимости объекта – от 300 тыс руб до 27 млн руб

Диапазон цены кв.м. включая участок – от 5 до 66.7 тыс руб за кв.м.

Диапазон площадей жилой постройки – от 25 до 700 кв.м.

Диапазон площадей земельных участков – от 1 до 60 соток

Районы республики Башкортостан (кроме Уфимского, Уфы и пригородов)

Количество вариантов 200

Средняя цена кв.м. – 19783 руб

Средняя площадь дома 93.9 кв.м.

Средняя площадь участка 20.42 соток

Диапазон стоимости объекта – от 150 тыс руб до 10 млн руб

Диапазон цены кв.м. включая участок – от 2.5 до 50 тыс руб за кв.м.

Диапазон площадей жилой постройки – от 41 до 600 кв.м.

Диапазон площадей земельных участков – от 1 до 100 соток

Ниже представлены показатели по Уфе и районам республики. Обращаю внимание, что стоимость квадратного метра жилой постройки без учета стоимости земельного участка рассчитаны ориентировочно по средним площадям и ценам участков района методом остатка.

Основные выводы осени 2015 года.

Активность в сегменте невысока. В основном покупателей находят эконом-объекты, дома небольших площадей в пределах 3,5 млн руб.

Ценовые итоги: стоимость большинства объектов продолжает снижаться

По сегментам изменение цен: Изменение цен по средним значениям заметно менее, так как коснулось скорее классов объектов, чем их географического расположение. Наиболее коснулось оно с июля 2015 года переоцененных объектов бизнес-класса, так как эконом класс начал снижение еще ранее. По эконом классу – снижение с начала года до 7%, бизнес-классу – до 30%, наименее показал снижение вопреки логке премиум-класс – не более 5, а также объекты, которые изначально не были переоценены, в районах РБ.

По районам РБ снижение по всем типам на 11 %, в целом среднее снижение по рынку – на 6.9%, по Уфе и ближайшим востребованным пригородам и типовым объектам– на 2-5%

Максимальная ликвидность. Зоны максимальной ликвидности по сегментам находятся на уровне средней цены и площади выше. Коттеджи слишком больших площадей становятся бременем собственника как из-за стоимости содержания, так и из-за налогов от кадастровой стоимости. С другой стороны, в сегменте эконом-класса и небольших площадей затраты на содержание становятся меньше, чем квартплата в городе, и регулируется самим собственником.

Тенденции и прогнозы

Для тех, кому надо срочно продать объект, мы можем посоветовать только снижать цену и привечать любого покупателя, иначе продажа может отодвинуться на следующий сезон. С каждым сезоном резко возрастает значимость для покупателя инфраструктурных факторов. Также все меньше готовы покупатели приобретать недострои. Продавцам рекомендуется снижать цену на недострои с большими необходимыми вложениями до минимума, или полностью достраивать объект, в том числе подводя коммуникации.

Перепечатки, копирование и ссылки на итоги исследования допускаются только с указанием автора и источника публикации: 

Автор методики и публикации: Андреева Елена, ген. директор Сети АН ЭКСПЕРТ, аналитик, оценщик, эксперт

Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», www.expert-russia.ru

(347)299-14-14, e-mail: expert-russia@mail.ru

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!