Аналитика цен в сегменте загородного жилья. Дома и коттеджи в Уфе и районах РБ в июне 2015. Цены, площади и диапазоны по сегментам. Снижение цен от 5 до 12%, средняя цена 33.3 тыс руб\кв.м. с учетом стоимости участка. Инфографика

В настоящее исследование вошли объекты в Уфе, Уфимском районе и районах республики, приближенных к столице. Всего в выборке объектов, представленных в рекламе на 1 июня (размещены  за март, апрель, май, но актуальны на 01.06.2015) -  1003 варианта, с ценой представлено около половины ( типичные сады мы исключаем, по ним делаются обзоры отдельно).

По сравнению с прошлым сезоном цены на относительно типовые объекты по Уфе и пригородам немного снизились. Инфляционные ожидания продавцов все-таки компенсировались необходимостью снижать цены, хотя по мнению практически всех специалистов по загородному сегменту цены на большинство объектов сейчас выше рыночных возможностей. Больше это касается объектов бизнес- и премиум- ценовой категории, покупателей на которые мало. Процентные изменения цен указаны в выводах исследования.

В исследовании использовались три типа классификации. Объекты структурированы по географическому принципу и по сегментам.

Средняя цена объекта недвижимости вместе с участком по всей выборке составляет 3540 тыс руб

Средняя площадь жилой постройки – 106.3 кв.м.

Средняя площадь участка – 12.1 соток

Средняя цена квадратного метра постройки исходя из площади дома ( без вычета стоимости участка) – 33.3 тыс руб\кв.м.

Средняя цена квадратного метра жилой постройки без учета стоимости земельного участка по методу остатка - в среднем 12-15 тыс руб\кв.м.

Предполагается, что в цене участка собственник закладывает всегда и особенности местоположения, природные красоты и улучшения самого участка (рельеф, почва, насаждения). Для исчисления таким способом «чистой» стоимости построек мы брали среднестатистические площади и цены сотки земли по районам. Однако, здесь сложно участь качество строительства и год постройки, износ самого жилого дома.

Чем меньше площадь постройки, тем выше цена кв.м., поэтому в загородном сегменте цена квадратного метра постройки показательной не является. В том числе и из-за разниц в площадях земельных участков. Поэтому параметры объектов мы приводим исходя их общей стоимости и средних площадей, и наиболее ликвидных цен объекта в целом. Стоимость квадратного метра жилой постройки (в отличие от стоимости сотки незастроенного участка) является ориентировочной и более приводится для сведения.

С помощью средней цены квадратного метра постройки с учетом участка можно сравнивать загородный дом с городским жильем как альтернативы покупки. На одну сумму, как правило, можно купить дом большей, чем квартира, площади.

Цена же квадратного метра загородного дома остаточным способом ( т.е. без стоимости участка) скорее показывает, насколько меняется цена постройки (моральное устаревание) по сравнению с затратами на строительство. Здесь все зависит и от материала постройки и от площади. Чем больше площадь и сложнее отделка, тем более и быстрее подвергается она моральному устареванию. На это стоит обратить внимание собственникам дорогих загородных объектов.

Диапазон стоимости объекта по всей выборке – от 100 тыс руб до 50 млн руб

Диапазон цены кв.м. включая участок – от 4.2 до 124 тыс руб за кв.м.

Диапазон площадей жилой постройки – от 14 до 750 кв.м.

Диапазон площадей земельных участков – от 1 сотки до 300 соток (3 Га)

Перечень населенных пунктов и коттеджных поселков для анализа по сегментам наибольшего интереса жителей Уфы разбиты на 3 категории:

Класс А– поселки, на объекты в которых в силу расположения и инфраструктуры отмечен наибольший спрос:  Уфа и ближайший пригород, Дема, Баланово - Ново-Александровка, 8 Марта, Михайловка, Тихая Слобода, мкр. Сафроновский, Акбердино, Жилино, Зинино, Нагаево, Цветы Башкирии, Зубово, Нижегородка (Уфимского р-на), Чесноковка, Алексеевка, Кузнецовский Затон, Цыганская поляна, Акманай, Аэропорт, Лебяжий, Дуслык, Искино, Локотки, Максимовка, Федоровка, Р. Юрмаш. Такие местечки, как Шмидтово, Шипово, Карпово, Бурцево, Подымалово, перемещаются в А-класс по потребительским предпочтениям

Класс  Б.  Поселки в пригороде Уфы, Уфимском, Благовещенском, Иглинском районах и некоторые другие: Базилевка,  Шамонино, Дорогино, Князево, Миловка, Грибовка, Гуровка, Блохино, Кириллово, Кляшево, Нурлино, Суровка, Ильмурзино, Булгаково, Иглино и т.д.

 Класс С – прочие районы РБ и малоизвестные населенные пункты ближе к Уфе.

По возможному способу и комфортности использования мы разделили объекты на:

 - дома площадью до 80 кв.м - недорогие дома эконом-класса.

- дома от 80 до 120 кв.м- более комфортные объекты как для проживания, так и для отдыха бизнес-класса.

Премиум или элит-класс предполагает площадь дома от 120-130 кв.м. в ближайшем пригороде, от 120 кв.м. в классе Б и С.

Ниже представлены показатели по Уфе и районам республики. Обращаю внимание, что стоимость квадратного метра жилой постройки без учета стоимости земельного участка рассчитаны ориентировочно по средним площадям и ценам участков района методом остатка. Цены диапазонов в тыс.руб., площади участков в сотках.

Средние показатели по классам АВС

Сводная таблица классов потребителей и интереса

Основные выводы сезона 2015 года.

Как и в целом на рынке недвижимости активность в сегменте невысока. Тому способствуют ограничения банков по ипотеке на загородное жилье. В отличие от городского рынка, банк даже при наличии соответствующей программы, одобряет загородку сложнее, а суммы кредитов требуются больше. Другой проблемой продолжает оставаться транспортная доступность и хронические ремонты на дорогах.

Ценовые итоги: стоимость большинства объектов постепенно снижается и торгуется, сейчас чем дороже объект, тем ниже его ликвидность, несмотря ни на какие преимущества

По сегментам изменение цен следующее: по эконом классу – снижение от 10 до 12%, бизнес-классу – 6-10%, наименее показал снижение вопреки логке премиум-класс – не более 5%. Инвестиционное мышление собственников дорогих объектов заставляет их считать, что стоимость их активов возрастает несмотря на практически минимальный спрос и увеличение износа построек. Ожидается, что осенью цены снизятся более ощутимо, пока же собственники пытаются удерживать цены, не учитывая моральное устаревание объектов и грядущие изменении я градостроительного плана Уфы, которые могут сместить приоритеты к другим направлениям загорода.

Максимальная ликвидность. Зоны максимальной ликвидности по сегментам находятся на уровне средней цены и площади в таблице выше. Особенно показателен эконом-класс, показывающий очередное в течение последних 3 лет уменьшение площади. Теперь покупателям интересны дома около 60 кв.м. В бизнес-классе это 100 кв.м., в премиум - сегменте – 200 кв.м. Коттеджи слишком больших площадей становятся бременем собственника как из-за стоимости содержания, так и из-за налогов от кадастровой стоимости. Это одна из двух причин (первая – экономическая) снижения значений максимальной ликвидности

Среди основных выводов по структуре базы и числовым параметрам:

- чем дальше объект от столицы, тем больше земельные участки, и площади домов оптимальнее

- премиум-класс по районам республики не востребован. Покупателю важнее добротность постройки при средней цене

- объекты в пригородах Уфы больше подвержены моральному устареванию.

- даже по районам минимальные цены на дома с учетом возможности постоянного и круглогодичного проживания находятся в пределах суммы материнского капитала « с гаком» - не менее 500 тыс руб. Именно его часто используют в качестве источника средств, учитывая возможность сделок между родственниками. Дешевле можно найти только совсем старые дома, более пригодные для сезонного отдыха.

- в пригородах Уфы значительную долю объектов нельзя отнести к формату жилых. поэтому в зоне А мало недорогих жилых объектов эконом-класса, хотя огромное количество садов. 

- бОльша доля дорогих объектов сосредоточена ближе к столице. Чем далше от Уфы, тем меньше бизнес- и премиум-класса и больше эконом-.

- "чистая" стоимость постройки без учета стоимости земли подвержена быстрому моральному устареванию, аналогично стоимости машины после начала ее эксплуатации. Исключениями могут быть только проекты самого высокого качества с использованием новейших технологий

Тенденции и прогнозы

Те же, что и в сегменте городского жилья. Часть спроса в этом году переключилась на самые дешевые дачные дома и сады (СНТ ДНП). Некоторая активность есть в сегменте домов для постоянного проживания. Но процесс выбора происходит слишком долго, а затруднения движения транспорта с связи с известными будущими политическими мероприятиями делает еще еще сложнее. Поэтому видимо особой активности этим летом сегмент так и не покажет. Для тех, кому надо срочно продать объект, мы можем посоветовать только снижать цену и привечать любого покупателя, иначе продажа может отодвинуться на следующий сезон.

Перепечатки, копирование и ссылки на итоги исследования допускаются только с указанием автора и источника публикации. Автор методики и публикации: Андреева Елена, ген. директор Сети АН ЭКСПЕРТ, аналитик, оценщик, эксперт

Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», www.expert-russia.ru

(347)299-14-14, e-mail: expert-russia@mail.ru

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!