Оценщикам. Обзор рынка недвижимости Уфы и пригорода. Земельные участки дачного и садового назначения (ДНП СНТ) 1 полугодие 2014 года. Актуализация на 1 июня 2014 года. Сокращенная версия

Полная версия отчета с диаграммами и полными данными  предоставляется на коммерческой основе. Стоимость 3000 руб. Заявки: (347)299-14-14, 8-909-349-14-14, expert-russia@mail.ru

1. Общее описание сегмента

В выборку для настоящего исследования вошли участки с сельскохозяйственного назначение с видом разрешенного использования (ВРИ) - дачное строительство, садоводство, а также земля сельскохозяйственного назначения под фермерство и сельскохозяйственные посевы (без перевода ВРИ), подчиняющиеся Федеральному законц от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 31.12.2014) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

Термины:

• СНТ – это садовое некоммерческое товарищество (как правило, в старых постсоветских садах) при разрешенном виде использования земли (РВИ) «садоводство».
• ДНП – это дачное некоммерческое партнерство, на земле с РВИ  «для дачного хозяйства». Этот термин применяется, как правило, к загородным дачным коттеджным посёлкам, вновь создаваемым на больших полях, бывших посевных. В них  выделяемые участки предназначены, все-таки, для жилищного строительства, а не для сельского хозяйства и огорода

СНТ и ДНП (в отличие от ИЖС)– это не вид разрешенного использования участка, который стоит в свидетельстве о праве собственности, а скорее форма организации управления территорией, как ТСЖ (товарищество собственников жилья). В дачное некоммерческое партнерство или садовое товарищество собственник земли вступает также как и в ТСЖ. И цель их – содержать территорию, обеспечивать коммуникации, вывозить мусор, снег, огранять территорию. Вид разрешенного использования земли обозначается как «для садоводства» или «дачного хозяйства».

Земельные участки СНТ, садовые могут быть только на земельной территории сельскохозяйственного назначения. Согласно новому закону, дачные участки иногда могут располагаться и на земле поселения, или могут быть и в категории сельскохозяйственных земель, но с назначением «дачное хозяйство», а участки земли для ИЖС всегда лежат в пределах земли населенных пунктов.

Плюсы и минусы дачного назначения

Земля всегда имеет более низкую кадастровую стоимость. Земельные участки стоят немного дешевле, чем равноценные участки земли для ИЖС, хотя сейчас эта разница все более условна.  Как правило, участки ДНП приобретаются как для строительства дачи – современный вариант садоводства, так и для постоянного проживания. Новый закон разрешил организацию участков ДНП на землях поселений, на новых присоединяемых к населенным пунктам территориях – это практически приравняло дачное назначение  к участкам ИЖС. И такие проекты межевания в отличие от исторических садовых (СНТ) имеют широкие улицы и проезды, в них заложены площади для необходимой инфраструктуры.

Достоинства земельного участка с назначением «дачное хозяйство»:

1.      Более низкая цена, кадастровая стоимость, тарифы и налоги, в сравнении с участками под ИЖС. Поэтому при переводе земель сейчас часто останавливаются именно на дачном назначении.

2.      Расположение за городом, соответственно – все плюсы проживания в сельской местности.

3.      При приобретении участка земли в ДНП Вы получаете гарантию того, что являетесь членом партнёрства, а, следовательно - имеете полное право участвовать в собраниях членов ДНП и принятии решений по всем вопросам.

4.      Если дачный участок находится на земле поселения, или землях со статусом отдельного жилого микрорайона, то прописаться в доме, построенном на данной земле, будет гораздо легче, чем на участке СНТ (где это не всегда возможно даже судом)..

5.      Не нужно проводить обязательную техническую экспертизу Вашего жилья и признавать его жилым (пока дом узаконивается в упрощенном порядке по так называемой «дачной амнистии»). Нет необходимости оформлять разрешение на строительство. Вероятность того, что в перспективе участок будет полностью приравнен к ИЖС законодательно. Хотя уже сейчас это фактически так.

6.                              Наличие базовой инженерной, а в некоторых случаях и социальной (медпункт, школа) инфраструктуры как правило обеспечивается на этапе девелопмента поселка.

7.                              Практически отсутствие ограничений по разрешенным габаритам построек, так же как и ограничения на размеры участка.

Недостатки земельного участка дачного назначения, ограничения:

1.      Чаще имеют сельскохозяйственное назначение, и предназначены, прежде всего, для дачи, и расположены в соответствующем отдалении.

2.      На землях ДНП не предусмотрено подведение к участкам дорог, газа, зачастую – электричества и водопровода администрацией ближайшего населенного пункта. Поэтому это делает либо девелопер территории, либо все коллективно оплачивается всеми собственниками.

3.      Стоимость дорог, коммуникаций, инфраструктуры поселка часто закладывается в стоимость участка.  

4.      Хотя Конституционным судом России за хозяевами дачных участков признано право регистрации, прописки в жилом доме, возведенном на нем, практика же показывает, что оформить эту прописку иногда сложно. Причин несколько. Либо сельсовет или районная администрация почему-то против. Либо не обозначены улицы, и паспортный стол не понимает, что писать.

5.      На земле, предназначенной для дачного хозяйства, зачастую централизовано не предусмотрено строительство больниц, магазинов, школ, детских садов. Это происходит гораздопозднее.

6.      Далеко не каждый банк в России примет участок ДНП в залог при Вашем желании оформить ипотечную сделку. Либо сумма кредитного лимита будет гораздо меньше оценочной стоимости

7.      На участке всегда необходимо строительство загородного дома, а затем – оформление его в собственность, потому что эта земля не предназначена только для земледелия и выращивания сельскохозяйственной продукции.

8.                              В доме, построенном на таком участке, будет не всегда  непросто сделать зарегистрировать почтовый адрес.

9.                              На земли ДНП непросто подвести коммунальные сети (газопровод, водопровод и мощные электросети). Если Вы все же захотите увеличить мощность электросетей, придется пройти множество инстанций и потрать много сил.

10.                          Особое внимание при покупке необходимо обратить на стоимость участка и те опции, которые в нее включены. Например, бывают случаи, когда девелоперы не включают в цену даже обязательные целевые взносы: дороги, охрану, благоустройство... Общая стоимость всех этих «дополнительных» опций может потом составить кругленькую сумму. С другой стороны, это плюс, когда при покупке и оплате обозначено, что определенная сразу сумма идет на создание коммуникаций.

Земельные участки под садоводство

Земля для садоводства часто относится к той же категории сельхозземель, что и земля дачная. Участки с видом разрешенного использования «под садоводство» могут быть ТОЛЬКО сельскохозяйственного назначения, в отличие от дачных. Садовые участки сейчас – в основном исторические советские сады. Хотя когда-то предполагалось, что под сады людям выделялись хорошие и более плодородные земли, рядом с лесами, озерами и так далее, но законодательство с тех пор сильно изменилось. И узкие проезды и схемы межевания садов не соответствуют многим нормам и комфорту граждан.

Достоинства земельного участка садового назначения:

1.      Более низкая стоимость, чем участки земли под ИЖС.

2.      Располагается за городом, есть природа, часто рядом есть какой-то поселок.

3.      На участке земли не обязательно строительство загородного дома – землю можно использовать только для выращивания сельскохозяйственных культур, если так желает её хозяин.

Недостатки садового земельного участка, ограничения:

1.      За подведение дорог, коммуникаций: газа, водопровода, электричества, канализации к участкам в СНТ необходимо будет платить самим. Чаще всего провести коммуникации к участкам СНТ очень сложно и дорого, а иногда и невозможно юридически.

2.      В жилье на садовом участке прописаться зачастую бывает невозможно, так как дом стоит на земле сельскохозяйственного назначения, нет как такового населенного пункта и улицы. Даже если он и признан и оформлен как пригодный к проживанию, администрация соседнего поселка не считает это своей территорией, и не знает как зарегистрировать вас, адреса как бы нет.  А районная администрация и тем более. Разве что это иногда получается сделать через суд. Хотя конституционный суд России в отдельных случаях признает право собственников жилья на земле СНТ иметь постоянную регистрацию в этом жилье (прописку), то в реальности это выполнить бывает очень нелегко и длительно.

3.      Участки земли для садоводства банки не  принимают в качестве залога при желании оформить ипотечную сделку.

4.      Вне зависимости от того, какой большой и капитальный дом Вы построили на участке, по документам он всё равно будет числиться, как дачный домик. Хотя иногда кадастровые инженеры и признают его жилым, т.е. пригодным для постоянного проживания. В зависимости от этого может быть низкой оценка Вашего жилья экспертизой при желании его продать, возникнут трудности с пропиской всех членов семьи и т.д.

Дачное хозяйство в разрешенном виде использования отличается от садоводства тем, что в дачном поселке предполагается обязательное строительство дачного дома и оформление его в  собственность, а садоводство предполагает, прежде всего, развитие огорода на собственном  участке, без обязательного строительства дома. При этом в законе нет четкого  разделения этих понятий. В обоих случаях может быть и дом, и огород. Что  касается прописки, то закон не запрещает прописку и там, и там, но.

Вопрос прописки на даче законом регламентирован не четко. Разрешение было скорее в виде  политического невозражения против прописки. Нигде не прописаны пошаговые  действия гражданина, желающего прописаться на даче. При этом не существует и  законодательных запретов прописки на даче. Практика такова: подается заявление о  прописке, далее либо прописывают, либо отказывают. С письменным отказом можно  обращаться в суд. Сегодня можно получить  прописку на любой даче, если сам поселок существует на законных основаниях.

1. Объем предложений на рынке и диапазоны цен. Достаточность предложения

В рыночном предложении согласно рекламных источников (сайты ИРР, Авито, газета ИРР) на дату изучения выборки 21 мая 2014 года , присутствует около 1108 предложений земельных участков с назначением сельскохозяйственное, садовое и дачное.

Территория выборки включает Уфу, Зауфимье, Уфимский район и близлежащие к Уфимскому районы, представляющие интерес для типового уфимского покупателя – Илгинский, Кармаскалинский. Кушнаренковский, Благовещенский и т.д. Для ценового анализа далее исключаются более отдаленные районы

Общий объем предложения составляет 158 8211.65 соток или 158 82165 кв.м.

Общий объем предложения в рублях (по цене экспозиции)- 1 413 115 600 руб

Средняя площадь объекта в экспозиции – 143, 73 сот

Средняя цена объекта – 1 440 379 руб

Средняя ценя сотки - 10 021.83 руб

Диапазон цены объекта: 480 тыс руб – 26 млн руб

Диапазон площади объекта: 3-10 000 соток

Диапазон стоимости сотки земли: 200 – 711 111 руб

Объем предложения на момент исследования можно считать достаточным как для целей настоящего исследования, так и с точки зрения потребителя, приобретающего земельный участок. Из выборки исключены явные повторы и одинаковые объекты, выставленные в нескольких рубриках одновременно. Ограниченная структура рекламных источников, и также низкая информированность граждан о тонкостях земельного законодательства приводит к тому, что указание назначения и ВРИ земельного участка в объявлении часто является некорректным, либо указание ВРИ противоречит тексту подробностей объявления. В таких случаях данные уточнены, исправлены, либо объекты исключены из выборки.

1. Зонирование и подсегменты предложения

3.1. территориальное зонирование

Зонирование выборки на диаграмме ниже произведено по следующему территориальному принципу:

- наиболее интересные для уфимского покупателя зоны черты города Уфа и уфимского полуострова, близлежащие и наиболее популярные СНТ и СНП в пригородных районах

- Уфимский район и Уфа Заречье

- Иные административные районы РБ

3.1.1 Уфа, уфимский полуостров, близлежащие и наиболее популярные СНТ и ДНП (Нагаево, Жилино и т.п. в черте ГО) до 90% выборки составляют участки до 20 соток.

Общий объем предложения составляет 5090.4 соток или 509040 кв.м.

Количество участков в предложении: 504

Общий объем предложения в рублях (по цене экспозиции)- 481 249 320руб

Средняя площадь объекта в экспозиции – 10.1 сот

Средняя цена объекта – ..................руб

Средняя ценя сотки - ..................... руб

Диапазон цены сотки: .................. руб

Диапазон цены сотки большинства объектов 80%: 50 000 руб – 110 000 руб

Диапазон площади объекта: 3-56 соток

3.1.2. Уфимское заречье менее популярные СНТ и ДНП и Уфимский район.
до 90% выборки составляют участки до 20 соток.

Общий объем предложения составляет 25406.4 соток или 2540640 кв.м.

Количество участков в предложении: 474

Общий объем предложения в рублях (по цене экспозиции)- 720 068 180руб

Средняя площадь объекта в экспозиции – 53.6 сот

Средняя цена объекта – .................. руб

Средняя ценя сотки - .................... руб

Диапазон цены сотки: ...................... руб

Диапазон цены сотки большинства объектов 80%: 35 000 руб – 75000 руб

Диапазон площади объекта: 4-560 соток

3.1.3. Прочие районы Республики Башкортостан, ближайшие к Уфе.
до 90% выборки составляют участки до 30 соток.

Общий объем предложения составляет 30 996 соток или   3099600 кв.м.

Количество участков в предложении: 123

Общий объем предложения в рублях (по цене экспозиции)- 211 795 660

Средняя площадь объекта в экспозиции – 252 сот

Средняя цена объекта – ....................... руб

Средняя ценя сотки - .................... руб

Диапазон цены сотки: ...................... руб

Диапазон цены сотки большинства объектов 80%: 23 000 руб – 45000 руб

Диапазон площади объекта: 4-560 соток

Отдаленные районы РБ исключены из ценового анализа по этому признаку.

            Площади участков в экспозиции и цены.

Структурирование по площади участка в экспозиции представлено на диаграмме ниже

Распределение предложения по площади участка в экспозиции

3.2.1. Участки площадью до 10 соток

Количество участков: ............

Общий объем в сотках: ................

Общий объем предложения в руб: ................

Средняя цена сотки: ................

Диапазон цены за сотку: ................

Средняя площадь объекта: ................

Средняя цена объекта в экспозиции: ................

3.2.2. Участки от 11 до 20 соток

3.2.3. Участки от 20 до 50 соток

3.2.4. Участки от 50 соток до 3 Га

3.2.5. Участки от 3 до 10 Га

3.2.6 Участки более 10 Га

            Структура предложение по цене сотки земли

Структурирование по цене сотки в объекте предложения представлено на диаграмме ниже

........

1. Общие и ценообразующие факторы, влияющие на сегмент

Ценообразующие факторы земельных участков садового и дачного назначения представлены ниже в таблице по убыванию значимости:

1. Диапазоны поправок к цене

Типичные поправки к стоимости земельных участков указанных типов представлены в таблице

1. Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте

Сроки экспозиции земельных участков на момент настоящего исследования представлены на диаграмме ниже

Сроки экспозиции

Объекты в исследуемом сегменте имеют различную степень ликвидности. Средние сроки экспозиции подобных объектов небольших площадей имеют ориентировочные сроки ликвидности в типичные годы при среднерыночной цене объекта:

1. Анализ спроса и факторов, мотивация спроса, диапазоны факторов спроса. Распределение спроса по цене.

В 1 полугодии 2014 года основная доля спроса на земельные участки приходится на наиболее популярные направление (Затонское, Нагаевское, Южное). Факторами спроса дополнительно являются:

- удобство выезда из города

- ширина дорог и проездов до участка

- местонахождение участка относительно основной транспортной трассы

- наличие рядом исторического населенного пункта с инфраструктурой

- наличие какой-либо формы организованного управления поселком или садовым товариществом с понятными затратами на это

- наличие воды ( водоносные слои почвы)

Максимальная доля спрос приходится на участки вблизи известных населенных пунктов с инфраструктурой, площадью до 10 соток, и ценой до 800 тыс руб. С возможностью регистрации и постоянного проживания – до 1300 руб

Ограничения по ипотеке на подобные объекты определяют спрос на недорогие типично садовые участки, постсоветские сады с узкими проездами небольших площадей в среднем 6 соток и ценой до 400 тыс руб, в лучших местах – до 800 тыс руб

1. Динамика сегмента и прогноз.

Сегмент характеризуется большим, плохо структурированным объемом предложения объектов. Учитывая развитие земельного рынка можно предположить расширение предложения, а также расширение сферы интересов уфимцев далее 50 км удаленности от города. Предложение пополнят массовые объекты первичного рынка земли, формируемые из недавно переведенных, или находящихся в стадии перевода и межевание земельных участков. Их предложение составит основную конкуренцию, и исторические участки СНТ и ДПТ будут востребованы в более дешевом сегменте.

В то же время второй год заметно снижается спрос на участки, удаленные слишком далеко, несмотря на природные объекты (Павловка и т.п). Срок экспозиции подобных объектов обычно составляет более года, а цены завышены.

Ценовой уровень предложения скорее всего будет сохраняться на том же уровне

1. Инвестиционная привлекательность сегмента.

Исследуемый сегмент является инвестиционно привлекательным исключительно в целях девелопмента поселков, первичного рынка земли, с условием массовости. Конкретные нормы доходности могут зависеть от эффекта масштаба и удаленности необходимости коммуникаций, соответственно, стоимости их подведения

Автор материала и методики: Андреева Е.Я. Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ. Ссылка на авторство и источник обязательна.

Полная версия отчета с диаграммами и полными данными  предоставляется на коммерческой основе. Стоимость 3000 руб. Заявки: (347)299-14-14, 8-909-349-14-14, expert-russia@mail.ru

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!