Рынок домов и коттеджей в 2004-2005 г.г.

Анализ рынка домов и коттеджей г.Уфы и РБ.

В настоящий момент в нашей Республике еще не сложился цивилизованный рынок загородной недвижимости с достоверной информацией о всех характеристиках, описывающих конкретный объект выставленный на продажу, с понятным продавцу и покупателю механизмом определения цены, с наличием полноценных информационных баз данных у ведущих риэлторских компаний, систем мониторинга и анализа ценовой ситуации в данном сегменте рынка недвижимости и т.д. И проблема здесь в том, что рынок загородной недвижимости имеет свои особенности: наличие большего, чем например в описании квартиры, критериев, характеризующих объект, а также “размытость” границ их диапазонов, определенные сложности оформления проектной и правоустанавливающей документации на земельные участки, дома и коттеджи, затраты времени на сбор и оформление документации и на само строительство и т.п.

Анализ рынка домов и коттеджей г.Уфы и РБ.

В настоящий момент в нашей Республике еще не сложился цивилизованный рынок загородной недвижимости с достоверной информацией о всех характеристиках, описывающих конкретный объект выставленный на продажу, с понятным продавцу и покупателю механизмом определения цены, с наличием полноценных информационных баз данных у ведущих риэлторских компаний, систем мониторинга и анализа ценовой ситуации в данном сегменте рынка недвижимости и т.д. И проблема здесь в том, что рынок загородной недвижимости имеет свои особенности: наличие большего, чем например в описании квартиры, критериев, характеризующих объект, а также “размытость” границ их диапазонов, определенные сложности оформления проектной и правоустанавливающей документации на земельные участки, дома и коттеджи, затраты времени на сбор и оформление документации и на само строительство и т.п.

В большинстве случаев застройка производится по индивидуальным проектам, из разных материалов и по различной технологии и в совершенно разных районах, а рыночную стоимость любой недвижимости в большей степени определяет как известно место расположения объекта. Поэтому достаточно сложно произвести как типизацию подобных объектов, так и обозначить простой механизм расчета цены объекта. В связи с этим продавцы зачастую не могут достаточно точно определить реальную рыночную стоимость своего дома или коттеджа и выставляют его на продажу по завышенной цене, в результате чего продают его в течение целого года и, в конечном счете, его приобретает такой же “неопытный” покупатель, который больше основывается на принятии эмоционального решения.

Развивающееся в последнее время строительство коттеджных поселков выводит понятие загородного дома на несколько иной уровень: продуманный выбор района застройки, общая инфраструктура поселка, набор типовых проектов домов, определенная застройщиком ценовая политика – все это, безусловно, облегчает выбор покупателю. Но данное направление строительства в нашей республике пока только зарождается: в то время как в Подмосковье насчитывается порядка 250 коттеджных поселка в пригороде Уфы их можно сосчитать по пальцам одной руки. Как показывают социологические опросы около 80% потенциального спроса ориентировано на приобретение дома в коттеджном поселке.

Переходя к вопросу об анализе рынка загородной недвижимости в первую следует определиться с выбором исследуемых величин.

На первом этапе исследования данного сегмента рынке был выбран подход “от цены”. В качестве критерия типизации использовалась удельная цена предложения объекта – отношение полной цены предложения объекта (с земельным участком) к общей площади дома.

При анализе удельной цены объем выборки составил 1189 домов и коттеджей, находящихся в более ста населенных пунктах РБ. К рассмотрению принимались объекты стоимостью не ниже 400 т.р., объем выборки составляет порядка 25-30 % от реального объема объектов предлагаемых к продаже. Типы рассматриваемых объектов: дома, коттеджи, объекты незавершенные строительством. Территория: Республика Башкортостан, г.Уфа, и пригород Уфы.

Больше половины объема (около 55%) всего предложения коттеджей распределены по населенным пунктам наиболее развитых районов (см. диаграмму).

Среднее по всем домам значение удельной цены составило 10,9 тыс.руб./кв.м. Минимальное значение удельной цены предложения – 1,3 тыс.руб./кв.м., максимальное 39,9 тыс.руб./кв.м. Распределение удельной цены не вполне симметрично: растянуто в области больших значений (выше 19 тыс.руб./кв.м.) и сжато в диапазоне 6-11,5 тыс.руб./кв.м. В диапазоне удельных цен до 6 тыс.руб./кв.м. – 18,6% предложений, 6-11,5 – 44,5%, 11,5-19 – 27,9% и свыше 19 тыс.руб./кв.м. – 8,8%.

Если же говорить о распределении цены домов и коттеджей в общем объеме предложения, то можно выделить четыре диапазона: от 500 до 1000 тыс.руб. – 45,7%; от 1000 до 1900 тыс.руб. – 25,9%; от 1900 до 4000 тыс.руб. – 22,7; свыше 4000 – 5,7%. Анализ же распределения спроса по стоимости коттеджа (по данным риэлторских компаний на начало 2003 г.) показывает, что лидерство за относительно дешевыми домами (от 1000 до 3000 тыс.руб.) их доля в спросе – 48,9%.

На графике 2 представлена динамика изменения среднемесячного количества предложений домов и коттеджей за период с марта 2004 г. по апрель 2005 г. Наглядно видны сезонные колебания объемов предложения: начиная с конца зимы до конца лет рынок активизируется число предложений постоянно растет. Начиная с середины августа настроения продавцов меняются - наблюдается резкое снижение объема предложений, которое продолжается до середины октября, после чего ситуация стабилизируется до середины января.

За период с апреля 2004 г. по апрель 2005 г. произошло увеличение удельной цены предложения в общем объеме предложения домов и коттеджей на 35,8% с 8 тыс.руб./кв.м. до 10,9 тыс.руб./кв.м., при этом увеличение удельной цены предложения домов составило 45,3%, а увеличение удельной цены предложения коттеджей составило 31,9%.

Удельные цены предложений домов и коттеджей отличаются незначительно, в среднем удельная цена 1 кв.м. в домах выше удельной цены коттеджей на 2,5%. Это связано с различием величин полной стоимости домов и коттеджей, а также со значением параметра общей площади. Средние величины этих параметров представлены в следующей таблице:

Подводя итоги можно сказать следующее: за прошедший год наблюдалось развитие рынка домов и коттеджей как в плане роста цен (в среднем на 35,8%), так и увеличения объема предложения объектов загородной недвижимости. Возможность приобретения благоустроенного коттеджа в ипотеку и одновременно низкая доля ипотечных сделок в отношении коттеджей в настоящий момент, может говорить о существовании отложенного спроса неудовлетворенного как в количественном, так и в качественном отношении. Развитие строительства коттеджных поселков и таунхаусов в ближайшем будущем может привести к изменению ценовой ситуации в отношении существующих на рынке объектов, которые не обладают достаточно развитой инфраструктурой. Покупателей такого рода недвижимости прежде всего интересуют следующие основные характеристики:
• месторасположение (удаленность от центра города) и престижность района;
• экологические характеристики района расположения;
• качество застройки;
• подъездные пути и наличие прочих коммуникации и инфраструктуры.

Аналитик Сети Агентств Недвижимости “Эксперт”.
Иванов Алексей

При частичном или полном цитировании ссылка на авторство обязательна! 
При перепечатке материала прямая активная 
гиперссылка на сайт  Сети агентств недвижимости «Эксперт» обязательна!

Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!