Обзор цен на земельные участки в Республике Башкортостан и в г. Уфа по назначению земли, площадям с разбивкой по всем городам РБ на 22 ноября 2022 года

В выборку для настоящего исследования вошли 5086 участков всех типов, ВРИ и площадей по Республике Башкортостан (полная выборка). Выборка показывает увеличение экспозиции примерно на 10%. С ценой представлено 99% вариантов.

Общий объем предложения выборки составляет более 236 451 сотки и около 6,231 млрд. руб.

Средняя площадь участка – 46,49 соток, диапазон площадей – от 2 соток до 100 га.

Средняя стоимость объекта – 1 225 тыс. руб., диапазон стоимости объекта - от 100 тыс. руб. в Уфе и от 20 тыс. руб. по Респ. Башкортостан и до 300 млн. руб.

Средняя стоимость сотки в наиболее привлекательных районах республики – 90-209 тыс. руб., диапазон стоимостей сотки – от 11 тыс. руб. до 4,2 млн. руб.

Средняя цена сотки в целом по РБ (здесь не входит г. Уфа) – 64,3 тыс. руб., показала рост за год на 8,5%, для земель для жилой недвижимости (ИЖС в черте основных нас. пунктов) – 76 тыс. руб., рост на 8%.

Средняя стоимость сотки в г. Уфа – 210 тыс руб, рост на 20% за год. Дачные участки в пригородах тоже подорожали благодаря спросу на пригородное проживание, а на многих локациях возможно строительство дома для постоянного проживания. В таких локациях - 85 тыс руб за сотку и рост цены на 28%.

Итог и прогноз. Рынок а 2022 году показал хорошую активность, в том числе благодаря новым программа ипотечного кредитовании под залог участков. Активное кредитование и в сегменте пригородного жилья привело к росту количества сделок. Городское жилье выросло в цене, новостройки дороже вторички, поэтому часть покупателей считает пригородное жилье более выгодной покупкой. Тренд на активность сегмента продлится и в следующем году ввиду освоения пригородных территорий, а также завершению госпддержки покупки новостроек с 01.01.2023.

2.            Объем предложений на рынке и диапазоны цен. Достаточность предложения

Рыночное предложение согласно рекламным источникам (сайты ИРР, Авито, прочие сайте) на дату изучения выборки достаточно Большая часть объектов, представленная с ценой, расположена в г. Уфа и согласно зонированию Аналитического центра, Эксперт.

Право аренды земли – меньше 1 % вариантов

Право собственности – около 99 % вариантов

Объем предложения на момент исследования можно считать ограниченным, но типичным для рынка данного сегмента. Не все объекты выставляются в открытую рекламу.

3.            Земельные участки с правом собственности. Подсегменты по назначению земли

Участки разделены по основным типам назначения земли согласно Земельному Кодексу и генеральным планам городов. Земли населенных пунктов включают в себя участки ИЖС, ЛПХ, общественно-деловые зоны, за исключением участков для коммерческого использования, которые выделены в отдельную категорию. В категории Земель сельхозназначения включены типичные сельскохозяйственные земли, участки с ВРИ СНТ и ДНП – типичные садово-огороднические хозяйства и типичные дачные поселки. Из выборки исключены участки с неоднозначной трактовкой ВРИ участка.

Количество вариантов в исследовании данного раздела всего – 5086.

Земли населенных пунктов для жилой недвижимости, 1690 вариантов.

Средняя цена сотки по Респ. Башкортостан – 64 359 руб.

Средняя цена объекта – 1 225 тыс. руб.

Диапазон цены сотки: от 864 руб. до 4,2 млн. руб.

Диапазон цены объектов от 17 тыс. руб. до 300 млн. руб.

Диапазон площади объекта: от 2 сотки до 45 Га

Земли коммерческого назначения, включая производственно-складские, 126 вариантов.

Средняя цена сотки по Респ. Башкортостан – 108 240 руб.

Средняя цена объекта – 12 064 969 руб.

Диапазон цены сотки: от 1 100 руб. до 1,3 млн. руб.

Диапазон цены объектов от 130 тыс. руб. до 140 млн. руб.

Диапазон площади объекта: от 2 соток до 100 Га.

Земли сельскохозяйственного назначения, включая СНТ и ДНП, 1219 вариантов.

Средняя цена сотки по Респ. Башкортостан – 29 338 руб.

Средняя цена объекта – 3 485 тыс. руб.

Диапазон цены сотки: от 2 285 руб. до 138 тыс. руб.

Диапазон цены объектов от 100 тыс. руб. до 35 млн. руб.

Диапазон площади объекта: от 10 сот до 83 Га.

4.            Земельные участки с правом собственности. Цены и диапазоны в зависимости от площади участков.

Участки более 10 Га – 15 шт.

Средняя цена сотки – 36 291 руб.

Средняя цена объекта 20 026 тыс. руб.

От 1 до 10 Га – 114 шт.

Средняя цена сотки - 171 708 руб.

Средняя цена объекта – 29 059 тыс. руб.

От 50 соток до 1 Га – 56 шт.

Средняя цена сотки – 79 054 руб.

Средняя цена объекта – 5 676 тыс. руб.

От 30 до 50 соток – 212 шт.

Средняя цена сотки – 26 642 руб.

Средняя цена объекта – 1 175 тыс. руб.

От 15 до 30 соток – 827 шт.

Средняя цена сотки – 59 328 руб.

Средняя цена объекта – 1 214 тыс. руб.

От 10 до 15 соток – 1646 шт.

Средняя цена сотки – 54 826 руб.

Средняя цена объекта – 501 856 руб.

От 5 до 10 соток – 1832 шт.

Средняя цена сотки – 75 985 руб.

Средняя цена объекта – 671 386 руб.

До 5 соток – 384 шт.

Средняя цена сотки – 104 216 руб.

Средняя цена объекта – 427 592 руб.

Структура предложения представлена в диаграмме ниже:

Часть 2. Участки по крупнейшим ГОРОДАМ И группам населенных пунктов РБ. Право собственности

Обзор представлен по следующим населенным пунктам и группам. Для крупных населенных пунктов учтены ближайшие пригороды или поселки-спутники, рассматриваемые с точки зрения проживания и ведения бизнеса. Также обзор составлен исходя из предположения о возможности использования земель населенных пунктов не только в исходном ВРИ, но возможно изменения вида разрешенного использования в пределах возможностей градостроительного плана. Для уточнения показателей исходя из ВРИ необходимо использовать первую часть обзора.

В выборке, составленной по данным сайтов-агрегаторов, в выборке представлено.

Диапазон цен и площадей в сегменте продаж:

Земельные участки в Республике Башкортостан

Диапазон площади участков: от 2 до 10 000 соток;

Диапазон общей цены участков: от 20 тыс. руб. до 300 млн. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 864 руб. до 4,2 млн. руб. за сотку.

Среднее значение площади участков — 46,49 соток;

Среднее значение общей цены участков — 1 225 211 руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 64 359 руб.

Земельные участки в г. Уфа, черта ГО - 797

Диапазон площади участков: от 3 до 800 соток;

Диапазон общей цены участков: от 100 тыс. руб. до 300 млн. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 12,5 тыс. руб. до 4,2 млн. руб. за сотку.

Среднее значение площади участков — 21,96 соток;

Среднее значение общей цены участков — 6 246 тыс. руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 209 898 руб.

Земельные участки в г. Стерлитамак - 59

Диапазон площади участков: от 4 до 578 соток;

Диапазон общей цены участков: от 75 тыс. руб. до 29 млн. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 709 руб. до 600 тыс. руб. за сотку

Среднее значение площади участков — 38,93 соток;

Среднее значение общей цены участков — 1 450 369 руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 131 120 руб.

Земельные участки в г. Октябрьский - 82

Диапазон площади участков: от 2 до 925 соток;

Диапазон общей цены участков: от 100 тыс. руб. до 3,35 млн. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 864 руб. до 418 тыс. руб. за сотку.

Среднее значение площади участков — 38,96 соток;

Среднее значение общей цены участков — 1 037 275 руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 130 335 руб.

Земельные участки в г. Мелеуз, Ишимбай, Кумертау

Диапазон площади участков: от 3,5 до 96 соток;

Диапазон общей цены участков: от 60 тыс. руб. до 17,78 млн. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 12,5 тыс. до 250 тыс. руб. за сотку.

Среднее значение площади участков — 14 соток;

Среднее значение общей цены участков — 936 745 руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 63 620 руб.

Количество участков в населенных пунктах в выборке:

Архангельское

Средняя цена сотки – 16 262 руб.

Средняя площадь участка – 20,9 сот

Средняя цена объекта – 351 тыс. руб.

Аскарово

Средняя цена сотки – 38 088 руб.

Средняя площадь участка 13,21 сот

Средняя цена объекта 455 тыс. руб.

Баймак

Средняя цена сотки – 33 237 руб.

Средняя площадь участка – 14,33 сотки

Средняя цена объекта 433 тыс. руб.

Белебей

Средняя цена сотки – 47312 руб.

Средняя площадь участка – 11,26 соток

Средняя цена объекта 428 тыс. руб.

Белорецк

Средняя цена сотки – 95 250 руб.

Средняя площадь участка – 12,25 соток

Средняя цена объекта 995 тыс. руб.

Бирск

Средняя цена сотки 95 561 руб.

Средняя площадь участка – 10,7 соток

Средняя цена объекта 845 тыс. руб.

Благовещенск

Средняя цена сотки – 72 912 руб.

Средняя площадь участка 37 соток

Средняя цена объекта 1 142 тыс. руб.

Буздяк, Бураево, Верхнеяркеево, Татышлы

Средняя цена сотки – 67 119 руб.

Средняя площадь участка – 15,96 соток

Средняя цена объекта – 718 тыс. руб.

Давлеканово

Средняя цена сотки – 42 801 руб.

Средняя площадь участка – 9,57 соток

Средняя цена объекта - 434 тыс. руб.

Дюртюли

Средняя цена сотки 51 083 руб.

Средняя площадь участка – 9,85 соток

Средняя цена объекта – 510 тыс. руб.

Иглино

Средняя цена сотки 73 647 руб.

Средняя площадь участка 30,59 соток

Средняя цена объекта 1 023 тыс. руб.

Ишимбай

Средняя цена сотки 56 466 руб.

Средняя площадь участка – 13,1 соток

Средняя цена объекта – 1 098 тыс. руб.

Кабаково и Кандры

Средняя цена сотки 44 628 руб.

Средняя площадь участка 14,13 соток

Средняя цена объекта – 616 тыс. руб.

Караидель

Средняя цена сотки 47 083 руб.

Средняя площадь участка 11,5 соток

Средняя цена объекта – 575 тыс. руб.

Кармаскалы

Средняя цена сотки 38 897 руб.

Средняя площадь участка 12,2 соток

Средняя цена объекта 470 тыс. руб.

Киргиз-Мияки, Красная Горка, Красноусольск

Средняя цена сотки – 18 183 руб.

Средняя площадь участка 16,12 соток

Средняя цена объекта 286 тыс. руб.

Кумертау

Средняя цена сотки 41 038 руб.

Средняя площадь участка 13,06 соток

Средняя цена объекта 542 тыс. руб.

Кушнаренково

Средняя цена сотки 61 445 руб.

Средняя площадь участка 15 соток

Средняя цена объекта 1 120 тыс. руб.

Мелеуз

Средняя цена сотки 93 356 руб.

Средняя площадь участка 15,92 соток

Средняя цена объекта 1 170 тыс. руб.

Месягутово, Мишкино и Мраково

Средняя цена сотки 38 203 руб.

Средняя площадь участка 13,68 соток

Средняя цена объекта 493 тыс. руб.

Нефтекамск

Средняя цена сотки 90 120 руб.

Средняя площадь участка 7,85 соток

Средняя цена объекта 758 тыс. руб.

Октябрьский

Средняя цена сотки 130 335 руб.

Средняя площадь участка 38,96 соток

Средняя цена объекта 1 037 тыс. руб.

Павловка и побережье

Средняя цена сотки 101 923 руб.

Средняя площадь участка 14,45 сотки

Средняя цена объекта 1 612 тыс. руб.

Прибельский и Приютово

Средняя цена сотки 17 111 руб.

Средняя площадь участка 13 соток

Средняя цена объекта 226 тыс. руб.

Раевский

Средняя цена сотки 37 814 руб.

Средняя площадь участка 12,05 соток

Средняя цена объекта 402 тыс. руб.

Салават

Средняя цена сотки 96 430 руб.

Средняя площадь участка 8,13 соток

Средняя цена объекта 769 тыс. руб.

Сибай

Средняя цена сотки 44 150 руб.

Средняя площадь участка 30,52 сотки

Средняя цена объекта 967 тыс. руб.

Старобалтачево и Стерлибашево

Средняя цена сотки 18 356 руб.

Средняя площадь участка 15,01 соток

Средняя цена объекта 267 тыс. руб.

Стерлитамак

Средняя цена сотки 131 120 руб.

Средняя площадь участка 38,93 соток

Средняя цена объекта 1 450 тыс. руб.

Толбазы

Средняя цена сотки 69 700 руб.

Средняя площадь участка 13,21 соток

Средняя цена объекта 925 тыс. руб.

Туймазы

Средняя цена сотки 116 707 руб.

Средняя площадь участка 10,96 соток

Средняя цена объекта 1 178 тыс. руб.

Учалы

Средняя цена сотки 71 587 руб.

Средняя площадь участка 13,9 соток

Средняя цена объекта 982 тыс. руб.

Чекмагуш

Средняя цена сотки 74 679 руб.

Средняя площадь участка 13,8 соток

Средняя цена объекта 1 075 тыс. руб.

Чишмы

Средняя цена сотки 63 298 руб.

Средняя площадь участка 11,29 сотки

Средняя цена объекта 667 тыс. руб.

Шаран

Средняя цена сотки 29 144 руб.

Средняя площадь участка 13,47 соток

Средняя цена объекта 386 тыс. руб.

Языково

Средняя цена сотки 20 443 руб.

Средняя площадь участка 14,3 соток

Средняя цена объекта 289 тыс. руб.

Янаул

Средняя цена сотки 41 407 руб.

Средняя площадь участка 11,04 соток

Средняя цена объекта 507 тыс. руб.

Цена сотки земли по типам на нас. пунктам РБ, тыс. руб.

5.            Общие и ценообразующие факторы, влияющие на сегмент

Ценообразующие факторы земельных коммерческого назначения представлены ниже в таблице по убыванию значимости:

Диапазоны поправок к цене. Типичные поправки к стоимости земельных участков указанных типов представлены в таблице (актуально для земель, пригодных для проживания граждан), в долях единицы

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте

Сроки экспозиции земельных участков на момент настоящего исследования представлены ниже

Объекты в исследуемом сегменте имеют различную степень ликвидности. Средние сроки экспозиции подобных объектов небольших площадей имеют ориентировочные сроки ликвидности в типичные годы от 3 месяцев. Для участков больших площадей с требуемыми большими инвестициями и высокой кадастровой стоимостью для налогообложения – от 5-6 месяцев.

8. Анализ спроса и факторов, мотивация спроса, диапазоны факторов спроса.

Спрос на участки коммерческого и производственного специфичен, малоэластичен, так как сумма планируемых инвестиций велика и включает строительство. В черте крупнейших городов участки наиболее востребованы как не воспроизводимые объекты, для строительства и проживания граждан.

9.    Динамика сегмента и прогноз.

Сегмент характеризуется хорошим спросом на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, и типичной сезонной динамикой, прогноз сохраняется в краткосрочный период. Уровень спроса на земельные участки в типичных производственных зонах низкий. Спрос на участки вблизи федеральных трасс оказался переоцененным из-за сложности освоения. Спрос на участки для проживания граждан .вырос в 2022, как и цены.

10. Основные выводы.

Право собственности имеет все больший коэффициент поправки к праву аренды, так как период льготного выкупа короткий, кадастровая стоимость высока.

Коэффициент поправки на право собственности к праву аренды по РБ в целом – 107%

Для наиболее востребованных участков до 3 Га соотношения цен и коэффициенты представлены ниже

Автор: Е.Я. Андреева. Генеральный директор Сети Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ

Оценщик, аналитик, независимый эксперт рынка

Контакты: (347)299-14-14, +7909-349-14-14, expert-russia@mail.ru

Уфа, ул. Кирова 31. Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ, www.expert-russia.ru

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!