Обзор цен на дома и коттеджи в Уфе и Республике Башкортостан летом 2021 года, июль. Загородное жилье тоже выросло в цене
К лету 2021 года рынок демонстрирует высокий уровень активности в сегменте малоэтажного жилья. 2020 год дал сегменту новую жизнь, а выросшие в 2021 году цены на строительные материалы способствуют продолжению этого тренда .
Средняя цена кв.м. по Респ. Башкортостан 32190 руб./кв.м. выросла за год на 7,1%
в ГО Уфа - 42660 руб./кв.м., - рост 13,2%
во всех пригородах Уфы – 41100 руб./кв.м. – рост на 10%.
За год рынок показал повышение цены, которое определено скорее инфляционными и структурными факторами, чем значительными изменениями спроса, активация которого произошла еще весной 2020 года по всем известным причинам.
Методика: сплошная максимальная по имеющимся источникам и способам и трудоемкости обработки выборка объектов. Статистические и математические методы вычислений средних значений. В рамках представленной в источниках информации не всегда просто выделить сегмент дач и садов, пригодных или непригодных к постоянному проживанию, от домов на участках ИЖС и ЛПХ. В свете текущего законодательства, с учетом проживания регистрации и строительства жилых домов на участках дачного назначения, а также запланированного в законодательства уравнивания статусов садовых земель с землями населенных пунктов, фактического постоянного проживания граждан в пригородных СНТ, и позиционирования собственниками объектов такого типа как пригодных к постоянному проживанию, в выборку включены садовые и дачные территории с домами, пригодными для круглогодичного проживания. Для объектов, где в такой возможности есть сомнения, произведено отсечение выборки по цене объекта (удалены крайне дешевые).
Основные тенденции последнего года:
- большинство объектов сегмента – также жилье для постоянного проживания, и после изоляции 2020 года восприятие части объектов для временного проживания (дач) поменялось на постоянное. Отсюда еще сложнее вычленить из выборки «совсем» сады.
- вслед за новостройками и вторичной, цены сегмента стала расти, как альтернативного типа объектов для жизни
- исторически средняя цена сегмента была ниже вторичного рынка в 2-2,5 раза. Именно это давало возможность, продав квартиру городе, купить в пригороде дом в 2 раза большей площади в сегменте эконом. Соотношение в целом сохранилось и сейчас. Было бы странно, если бы на фоне такого роста городского рынка не вырос в цене пригородный. Именно как альтернатива для проживания.
- но темп роста сегмента все-таки ниже, чем у городских квартир, и тому есть несколько причин. Не все реально готовы к жизни в пригороде, даже если и мечтают об этом. Программы господдержки, такие как сельская ипотека, значительно уже и сложнее, чем господдержка для городского многоэтажного жилья, а обычных ипотечных программ меньше, и условия сложнее. Средняя цена хорошего объекта для постоянного проживания в целом выше, купить его сложнее, и это тормозит рост цены.
- смешение сегментов домов, коттеджей (бизнес-класс) для постоянного проживания и домов и дач в зонах земель СНТ осложняется (хотя смысл этого для граждан скорее позитивный) тем, что границы ГО Уфа сложнее, чем территория между реками, мостами или трассами. Северные зоны огромных СНТ уже в черте ГО, а южные исторические поселки – Уфимский район. Для кого-то это значимый фактор.
Республика Башкортостан. Средние цены и структура предложения по типам и основным городам Респ. Башкортостан.
В выборке по Республике Башкортостан около 8800 объектов – дома, коттеджи и дачи, включая условно пригодные к постоянному или длительному сезонному проживанию. Предложение довольно обширно, однако по некоторым районам республики ограничено. Это свидетельствует не об отсутствии его в районе, а о рекламных предпочтениях собственников.
Из них жилых домов, за исключением типичных дач и объектов для сезонного использования – около 7300. Эта цифра не является точной, так как при позиционировании объектов часто преувеличиваются потребительские характеристики. С точки зрения городского жителя, большая часть объектов условно пригодна к постоянному проживанию, имеет высокий моральный и физический износ элементов построек, и не отличается стилем и вкусом..
Общий объем предложения по всем типам объектов:
930 400 кв.м. (площади жилых домов)
30 889 280 тыс. руб.
86 300 соток, в составе объектов экспозиции. В выборку не входят участки без домов на них.
Средняя цена объекта в экспозиции - 4 218 705 руб. Как ни странно, эта цифра уменьшилась, предложение «оптимизируется» по площади, новые объекты строятся также без оишних квадратных метров. Без учета Уфы и пригорода, крупных городов РБ – 2078 000 руб.
Средняя площадь дома – 106 кв.м.
Средняя площадь участка в составе объекта экспозиции – 9,6 соток.
Диапазон площади дома - от 20 до 950 кв.м.
Диапазон площади участка – от 1 до 60 соток.
Цена кв.м.с учетом земли – от 9 до 200 (объект в Нагаево) тыс. руб., включая дачи.
Диапазон стоимости объекта – от 210 т.р.(более дешевые варианты заброшенных садов отсечены) до 135 млн. руб. Пока это самый дорогой объект за историю аналитики загородного сегмента последних лет, находится в Юматово.
В структуре предложения представлены индивидуальные типовые жилые дома, таунхаусы, дачи, коттеджи (бизнес и премиум класс). Позиционирование отличий дома от коттеджа условно, домами обычно называют более старые постройки, не всегда выполненные из кирпича.
Цены и количество предложений в некоторых городах Республики Башкортостан
Средняя цена кв.м. в сегменте домов и коттеджей с учетом земельного участка по Республике составляет 32190 руб.
Цены и средние значения по РБ в зависимости от площади дома
Цены на дома и коттеджи в г. Уфа
В выборке по г. Уфа и район 2900 объектов, включая частично пригодные к проживанию дачи
Общий объем предложения показал с 2020 года увеличение предложения, что связано с увеличением активности этого рынка в целом, но и расширением пригородных ареалов обитания вокруг Уфы:
- 378450 кв.м.
- 12 564 540 руб.
- 24120 соток
Средняя цена объекта в экспозиции ГО Уфа – 5 160 556 руб.
Средняя площадь дома – 129 кв.м.
Средняя площадь участка в составе объекта экспозиции – 9,4 сотки.
Диапазон площади дома - от 20 до 900 кв.м.
Диапазон площади участка – от 1 до 40 га.
Цена кв.м.с учетом земли – от 10 до 200 тыс. руб., включая дачи.
Диапазон стоимости объекта – от 350 тыс.р. до 60 млн. руб.
Средняя цена кв.м. в сегменте домов и коттеджей с учетом земельного участка в г. Уфа ( черта ГО) составляет 42660 руб.
Цены и средние значения по районам ГО Уфа (включены сады и дачи, только пригодные для постоянного проживания) наиболее востребованные районы, выборка включает также топовые поселки района
Цены на дома и коттеджи по некоторым районам Республики Башкортостан.
В силу ограниченной информации по некоторым районам, для уточнения средних цен вы можете ориентироваться на соседние. Особенностью объектов в районах РБ является небольшое количество дачных и садовых объектов.
Структура предложения по Республике Башкортостан, районы с достаточной выборкой
Общее зонирование по классам с точки зрения отдаленности от г. Уфа
Перечень населенных пунктов и коттеджных поселков для настоящего анализа разбиты на 3 категории. Стоит отметить, что данное деление весьма условное, и, учитывая неоднородность застройки, материалов, проектов и т.п. цена кв.м. часто зависит не от локации и площади, а еще и от множества иных факторов.
Класс А – поселки, на объекты в которых в силу расположения и инфраструктуры отмечен наибольший спрос: Уфа и ближайший пригород, Дема, Баланово - Ново-Александровка, 8 Марта, Михайловка, Тихая Слобода, мкр. Сафроновский, Акбердино, Жилино, Зинино, Нагаево, Цветы Башкирии, Зубово, Нижегородка (Уфимского р-на), Чесноковка, Алексеевка, Кузнецовский Затон, Цыганская поляна, Акманай, Аэропорт, Лебяжий, Дуслык, Искино, Локотки, Максимовка, Миловка.
Класс Б. Поселки в пригороде Уфы, Уфимском районе и некоторые другие: Бурцево, Бизилевка, Дорогино, Князево, Грибовка, Гуровка, Блохино, Бурцево, Подымалово, Кириллово, Кляшево, Нурлино, Суровка, Шмидтово, Шипово, Карпово и Иглино и т.д.
Класс С – прочие районы РБ.
По возможному способу и комфортности использования мы разделили объекты на:
- дома площадью до 80 кв.м. с земельным участком. Сюда входят дачи и недорогие дома эконом-класса.
- дома от 80 до 120 кв.м. с участком. Это более комфортные объекты как для проживания, так и для отдыха комфорт-класса.
дома от 120кв.м. в ближайшем пригороде, от 110 кв.м. в классе Б и С.
В данной классификации отсечены самые дешевые дачи и сады.
Авторское зонирование «Зоны интереса» пригородов Уфы по принципу интереса покупателей для постоянного проживания и транспортной доступности. Это принятые в Уфе так называемые «направления». Во внимание принимаются участки под жилую застройку (ИЖС, малоэтажное строительство, под строительство таунхаусов и сблокированных домов). Зонирование описано ориентировочно (номер зоны установлен не по рейтингу интереса, это разбивка карты с точки зрения восприятия покупателя).
Средние значения и диапазоны представлены в таблице ниже
Прогноз сегмента и новые тенденции индивидуального домостроения на 2 полугодие 2021 года:
Пока лето нас балует жарой, интерес к сегменту продолжится, и если не целях текущего сезона, то в целях будущего. Любой пригородный объект требует постоянной поддержки ландшафта, мелкого ремонта, на фоне стремительно выросших цен на стройматериалы, покупка в этом сезоне кажется логичной. Зачем откладывать мечту наследующий год?
Радует также, что большинство банков приспособились к ипотечному кредитованию такого разрозненного пригородного фонда, на рынке присутствует 5-6 реально работающих ипотечных предложений в массовом сегменте.
Пригородной рынок вряд ли покажет нам в этом году значимые темпы роста цены, скорее выбор и сумма определяется наличием или отсутствием желаемых объектов в предложении и конкретной локации. Продолжается поиск потенциальными покупателями поиск объектов вблизи водоемов.
Сравнимость направлений (зон интереса) так и остается сложным вопросом как с точки зрения ценообразования на объект, так и с точки зрения потенциального спроса, а выбор объекта для покупки часто, помимо рациональных факторов, происходит под влиянием эмоций или позитивного ощущения на его территории. Все также низкий уровень спроса отмечен на недострои с готовностью до 70%. Зона максимального спроса на объекты для постоянного проживания - от 2,5 до 6 млн руб. К сожалению, предложение на запрос с соответствующим уровнем характеристик предлагает диапазон от 4,5 млн руб и выше. Поэтому покупке хорошего коттеджа как правило предшествует продажа какой-то недвижимости. Что намного реже бывает при покупке дачи.
Если буквально два года назад в сегменте садов и дач была большая дола практически заброшенных объектов, которые можно было купить даже за 50-100 тыс руб, то теперь их стало намного меньше, и сад в нормальном месте с более-менее приличной «избушкой» стоит как минимум в 2 раза больше. Поэтому, если надумали и готовы к труду и природе, покупайте, время и инфляция сейчас более страшные враги для ваших накоплений.
Если же идея о постоянном проживании в пригородном доме в очередной раз не дает покоя, а работаете вы в городе, то прежде, чем лезть на Авито и разглядывать предложения, в первую очередь протестируйте транспортную доступность интересного вам направления, в течение пары недель, в разное время и погоду. Заедьте в поселок, который вам нравится, осмотритесь, комфортно ли вам там.
Наша компания готова предложить вам услугу, аналогичную услуге trade-in , если вы хотите переехать жить в пригородный коттедж, продав квартиру в городе. В услугу входит оценка, продажа и сопровождение сделки по квартире, и подбор и сопровождение сделки по покупке коттеджа. При необходимости поможем с одобрением ипотеки.
Автор: Андреева Елена, генеральный директор Сети Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ», оценщик, независимый эксперт рынка, (347)299-14-14, 8-909-349-14-14, expert-russia@mail.ru
Источник публикации: www.expert-russia.ru
Ориентировочное расположение зон интереса представлено на карте
Количество просмотров -
