Обзор цен на земельные участки в Республике Башкортостан по назначению земли, площадям с разбивкой по всем городам РБ на 1 июня 2020 года

18.06.2020

Настало лето, и лето не совсем обычное. Именно этот сезон, начавшийся во время самоизоляции, но получивший свободу действия только в мае, вернул ценность многих загородных объектов, в том числе садовых участков постсоветской эпохи. А в сегменте объектов для постоянного проживания спрос формировала сельская ипотека. Правда, недолго, так как лимиты банков закончились быстро. Тем не мене, спрос на загородные объекты в этом сезоне есть, в отличие от нескольких предыдущих лет, когда в тренде были дома и таунхаусы для постоянного проживания только в современных поселках с инфраструктурой.

1. Общее описание сегмента. Республика Башкортостан

В выборку для настоящего исследования вошли 5540 участков всех типов, ВРИ и площадей по Республике Башкортостан (полная выборка). С ценой представлено 4990 вариантов (90%)

Общий объем предложения выборки составляет более 105260 соток. и около 4,155 млрд. руб.

Средняя площадь участка - 19.2 соток, диапазон площадей – от 1 сотки, самые большие объекты - 646 и 1000 Га (земли сельхозназначения, право аренды).

Средняя стоимость объекта – 775 тыс. руб., диапазон стоимости объекта - от 10 тыс. руб. до 186 млн. руб.(земли промназначения вблизи трассы М5)

Средняя стоимость сотки в наиболее привлекательных районах республики – 81 тыс. руб., диапазон стоимостей сотки – от 1000 до 2.1 млн. руб. Средняя цена сотки в целом по РБ – 40,1 тыс руб, земель для жилой недвижимости – 46 тыс руб

2. Объем предложений на рынке и диапазоны цен. Достаточность предложения

Рыночное предложение согласно рекламных источников (сайты ИРР, Авито, прочие сайте ) на дату изучения выборки достаточно Большая часть объектов, представленная с ценой, расположена в г. Уфа и пригородах согласно зонированию Аналитического центра Эксперт.

Право аренды земли – около 6% вариантов

Право собственности – около 94% вариантов

Объем предложения на момент исследования можно считать ограниченным но типичным для рынка данного сегмента. Не все объекты выставляются в открытую рекламу.

3. Земельные участки с правом собственности. Подсегменты по назначению земли

Участки разделены по основным типам назначения земли согласно Земельному Кодексу и генеральным планам городов. Земли населенных пунктов включают в себя участки ИЖС, ЛПХ, общественно-деловые зоны, за исключением участков для коммерческого использования, которые выделены в отдельную категорию. В категории Земель сельхозназначения включены типичные сельскохозяйственные земли, участки с ВРИ СНТ и ДНП – типичные садово-огородниские хозяйства и типичные дачные поселки. Из выборки исключены участки с неоднозначной трактовкой ВРИ участка

Количество вариантов в исследовании данного раздела всего – 4700.

Земли населенных пунктов для жилой недвижимости, 3884 вариантов.

Средняя цена сотки по Респ. Башкортостан – 46000 руб.

Средняя цена объекта по Респ. Башкортостан – 680 тыс. руб.

Диапазон цены сотки: от 100 руб. до 2 млн. руб.

Диапазон цены объектов от 210 тыс. руб. до 65 млн. руб.

Диапазон площади объекта: от 3 сот до 500 Га.

Земли коммерческого назначения, включая производственно-складские, 154 вариантов.

Средняя цена сотки по Респ. Башкортостан – 143000 руб.

Средняя цена объекта – 6 000 000 руб.

Диапазон цены сотки: от 300 руб. до 1600 тыс. руб.

Диапазон цены объектов от 135 тыс. руб. до 186 млн. руб.

Диапазон площади объекта: от 3 сот до 600 Га.

Земли сельскохозяйственного назначения, включая СНТ и ДНП, 1541 варианта.

Средняя цена сотки по Респ. Башкортостан – 28300 руб.

Средняя цена объекта – 315 тыс. руб.

Диапазон цены сотки: от 850 руб. до 83 тыс. руб.

Диапазон цены объектов от 12 тыс. руб. до 31 млн. руб.

Диапазон площади объекта: от 1,2 сот до 131 Га.

4. Земельные участки с правом собственности. Цены в зависимости от площади участка

Участки более 10 Га – 83 шт.

Средняя цена сотки - 4550 руб.

Средняя цена объекта 18 млн руб.

От 1 до 10 Га – 119 шт.

Средняя цена сотки - 23110 руб.

Средняя цена объекта – 6 800 тыс. руб.

От 50 соток до 1 Га – 177 шт.

Средняя цена сотки – 25200 руб.

Средняя цена объекта – 3 050 тыс. руб.

От 30 до 50 соток – 306 шт.

Средняя цена сотки – 32 240 руб.

Средняя цена объекта - 1450 тыс. руб.

От 15 до 30 соток – 1622 шт.

Средняя цена сотки - 58100 руб.

Средняя цена объекта – 1070 тыс. руб.

От 10 до 15 соток – 2582 шт.

Средняя цена сотки – 61350 руб.

Средняя цена объекта - 724 тыс руб.

От 5 до 10 соток – 2174 шт.

Средняя цена сотки - 84430 руб.

Средняя цена объекта – 610 тыс руб.

До 5 соток – 314 шт.

Средняя цена сотки – 148 тыс руб.

Средняя цена объекта – 359 тыс руб.

Цена от площади 01062020.png

Структура предложения представлена в диаграмме ниже:

Доли по плозщади РБ земля 01062020.png

Часть 2. Участки по крупнейшим ГОРОДАМ и группам населенных пунктов РБ. Право собственности

Обзор представлен по следующим населенным пунктам и группам. Для крупных населенных пунктов учтены ближайшие пригороды или поселки-спутники, рассматриваемые с точки зрения проживания и ведения бизнеса. Также обзор составлен исходя из предположения о возможности использования земель населенных пунктов не только в исходном ВРИ, но возможно изменения вида разрешенного использования в пределах возможностей градостроительного плана. Для уточнения показателей исходя из ВРИ необходимо использовать первую часть обзора.:

В выборке, составленной по данным сайтов-агрегаторов, в выборке представлено.

Диапазон цен и площадей в сегменте продаж:

Земельные участки в Республике Башкортостан

Диапазон площади участков: от 1.2 до 10000 соток;

Диапазон общей цены участков: от 25 тыс. руб. до 186 млн. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 250 до 2000 000 руб. за сотку.

Среднее значение площади участков —105 соток;

Среднее значение общей цены участков — 4 890 000 руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 40 100 руб.

Земельные участки в г. Уфа, черта ГО - 1639

Диапазон площади участков: от 3 до 762 соток;

Диапазон общей цены участков: от 130 тыс. руб. до 81 млн. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 5 000 до 1 836 734 руб. за сотку.

Среднее значение площади участков — 13,3 соток;

Среднее значение общей цены участков — 1 390 20 руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 143 100 руб.

Земельные участки в г. Стерлитамак - 484

Диапазон площади участков: от 3 до 90 соток;

Диапазон общей цены участков: от 20 тыс. руб. до 20 млн. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 8100 до 220 000 руб. за сотку

Среднее значение площади участков — 22 соток;

Среднее значение общей цены участков — 1 790 000 руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 87700 руб.

Земельные участки в г. Октябрьский - 170

Диапазон площади участков: от 5 до 29 соток;

Диапазон общей цены участков: от 150 тыс. руб. до 6 млн. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 30000 до 270 000 руб. за сотку.

Среднее значение площади участков — 11.3 соток;

Среднее значение общей цены участков — 2200 000 руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 55340 руб.

Земельные участки в г. Мелеуз, Ишимбай, Кумертау - 202

Диапазон площади участков: от 4 до 50 соток;

Диапазон общей цены участков: от 20 тыс. руб. до 2800 тыс. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 3,8 тыс. до 90 тыс. руб. за сотку.

Среднее значение площади участков — 10.1 соток;

Среднее значение общей цены участков — 410 000 руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 33020 руб.

Количество участков в населенных пунктах в выборке:

Колво по городам табл земля 01062020.png

Структура исследования включает населенные пункты ( диапазоны площадей, стоимости объекта и стоимости сотки представлены в платной версии обзора)

Архангельское - 30

Средняя цена сотки – 15 600 руб.

Средняя площадь участка – 13.5 сот

Средняя цена объекта – 660 тыс. руб.

Аскарово - 31

Средняя цена сотки - 21 500 руб.

Средняя площадь участка 16 сот

Средняя цена объекта 290 тыс. руб.

Баймак - 14

Средняя цена сотки – 24 800 руб.

Средняя площадь участка – 15,7 сотки

Средняя цена объекта 470 тыс. руб.

Белебей - 65

Средняя цена сотки – 33450 руб.

Средняя площадь участка – 12,1 соток

Средняя цена объекта 339 тыс. руб.

Белорецк - 53

Средняя цена сотки – 56500 руб.

Средняя площадь участка - 16ю4 соток

Средняя цена объекта 756 тыс. руб.

Бирск - 92

Средняя цена сотки 66700 руб.

Средняя площадь участка – 12.6 соток

Средняя цена объекта 976 тыс. руб.

Благовещенск - 91

Средняя цена сотки – 53200 руб.

Средняя площадь участка 10,5 соток

Средняя цена объекта 510 тыс. руб.

Буздяк, Бураево, Верхнеяркеево, Татышлы - 66

Средняя цена сотки – 26450 руб.

Средняя площадь участка – 18 соток

Средняя цена объекта – 430 тыс. руб.

Давлеканово - 24

Средняя цена сотки - 37650 руб.

Средняя площадь участка – 12 соток

Средняя цена объекта - 435 тыс. руб.

Дюртюли - 59

Средняя цена сотки 49670 руб.

Средняя площадь участка – 13,2 соток

Средняя цена объекта – 740 тыс. руб.

Зирган, Зилаир - 26

Средняя цена сотки 36 500 руб.

Средняя площадь участка 12.6 соток

Средняя цена объекта 460 тыс. руб.

Иглино - 236

Средняя цена сотки 65800 руб.

Средняя площадь участка 10.5 соток

Средняя цена объекта 685 тыс. руб.

Ишимбай - 78

Средняя цена сотки 29300 руб.

Средняя площадь участка – 10,5 соток

Средняя цена объекта - 345 тыс. руб.

Кабаково и Кандры - 113

Средняя цена сотки 45 312 руб.

Средняя площадь участка 14,1 соток

Средняя цена объекта – 610 тыс. руб.

Караидель - 61

Средняя цена сотки 35600 руб.

Средняя площадь участка 16,3 соток

Средняя цена объекта – 530 тыс. руб.

Кармаскалы - 88

Средняя цена сотки 32 300 руб.

Средняя площадь участка 13,4 соток

Средняя цена объекта 413,6 тыс. руб.

Киргиз-Мияки, Красная Горка, Красноусольск - 59

Средняя цена сотки – 26400 руб.

Средняя площадь участка 16 соток

Средняя цена объекта 310 тыс. руб.

Кумертау - 40

Средняя цена сотки 34500 руб.

Средняя площадь участка 11,5 соток

Средняя цена объекта 353 тыс. руб.

Кушнаренково - 92

Средняя цена сотки 25500 руб.

Средняя площадь участка 13,5 соток

Средняя цена объекта 354 тыс. руб.

Мелеуз - 87

Средняя цена сотки 45 800 руб.

Средняя площадь участка 16 соток

Средняя цена объекта 480 тыс. руб.

Месягутово, Мишкино и Мраково - 35

Средняя цена сотки 19670 руб.

Средняя площадь участка 23 соток

Средняя цена объекта 480 тыс. руб.

Нефтекамск -161

Средняя цена сотки 75600 руб.

Средняя площадь участка 9 соток

Средняя цена объекта 680 тыс. руб.

Октябрьский - 174

Средняя цена сотки 73300 руб.

Средняя площадь участка 9,2 соток

Средняя цена объекта 878 тыс. руб.

Павловка и побережье - 54

Средняя цена сотки 45100 руб.

Средняя площадь участка 16 сотки

Средняя цена объекта 890 тыс. руб.

Прибельский и Приютово - 30

Средняя цена сотки 22530 руб.

Средняя площадь участка 17 соток

Средняя цена объекта 380 тыс. руб.

Раевка - 24

Средняя цена сотки 17 800 руб.

Средняя площадь участка 12 соток

Средняя цена объекта 280 тыс. руб.

Салават - 97

Средняя цена сотки 86540 руб.

Средняя площадь участка 12,3 соток

Средняя цена объекта 890 тыс. руб.

Сибай - 51

Средняя цена сотки 56900 руб.

Средняя площадь участка 11 сотки

Средняя цена объекта 740 тыс. руб.

Старобалтачево и Стерлибашево - 20

Средняя цена сотки 18100 руб.

Средняя площадь участка 13.2 соток

Средняя цена объекта 210 тыс. руб.

Стерлитамак - 497

Средняя цена сотки 86500 руб.

Средняя площадь участка 13 соток

Средняя цена объекта 910 тыс. руб.

Толбазы - 36

Средняя цена сотки 34460 руб.

Средняя площадь участка 12,2 соток

Средняя цена объекта 410 тыс. руб.

Туймазы - 223

Средняя цена сотки 58430руб.

Средняя площадь участка 11.8 соток

Средняя цена объекта 840 тыс. руб.

Учалы - 30

Средняя цена сотки 24150 руб.

Средняя площадь участка 14,3 соток

Средняя цена объекта 307 тыс. руб.

Чекмагуш – 10

Средняя цена сотки 24500 руб.

Средняя площадь участка 10 соток

Средняя цена объекта 225 тыс. руб.

Чишмы - 84

Средняя цена сотки 48500 руб.

Средняя площадь участка 14,1 сотки

Средняя цена объекта 780 тыс. руб.

Шаран - 20

Средняя цена сотки 14330 руб.

Средняя площадь участка 15,1 соток

Средняя цена объекта 210 тыс. руб.

Языково - 18

Средняя цена сотки 17900 руб.

Средняя площадь участка 13.5 соток

Средняя цена объекта 190 тыс. руб.

Янаул - 35

Средняя цена сотки 44600 руб.

Средняя площадь участка 11 соток

Средняя цена объекта 480 тыс. руб.

Цена сотки земли по типам на нас.пунктам РБ, тыс.руб.

Цены города земля 01062020.png

5. Общие и ценообразующие факторы, влияющие на сегмент

Ценообразующие факторы земельных коммерческого назначения представлены ниже в таблице по убыванию значимости:

Номер	Наименование фактора
1	Местоположение объекта относительно инфраструктуры, развитость района расположения с точки зрения ВРИ
2	Стратегический факторы развития МО на 5 лет
3	Наличие коммуникаций и стоимость подведения, удаление от точки подключения
4	Права и ограничения прав, обременения, в том числе ограничения ВРИ
5	Уровень инфраструктуры и перспективы развития окружающих территорий с точки зрения ВРИ и Генплана
6	Физические, природные характеристики объекта, в том числе, свойства земельного участка и его окружения, геология, геодезия
7	Наличие дополнительных улучшений и построек
8	Условия продажи и финансирования конкретного участка (нерыночные условия, ипотека, вид оплаты, торг, др. условия)
9	Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, массовость и динамика предложения)

Диапазоны поправок к цене

Типичные поправки к стоимости земельных участков указанных типов представлены в таблице (актуально для земель, пригодных для проживания граждан), в долях единицы

№	Тип поправки	Диапазон значений +-
1	Поправка на заведенные коммуникации или их подведение	До 0.5, для загородных – от 0.5 до 1, если все коммуникации далеко и нет ТУ – требует расчета ЗП
2	Поправка на наличие небольших улучшений, насаждений	До 0.6
3	Поправка на геологические факторы, возможность многоэтажной застройки	До 3
4	Поправка на значимые объекты инфраструктуры в непосредственной близости (транспортные развязки, выезды из города и т.п	От 0.5 до 1
5	Поправка на объекты первичного рынка земли (стадия межевания, планируемых коммуникаций)	в зависимости от степени реализации проекта

7. Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте

Сроки экспозиции земельных участков на момент настоящего исследования представлены ниже

Сроки экспозиции	Доля
До 3 мес	7%
3 - 9 мес	50%
более 9 мес	43%

Объекты в исследуемом сегменте имеют различную степень ликвидности. Средние сроки экспозиции подобных объектов небольших площадей имеют ориентировочные сроки ликвидности в типичные годы от 3 месяцев. Для участков больших площадей с требуемыми большими инвестициями и высокой кадастровой стоимостью для налогообложения – от 5-6 месяцев.

8. Анализ спроса и факторов, мотивация спроса, диапазоны факторов спроса.

Спрос на участки коммерческого и производственного типа минимален, так как сумма планируемых инвестиций велика и включает строительство, на фоне глобальных изменений во всех сферах бизнеса инвесторы считают риски. В черте крупнейших городов и в пригородах до 20 км участки для строительства и проживания граждан наиболее востребованы как не воспроизводимые объекты, а также на фоне последствий самоизоляции,. В текущем сезоне повысился спрос на участки садового назначения, сезонного отдыха. Возможности ипотеки крайне ограничены, государственная программа быстро исчерпала свой лимит.

9. Динамика сегмента и прогноз.

Сегмент характеризуется ограниченным спросом и типичной послекризисной динамикой, прогноз сохраняется в краткосрочный период. Уровень спроса на земельные участки в типичных производственных зонах минимален. Спрос на участки для проживания граждан остается на среднем уровне, выше в районах Республики. Спрос на участки СНТ намного выше, чем в предыдущие годы. Восстановление спроса началось только в начале мая, поэтому сезонность текущего года будет иметь отличия от всех предыдущих лет

10. Основные выводы.

Смещение сезонности, ограниченный спрос, различия в уровне спроса и ценах в подсегментах и отдельных локациях. Большой разброс цен в экспозиции.

Право собственности имеет все больший коэффициент поправки к праву аренды, так как период льготного выкупа короткий, кадастровая стоимость высока.

Коэффициент поправки на право собственности к праву аренды по РБ в целом – 107%

Для наиболее востребованных участков до 3 Га соотношения цен и коэффициенты представлены ниже

Регион, город	Коэффициент поправки право собственности к праву аренды
Уфа	1.08
Города РБ основные, усредненно	1.2
РБ в целом, мелкие города, поселки, кроме крупных городов	От 1 до 1.1