Итоги рынка жилой недвижимости Уфы – 2017. Прогноз развития сегментов в 2018. Часть 1. Первичный и вторичный рынок жилья, ипотека
Квартиры, вторичный рынок. Первая половина года сопровождалась умеренной активностью рынка и ожиданием смены тренда. За первое полугодие среднерыночная цена снизилась незначительно – около 1,3%, в итогек середине лета достигнув, 58, 3 тыс руб за кв.м. В августе месяце произошло массовой снижение банками ипотечных ставок, в сегменте стало повеселее. Как таковой точки перегиба цены не наступило, но ощущение ценового дня появилось.
Во второй половине года активность количества сделок было довольно высокой, но вопреки ожиданиям, на среднерыночные цены это почти не повлияло, а способствовали количеству сделок. Причин этого несколько.
Во-первых, в течение всего года была высокая конкуренция вторичного рынка с сегментом новостроек. Во-вторых, стоит отметить влияние продаж социального жилья в том же сегменте новостроек, на общий выбор покупателя. Учитывая, что льготных категорий по версии ФРЖС около 20, такой вариант приобретения доступен для многих, просто не всех устраивают предлагаемые комплексы. Тем не менее, социалка незаметно оттянула на себя часть покупателей.
С осени на вторичном рынке можно констатировать завершение цикла и переход к равновесию до начала влияния какого-то дополнительного фактора. Самые дешевые квартиры быстро ушли с рынка, и стало возникать ощущение повышения цен, но коснулось это только самых дешевых вариантов, которые купил чуть повысившийся спрос. Но в других подсегментах, например, больших квартир, или не самых ликвидных планировок, наблюдалось продолжение тренда первого полугодия.. Среднерыночная цена пока показывает равновесие в районе 58,3-58,5 тыс руб за кв.м, изменение за год - минус 1,4% проявилось в основном в 1 полугодии.
Ипотека. Доля ипотечных сделок во вторичном сегменте составила более 60%,суммы кредитов в среднем – от 1 до 2 млн, сроки кредитов -15 лет, гораздо реже – 10 лет, для снижения ежемесячного платежа выбираются сроки более длительные.
Отдельным веянием 2017 года стало рефинансирование ипотеки. Принято считать, что рефинансирование экономически целесообразно при разнице в ставках от 2,5-3%, и в большей степени оно выгодно в течение первых лет выплаты больших кредитов, когда большую часть платежа составляют именно зависящие от ставки проценты.. Но в речение 2017 года у банков было большое количество рефинансирований и при других показателях. Рефинансирование в достаточной степени позволило банкам выполнить годовые планы, хотя по сути оно не приводит к привлечению новых заемщиков. Банки просто переманивают готовых заемщиков друг у друга особенностями предложений играя на том, что рефинансирование нельзя сделать в том же банке.
Некоторые заемщики не особо вникают в экономическую целесообразность рефинансирования, так как оно дает еще и другие возможности. Например, если заемщик столкнулся со сложностями выплатах, можно выбрать более длительный срок погашения, снизив ежемесячный платеж. Если же некоторая сумма основного тела кредита уже погашена, можно взять кредит по рефинансированию не на сумму остатка основного тела кредита, а чуть больше, подгадав под привычный уже ещемесячный платеж. И на доп. Сумму сделать ремонт и что-то купить. Многие заемщики воспользовались именно этим, поэтому на первый взгляд их решение по рефинансированию кажется не вполне рациональным про процентам или общей переплате. Но ведь сложно при наличии ипотеки взять еще один кредит, а потребительский еще и дорговато. Поэтому такое решение может и оригинальное, но имеет место быть.
Минусы неявные у рефинансирования тоже есть. Заново делать страховки и все документы как минимум. Рефинансирование сложно сделать, не во всех банках, если при первичной ипотеке использовался маткапитал
Но не всегда рефинансирование удается оформить в принципе. Если кредит брался несколько лет назад у банка могли быть более лояльные условия одобрения заемщиков. Даже если ваши доходы те же, вас могут либо не одобрить, либо одобрить сам уже меньшую сумму. То же касается и созаемщиков и иждивенцев, которые могли появиться в вашей семье. Но тем не менее рефинансирование стало вариантом решения некоторых проблем существующих заемщиков.
С середины 1 квартала, если не раньше, стоит ожидать очередного снижения ставок по ипотеке. Вероятнее всего, что в 1 полугодии они достигнут 9% против 9,4% сейчас, а далее перешагнут 9% рубеж. Но такое снижение не влечент за собой настолько значимого эффекта, как например в уже далеких 2010-х..
Прогноз на 1 полугодие 2018 года. Так как в конце года новогодние мероприятия из-за календарных выходных начались несколько раньше, в течение января нас ожидает шлейф завершаемых сделок, и активность вероятно будет довольно высока. С февраля-марта стоит ожидать очередных снижений ставок ипотеки еще и по политическим соображениям. Поэтому 1 полугодие на вторичном рынке будет довольно активным, в отличие от второго. Так как пока потенциала спроса и платежеспособности не так много, как кажется. Поэтому и серьезных ценовых изменений во вторичном сегменте ожидать не стоит. Большинство покупателей совершают альтернативные сделки, что стимулирует участвующие в такой сделке подсегменты вторичного рынка двигаться в одном направлении. Также для рынка за все прошедшие годы стало характерно некоторое насыщение и отсутствие инвесторов. Поэтому смена тренда будет касаться в 2018 году активности сделок в первую очередь, а вот на цену повлияют только для самых ликвидных (небольших по общей сумме покупки и метражу) однушек и двушек в обжитых районах. Но даже в этом случае вы увидите не сколько попытку продавцов повысить цену, сколько быстрые сроки продажи и узкий выбор при поиске. Поэтому совет покупателям таких квартир долго не раздумывать, есть квартира понравилась. У покупателей будет ощущение нехватки вариантов после нескольких лет изобилия.
По структуре цен типов квартир проявится это так. На протяжении многих лет отличие в г Уфа средней цены кв.м. 1, 2 и 3-комнатных квартиры было примерно на 1 тыс руб за метр от типа к типу, а средняя цена рынка соответствовала средней цены метра 2-комнатных квартиры. При смещении типизации, средняя цена однокомнатных типовых квартир будет отличаться от средней цены двушек на 1,5 – 2 тыс руб, а многокомнатные неэлитные будут на 2-3 тыс руб дешевле. Но такие показатели на рынке в первую очередь зависят от общей квартирографии, то есть в целом наличия такого-то жилого фонда. А потом уже от спроса. Строительство новых квартир тоже пополняет рынок типами квартир весьма неравномерно. Например, за последние годы было построено много однокомнатных и в целом небольших квартир, а в сегменте оптимальных по площади двушек и трешек не всегда представлено должное предложение. К тому же жилой фонд и предложение на текущий или какой-то будущий момент не всегда коррелируют. Фактор миграции населения по районам тоже сказывается. Но то, что в средних ценах подвегментов от количества комнат и типов квартир в 2018 году будут более сложные зависимости и ценовые отличия, для меня очевидно.
Также будут проявляться и не однородность предложения и спроса по районам города как следствие той же неравномерной не только по квартирографии, но и по локации застройки. Но, учитывая высокую конкуренцию вторичного рынка с новостройками и, особенно социальным софинансируемым жильем, органиченной платежеспособности населения, о росте цен на вторичном рынке жилья выше текущего уровня более, чем на пару процентов и пределах 59- тыс руб за метр в целом говорить пока сложно. Вероятнее, что конкуренция продолжит быть межсегментной, еще сильнее осложняя и без того многофакторный прогноз. А наличие на текущем рынке различных типов квартир от последних построенных проектов даст некоторые разбросы ценников и предпочтений
Новостройки Уфы. За 2017 года доля продаж новостроек в общем объеме продаж квартир достигла 50% по сравнению с 40 % в 2016. Касается это прежде всего Уфы, где сосредоточена основная доля новостроек республики. Поэтому показатели по Республике Башкортостан и городам значительно отличаются в части доли новостроек.
Большое количество новых ликвидных проектов позволили в 2017 году многим приобрести новостройку, доля ипотечных сделок при этом составила не менее 60%, что удобно, если покупается новостройка с чистовой отделкой, но при покупке новостройки с черновой отделкой большая сумма кредита грозит затяжными ремонтами и, самое неприятное, длительным дискомфортом от ремонта соседей.
Ипотечная практика 2017 года показала, что именно в сегменте новостроек доля кредита в стоимости квартиры выше, чем на вторичном рынке. Там это часто альтернативная сделка, и первоначальный взнос есть сумма от продажи квартиры. При покупке новостроек вторичку продавать готов не все, так как надо где-то жить, пока строится новая. Решением становится минимальный первоначальный взнос. В сегменте новостроек он по практике меньше на 5-7% в среднем. Причем, часто это именно первое жилье, так как молодежь предпочитает новое и современное и больше реагирует на рекламу застройщиков.
Из всего этого следует, что для того, чтобы поддерживать ликвидность своих проектов при прочих равных условиях, застройщикам нужно делать как минимум предчистовую отделку, а лучше чистовую с выбором вариантов отделки, пусть и бюджетной. Как это делают во всем мире, и наш рынок с каждым годом приближается к тому же.
Нельзя не написать и об изменениях в закон о долевом участии и инициативах о его запрете в целом. При всех его недостатка, а надо сказать, что причины всех долгостроев- не недостатки закона, а проблемы управления и финансового планирования самих застройщиков, он позволил многим приобрести жилье.
В настоящий момент статистически чистая средняя цена новостройки в Уфе – 61,5 тыс руб за кв.м., в то время как средняя цена максимально активного спроса – около 55 тыс руб за кв.м. За 2017 год сегмент вырос на 5,2%, основную роль сыграл фактор себестоимости строительства и необходимость более современной начинки и маркетинга проектов. Если участь все вышесказанное про первое жилье, долю ипотеки и средние первоначальные взносы, средняя цена спроса расти не будет.
Как и последние 1,5 года, снижение ставок по ипотеке будет поддерживать активность сделок и давать возможности рефинансирования, сильно не сказываясь на ценах. Правильнее сказать, сказываясь не настолько, чтобы это как-то перевернуло ситуацию на рынке. Но на средние цены станут влиять уже другие факторы – социальное жилье, появление полугосударственных застройщиков, новых форматов жилья, изменение общего стиля и образа жизни.
В качестве примера хочется привести новую концепцию планировки квартиры для современных деловых, но при этом общающихся с друзьями людей. Теперь планировка не определяется стандартным набором помещений плюс количеством комнат: кухня, коридор, санузлы, лоджия или балкон и 1,2,3 комнаты. Как первый вариант решения застройщики стали предлагать, но пока еще не называть форматы 1+1, 1+2 по примеру Европы, когда есть кухня-гостиная и какое-то количество спален. К таким планировкам прижились названия типа «полторашка» или 1+. Второй вариант – это так называемое зонирование, где в планировке выделается так называемое общественное место, куда могут иметь доступ все приходящие (например, гостиная, или специально организованный холл), место для самых близких друзей или доверенных лиц (например, кабинет), и место только для доступа членов семьи (спальня). Под такое зонирование могут подойти и европланировки, и какие-то новые форматы.
Хочется также увидеть на рынке и новые форматы для молодежи. Это небольшие смарты, апартаменты с концепцией общественной зоны. Если кто смотрит передачи о путешествиях, там часто показывают оригинальные мини-гостиницы или хостелы. Пример здесь не в форме жилья, а именно в форме организации общественного места, пространства – холла, некоего общего клуба, где жители собираются вместе по вечерам, небольшого бара или библиотеки. Что-то подобное в сочетании с небольшими квартирами хотелось бы увидеть на рынке для современной молодежи. Однако, такой формат не должен вырождаться в убогие постсоветские малосемейки с длинными и неприятными темными коридорами….
В целом, в 2018 года для сегмента новостроек можно прогнозировать следующие тренды. Высокая конкуренция проектов и застройщиков. Конкуренция будет проявляться не только в ценах, но в повышении уровня концепций относительно своего класса, дополнительных сервисах. Покупатель эконом-класса теперь хочет видеть инфраструктуру бизнес-класса при сохранении цены. И застройщик вынужден изобретать некую эмуляцию такого предложения, включая маркетинг на всю мощь.
Стоит ожидать также новых технических решений и геометрии проекта, правда на цене это отразится прежде всего в сторону повышения.
Конкуренция частных застройщиков и их проектов с социальными проектами с частичными субсидированием цены и государственными или полугосударственными застройщиками будет усиливаться, хотя проявилась она уже в прошлые годы. Так как внедрение таких проектов – процесс длительный, можно говорить, что их время только наступает. Вместе в изменениями в ФЗ № 214, осложняющего жизнь застройщиков, это приведет к повышению средних цен по частным проектам, предположительно средняя цена рынка будет около 62 тыс руб за кв.м., а ориентации спроса на социальный уровень до 55 тыс руб за кв.м. приведет к перетоку части спроса на эти объекты, а при невозможности- на типовой вторичный рынок с ценниками ниже.
В части ставок по ипотеке для софинансируемых банками новостроек мы вполне можем увидеть ставки до 6% годовых, как предлагают уже некоторые проекты, например, в Санкт-Петербурге.
2018 год пока покажет нам шлейф продаж и проектов предыдущих лет, но и покажет, будет ли новых проектов достаточно в последующие годы. Так как именно начатые проекты и их продажи с 2018 года должны соответствовать изменениям в законодательстве. Если на практике такие изменения окажутся сложнее для застройщиков, чем кажется сейчас, то уже к концу 2018 года прогноз покажет будущий недостаток новых проектов и еще большее повышение средних цен. Если такое случится, то чтобы оправдать цены, застройщики должны серьезно подумать над концепцией, архитектурой и наполнением проектов, выводя новые проекты на новый уровень, чтобы более высокая цена оправдала себя в спросе.
Продолжение о сегментах загородной и коммерческой недвижимости следует.
Автор: Андреева Елена, генеральный директор Сети АН ЭКСПЕРТ, ведущий аналитик рынка недвижимости Уфы
Источник размещения: www.expert-russia.ru
Количество просмотров -
