Елена Андреева. Цены на квартиры Уфы в сентябре 2017 г. Цена вторичного рынка 58.3 тыс руб\кв.м. снизилась с конца 2016 на 1.5%, с максимума цен – на 17.2%, за последние полгода снизилась на 0.2%. Рынок захватывают абсолютно новые тренды. Ч.1.

15.10.2017

Цена вторичного рынка еще снизилась весны на 0.3%% до 58,3 т.р/кв.м. и тренды первичного и вторичного рынка со второй половины 2016 года становятся разнонаправленными (61.1 тыс руб/кв.м на рынке новостроек). Более подробно цифры и диаграммы будут представлены во второй части прогноза на днях. Сегодня - общие тенденции и прогнозы.

Итоги и выводы текущей ситуации. Цена вторичного рынка снизилась еще немного, и в ближайшем будущем вероятно стабилизируется Увеличения покупательской платежеспособности пока недостаточно для ее роста. В ближайшие полгода сохранение ипотечных ставок на текущем уровне сохранит спрос и активность рынка на уровне, достаточном для сохранения тренда без особых изменений цены

Стоит заметить, что такое взаимодействие трендов первичного и вторичного жилья продолжается давно и представляет, видимо, уже стабильно сложившееся соотношение сегментов. Такой переворот рынка по цене (ранее новостройки на рынке недвижимости Уфы всегда были значительно дешевле вторички), отражает два основных эволюционных процесса на рынке. Первое - повышение количества предложений на рынке новостроек, заставляющее застройщиков и кредитующих их банков переворачивать восприятие строящегося жилье покупателями ( « вторичка – старая и неинтересная, новостройка – лучше»), и технологическую составляющую, когда действительно новое жилье дороже по себестоимости, что повышает его цену. Игноририрование первого приведет к избытку однотипного предложения, что происходит уже в некоторых городах сложности продаж и пустующим объектам. Второе закономерно, усугубляется факторами инфляции. Пока рынок Уфы находится относительном равновесии спроса на новостройки и вторичное жилье. Массовое появление строящихся комплексов, если оно произойдет, может создать технический избыток некоторых типах или районах города. Решением для застройщиков должны стать уход от ценовой конкуренции в сторону унификации и отстройки проекта от прочих, а также поиск новых решений, помимо Trade-In, для тех, кто желает вместо единственной имеющейся квартиры купить новостройку. Перечень подобных решений известен, как и несколько путей реализации Trade-In, однако не ко всем из них готовы застройщики и потребитель в целом. С подобными проблемами уже столкнулся загородный рынок, получив избыток морально устаревающих и мало интересных покупателю объектов, часть из которых переоценена по фактору себестоимости (вложенных затрат) над рыночной стоимостью до двух раз и более.

Что может повлиять на активность рынка. В этом году доля продаж вторичного рынка сопоставила с долей первичного, это связано со сближением ценовых трендов сегментов новостроек и вторичного рынка и активным пиаром новостроек. Обсуждение проблем долевого строительства вплоть до его запрета пока вряд ли способно остановить спрос на новое жилье.

Все больше застройщиков задумываются о чистовой отделке, в первом полугодии 2017 года также наблюдается активное внедрение застройщиками схем Trade-in зачета вторичного жилья. Однако не у всех эта система привела к серьезному росту продаж. Успешность метода чаще наблюдается проектах с компактными сроками сдачи, небольшими квартирами и чистовой отделкой. В проектах с длительным периодом строительства и черновой отделкой схема работает только при ограниченных суммах кредита или формах реализации, не связанных с фактическим выкупом объекта застройщиком.

В качестве стимулирования спроса предлагаются минимальные первоначальные взносы на ипотеку. Ограничивает же сегмент пока не заметная большинству новая тенденция в банковской сфере. С недавних пор банки еще более пристально оценивают фактический износ объекта и соотношение его с нормативным (по году постройки), в то же время долю стоимости, приходящуюся на неотделимые улучшения, такие как ремонт и встроенная мебель, предпочитают не брать в залоговую стоимость. Действительно, за срок ипотечного кредита 10-20 лет указанные улучшения перестанут быть таковыми, и ценностью залога останется основной конструктив. Указанные данные банк получает из отчета об оценке. Повторюсь, что гораздо ранее указанная тенденция проявила себя на рынке загородных домов, гораздо больше подверженных моральному и физическому устареванию, а также менее типизированных. Инвесторы, покупающие квартиры с целью сохранения денег, стали переключаться на более широкий круг инвестиционных возможностей, чем новостройки. Например, альтернативой являются новостройки Санкт-Петербурга, где разница цен вторичного и первичного рынка пока достаточна для получения инвестиционной прибыли..

Интересно, что хороший спрос на рынке вторичного жилья показывает северная часть города, с более стабильным спросом на типовое жилье и стандартизированной платежеспособностью работников окружающих производств. Здесь тенденция удешевления типовых небольших квартир пока прекратилась.

Прогноз сегмента представлен в конце статьи.

Количество объектов в выборке - около 6370 вариантов, объем предложения на активность покупателей на текущий момент не влияет . С ценой представлено большинство объектов. В целом выставлено в экспозицию около 1.38% всего жилого фонда многоквартирных домов. Много квартир выставлено в экспозицию в недавно завершенных строительством, сданных домах.

С учетом всех типов готового жилья цена составила 58.3 (в декабре – 58.9 тыс руб) за кв.м. Снижение с максимума цен в начале 2015 года (68.3 тыс руб/кв.м.) составило 17%. Самый ликвидный слой небольших квартир в обжитых местах уже находится в среднем ценнике ниже 64 тыс руб\кв.м. Северная часть города и более отдаленные районы – ниже средней рынка, центральные - выше средней по рынку. В втором квартале на рынке продолжается умеренная активность, выше. Часть покупателей благодаря снижению цены вторичного рынка продолжают предпочитать готовые квартиры.

Справочно – средняя цена кв.м. в черте уфимского полуострова, за исключением Шакши, Демы, Инорса и Затона, Нижегородки, Кузн. Затона ( т.е. наиболее привлекательные для большинства жителей районы проживания) – 60-63 тыс руб за кв.м. Это Центр, Проспект, З.Роща, Проспект, Сипайлово, Черниковка, квартиры в старом фонде – хрущевки, панельки и т.д.

Общий объем предложения на вторичном рынке ГО Уфа без пригородов сельского типа (преимущественно мы учитываем так называемый Уфимский полуостров) составляет около 6370 реальных вариантов, из которых убираются повторы, несуществующие варианты, объявления-приманки) и около 5873 новостроек (типов с ограниченной повторяемостью в объектах, отражающей квартирографию застройщиков)

Общий объем – 348550 кв.м. на вторичном рынке или 20 320 465 руб.

Средняя цена квартиры 3190 тыс руб изменилась мало, что при снижающемся общеценовом тренде свидетельствует о сохранении структуры платежеспособного спроса\структуры сделок, средняя площадь квартиры– 53.3кв.м.

Средняя цена типов квартир (сегодня цифры приводятся без учета элитного жилья и лучших домов бизнес-класса):

1-комнатных – 61.1 тыс. руб./кв.м., с конца 2016 снижение цены на 0.2%, за полгода почти без изменений. Средняя цена однушки по городу 2 170 000 руб, средняя площадь 38.2 кв.м

2-комнатных – 58.6 тыс. руб./кв.м., минус 1.2% и минус 0,1 за полугодие. Средняя цена квартиры 2 567 000 руб, площадь – 50.2 кв.м

3-комнатных – 55.4 тыс. руб./кв.м., отмечено небольшое снижение в целом менее ликвидного сегмента Средняя цена квартиры 3 610 000 руб, площадь – 65.5 кв.м

Многокомнатных– 55.1 тыс. руб./кв.м., Средняя цена 6 854 000 руб, площадь – 85.9 кв.м. Средняя цены кв.м. многокомнатных квартир с учетом всех типов жилья – 71.6 тыс руб/кв.м

Малосемейки и студии площадью до 28 кв.м. – 71.5 тыс руб/кв.м. , спрос на них стабилен практически всегда

Средняя стоимость элитного жилья составляет около 81.2 руб\кв.м., на рынке представлено 217 вариантов Снижение с максимума цен достигло более 20%, за 2017 год значительных изменений в сегменте нет, менталитет собственников не позволяет продавать дешево. Стоит также отметить, что воспринимаемая ценность таких объектов сохраняется, так как жилой фонд элитного жилья в правильном его понимании почти не пополняется. Новые объкты за последние годы были представлены чаще в сегменте бизнес-класса. Другой вопрос, что состояние некоторы квартир, повышающее ранее их цену, перестало соответствовать спросу ( стиль и качество материалов». В целях настоящего исследования в сегмент элитного жилья включены дома повышенной комфортности г. Уфы, около 160 домов. Всего в выборке 217 элитных квартир в экспозиции. Большинство квартир в Центре больших площадей и с хорошими ремонтами - дешевле 90 тыс руб\кв.м. Максимальная цена кв.м. в сегменте – 175 тыс руб.

Средняя цена элитной квартиры – 9 450 000 руб, площадь – 118.4 кв.м.

Разброс цен на квартиру как объект продажи в целом по рынку – от 700 т.р. (малосемейка в пригороде) до 45 млн. руб. Диапазон цен кв.м – от 30 до 175 тыс руб за кв.м (жилье старого фонда и квартиры в центре города). Выставлено на продажу в активную рекламу и СМИ по выборке (для расчета соотношения типов):

1-комнатных – 2319 варианта, доля типа стабилизируется за счет пополнения сданными новостройками эконом-класса, в большинстве из которых за последние годы квартирография представляла больше этого типа квартир. Учитывая низкую инвестиционную активность, которая, как правило, концентрируется сегментах небольших квартир, большинство альтернативных сделок сейчас в достаточно степени затрагивает и 2 -комнатные квартиры.

2-комнатных — 2087 шт.

3-комнатных — 1903 шт. Многокомнатных – 329 шт. Малосемеек и студий до 30 кв.м (не комнаты) –121 шт

Соотношение количества типов отражает (предвосхищает) возможные развороты тренда, либо изменение его интенсивности. В настоящем случае соотношение типов говорит о низком инвестиционном спросе на небольшие квартиры и активной их продаже недавними инвесторами, а также пока недостаточной платежеспособности, что показывает увеличение доли 3-комнатных квартир.

Диапазоны и средние цены по типам квартир и районам ( по основной доле предложения подсегмента) ожидайте в продолжении статьи завтра

Прогноз рыночной ситуации.

До конца 2017 года нас ждет сохранение тренда с типичной для последних лет активизацией в конце года. Когда она начнется, зависит от погоды, течения «осенней хандры» и движения рынка новостроек. Вряд ли стоит ожидать серьезного снижения ставок по ипотеке, но небольшое снижение ставки Центробанка возможно. И скажется оно скорее на доходности вкладов, которая снижается уже более года, и стремится к уровню, невыгодному для большинства вкладчиков. При таком тренде вложения в недвижимость переходят в статус цели сохранения денег, чем получения прибыли. Но сохранение денег тоже есть одна из целей инвестиций, поэтому выход депозитных сумм на рынок ипотеки можно ожидать.

В рассчитанных выше средних ценах рынка заложен типичный по многолетним наблюдениям рынка торг, в настоящий момент он стал чуть меньше на типовые квартиры, и составляет 50- 70 тыс руб. Как правило, ограничение торга есть показатель достаточной для сохранения тенденции активности рынка. К моменту перегиба ценового тренда торг становится минимальным, но ряд ли это ждет нас в ближайшем будущем. Более того, формирующийся избыток предложения (а старую часть города и пригороды застраивать надо) доступно выгодно реализовать при условии повышения уровня рождаемости или миграции. Проблема в том, кто будет развивать село. Стоит отметить и социальное жилье, доступное порядка 20 категорий граждан. Возможность приобрести, пусть даже и в ипотеку, за 37 тыс руб за кв.м. сдержит рынок, если объемы предложения такого жилья будут высокими, а места расположения разнообразными, вкупе с чистовой отделкой проектов.

Отдельно стоит отметить изменение структуры экспозиции. Квартирография рынка новостроек приводит к структурному изменению на рынке вторичного жилья почти сразу после завершения объекта новостроек. Ввиду этого избыток чаще всего однотипного предложения появляется в недавно застроенных районах и осложняет продажи. Этот факт стал являться следствием преимущественно микрорайонной застройки города, а также большой доли инвестиций в строящихся домах в последние годы. Об этом я же писала. Ближайший избыток ожидает нас в мкр ТЦ Планета. Уплотнение застройки благоприятно и красиво лишь на первый взгляд. При таком подходе Уфимской агломерации стоит побеспокоиться об альтернативных видах общественного транспорта, например, экспрессах, водных такси после завершения благоустройства набережной. Либо неминуемо расползаться вширь, а тогда надо развивать небольшие производства и разнообразие форм бизнеса.

Внешней для типичного рынка является появление большого разнообразия электронных (в том числе мобильные приложения) и интернет сервисов, представляемых как операторами рынка, банками, застройщиками, так и структурами сугубо посторонними и внеотраслевыми. Говорят, что в целом это хорошо. Если же приглядеться, можно заметить, что большинство этих сервисов является по сути мимикрией «под другим названием» либо риэлторских либо информационных услуг». Собственного, нового бывает мало, к чему большинство «отделов, союзов и экспозиций» приходит рано или поздно вместе с интернет-аудиторией. Даже пресловутая геймизация пока не способна изменить суть рынка недвижимость. Объект и продажа остаются двумя столпами его в окружении методов продвижения. Смещение в IT сторону далеко не всегда делают рынок доступнее и безопаснее для покупателя, так как создают иллюзию простоты сделки, за которой при отсутствии сервиса, держащегося на человеческом факторе, одна информационная услуга. Тем не менее, не стоит недооценивать качественные изменения технологий. Но изменения, которые глобально могут повлиять на рынок, лежат не в части «показать», а в сфере объекта и сделки. Если последнее реализует сам Росреестр, то первое касается скорее качества представления и наполнения концепции проекта. Последние же достижения пока касаются больше «нагона» баз и трафика, лидогенерации и продажи сего обеспокоенным конкуренцией проектов игрокам рынка. Продолжающаяся таким образом тенденция превратит экспозицию в виртуальную базу, качество которой и ральность не сможет проверить даже наиболее опытные службы модерацции контента. Что делать? Все старо как мир и торговля – показывать товар лицом, а до этого позаботиться о том, чтобы это лицо было красивым. Пока лидогенерация толкает на создание фейков, потребитель хочет правды и реального контента.

В начале 2018 года и до его середины на рынке еще не стоит ожидать появления значительных новых ценовых тенденций даже ввиду изменения структуры предложения и продолжающихся изменений технологичности. Итак, стоит перестать ждать в ближайший год глобального увеличения цен на жилье. Причин тому несколько и о них было выше. Скорее жилье продолжит становиться доступнее, если не по цене ( а с учетом инфляции это уже давно и заметно происходит), то по технологии получения\приобретения этого жилья. Глобальные изменения рынка в будущем тоже понятны. Факторы демографии, избытка и «облегчения контента» основные. Про третье – стремление к простоте и понятности наряду с влиянием на нашу жизнь технологий. Нужны квартиры, но скоро нужны будут квартиры другие, закладывать видение которых необходимо уже сейчас. Как и новые способы продажи таких квартир, значимо отличные от того, что предлагает сейчас типичный интернет-сервис. Например, технологии визуализации и виртуальной реальности могут стать для застройщиков подобным инструментом. Засилье лидогенерации и таргетинга в текущем информационном пространстве не решает одной проблемы – покупатель на одну квартиру всегда один, и хочет он от нее того, что скрыто в его bigdata. Причем хочет он быстрой и четкой правды, а не информационного шквала. Однако, расшифровать и правильно преподнести ему желаемый объект так, чтобы минимизировать издержки, делая их целевыми, пока не может никто. Большинство же сервисов создают дополнительны и по сути дублирующий информационный шум.
Объемы продаж на рынке жилья 2018 году вероятнее всего будут выше, чем в 2017. Но сделать сегмент жилья динамичнее могут не цены, не особенности рекламы (так как количество покупателей не больше по демографическим причинам), а технологии, позволяющие типичному горожанину поверить в легкость, доступность и современность и главное, постоянной своевременности покупки жилья.

Пока на рынок массово не хлынуло социальное жилье, можно говорить о том, что новостройки будут дешевле вторичного рынке. Но снижение средних в этом сегменте за счет «социалки», массово запланированной к строительству полугосударственными компаниями, не за горами, просто пока это не "чует" технически тренд, а чует человек как аналитик. И подтверждает это разница двух расчетных цифр – средней цены экспозиции новостроек по чистой структуре и выборке (представлено по одному типу в каждой новостройке и т.п.) и средней цене спроса\сделки. Это 61 к 54 тыс руб за кв.м. То есть предлагаем все, а покупают только самое дешевое.

Напоследок о тех, кто исчисляет, или считает, что так правильно, средние цены по реальным сделкам на вторичном рынке. Если как показано выше, в новостройках это позволяет делать дополнительные выводы, то в сегменте вторичного жилья нет. Занижение цен в договорах купли-продажи в целях налогообложения, «подгон» цифр под пожелания РОНО или ипотечные сделки значительно искажает картину. Цены же экспозиции частных собственников как раз и дают понимание того, сколько реальных денег хочет продавец.

Продолжение с графиками и диаграммами следует.

Реальный технической прогноз рынка демонстрирует график ниже.

Тренд 2000-2018 вторичка.JPG