Цена вторичного рынка еще снизилась за квартал на 1.2% до 58,6 т.р/кв.м. и тренды первичного и вторичного рынка со второй половины 2016 года становятся разнонаправленными (60.5 тыс руб/кв.м на рынке новостроек)

Цены на квартиры Уфы март 2017 г. Цена вторичного рынка 58.6 тыс руб\кв.м. снизилась с конца 2016 на 1.2%, с максимума цен – на 17%.

Цена вторичного рынка еще снизилась за квартал на 1.2% до 58,6 т.р/кв.м. и тренды первичного и вторичного рынка со второй половины 2016 года становятся разнонаправленными (60.5 тыс руб/кв.м на рынке новостроек). Такое в истории цен Уфы происходит первый раз!

Количество объектов в выборке - около 5667 вариантов, объем предложения повысился на 1.8% . С ценой представлено большинство объектов. В целом выставлено в экспозицию около 1.2% всего жилого фонда многоквартирных домов. Много квартир выставлено в экспозицию в недавно завершенных строительством, сданных домах.

Итоги и выводы. На рынке отмечено некоторое оживление, которое, к сожалению, для некоторых, пока не скажется на повышении цены. Цена вторичного рынка снизилась еще немного, и в ближайшем будущем вероятно стабилизируется либо продолжит небольшое снижение. Увеличения покупательской платежеспособности пока недостаточно для ее роста.

С учетом всех типов готового жилья цена составила 58.6 (в декабре – 58.9 тыс руб) за кв.м. Снижение с максимума цен в начале 2015 года (68.3 тыс руб/кв.м.) составило 17%. Самый ликвидный слой небольших квартир в обжитых местах уже находится в среднем ценнике  ниже  64 тыс руб\кв.м. Северная часть города и более отдаленные районы – ниже средней рынка, центральные  - выше средней по рынку. В втором квартале на рынке продолжается умеренная активность, выше. Часть покупателей благодаря снижению цены вторичного рынка продолжают предпочитать готовые квартиры.

Справочно – средняя цена кв.м. в черте уфимского полуострова, за исключением Шакши, Демы, Инорса и Затона, Нижегородки, Кузн. Затона ( т.е. наиболее привлекательные для большинства жителей районы проживания) – 60-63 тыс руб за кв.м. Это Центр, Проспект, З.Роща, Проспект, Сипайлово, Черниковка, квартиры в старом фонде – хрущевки, панельки и т.д.

Что может повлиять на активность рынка. В этом году доля продаж вторичного рынка продолжает быть больше, чем первичного, это связано со сближением ценовых трендов сегментов новостроек и вторичного рынка. Инвесторы, покупающие квартиры с целью сохранения денег, стали переключаться на вторичный рынок. Покупатели жилья разделились на предпочитающих по ряду причин новостройки ( в том числе дешевая ипотека, акции, тип жилья), и предпочитающих вторичный рынок (можно сразу жить, нет риска по срокам сдачи, не нужно делать ремонт после сдачи, обжитой район). Это сказывается и на проектах новостроек. Все больше застройщиков задумываются о чистовой отделке, в первом полугодии 2017 года также наблюдается активное внедрение застройщиками схем Trade-in зачета вторичного жилья.

В качестве стимулирования спроса также предлагаются «нулевые» первоначальные взносы на ипотеку в сегменте новостроек. На вторичном рынке в большинстве банков минимальный первоначальный взнос составляет 15-20%.

Общий объем предложения на вторичном рынке ГО Уфа без пригородов сельского типа (преимущественно мы учитываем так называемый Уфимский полуостров) составляет около 5667 реальных вариантов, из которых убираются повторы, несуществующие варианты, объявления-приманки) и около 4813 новостроек (типов с ограниченной повторяемостью в объектах, отражающей квартирографию застройщиков)

Общий объем – 300 351 кв.м. на вторичном рынке или 17 600 568 руб.

Средняя цена квартиры 3105,8 тыс руб повысилась, что при снижающемся общеценовом тренде свидетельствует о покупках самых дешевых объектов , средняя площадь квартиры– 53.3кв.м.

Средняя цена типов квартир (сегодня цифры приводятся без учета элитного жилья и лучших домов бизнес-класса):

1-комнатных – 61 тыс. руб./кв.м., с конца 2016 снижение цены на 0.2%. Средняя цена однушки по городу 2 100 000 руб, средняя площадь 38.1 кв.м

2-комнатных – 58.7 тыс. руб./кв.м., минус 1.2%. Средняя цена квартиры 2 533000 руб, площадь – 48.7 кв.м

3-комнатных – 56 тыс. руб./кв.м., минус 2%. Средняя цена квартиры 3 533000 руб, площадь – 65.4 кв.м

Многокомнатных– 55.4 тыс. руб./кв.м., 2% Средняя цена 6 870000 руб, площадь - 99 кв.м. Средняя цены кв.м. многокомнатных квартир с учетом всех типов жилья – 71 тыс руб/кв.м

Малосемейки и студии площадью до 28 кв.м. – 71 тыс руб/кв.м.

Средняя стоимость элитного жилья составляет около 79.9 руб\кв.м. Снижение с максимума цен достигло более 20%, за 1 квартал 2017 год - +0.4%. В целях настоящего исследования в сегмент элитного жилья  включены дома повышенной комфортности г. Уфы, около 160 домов. Всего в выборке менее 196 элитных квартир в экспозиции. Большинство квартир в Центре больших площадей и с хорошими ремонтами - дешевле 85 тыс руб\кв.м. Максимальная цена кв.м. в сегменте – 175 тыс руб.

Средняя цена элитной квартиры – 9040 000 руб, площадь – 117 кв.м.

Разброс цен на квартиру как объект продажи в целом по рынку – от 670 т.р. (малосемейка в пригороде) до 41 млн. руб. Диапазон цен кв.м – от 21 до 170 тыс руб за кв.м (жилье старого фонда и квартиры в центре города предлагаемые под коммерческую недвижимость). Выставлено на продажу в активную рекламу и СМИ по выборке (для расчета соотношения типов):

1-комнатных – 2070 варианта, доля типа уменьшилась, свидетельствует о спроса на маленькие квартиры и ограниченной платежеспособности.

2-комнатных — 1836 шт.

3-комнатных — 1473 шт. Многокомнатных – 288 шт. Малосемеек до 28 кв.м (не комнаты) – 70 шт

Соотношение количества типов отражает (предвосхищает) возможные развороты тренда, либо изменение его интенсивности. В настоящем случае соотношение типов говорит о низком инвестиционном спросе на небольшие квартиры и активной их продаже недавними инвесторами, так как покупатель предпочитает маленькие квартиры.

Диапазоны и средние цены по типам квартир и районам ( по основной доле предложения подсегмента)

Рыночная ситуация текущего момента и прогноз.

До сентября 2017 года вероятнее всего сохранение тренда. На рынке присутствует активность, но сделки происходят с большим торгом от цены экспозиции, от 5% и выше для дорогих квартир. В рассчитанных выше средних ценах рынка заложен типичный по многолетним наблюдениям рынка торг не более 100 тыс руб, однако в реальных сделках он сейчас часто превышает эту величину, и цена сделки может значительно отличаться от цены первичной экспозиции. Собственники готовы на торг ради совершения сделки, и за счет этого поддерживается активность рынка и альтернативные сделки. Массовое введение системы Trade-in у застройщиков пока не становится массовым явлением, так как собственники надеются, что сами продадут квартиру дороже, а цена новостройки часто бывает выше, чем при прямой покупке.

Отдельно стоит отметить изменение структуры экспозиции. Квартирография рынка новостроек приводит к структурному изменению на рынке вторичного жилья почти сразу после завершения объекта новостроек. Ввиду этого избыток чаще всего однотипного предложения появляется в недавно застроенных районах и осложняет продажи. Этот факт стал являться следствием преимущественно микрорайонной застройки города, а также большой доли инвестиций в строящихся домах в последние годы. В целом структура предложения на вторичном рынке за последние годы массовой застройки города претерпела довольно сильные изменения. В первую очередь появились новые типы планировок и домов в каждом районе, что требует отдельного их анализа в аналитическом обзоре. Также разбивка подсегментов требуется, так как каждый тенденция динамики цен в каждом из них хоть и кореллирует с общим ценовым трендом, но может иметь отличия. Как пример можно привести массовые продажи квартир в Инорсе ввиду недавней активной застройки этого района. Более сложный разброс цен в зависимости от типологий и периода постройки домов усложняет ориентацию потребителя в ценовой ситуации, так как средняя цена рынка больше применима к типовым квартирам, доля которых в выборке максимальна

К концу 2017 года на рынке стоит ожидать появления новых ценовых тенденций ввиду изменения структуры предложения и продолжающихся изменений механизма кредитования покупки недвижимости, и разделения потенциального спроса между сегментами вторичного и первичного рынка.

Реальный технической прогноз рынка демонстрирует график ниже.

Индексы цен доступны всегда на главной нашего сайта по ссылке рядом с колонкой главных новостей.

Источник размещения и автор методики: Андреева Елена, ген. директор, аналитик, независимый эксперт

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»

Перепечатки, копирование и ссылки на итоги исследования допускаются только с указанием автора и источника публикации:

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», www.expert-russia.ru, (347)299-14-14

e-mail: expert-russia@mail.ru

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!