Технический анализ рынка жилой вторичной недвижимости Уфы на 18 июня 2008 года. Впереди – «недвижимое лето»

В последний год, на стагнации спроса, стало модным перекладывать методы теханализа фондового рынка (ФР) на рынок недвижимости (РН). Мы уже размещали результаты технического анализа на 17 марта 2008 года, результаты которого подтвердились поведением РН за последующий период, а именно 2 месяца.

На рис.1 сглаженная показывает рост на протяжении последних 2 лет и 5 месяцев с корректировкой (временным насыщением) в прошлом году. Многие аналитики рынка склонны считать, что в долгосрочной тенденции рынок недвижимости в абсолютных ценах может только расти. А временные падения (с весны 2007 до осени 2007) являются лишь временными коррекциями в периоды выжидания «отложенного спроса». Мы в свое время назвали то небольшое падение «инерционным откатом». Сейчас продолжается незначительный рост ниже темпов инфляции.

 

На Рис.2 индикатор движущей силы рынка недвижимости осенью 2007 года показывает накопление потенциала (>0) , толкающее его на повышение, однако в дальнейшем отчетлива тенденция постепенного снижения потенциала рынка . Есть даже небольшая тенденция снижения весной ( имеем в виду, что индикатор имеет предупреждающий характер). В целом индикатор показывает очень низкую волатильную силу рынка в дальнейшем.

На рис.3 индикатор силы покупателей нацелен на снижение цены на рынке недвижимости. Торги в недвижимости представляют собой борьбу покупателей ("быков"), стремящимся поднять цену вверх, и продавцов ("медведей"), толкающих цену вниз.

Задача оценки баланса сил "медведей" имеет большое значение, так как изменение этого баланса является одним из первых сигналов, позволяющим предугадать вероятную смену тенденции. Средняя цена является соглашением о цене между продавцами и покупателями в течение определенного промежутка времени, минимальная цена отражает максимальную силу продавцов.

Индикатор силы покупателей на снижение цены на всем протяжении тренда показывает стабильное отрицательное значение, которое не растет. Это показывает маловероятность неожиданного падения и сильного снижения вообще, но также и резкой смены тенденции, то есть роста.

В целом средний показатель Bears со значением -17,2 предположительно определяет значение цены 52,15 минус 17,2 = ~35 тыс.руб – среднюю минимальную цену, при котором потенциал и отложенный спрос покупателей был бы реализован сразу и полностью ( конечно, это идеальная теоретическая ситуация).

Для нашего рынка эта цена недостижима и удерживается значительной силой продавцов ( следующий график).

Таким образом, можно сказать, что ДНО рынка недвижимости находится в ценах 35 тыс. рублей за квадратный метр.

На рис.4 индикатор силы продавцов на повышение положителен и волателен. Из последних двух графиков также можно сделать еще один интересный вывод: даже в моменты падения цен сила продавцов к удержанию высокой цены остается и приводит не к дальнейшему падению цен, а к стагнации рынка и снижению количества совершаемых сделок.

Мы видим максимум рынка недвижимости Уфы, он находится на уровне 102,1 тыс. руб. за квадратный метр. Сейчас такие цены можно наблюдать только в ограниченном сегменте элитной недвижимости.

Резкое сужение полос всегда показывает изменение тенденции (начало 2007 – на падение, октябрь 2007 – на рост). Долгосрочное сужение показало уравновешивание спроса-предложения.

Следование рынка вдоль одной из граничных полос всегда приводит с последующему движению по направлению к другой с обязательным ее достижением (определяет краткосрочную тенденцию). Существующий рост на грани линии сопротивления (52,15 тыс. руб. за 1 кв.метр)  в момент еще большего снижения движущей силы рынка (рис.2) приведет к следованию к линии поддержки ( ~50,5), что на графике отразится в ближайшем будущем горизонтальной тенденцией вокруг цены 51 тыс. рублей за квадрат, пресловутого «психологического уровня». Однако постепенное расширение линий свидетельствало бы о некоторой активации рынка, как в предыдущем анализе в марте. В настоящий же момент линии, наоборот, сужаются, соответственно, количество осуществляемых сделок снижается.

 

Следующие 5 графиков мы не приводим, ввиду узкоспециализированной трактовки различных индикаторов, чтобы не перегружать наших читателей.

1. На рынке жилой недвижимости Уфы с октября 2007 года начался после более чем полугодового краткосрочного падения, рост, подкрепляемый небольшой силой продавцов на поддержание высокой цены.

2. Но потенциал роста очень низкий и  очень низка активность участников рынка недвижимости. Так официальные данные ФРС констатируют снижение количества сделок на вторичном рынке жилья более чем в 2 раза, относительно 2006 года.

3. Верхней границей цены (сопротивление) краткосрочно продолжает оставаться уровень 52,5 тыс.руб. за 1 кв.м., уровень нижней поддержки – 49,5 тыс. руб. за 1 кв.метр. Рынок можно охарактеризовать как равновесный и стабильный. В случае форс-мажорных обстоятельств возможна просадка рынка до 35 тыс. руб. за квадрат. Именно там находится ДНО рынка недвижимости Уфы. Но вероятность данного события очень низка.

4. В дальнейшем возможен умеренный рост в темпах инфляции либо колебание внутри диапазона 50-52 тыс. руб. за 1 кв.метр при условии сохранения очень низкой активности участников.

5. Низкая активность участников определяется отсутствием спекулятивных (краткосрочных) сделок, отсутствием долгосрочных инвесторов.

6. Дальнейшее поведение также будет характеризоваться низким количеством сделок. Впереди – «недвижимое» лето.

Наступающий летний период – время отпусков, и не добавит притока инвестиций в недвижимость. Уфимское дно-поддержка пока находится на уровне 50 тыс. руб. за квадрат. Лишь к осени традиционно может произойти небольшое сезонное оживление рынка.

Автор: Андреева Елена

Источник публикации: СетьАгентствНедвижимости «ЭКСПЕРТ»

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!