Цены на квартиры Уфы в подробных цифрах, в мае 2023г. Вторичка дешевле новостройки до 30 % за кв.м.

14.06.2023

Средняя цена вторичного рынка в черте полуострова Уфы – 106,88 тыс.руб.\кв.м. Рост цен с ноября 2022 года до апреля 2023 года составил 4,9%. Охарактеризовать ценовую ситуацию кратко можно так – «совсем за сто» …

Цена вторичного рынка в 2023 году ниже новостроек. И хотя долго время цены на нее росли вслед за новостройками, сейчас темп роста вторички, не зависящей от себестоимости строительства, минимален, в отличие от новостроек.. С весны 2020 года до начала 2023 цены выросла на 18%. А с ноября 2022 года по апрель 2023 года цена возросла уже не столь значительно - на 3,5%. Такой рост можно считать статистически инфляционным. В то же время средние цены на новостройки выросли более, чем на 30%, и средняя цена на новостройки дороже вторички почти на 30%%.

В ноябре 2022 года средние цены по рынку вторичного жилья в многоквартирных домах, ранее публиковавшиеся в разделе индексов на нашем сайте, составляли 102,12 тыс. руб. за кв.м. с учетом всех районов города, то в апреле, - уже 106 тыс руб.

Пока тренд на медленное движение цены продолжается, на рынке несколько уменьшился объем предложения. Небольшой выбор объектов вынуждает покупателей быстро принимать решение, имея ограниченный выбор объектов.

С ценой представлено большинство объектов. В целом выставлено в экспозицию около 1,05% всего жилого фонда многоквартирных домов. В некоторые периоды эта цифра достигала 1.8%, а летом 2021 года это было 1,4%.

1 таблица.png

Доли проедложения по районам втор апр23.png

Предложение на лето представлено по районам города столь же типично, что и в предыдущие периоды. Большее количество предложений, как и всегда, в активно застраиваемых районах. Заметно увеличение доли 2-комнатных по отношению к 1-комнатными за последние полгода. Это о том, что накопления вкладывались в небольшие квартиры, 1-комнатные и студии.

Итоги и выводы 1 квартала 2023 года. На рынке в начале 2023 года активность средняя, на вторичном рынке и загородном сегменте(с марта) она выше, чем на рынке новостроек. При наличии выбора объектов можно заметить очередное ценовое расслоение на старый и более дешевый за объект фонд, и новый фонд, который менее доступен из-за большей цены объекта. Соответственно, сроки экспозиции у первых типовые, а у второй категории доходит до полугода и вые. Однако, они находят своего покупателя, сегмент таких покупателей более узкий, но из-за ограниченного выбора, возвращающиеся на ранее просмотренные варианты.

Прогноз до конца 2023 года. Сохранение текущего тренда, инфляционный ограниченный рост, переток покупателей В сегмент с рынка новостроек и ИЗ сегмента на рынок загородного жилья. Ставки по ипотеке серьезного влияния не имеют, ограничениями является большая стоимость объекта в целом и минимальные первоначальные взносы. Отсутствие первоначальных взносов приводит к уходу покупателя на рынок новостроек с господдержкой, субсидированием и т.д. ради этих возможностей Либо на рынок новостроек покупатель уходит осознанно за более дорогим, но современным жилым фондом. Остальные остаются на вторичке и загородном сегменте ИЖС.

Общий объем предложения на вторичном рынке ГО Уфа, всего, с учетом всех многоэтажных микрорайонов 5233 варианта. Строящихся уникальных квартир, учитывая повторяющиеся планировки на разных этажах, литеры, намного меньше.

Общий объем – 280 257 кв.м. на вторичном рынке или 28 304 878,36 руб.

Средняя цена квартиры в Уфе с учетом пригородов 5408,9 тыс. руб., средняя площадь квартиры в экспозиции – 53,56 м^2, В черте полуострова Уфы – 6200,5 тыс. руб. и 55,11 м².

Средняя цена типов квартир (сегодня цифры приводятся без учета элитного жилья и лучших домов бизнес-класса):

Студии менее 29 м² - 134 тыс. руб./м² цена выросла за полгода почти на треть, это самый ликвидный и «ипотекопригодный» тип. При сильном росте средней цена студии приблизится к цене однушки, и покупатель купит скорее однушку, поэтому средняя цена на студии ограничена в росте. Ну учитывая общий рост цен и как итог сильный рост общей цены объекта, многие выберут студию, так как она все-таки дешевле.

Средняя цена на студии – 116,79 тыс. руб. по лучшим районам города без учета пригородов– 121,65 тыс. руб./м². Средняя цена студии по городу 2962 тыс. руб. Площадь 26 м².

1-комнатных – 105,6 тыс. руб. /м², без учета пригородов – 112,1 тыс. руб./кв.м., рост на 2%. Средняя цена однокомнатной квартиры по городу 3649 тыс. руб., в сегменте типовых – 3892 тыс. руб. средняя площадь 35,5 м².

2-комнатных – 102,1 тыс. руб./м² без учета пригородов – 105,8 тыс. руб./м², рост средней цены примерно на 1%. Средняя цена квартиры по городу 4995 тыс. руб., площадь – 49 м².

3-комнатных – 95,5 тыс руб. /м², без учета пригородов – 97,75 тыс. руб./м²., рост на 7%. Средняя цена квартиры 6534 тыс. руб., площадь – 71 м².

Многокомнатных– 101,6 тыс. руб. /м², без учета пригородов 97 тыс. руб./м², рост на 1%. Средняя цена 8905 тыс. руб., площадь – 100,2 м².

Табл все цены втор апр23.png

Цены районы втор апр23.png

Средняя стоимость элитного жилья составляет около 195 007,17 руб./м². Как и прежде высокой ликвидности сегмент не показывает. В целях настоящего исследования в сегмент элитного жилья включены дома повышенной комфортности г. Уфы, около 200 домов. Всего в выборке 129 элитных квартир в экспозиции. Большинство квартир в Центре больших площадей и с хорошими ремонтами.

Средняя цена элитной квартиры – 17 863 тыс. руб., площадь – 100,6 м².

Разброс цен на квартиру как объект продажи в целом по рынку – от 1,2 до 50 млн. руб. Выставлено на продажу в активную рекламу и СМИ по выборке (для расчета соотношения типов):

Колво квартир типы табл втор апр23й.png

Соотношение количества типов отражает (предвосхищает) возможные развороты тренда, либо изменение его интенсивности. В 2023 году соотношение типов говорит о покупках с семейными целями, желание покупателей сменить класс жилья, район, что-то улучшить. В 2019 году инвесторы предпочитали только строящееся жилье. В настоящий момент уменьшилось количество однокомнатных и студий, причем однокомнатные выросли в цене чуть сильнее. Это говорит о том, что покупатели тратили накопления, но не на самые дешевые варианты, а на ликвидные и пригодные для жизни семьи и т.п.

Средние цены по районам (по основной доле предложения подсегмента) на типовые квартиры за исключением бизнес- и элит-сегментов, в тыс. руб.

2 таблицы цены втор уфа апр23.png

Диапазоны стоимости квартир по районам города c учетом всех типов домов и фактической квартирографии каждого района, напоминаем, что в некоторых районах определяющей является квартирография нетиповых домов. Отсечены самые крайние значения (самые дорогие и дешевые варианты):

Цены типы диагр втор апр23.png

Диапазоны стти квартир втор апр23й.png

На графике заметно, что в более дорогих районах больше разброс цен в рамках типа квартир. В том числе и из-за наличия домов бизнес-класса, отдельных квартир с улучшенным ремонтов и т.д.

Средние цены по типам квартир в зависимости от типов домов и этажности, структура предложения по типам домов приводятся в сводных таблицах

Цены типы домов втор апр23.png