Цены на квартиры Уфы в подробных цифрах на 15 декабря 2020 г. Средняя цена вторичного рынка в пределах уфимского полуострова - 73.9 тыс руб\кв.м. Рынок завершает год противоречивого роста цены, показывая +9% против +22% в сегменте новостроек
Цена вторичного рынка за второе полугодие 2020 года продолжила движение вслед за новостройками, а рынок показал невиданную активность с период с июля по ноябрь. Далее активность рынка немного снизилась, и к середине декабря мы подходим в более спокойном темпе, несмотря на высокую активность сделок. Вопреки кризисным тенденциям, в течение всего 2020 года цены не жилье росли.
На начало ноября средние цены по рынку вторичного жилья в многоквартирных домах, ранее публиковавшиеся в разделе индексов на нашем сайте, составляли 69,2 тыс руб за кв.м. с учетом всех районов города, в черте полуострова ( без учета, Затона Демы, Шакши и т.п.) - 73,9 тыс.руб/кв., изменения за 6 мес составили около 7%
|
На рынке новостроек, который давно стал дороже рынка вторички по хорошим районам города, средняя цена предложения составляла 75,8 тыс руб за кв.м., с диапазоном цен от 60 до 120 тыс руб за кв.м. Но средняя цена спроса находится гораздо ниже – на уровне 65.4 тыс руб. Что говорит о том, что покупатель хочет видеть новостройку по ценам ниже вторички. Но для объектов, где срок сдачи близок, покупатель готов платить цену, сравнимую с ценой вторички и выше за более качественную инфраструктуру. Рынок новостроек в Уфе прирос в черте полуострова на 22%, при этом рост цен в отдельных объектах составлял от 10 до 30%. С учетом отдаленных районов – на 18%. Пока тренд на повышение продолжается. В целом на рынке за осень и к началу декабря продано много ликвидных и не очень ликвидных объектов. Более того, на 2021 года аналитики рынка новостроек прогнозируют продолжение повышения цен на новостройки еще на 10-12%. И это уже дорого. Причины этого будут не в спросе и продлении госпрограммы, а банально в нехватке объектов. На рынке к сожалению не появляется много новых проектов с хорошим предложением. А ликвидные варианты исчерпала господдержка .Однако, на вторичном рынка динамика будет спокойнее, и боковой «инфляционный» тренд более вероятен. |
Еще начиная с конца 2018 года новостройки стали резво расти в цене. Как следствие, за ними потянулась и вторичка, которую нужно продать до покупки новостройки. Основной причиной повышения цен в 2020 явилась государственная программа ипотеки по низким ставкам. В целом ставки по ипотеке и на вторичном рынке благодаря снижению весной 2020 года ставки ЦБ, держатся на вполне себе доступном уровне. На них не делается политических акцентов, но покупатели, выбирающие вторичку в более старом фонде, который оказывается дешевле хорошей новостройки, в целом не проигрывают по переплате и платежам. А может даже и выигрывают, учитывая возможность переехать сразу. Третьей причиной тренда на повышение является сама нестандартность кризисной ситуации 2020 года. Страх потерять накопления, ощущение недвижимости как единственного стабильного актива, пусть даже при снижении цен, минимальная доходность по вкладам – все это привело к инвестициями именно в недвижимость даже при потенциальной доходности этих инвестиций намного ниже, чем годы назад.
С ценой представлено большинство объектов. В целом выставлено в экспозицию около 1.38% всего жилого фонда многоквартирных домов. На рынке отмечается снижение объемов экспозиции по сравнению с летом 2020 года. Основная причина снижения - активный рынок продаж в сентябре-октябре, в том числе в связи с переориентацией покупателей с подорожавших новостроек.
Предложение на конец года представлено по районам города столь же типично, что и в предыдущие периоды. Большее количество предложений, как и всегда, в активно застраиваемых районах. В силу этого мобильность районов различная. Как пример, около 5 лет назад максимальные доли были в Зеленой Роще, где строился Колгуевский, Южный и т.д. Сейчас много новых строек появляется в Северной части города, Затоне и Деме.
Итоги и выводы 2020. На рынке в течение 2020 года наблюдалась высокая активность, пики которой пришлись на март-апрель и октябрь-ноябрь, типичные сезонные месяцы. Завершение сезона в декабре уже не оправдывает ожиданий рынка, активность стала ниже, особенно по статистике новых заявок на ипотеку, как одном из явных показателей. Средняя цена вторичного рынка выросла за 2020 год почти на 9%, основная доля этого повышения пришлась на 2 полугодие и вызвана ростом цен на новостройки. Доля покупок строящегося жилья по сравнению со вторичным выше, чем в предыдущий период. Но к ноябрю месяцу стал заметен тренд на понижение доли, так как цены на новостройки стали высоки для восприятия. Учитывая текущую ситуацию, можно прогнозировать уменьшение доли новостроек в покупках в 1 полугодии 2021 года, или до момента массового появления новых привлекательных проектов.
Прогноз. Что может повлиять на активность рынка в 2021 году. В первом полугодии на рынке будет продолжать расти доля продаж вторички на фоне новостроек. Ипотека дорожать не будет, так как в сегменте новостроек пока действует господдержка, но и на вторичном рынке ставки не намного выше и снижаются в рамках акций банков. Вряд ли на текущем фоне стоит ожидать их повышения.
В экспозиции стало несколько больше квартир с обременением. Упрощаются процедуры выдачи новых кредитов на покупку квартир, находящихся в залоге других банков, как показатель данного явления. В текущем году банками достигнуты достаточные объемы выдач в том числе и за счет рефинансирования.
Из общих трендов также можно отметить продолжающееся снижение средних первоначальных взносов. Поэтому вполне вероятно замедление темпов рынка до весны. Вряд ли вторичный рынок будет сильно расти в цене далее, тем более, что рост цены тут был несколько навязан трендами рынка новостроек. И до такой степени, что государство стало поговаривать уже даже о госрегулировании максимальных цен на новостройки от частных застройщиков.
Общий объем предложения на вторичном рынке ГО Уфа, всего, с учетом всех многоэтажных микрорайонов 6751 вариант. Строящихся уникальных квартир, учитывая повторяющиеся планировки на разных этажах, литеры, намного меньше.
Общий объем – 387 507 кв.м. на вторичном рынке или 26 854 262 руб.
Средняя цена квартиры в Уфе 4397 тыс. руб., средняя площадь квартиры в экспозиции – 57.4 м2,. В черте полуострова Уфы – 4683 тыс руб и 60,2 кв.м.
Средняя цена типов квартир (сегодня цифры приводятся без учета элитного жилья и лучших домов бизнес-класса):
Студии менее 29 м2 - 72.7 тыс. руб./м2 цена выросла, это самый ликвидный и «ипотекопригодный» тип. При сильном росте средней цена студии приблизится к цене однушки, и покупатель купит скорее однушку, поэтому средняя цена на студии ограничена в росте. Средняя цена на студии по лучшим районам города без учета пригородов– 78 тыс руб, студий становится все больше на рынке, но именно в центральных районах они популярны для студентов и молодых семей. Стоимость выросла на 9,6%. Средняя цена студии по городу 2300 тыс. руб.
1-комнатных – 72 тыс руб, без учета пригородов - 75,7 тыс. руб./кв.м., рост сначала года на 8%. Средняя цена однокомнатной квартиры по городу 3440 тыс. руб., в сегменте типовых – 2624тыс руб средняя площадь 32.4 м2.
2-комнатных – 68,35 без учета пригородов - 77,3 тыс. руб./м2, рост средней цены примерно на 6,8% хотя спрос на 2-комнатные выше остальных сегментов. Средняя цена квартиры по городу 4436 тыс. руб, в сегменте типовых - 3200 тыс руб, площадь – 54.1 м2.
3-комнатных – 65,18, без учета пригородов - 68,12 тыс. руб./м2., рост на 3,6%. Средняя цена квартиры 5090 тыс. руб., в сегменте типовых – 3800 тыс руб, площадь – 74,9 м2.
Многокомнатных– 64,9, в пригородах 65,8 тыс. руб./кв.м., рост на 3%. Средняя цена 6845 тыс. руб., в сегменте типовых – 4600 тыс руб площадь – 94 м2.
Интерес к типовым однокомнатным и двухкомнатным квартирам, что подтверждает больший рост цены в противовес к 3 и многокомнатным, пока продолжает являться индикатором покупок для собственного проживания, в частности молодыми семьями, семьями с появляющимися детьми и т.п.
Средняя стоимость элитного жилья составляет около 93,3 руб/м2. Как и прежде высокой ликвидности сегмент не показывает. В 2020 году сегмент снова был конкурентоспособен со строящимися квартирами бизнес-класса на высокой стадии строительства. В целях настоящего исследования в сегмент элитного жилья включены дома повышенной комфортности г. Уфы, около 165 домов. Всего в выборке менее 134 элитных квартир в экспозиции. Большинство квартир в Центре больших площадей и с хорошими ремонтами - дешевле 110 тыс. руб/м2. Средняя цена элитной квартиры – 16 800 000 руб., площадь – 118 м2.
Разброс цен на квартиру как объект продажи в целом по рынку – от 700 т.р. (квартира в частном доме и 800 тыс руб. (малосемейка 15 кв.м.) до 45 млн. руб. (ул. Ленина, 75) . Диапазон цен кв.м – от 43 до 225 тыс. руб. за м2. Выставлено на продажу в активную рекламу и СМИ по выборке (для расчета соотношения типов):
Предложения вторичного рынка Уфы по типам квартир декабрь 2020
Студии – 427 вариантов, площадь до 25 кв.м.
1-комнатных –1865 варианта, доля типа уменьшилась, спрос на тип высок .
2-комнатных — 2008 шт., спрос в этом году на двухкомнатные такой же, как и на однокомнатные, доля типа также чуть меньше .
3-комнатных — 1901 шт. – доля типа сохраняется.
Многокомнатных – 550 шт. – доля типа сохраняется.
Соотношение количества типов отражает (предвосхищает) возможные развороты тренда, либо изменение его интенсивности. В настоящем случае соотношение типов говорит о об инвестиционном спросе, и покупках с семейными целями. В этот год у покупателей были определенные страхи по поводу обесценивания денег, поэтому инвестиционные покупки наблюдались и на вторичном рынке, как на более стабильном. В 2019 году инвесторы предпочитали только строящееся жилье.
Средние цены по районам (по основной доле предложения подсегмента) на типовые квартиры за исключением бизнес- и элит-сегментов, в тыс. руб.
Диапазоны стоимости квартир по районам города c учетом всех типов домов и фактической квартирографии каждого района, напоминаем, что в некоторых районах определяющей является квартирография нетиповых домов. Отсечены самые крайние значения (самые дорогие и дешевые варианты):
Средние цены на квартиры по количеству комнат, с учетом всех типов квартир и домов по районам города:
Средние цены по типам квартир в зависимости от типов домов и этажности, структура предложения по типам домов приводятся в сводных таблицах
Тренды:
Индексы цен доступны всегда на главной нашего сайта по ссылке рядом с колонкой главных новостей.
Источник размещения и автор методики: Андреева Елена, ген. директор, аналитик, независимый эксперт
Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»
Перепечатки, копирование и ссылки на итоги исследования допускаются только с указанием автора и источника публикации:
Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», www.expert-russia.ru, (347)299-14-14
e-mail: expert-russia@ma
Количество просмотров -
