Цены на квартиры Уфы в подробных цифрах апрель 2020 г. Средняя цена вторичного рынка в пределах уфимского полуострова - 68.4 тыс руб\кв.м. Рынок приготовился к снижению цены, но собственники выставляют новые объекты дороже

14.05.2020

Цена вторичного рынка за 1 квартал и апрель 2020 года продолжила боковой тренд, но несмотря на экономические сложности, ограниченное количество сделок в режиме самоизоляции пока не слишком способствует снижению цен. Хотя тренд и снижение доходов населения однозначно указывает на необходимость этого. Пока непонятно, удержится ли вторичный рынок на этом уровне цен вслед за рынком новостроек, которые пока могут только растив цене. Или же покажет обещанные минус 10 %. Тренды первичного и вторичного рынка уже со второй половины 2016 года были разнонаправленными. Вместе с влиянием первички, наличие особых программ по ипотечному кредитованию, с выгодными ставками, намеренное снижение или удерживание ставки ЦБ от повышения, удержит рынок от резкого и сильного снижения точно.

Количество объектов в выборке - около 7105 вариантов, объем предложения снизился, пока это выжидание, самоизоляция, неизвестность. С ценой представлено большинство объектов. В целом выставлено в экспозицию около 1.37% всего жилого фонда многоквартирных домов.

Предложение на середину года представлено по районам города неравномерно, что связано с периодическим выходом на рынок квартир во вновь построенных микрорайонах. В силу этого мобильность районов различная. Диаграмма выше наглядно показывает, что бОльшая доля предложения сосредоточена в недавно активно застраиваемых районах. Как пример, около 5 лет назад максимальные доли были в Зеленой Роще, где строился Колгуевский, Южный и т.д. Сейчас много новых строек появляется в Северной части города

Итоги и выводы. На рынке в конце 2019 года наблюдалась средняя, но достаточная активность, завершение сезона уже не оправдала ожиданий рынка, поэтому рынок ожидал типичный весенний сезон. Но уже почти с начала года, несмотря на достаточно активный январь, все смешалось негативными глобальными новостями. Средняя цена рынка выросла за 2019 год почти на 6 %, БОльшая доля этого повышения по сути инфляционная, а также поддерживаемая ростом цен на новостройки. Доля покупок строящегося жилья по сравнению со вторичным составляет ориенировочно 42 и 58%, при этом желаемое соотношение около 60 на 40%, но не всегда покупка завершается новостройкой, и часть мотивированных на новостройку покупателей в итоге приобретает вторичное жилье. Этот показатель выше, чем в предыдущий период. Учитывая текущую ситуацию, можно прогнозировать некоторое уменьшение доли новостроек в покупках 2020 года, так как новых инвестиционно привлекательных проектов будет меньше, а финансовые ситуации будут толкать людей на покупку квартир, в которых можно сразу жить

С учетом всех типов готового жилья по центральным районам города (Уфимский полуостров) составляет 68.4 тыс руб за кв.м, по прочим районам – 65 тыс руб за кв.м., в начале 2019 года – 66/65,2 тыс руб за кв.м., с конца 2019 года цена изменилась пока очень незначительно в сторону уменьшения, в сделках присутствует торг. Мы отдельно считаем среднюю цену квадратного метра по территории Уфимского полуострова, то есть исключая несколько отдаленные районы, спорным здесь является включение Инорса в выборку, чтобы отсечь удаленные также с точки зрения транспортной доступности районы, исключены Шакша, Инорс, Дема, Затон.

Что может повлиять на активность рынка в 2020 году.

До режима самоизоляции средняя по рынку вторичного жилья была на уровне 68,8 тыс руб за кв.м. с учетом всех районов, и более 70 тыс руб за кв.м. для рынке новостроек. Уже на тот момент, когда стимулирование количества сделок государственными программами и ипотечными ставками применялось активно, технический анализ рынка показывал боковой ценовой тренд и отсутствие потенциала роста. Ценовой уровень для сохранения нормальной активности сделок на вторичном рынке составляет около 65 тыс руб за кв.м.. При таком уровне средней, цена кв.м. наиболее востребованных типовых квартир в «средних» районах находится в диапазоне 70-75 тыс руб за кв.м.

Ипотека дорожать не будет. Снижение ставки ЦБ позволит банкам сохранить комфортные ставки и для вторичного рынка, который сейчас так же, как и в мерах по поддержке застройщиков, ожидает ставку в 6,5%. Ставки от 7 до 8% будут двигателем количества сделок и актуализации спроса. На некоторый срок возможно снижение количества потенциальных покупателей. Не все рискнут взять ипотеку, не все смогут подтвердить доход, так как в справках за месяцы самоизоляции цифры будут меньше. У кого-то не сразу уйдут страхи о будущем…

Растет количество переоцененных объектов. Почему-то продавцы уверены, что смогут продать дороже. Работа с ценой выходит на первый план, порталы-агрегаторы могут не всегда давать объективную картину, отражая только цену экспозиции и гипотетический спрос по просмотрам, но не отражая реальный спрос.

На некоторое время увеличится в экспозиции количества квартир с обременением, от тех, кто не может или не хочет (!) далее платить ипотеку. Здесь банкам важно упростить процедуру вывода объекта из под залога, так как коснется это всех банков

Из-за большого количества социальных инструментов, при покупке квартир станет более важным проверять использование МСК, выделение долей детям, а также ситуации, связанные с банкротствами и задолженностями

Подавляющее количество покупок будет происходить с использованием ипотеки и социальных инструментов - субсидий, МСК, специальных программ

Повторюсь из предыдущего обзора, что ипотека сейчас будет ограничивать рост вторичного рынка, одобренных заемщикам сумм не всегда будет хватать на желаемый объект, что не позволит продавцу задирать цену. Поэтому смело можно прогнозировать его ограниченную динамику. Небольшие первоначальные взносы, общий рост стоимости жизни, значимость общей одобренной суммы кредита как ограничителя цены, являются сдерживающим цену фактором, при том, что количество сделок ипотека все-таки поддержит.

Общий объем предложения на вторичном рынке ГО Уфа, всего, а также без пригородов, но с учетом всех многоэтажных микрорайонов (преимущественно мы учитываем так называемый Уфимский полуостров) составляет около 7105 / 4890 реальных вариантов, из которых убираются повторы, несуществующие варианты, объявления-приманки) и около 3620 новостроек (типов с ограниченной повторяемостью в объектах, отражающей квартирографию застройщиков)

Общий объем – 449665 кв.м. на вторичном рынке или 30 577 220 руб.

Средняя цена квартиры 3825тыс. руб., средняя площадь квартиры в экспозиции – 63 м². Меньшие площади уходят быстрее.

Средняя цена типов квартир (сегодня цифры приводятся без учета элитного жилья и лучших домов бизнес-класса):

Студии менее 29 м² - 69,27 тыс. руб./м² цена выросла, это самый ликвидный и «ипотекопригодный» тип. При сильном росте средней цена студии приблизится к цене однушки, и покупатель купит скорее однушку, поэтому средняя цена на студии ограничена в росте, и вряд ли будет сильно расти в будущем. Средняя цена на студии по лучшим районам города без учета пригородов– 72,75 тыс руб при этом снизилась, так как студий становится все больше на рынке, но именно в центральных районах они популярны для студентов и молодых семей. Средняя цена студии по городу 2040 тыс. руб.

1-комнатных – 69,51, с учетом пригородов - 67,15 тыс. руб./кв.м., рост с конца года на 1,2%. Средняя цена однокомнатной квартиры по городу 3192 тыс. руб., в сегменте типовых – 2500 тыс руб средняя площадь 32.2 м².

2-комнатных – 66.25, в пригородах – 63,7 тыс. руб./м², почти без изменений, небольшой рост средней цены есть по отдаленным районам, где квартиры намного дешевле, поэтому и спрос там выше. Средняя цена квартиры по городу 4711 тыс. руб, в сегменте типовых - .2960 тыс руб, площадь – 56,3 м².

3-комнатных – 63.52, в пригородах 60.5 тыс. руб./м²., снижение на 0,2%. Средняя цена квартиры 6009 тыс. руб., в сегменте типовых – 3600 тыс руб, площадь – 78 м².

Многокомнатных– 62,9, в пригородах 62,7 тыс. руб./кв.м., снижение на 3%. Средняя цена 5835 тыс. руб., в сегменте типовых – 4370 тыс руб площадь – 95 м².

Интерес к типовым однокомнатным и двухкомнатным квартирам, что подтверждает рост цены в противовес к 3 и многокомнатным, пока продолжает являться индикатором покупок для собственного проживания, в частности молодыми семьями, семьями с появляющимися детьми и т.п.

Втор все цены районы апр2020.png

Средняя стоимость элитного жилья составляет около 85.6 руб/м². Как и прежде высокой ликвидности сегмент не показывает. В 2019 году сегмент снова был конкурентоспособен со строящимися квартирами бизнес-класса. В целях настоящего исследования в сегмент элитного жилья включены дома повышенной комфортности г. Уфы, около 165 домов. Всего в выборке менее 180 элитных квартир в экспозиции. Большинство квартир в Центре больших площадей и с хорошими ремонтами - дешевле 95 тыс. руб/м².

Средняя цена элитной квартиры – 21 500 000 руб., площадь – 121 м².

Разброс цен на квартиру как объект продажи в целом по рынку – от 800 т.р. (квартира в частном доме и 1200 тыс руб. (малосемейка) до 36 млн. руб. Диапазон цен кв.м – от 38 до 202 тыс. руб. за м². Выставлено на продажу в активную рекламу и СМИ по выборке (для расчета соотношения типов):

Колво типы табл апр2020.png

Студии – 454 вариантов, площадь до 25 кв.м.

1-комнатных – 2050 варианта, доля типа увеличилась при снижении общей экспозиции, как и в целом доля однокомнатных в общем жилом фонде .

2-комнатных — 2075 шт., спрос в этом году на двухкомнатные такой же, как и на однокомнатные .

3-комнатных — 1974 шт. – доля типа сохраняется.

Многокомнатных – 554 шт. – доля типа сохраняется.

Соотношение количества типов отражает (предвосхищает) возможные развороты тренда, либо изменение его интенсивности. В настоящем случае соотношение типов говорит о низком инвестиционном спросе, покупках с семейными целями. Такая тенденция сохраняется уже второй год. Но в связи с «коронакризисом» приоритет опять смещается в более дешевые сегменты и районы.

Средние цены по районам (по основной доле предложения подсегмента) на типовые квартиры за исключением бизнес- и элит-сегментов, в тыс. руб.

Диапазоны стоимости квартир по районам города c учетом всех типов домов и фактической квартирографии каждого района, напоминаем, что в некоторых районах определяющей является квартирография нетиповых домов. Отсечены самые крайние значения (самые дорогие и дешевые варианты):

Ср цены на кв с учетом всех апр2020.png

Диагр цены типы районы апр2020.png

Средние цены по типам квартир в зависимости от типов домов и этажности, структура предложения по типам домов приводятся в сводных таблицах

Табл цены типы домов годы апр2020.png

Реальный технический прогноз рынка демонстрирует график ниже. В среднесрочном периоде технический прогноз рынка показывает сохранение текущего тренда, но долгосрочный тренд не подтверждает пока значительного роста в прогнозе, верхняя граница коридора средних цен находится на уровне 72 тыс руб за кв.м.. График показывает нарастающую волатильность рынка при низком потенциале роста цены и объемов. Объемы поддержат льготная ипотека и страх обесценения накоплений.

Теханализ апр 2020.png