Обзор рынка коммерческой недвижимости городов Республики Башкортостан на начало 2019 года. Сегмент продаж и аренды. Доступна версия для оценщиков.

Обзор рынка коммерческой недвижимости городов Республики Башкортостан на начало 2019 года. Сегмент продаж и аренды. Доступна версия для оценщиков.

По функциональному назначению рынок недвижимости подразделяется на три составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья и рынок нежилых помещений. Последний и включает в себя рынок коммерческой недвижимости, приносящей доход (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс). К нежилым объектам также относятся те, которые напрямую не участвуют в коммерческом обороте, по ним нет рынка как такового – это инфраструктурные объекты, ЛЭП, путепроводы и т.д.

Необходимо отметить, что в коммерческом секторе преобладающей формой сделок последние годы является аренда, которая составляет от 60% в общем объеме.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – промышленную недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: офисные помещения; гостиницы; гаражи-стоянки (автопаркинги); магазины и торговые комплексы; универсальные помещения; торгово-развлекательные комплексы; и т.д. Подробная классификация типов КН приводится в подробном обзоре по г. Уфа.

Основные ценообразующие факторы сегмента:

- общая экономическая ситуация

- наличие концентрации бизнеса по районам, торговым или офисным центрам

- развитие производств в городе (для пр.-складской)

- уровень соответствия помещения современным требованиям.

- влияние развития интернет на сферу целевого использования объекта.

Тенденции рынка

За 3 -4 кварталы 2018 года практически по всем городам активность сегмента коммерческой недвижимости ниже средней, при довольно активном техническом спросе, количество реальных сделок, особенно в сегменте продаж, чуть ниже, чем в 1 полугодии..

В торговых центрах доля островной торговли для небольшого бизнеса зафиксировалась и пока не растет.

Стрит-ретайл развит в городах, где нет масштабных якорных торговых центров, в Уфе же эффективен на ограниченном количестве центральных улиц. Именно на этих улицах мы наблюдаем сохранение и рост рыночной цены, так как новые помещения на них не появляются в силу исторической застройки. В настоящий момент сегмент торговой недвижимости в Уфе перегрет по цене при ограниченной платежеспособности спроса, вероятнее всего в начале 2019 года мы увидим отсутствие динамики цен или их небольшое снижение.

Динамику изменения цен продаж коммерческой недвижимости в текущем экономическом можно проанализировать на примере г. Уфы в таблице ниже. В некоторых городах республики отмечено повышение средней цены некоторых подсегментов, начиная долгосрочные статистические тренды. В целом выборка по большинству помещений в подсегментах ограничена. В качестве прогноза можно говорить о массовом появлении так называемых шоу-румов, небольших торговых залов с демонстрацией коллекций, где можно сделать заказ с быстрой доставкой на дом. Поэтому данный сегмент пока показал повышение цены как следствие появления нового формата на рынке.

С точки зрения продаж инвесторам интересны новые помещения в новостройках, так как они имеют более современные характеристики, высоту потолков. Однако с точки зрения краткосрочной доходности инвесторы преувеличивают ценность таких объектов. Их стоит рассматривать как стратегические инвестиции на длительный срок. С точки зрения краткосрочных инвестиций с целью получения текущего дохода рассматривают помещения на основных центральных улицах, однако их цена продажи не инвестиционно привлекательна. Соответственно, выбор стоит делать исходя из целей инвестирования . Также повторно отмечаем, что помещения предлагаются несколькими операторами, часто по разным ценам, вводя в заблуждение потенциального арендатора или покупателя. Учитывая инвестиционные сложности в сегменте, не всегда возможно увидеть на цифрах инвестиционную привлекательность, для принятия решений по покупке рекомендуется делать более сложные инвестиционные расчеты.

В сегменте аренды ситуация более стабильная и типичная, сохраняется спрос на современные помещения, активность спроса средняя, также отмечена повторные сдачи помещений из-за того, что арендаторы не могут спрогнозировать свои финансовые потоки

Уфа. Сегмент продаж.

Диапазоны цен и площадей в сегменте продаж г. Уфа вся выборка

Торговая недвижимость:

Диапазон площади объектов: от 6 до 15000 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 40000 тыс руб до 480 млн. руб.

Диапазон цены кв.м.: от 3000 до 219 000 руб за кв.м.

Офисные помещения:

Диапазон площади объектов: от 12 до 4886 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 50 тыс руб до 250 млн руб

Диапазон цены кв.м.: от 16600 до 160 000 руб за кв.м.

Универсальные помещения:

Диапазон площади объектов: от 9 до 19 322 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 235 тыс руб до 230 млн. руб

Диапазон цены кв.м.: от 5500 до 200 000 руб за кв.м.

Производственно-складские:

Диапазон площади объектов: от 20 до 19000 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 100 тыс руб до 280 млн руб

Диапазон цены кв.м.: от 1500 до 165000 руб за кв.м.

Продажа. Прогноз сегмента.

Продолжается тенденция 2017 года по избавлению от избыточных активов, снижение цены сменилось годом бокового тренда, рост цен показала торговая недвижимость в надежде на появившиеся на рынке новые форматы. Также на ценах продолжает сказываться высокая стоимость содержания, включающая налоги и коммунальные платежи. Рынок показывает незначительный рост по части сегментов и снижение по другим. Стоит ожидать продолжения бокового тренда в целом на рынке.

В части новых строек цены за последние пару месяцев выросли на заметные величины, что еще сильнее ограничивает инвестиционную привлекательность.

При принятии решений требуется исходить из целей инвестиций и производить более сложные инвестиционные расчеты, чем это делалось ранее. Основные факторы, влияющие на цену – это место, удобство помещения для размещения бизнеса и транспортные потоки вокруг В целях длительных инвестиций интересна возможность менять планировку, в том числе и для разных арендаторов.

Уфа. Сегмент аренды.

Цены коммерческой недвижимости по типам и районам декабрь 2018 года. Сегмент аренды.

Диапазоны цен и площадей в сегменте аренды

Торговая недвижимость

Диапазон площади объектов: от 5 до 6860 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 4500 до 3 430 000 руб\месяц

Диапазон цены кв.м.: от 100 до 16000 руб за кв.м. в месяц

Офисные помещения

Диапазон площади объектов: от 5 до 6000 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 2000 до 4 608 000 руб\месяц

Диапазон цены кв.м.: от 100 до 1700 руб за кв.м. в месяц

Универсальные помещения

Диапазон площади объектов: от 5,7 до 2872 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 2280 до 2 441 200 руб в месяц

Диапазон цены кв.м.: от 200 до 4000 руб за кв.м. в месяц

Производственно-складские

Диапазон площади объектов: от 5 до 8 000 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 2000 до 3 200 000 руб в месяц

Диапазон цены кв.м.: от 100 до 1300 руб за кв.м. в месяц

Аренда. Прогноз сегмента.

В 3 квартале 2018 года спрос в сегменте аренды средний, роста количество запросов, как и предложение, чем в сегменте продаж. Количество предложений чуть меньше.. Активиации в сегменте осенью не произошло, так как такого рода сезонность присуща скорее жилым сегментам

Торговые помещения. Здесь продолжается консолидация ритейлеров в крупных и продвинутых торговых центрах. Помещения с отдельными входами используются под сервисные, офисные предприятия, также некоторая активность продавцов наблюдается сейчас в связи с появлением новых форматов торговли, так называемых шоу-румов, однако для таких форматов нужны небольшие площади, лучшие места, и помещения с современными техническими данными.

Появляются спросы на новые форматы, например, аренда эксплуатируемой кровли, мини-кофейни, шоу-румы брендов, но пока эти тренды только приходят на наш рынок. Формат таймшер покане зашел на рынок Уфы, однако появился в России, в частности в сегменте курортных услуг.

Динамика в сегменте аренды восстановилась, помещений много, но мало соответствующих современным требованиям. Пока нет оснований для смены рыночного тренда, небольшое повышение или понижение в подсегментах имеет естественные статистические причины, и пока не говорит о высокой динамике в сегменте. И покупатели и арендаторы избирательны. Основными ценовыми факторами будут конкретные рыночные условия для разных типов бизнеса, и степень влияния на сегмент Интернет-торговли и глобальной эволюции спроса и потребления. Наиболее стабильными, но дешевыми арендаторами все так же являются продуктовые сетевые магазины эконом-класса, которые оставляют после себя помещения не в лучшем состоянии, но считаются стабильными арендаторами, а также востребована разбивка помещений на более мелкие. Но для Уфы это тренд проходит, и рынок ожидает новый массовый тренд.

Ценообразующие факторы помещений коммерческого назначения (упорядочены по значимости с самого важного до менее важного):

Продажа:

Аренда

Диапазоны поправок к цене продаж коммерческой недвижимости

Типичные поправки к стоимости указанных типов представлены в таблице

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте продаж коммерческой недвижимости

Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте аренды коммерческой недвижимости

Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже, главным условием выполнения сроков экспозиции является правильное установление рыночной цены предложения и типичность объекта в своем сегменте, в том числе и его состояния

Республика Башкортостан и отдельные города.

Общий объем выборки по Республике Башкортостан на середину лета - больше 2 тыс. вариантов в продаже, аренда около 3 тыс. вариантов. С ценами представлено в сегменте продаж 83% вариантов, иногда вариант представлен с разными ценами несколько раз, в сегменте аренды – 86%. Средняя цена КН по Респ. Башкортостан 31440 руб.

Площади помещений – от 4 до 39000 кв.м., цена кв.м. от 500 до 180000 руб

Средний диапазон цен большинства предложений по основным городам РБ (кроме г. Уфы) - от 18000 до 5000 руб\кв.м.

Средняя цена торговых помещений (449шт) -36500 руб\кв.м

Офисных (545 шт) – 32110 руб/кв.м

Свободного назначения (817 шт) – 32554 руб

Производственно-складские (210 шт) – 8850 руб

Средние цены в сегменте коммерческой недвижимости в декабре 2018 года в сравнении по городам Республики Башкортостан

Сегмент аренды

Рынок продаж коммерческой недвижимости отдельных городов РБ

Нефтекамск

В городе отсутствует официальное административно-территориальное деление. Условно в нем можно выделить три сектора: центральный, частный и дачный. Кроме этого в городскую черту включен ряд деревень и поселков. В городе относительно развито производство, поэтому динамика в сегменте производственно-складских несколько выше, чем в некоторых городах республики. Также это типичный многоэтажный и относительно новый город с плотностью населения, обеспечивающей посещаемость и заполняемость разных типов коммерческой недвижимости

Средняя цена кв.м. в сегменте продаж – 42230 тыс руб.

Диапазон цен кв.м. – от 6700 до 128000 руб, площади от 10 до 1200 кв.м.

Торговая – 43450 руб\кв.м.

Офисная – 34980руб\кв.м.

Свободного назначения – 29900руб\кв.м.

Производственно -складская – 15570 руб/кв.м.

Сегодня явного дефицита помещений не наблюдается. Спрос на среднем уровне, чаще на универсальные помещения на главных улицах города. Офисные помещения чуть менее востребованы, и их в целом меньше.

Стерлитамак

Средняя цена кв.м. в сегменте продаж - 45599 тыс руб.

Диапазон цен кв.м. – от 1500 до 170000 руб, площади от 15 до 2600 кв.м.

Торговая – 61050 руб\кв.м.

Офисная – 44300 руб\кв.м.

Свободного назначения – 33450 руб\кв.м.

Производственно -складская – 12100 руб/кв.м.

Ориентировочные цены по районам города

Особенностью г. Стерлитамака является высокая заполняемость торговых площадей в центральных районах, несмотря на наличие торговых центров и их развитие. В сегменте производственно – складских остается избыточность за счет старого постсоветского фонда предприятий. Спрос на них в 2018 году чуть выше за счет инвестиционной политики в республике, но большинство требуют серьезного технического обновления

Октябрьский

Диапазон цен кв.м. – от 2000 до 70000 руб, площади от 25 до 2000 кв.м.

Средняя цена КН – 33950руб\кв.м., в т.ч.

Торговая – 39800 руб\кв.м.

Офисная – 34100 руб\кв.м.

Свободного назначения – 23500 руб\кв.м.

Произв.-складская – 10450 руб\кв.м.

Салават

Диапазон цен кв.м. – от 2500 до 70000 руб, площади от 10 до 3300 кв.м.

Средняя цена КН – 33018 руб\кв.м., в т.ч.

Торговая – 46400 руб\кв.м.

Офисная – 38000 руб\кв.м.

Свободного назначения – 27170 руб\кв.м.

Произв.-складская – 8050 руб\кв.м.

Белорецк

Выборка предложений по городу ограничена. Диапазон цен кв.м. – от 1200 до 45000 руб, площади от 15 до 7000 кв.м.

Средняя цена КН – 24144 руб\кв.м., в т.ч.

Торговая – 33000 руб\кв.м.

Свободного назначения – 18200 руб\кв.м.

Произв.-складская – 7200 руб\кв.м. По офисным помещениям предложение недостаточно, большинство помещений позиционруется как универсальные и предлагается на первых этажах жилых домов. Торговые помещения отличаются чаще всего возможностью заметной вывески, и нахождением в районах пешеходных потоков.

Белебей

Диапазон цен кв.м. – от 3500 до 71000 руб, площади от 10 до 2200 кв.м.

Средняя цена КН – 32143 руб\кв.м., в т.ч.

Торговая – 35400 руб\кв.м.

Офисная – 31650 руб\кв.м.

Свободного назначения – 22800 руб\кв.м.

Произв.-складская – 9000 руб\кв.м.

Кумертау

Диапазон цен кв.м. – от 3500 до 62000 руб, площади от 15 до 1500 кв.м.

Средняя цена КН – 20478 руб\кв.м., в т.ч.

Торговая – 36550 руб\кв.м.

Офисная – 30050 руб\кв.м.

Свободного назначения – 15250 руб\кв.м.

Произв.-складская – 7500 руб\кв.м.

Ишимбай

Диапазон цен кв.м. – от 5500до 49400 руб, площади от 25до 2200 кв.м.

Средняя цена КН – 25694 руб\кв.м., в т.ч.

Торговая – 36120 руб\кв.м.

Офисная –26600 руб\кв.м.

Свободного назначения – 18900 руб\кв.м.

Произв.-складская – 7220 руб\кв.м.

Мелеуз

Диапазон цен кв.м. – от 4500 до 60000 руб, площади от 20 до 500 кв.м.

Средняя цена КН – 29375 руб\кв.м., в т.ч.

Торговая – 35500 руб\кв.м.

Офисная – 26570 руб\кв.м.

Свободного назначения – 21220руб\кв.м.

Произв.-складская – 7200 руб\кв.м.

Сибай

Диапазон цен кв.м. – от 1600 до 55700 руб, площади от 35 до 4000 кв.м.

Средняя цена КН – 35714руб\кв.м., в т.ч.

Торговая – 36900руб\кв.м.

Офисная – 33200 минимум данных

Свободного назначения – 28150 руб\кв.м.

Произв.-складская – 19900 руб\кв.м. Город представляет собой преимущественно частную застройку, типичных для городов помещений значительно меньше, торговая недвижимость представлена чаще в торговых центрах, павильонах и рынках, офисная – на первых этажах жилых домов, есть маленькие отдельные офисные центры, но мало.

Туймазы

Диапазон цен кв.м. – от 2500 до 71800 руб, площади от 20 до 1800 кв.м.

Средняя цена КН – 39853руб\кв.м., в т.ч.

Торговая – 38700 руб\кв.м.

Офисная – 36500 руб\кв.м.

Свободного назначения – 31150 руб\кв.м.

Произв.-складская – 8230 руб\кв.м.

Янаул

Диапазон цен кв.м. – от 1000 до 35000 руб

Средняя цена КН – 18815 руб\кв.м

Чишмы

Диапазон цен кв.м. – от 900 до 35900 руб

Средняя цена КН – 15890в.м

Учалы

Диапазон цен кв.м. – от 4000 до 61000 руб

Средняя цена КН – 25600 руб\кв.м

Отдельные населенные пункты ввиду недостаточности выборки сгруппированы по типу и размеру населенного пункта, схожести местоположения.

Бирск и Благовещенск

Диапазон цен кв.м. – от 2000 до 68500 руб, площади от 10 до 6500 кв.м.

Средняя цена КН – 40144 руб\кв.м., в т.ч.

Торговая – 43300 руб\кв.м.

Офисная – 36500 руб\кв.м.

Свободного назначения – 28900 руб\кв.м.

Произв.-складская – 18800 руб\кв.м.

Давлеканово, Дюртюли, Кушнаренково, Толбазы, Верхнеяркеево

Диапазон цен кв.м. – от 1900 до 50000 руб, площади от 20 до 2000 кв.м.

Средняя цена КН – 18000руб\кв.м., в т.ч.

Торговая – 24120 руб\кв.м.

Офисная – минимум данных.

Свободного назначения – 18600 руб\кв.м.

Произв.-складская – 6800 руб\кв.м.

Сроки экспозиции типичных объектов

Для большинства типичных объектов коммерческой недвижимости средние сроки экспозиции на рынке составляют от 6 месяцев, для наиболее ликвидных – от 3 до 6 месяцев. Для больших площадей, объектов в требующем ремонта состоянии, менее привлекательных районов расположения - от 8 месяцев и более. Наиболее ликвидными являются помещения небольшой площади на «красных линиях».

Ценообразующие факторы помещений коммерческого назначения представлены ниже в таблице по убыванию значимости:

Диапазоны поправок к цене

Типичные поправки к стоимости представлены в таблице

Примечание: в обзоре не учитываются помещения в типичных торговых центрах, работа с которыми производится исключительно силами управляющих компаний.

Генеральный директор Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»

Оценщик, независимый эксперт, сертифицированный аналитик САКРН рынка недвижимости России,   Е. Я. Андреева

(347)299-14-14, 8-909-349-14-14, expert-russia@mail.ru

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!