Обзор рынка коммерческой недвижимости Уфы во 2 квартала 2018 года. Аренда и продажа, цены по типам и районам г. Уфы. Доступна версия для оценщиков
Платная версия полного обзора доступна для оценщиков. Стоимость 5000 руб. Разделы продажа и аренда по типам. Заявки - на expert-russia@mail.ru
Классификация помещений на рынке коммерческой недвижимости Уфы
По функциональному назначению рынок недвижимости подразделяется на три составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья и рынок нежилых помещений. Последний и включает в себя рынок коммерческой недвижимости, приносящей доход (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс). К нежилым объектам также относятся те, которые напрямую не участвуют в коммерческом обороте, по ним нет рынка как такового – это инфраструктурные объекты, ЛЭП, путепроводы и т.д.
Необходимо отметить, что в коммерческом секторе преобладающей формой сделок последние годы является аренда, которая составляет от 60% в общем объеме.
Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – промышленную недвижимость.
К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: офисные помещения; гостиницы; гаражи-стоянки (автопаркинги); магазины и торговые комплексы; универсальные помещения; торгово-развлекательные комплексы; и т.д.
Основные ценообразующие факторы сегмента:
- общая экономическая ситуацияв текущий период
- наличие концентрации бизнеса по районам, торговым или офисным центрам
- развитие производств в городе (для пр.-складской)
- уровень соответствия помещения современным требованиям.
- влияние развития интернет на сферу целевого использования объекта.
Классификация бизнес - центров и офисных зданий. (таблица доступна в полной версии)
Классификация помещение свободного назначения (ПСН)(таблица доступна в полной версии). По площади ПСН классифицируются на 4 вида:
До 50 кв.м.; До 150 кв.м.; До 300 кв.м.; До 500 кв.м.
Наиболее популярным вариантом среди представителей малого бизнеса является наименьший из вариантов (50 кв.м.). Что касается общего рынка недвижимости, то здесь самым популярным является ПСН площадью 150 кв.м. 1 кв.м. площади большого помещения (500 кв.м.) при соблюдении других условий, стоит немного меньше указанных вариантов, т. к. является менее популярным.
Классификация складской недвижимости. Основными признаками для классификации складской недвижимости, как и для офисной, являются месторасположение зданий и оснащение помещений. Специфика складов требует наличия хорошей транспортной инфраструктуры объектов и подъездных путей к ним.
Основные требования большинства типичных арендаторов к складским помещениям:
- наличие отопления;
- наличие погрузочно-разгрузочных механизмов;
- близость к транспортным магистралям, удобство подъезда;
- высота потолков – 7-9 метров, с обеспечением возможности складирования грузов по высоте в несколько ярусов, с сохранением достаточного отопления;
- обеспечение требований безопасности, санитарии, температурного режима;
- наличие железнодорожных путей для облегчения доставки грузов до склада.
При этом, как отмечают специалисты, клиенты все охотнее отдают предпочтение комплексам с дополнительными услугами, среди них – таможенная очистка грузов, учет и контроль, логистические услуги и т. п. (таблица доступна в полной версии)
Классификация торговых центров (приводится справочно).
Для торговой недвижимости используется европейская классификация. Торговые центры в ней распределяются по группам, в зависимости от местонахождения, размеров торговой площади, состава и специализации основных арендаторов. (таблица доступна в полной версии)
Продажа коммерческой недвижимости. Обзор сегмента
В выборке из различных источников собрано 1108 объектов, с ценой на рынке в целом представлено чуть более 72%, доля предложения по продажам составляет 41%, остальные объекты предлагаются в аренду .
Общий объем предложения составляет 469880 кв.м. и 26148560 тыс руб.Средняя цена кв.м. с учетом всех типов находится в диапазоне от 1000 до 245 тыс руб за кв.м. с учетом всех типов, районов и пригородов Уфы
Средняя цена коммерческого объекта по г. Уфа составляет 19770 тыс. руб
Средняя площадь – 432 кв.м.
Диапазон площадей помещений составляет от 5 до 18 000 кв.м.
Диапазон стоимости объекта – от 500 тыс руб до 210 млн руб
Коммерческая недвижимость, продажа |
с начала 2017 |
||
Уфа, торговая |
61450 |
0,16% |
3,99% |
Уфа, офисная |
55990 |
2,17% |
4,45% |
Уфа, свободного назначения |
58600 |
-4,05% |
2,73% |
Уфа, складская |
16500 |
3,51% |
-2,42% |
Среднее по всем типам |
58900 |
0,41% |
4,75% |
В том числе представлены типы объектов ( соотношение типов в структуре выборки рынка):
Тип |
Количество |
Доля, % |
Торговые |
332 |
29,96 |
Офисные |
335 |
30,23 |
Свободного наз |
329 |
29,69 |
Пр.-складские |
102 |
9,21 |
Прочее |
11 |
1 |
ИТОГО |
1108 |
|
Средние цены по районам и типам коммерческой недвижимости представлены в таблице ниже.
Цена продаж |
Центр |
Проспект |
Зеленая Роща |
Сипайлово |
Черниковка |
Дема |
Затон |
Инорс |
Прочее |
Все районы |
Торговая |
96600 |
88450 |
91100 |
96600 |
68800 |
56600 |
61050 |
51100 |
51250 |
61550 |
Офисная |
76600 |
57880 |
62450 |
50010 |
47220 |
43400 |
58330 |
46000 |
43120 |
57230 |
Универс. |
72200 |
62170 |
68850 |
60120 |
38900 |
51150 |
51150 |
51450 |
41120 |
56320 |
Пр.-скл. |
20450 |
35500 |
34180 |
|
12150 |
15500 |
21100 |
23120 |
13550 |
17100 |
Вся |
81240 |
72200 |
74500 |
67450 |
45110 |
52200 |
58040 |
50120 |
42305 |
59140 |
Продажа коммерческая недвижимость бизнес-центров и офисных зданий по классам
Диапазоны цен (руб за кв.м. ) на 2 квартал 2018 года по типичным представителям класса. Таблица доступна в платной версии обзора
Районы города |
Класс "А" (условно по некоторым позициям) |
Класс "В" рядом с транспортными магистралями |
Класс "С" неудобный подъезд |
Класс "D" |
Продажа складской недвижимости по классам
Диапазоны ориентировочных цен (руб за кв.м. ) на 2 квартал 2018 года по типичным представителям класса. Таблица доступна в платной версии обзора
Диапазоны цен и площадей в сегменте продаж вся выборка доступны в платной версии обзора
Торговая недвижимость:
Диапазон площади объектов:
Диапазон общей цены объекта:.
Диапазон цены кв.м.:
Офисные помещения:
Универсальные помещения:
Производственно-складские:
Продажа. Прогноз сегмента.
Продолжается тенденция 2017 года по избавлению от избыточных активов, но рынок показывает уменьшение объема предложения. Высокая стоимость содержания, включающая налоги и коммунальные платежи не дают ценам снижаться в целом. Рынок показывает незначительный рост по части сегментов, и снижение в сегменте универсальных помещений за счет неверного и преувеличенного позиционирования объекта. Напомним, что после начала концентрации торговых операторов в торговых центрах и частичного их ухода из сегмента street-retail, многие торговые помещения были перепозиционированы в универсальные, чтобы в рекламе привлекать более широкий сегмент интересантов. Но часть из них с учетом изменения требований к торговому бизнесу последних лет, на деле стала офисными. Например, высота потолка или планировка стала не соответствовать пожеланиям. Также не хватает помещений типа open-space, причем как в торговом, так и в офисном сегменте, исключения здесь только торговые центры.
Изменения ожидают сегмент с продолжением развития интернет- торговли и изменением позиционирования и востребованности инфраструктуры в различных районах города, а также с развитием новых жилых районов. Ценовая тенденция сохранится, снижение цен на значимые величины маловероятно, но и значительное повышение тоже. И одна из причин тут также ограничения и высокие требования и ставки ипотечного кредитования. Взять ипотеку на коммерческую недвижимость не так просто, иногда условия заградительные.. В части новых строек нас ждет скорее повышение стоимости, даже на текущем этапе цены выше вторичного рынка.
Сложность инвестиций в строящиеся новые объекты коммерческой недвижимости останавливает собственников от продажи помещений, если они удачно сдаются в аренду Универсализация помещений в сегменте продаж выражена слабее, как и отдельные особенности не всегда влияют на цену, и продающему объект собственнику не очень хочется задумываться о тонкостях. Основные факторы, влияющие на цену – это место, удобство помещения для размещения бизнеса и транспортные потоки вокруг.
Аренда коммерческой недвижимости.
В выборке из различных источников собрано 2334 объектов, с ценой представлено 80% объектов.
Общий объем предложения составляет 515 814 кв.м. Средняя цена кв.м. с учетом всех типов находится в диапазоне от 50 до 4000 руб за кв.м. с учетом всех типов, районов и пригородов Уфы (цены по крупным торговым центрам, в том числе цены на островную торговлю в них не входят в нашу выборку, и в целом намного выше среднерыночных ставок по всем прочим объектам)
Средняя цена коммерческого объекта в аренду по г. Уфа составляет 115445 руб/месяц
Средняя площадь – 221 кв.м.
Диапазон площадей помещений составляет от 5 до 10 000 кв.м.
Диапазон стоимости аренды объекта – от 3,5 тыс руб до 1 млн руб в месяц за помещение
Коммерческая недвижимость, аренда, руб\кв.м. |
с начала 2017 |
||
Уфа, торговая |
890 |
0,56% |
9,04% |
Уфа, офисная |
610 |
-2,30% |
6,09% |
Уфа, свободного назначения |
650 |
-6,15% |
5,36% |
Уфа, складская |
350 |
10,00% |
11,11% |
Среднее по всем типам |
740 |
3,38% |
6,29% |
В том числе представлены типы объектов ( соотношение типов в структуре выборки рынка):
Тип |
Количество |
Доля, % |
Торговые |
742 |
32,11 |
Офисные |
633 |
27,39 |
Свободного назначения |
634 |
27,43 |
Пр.-складские |
302 |
13,07 |
Прочее |
23 |
1 |
Итого |
2334 |
|
Средние цены по районам и типам коммерческой недвижимости представлены в таблице ниже.
|
Центр |
Проспект |
Зеленая Роща |
Сипайлово |
Черниковка |
Дема |
Затон |
Инорс |
Прочее |
Все районы |
Торговая |
950 |
835 |
840 |
750 |
550 |
553 |
580 |
505 |
435 |
890 |
Офисная |
820 |
710 |
605 |
510 |
402 |
440 |
479 |
408 |
397 |
610 |
Универс. |
877 |
744 |
645 |
556 |
422 |
423 |
437 |
365 |
375 |
650 |
Пр.-скл. |
390 |
345 |
430 |
390 |
215 |
350 |
310 |
341 |
336 |
350 |
Вся |
869 |
738 |
725 |
615 |
430 |
445 |
495 |
402 |
390 |
740 |
Минимальная цена аренды помещения составляет 160 руб.кв.метр (кроме складских) и может варьироваться в зависимости от его размеров, благоустройства и др. Наименьшая площадь помещения - 5 кв. м.
Аренда коммерческая недвижимость бизнес-центров и офисных зданий по классам
Диапазоны цен (руб за кв.м. в месяц) по итогам 2 кв 2018 года по типичным представителям класса. Данные таблицы доступны в платной версии обзора
Районы города |
Класс "А" (условно по некоторым позициям) |
Класс "В" рядом с транспортными магистралями |
Класс "С" неудобный подъезд |
Класс "D" |
Минимальная цена аренды помещения составляет 220 руб.кв.метр и может варьироваться в зависимости от его размеров, благоустройства и др. Максимальная цена 1562 руб.кв.метр в категории класса «В»
Аренда помещение свободного назначения (ПСН) по классам
Диапазоны цен (руб за кв.м. в месяц) по итогам 2 кв 2018 года по типичным представителям класса. Данные таблицы доступны в платной версии обзора
Аренда складской недвижимости по классам
Диапазоны цен (руб за кв.м. в месяц) по итогам 2 кв 2018 года по типичным представителям класса. Данные таблицы доступны в платной версии обзора
Диапазоны цен и площадей в сегменте аренды доступны в платной версии обзора
Торговая недвижимость
Диапазон площади объектов:
Диапазон общей цены объекта:
Диапазон цены кв.м.:
Офисные помещения
Универсальные помещения
Производственно-складские
Аренда. Прогноз сегмента.
С 2017 спрос в сегменте аренды гораздо выше, как и предложение, чем в сегменте продаж. В 1 квартале мы наблюдаем уменьшение выборки продаж, но количество предложений в сегменте аренды сохраняется на урочне конца 2017 года. В целом это типичная ситуация для коммерческого сегмента, рынок коммерческой недвижимости пополняется новыми объектами менее интенсивно, чем рынок жилья. Хороших объектов в продаже не так много, так как собственники предлагают извлекать из них постоянный доход. Небольшое повышение аренды связано более высокими ожиданиями этого года и с желанием отсечь благонадежного арендатора.
Торговые помещения. Здесь продолжается консолидация ритейлеров в крупных и продвинутых торговых центрах. Помещения с отдельными входами используются под сервисные, офисные предприятия, в сегменте торговых монобрендовых магазинов наблюдается миграция арендаторов.
Динамика в сегменте аренды восстановилась, помещений много, но мало соответствующих современным требованиям. Произошла некая эволюция в восприятии и спросе потребителей и арендаторов, но пока не произошла в должной мере в восприятии собственниками своих помещений. Так, не все готовы понимать, что ремонт в счет аренды позволяет поддерживать помещение в должном техническом уровне не своими силами, а силами арендатора. А стоящее годами помещение с черновой отделкой нужно отремонтировать самостоятельно перед сдачей, либо дать каникулы по аренде по смете ремонта. Не все собственники в должной мере умеют просчитывать скрытые издержки, недополученный доход, изменения трендов и моральное устаревание типа объекта и его состояния.
Пока нет оснований для смены рыночного тренда. Основными ценовыми факторами будут конкретные рыночные условия для разных типов бизнеса, и степень влияния на сегмент Интернет-торговли и глобальной эволюции спроса и потребления. Наиболее стабильными, но дешевыми арендаторами сейчас являются продуктовые сетевые магазины эконом-класса, которые оставляют после себя помещения не в лучшем состоянии, но считаются стабильными арендаторами, а также востребована разбивка помещений на более мелкие.
Ценообразующие факторы помещений коммерческого назначения (упорядочены по значимости с самого важного до менее важного): данные 10 факторов доступны в платной версии обзора
Диапазоны поправок к цене продаж коммерческой недвижимости
Типичные поправки к стоимости указанных типов представлены в таблице, данные доступны в платной версии обзора.
№ |
Тип поправки |
Диапазон значений +- |
Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте продаж коммерческой недвижимости представлены ниже
Сроки экспозиции |
Доля |
До 3 мес |
5% |
3 - 9 мес |
45% |
более 9 мес |
50% |
Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте аренды коммерческой недвижимости
Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже, главным условием выполнения сроков экспозиции является правильное установление рыночной цены предложения и типичность объекта в своем сегменте, в том числе и его состояния
Сроки экспозиции |
Доля |
До 3 мес |
35% |
3 - 9 мес |
60% |
более 9 мес |
5% |
Объекты в исследуемом сегменте имеют различную степень ликвидности. Для больших площадей с требуемыми большими инвестициями и высокой кадастровой стоимостью для налогообложения – от 8-9 месяцев.
Анализ спроса и факторов, мотивация спроса.
Спрос на коммерческую недвижимость в сегменте продаж рассматривается в контексте стратегических инвестиций, ипотечные возможности ограничены, хотя ряд банков в начале 2018 заявил об активизации коммерческой ипотеки, по факту одобрить такой кредит крайне сложно. В черте крупнейших городов наиболее востребованы универсальные объекты в местах высокой транспортной доступности.
Сегмент характеризуется средним уровнем спросоа и динамикой небольших колебаний цены, прогноз сохраняется до конца 2018г. Уровень спроса на торговые помещения значительно ниже, чем в предыдущие годы. Ввиду концентрации торговли в торговых центрах и развитию интернет-торговли, типичные торговые помещения формата стрит-ритейл переформатируют в универсальные, а невостребованные универсальные в офисные, что следствием ведет к снижению ценника на них.
В сегменте аренды коммерческой недвижимости спрос, динамика и ликвидность объектов выше, чем в продажах. Однако стоит обращать внимание на учет стоимость коммунального обслуживания и учет в счет аренды ремонта помещения. Также наблюдается спрос на помещения определенного формата, «современные» открытые пространства с высокими потолками, какие представлены не во всех районах и типах застройки. Именно из-за этого некоторые торговые компании предпочтут островную торговлю в торговом центре. Также спрос на такие форматы показывают банки и страховые компании.
Автор расчетов и методики: Андреева Елена, ген. директор Сети АН ЭКСПЕРТ, оценщик, независимый судебный эксперт
(347)299-14-14, expert-russia@mail.ru
Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ. www.expert-russia.ru
По вопросам продажи, покупки или аренды коммерческой недвижимости в Уфе обращайтесь к специалисту Марии Фадеевой, тел. +7-917-344-55-62
Количество просмотров -