Сегмент продаж коммерческой недвижимости по итогам 2017 года. Прогноз 2018. Формат апартаментов для бизнеса или жилья

Рынок продаж коммерческой недвижимости в 2017 года был избирательным как в предложении, так и в спросе. В части спроса целом его активность скорее точечная, и направленная больше на поиск помещений под конкретные виды реального бизнеса. С точки зрения  инвестиций рассматривались помещения в строящихся проектах, с уже новыми техническими характеристиками, высотой потолков и т.п, и рассчитанными на новых жителей комплексов, где так или иначе нужна инфраструктура.

В продажах собственниками двигало несколько причин мотивации продажи. Не все готовы расстаться с помещением, так как такой тип недвижимости продолжает ассоциироваться с постоянным и гарантированным доходом. Но на практике все больше не так из-за непостоянства арендаторов, износа существующего ремонта.

Продажа также бывает связана с возросшей налоговой нагрузкой, либо необходимостью капитального ремонта, которую собственник делать не желает. Либо с желанием далее купить помещение в новостройке. Но, в отличие от рынка жилья, стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости в новостройке, оказывается выше, чем во многих из старого фонда. Часто это касается даже переведенных в НЖП первых этажей хрущевок и панелек.

Также собственники становятся готовы продать помещение, если планируют получать от его сдачи постоянный доход, для смены актива на более современный.

Сегмент продаж занимает сейчас около 35% рынка коммерческой недвижимости, остальное – аренда. Связано это с тем, что фонд коммерческой недвижимости пополняется медленнее, чем фонд жилой за счет строительства новых домов, даже принимая во внимание то, что в новых домах нежилые помещения часто занимают 2 или 3 первых этажа. И приносить доход от сдачи в аренду оно начинает приносить не сразу.  А сегмент аренды активен в разные периоды за счет типичной миграции арендаторов.

В целом для рынка продаж характерны те же недостатки, что и в сегменте аренды. Так как в продаже комиссия выше, бардака на этом рынке больше, и собственники не готовы этому порядку способствовать, наивно полагая, что сталкивая агентства ценами, продадут быстрее. Несколько агентств продают объект по разным ценам, названивая потенциальному интересанту, который, устав от этого, переключается на объект, который вызывает меньше негатива. Тем более, что сегмент продаж настолько ограничен и прозрачен, что нет смысла дублировать предложение, тем более по разным ценам. Поэтому собственники, желающие продать такой, как правило недешевый объект, должны обращаться не в 10 агентств сразу, а к специалистам, которые сделают акцент на технологии самого предложения, а не на количестве ремейков объявления, а именно: визуализация, анализ доходности инвестиций, определение потенциальной аудитории и типа бизнеса и т.д.

Кстати, продажи даже недорогих объектов в 2017 году происходили слабо. Помимо инвестиционных причин, указанных выше, причина в неуверенности бизнесменов в успешности и стабильности развития открываемого бизнеса, в отсутствии нужной суммы для покупки и главное -  в сложности получения ипотеки на коммерческую недвижимость. Во первых, проще становиться снять помещение в аренду. Во-вторых, ипотека на коммерческую недвижимость намного дороже, и по сравнению с ипотекой на жилье, условия и ставки выглядят почти заградительными, а большие стоимости требуют больших сумм кредитов, которые сложно получить. Мое мнение, что связано это с позицией самих банков, которые тоже не уверены и в успешности новых бизнесов, и особенно -  в ликвидности принимаемых залогов в случае неплатежей. Поэтому охотнее они выдают кредиты на развитие бизнеса под залог имеющегося жилья.

В 2017 году чуть лучше стала себя чувствовать торговая недвижимость, но оптимальной стратегией для собственника все-таки является универсализация помещения под более широкую линейку запросов. Среди современных требования к помещениям – высокие потолки, свободные пространства без стен с несущими столбами, привлекательные входные группы и устоявшееся место для вывески. Так как создание такого места с нуля часто связано с большими затратами, не говоря уже об узаконении дизайн-проекта. В итоге торговый бизнес, который закрыл избыточные точки продаж еще в 2015-2016годах, сосредоточился в торговых центрах, которые самостоятельно привлекают покупателей.

Офисы и офисные центры. Для этого сегмента в гораздо большей степени характерна аренда, около 80% рынка. Офисные помещения как сегмент, тоже требуют реновации. Например, офисный центр или отдельное помещение рассматриваются не иначе как с точки зрения наличия рядом парковки и стоимости коммунального обслуживания в целом. Офисы с большим количеством наемных сотрудников теперь необходимо размещать вблизи потоков общественного транспорта, поэтому некоторые офисные центры Уфы не получили особой популярности несмотря на хорошую в целом транспортную доступность. Также в Уфе исторически не хватало офисов высших классов -  А и В+. Учитывая большое количество теперь офисной техники, важно наличие таких вещей как кабель-каналы, фальш-полы и панели для проводки коммуникаций, а их нет. Также изменились обычаи делового оборота, зонирование клиентских офисов и формы размещения сотрудников бэк-офисов. Под такие требования, которые часто бывают оформлены как корпоративные стандарты  в крупных компаниях, подходят теперь далеко не все помещения. Как пример, банки иногда ищут или правильнее сказать, ждут появления на рынке, освобождения, помещений под свои офисы.

В качестве прогноза можно отметить усиление подобных требований, и консолидацию типично офисного бизнеса в современных бизнес-центрах, удовлетворяющих перечисленным требованиям. То, что ранее произошло с торговыми предприятиями, сгруппировавшимися в лучших торговых центрах, скоро произойдет с частью офисного бизнеса. Все стремится к унификации, и такой себе форме all-inclusive в обслуживании.

Такие офисные центры имеют более высокую стоимость, а успешность продаж зависит от организации управления объектами, в том числе по сдаче в аренду потенциальным арендаторам. Этим они могут привлечь потенциальных инвесторов к покупке. Без управляющей компании и концепции в таком случае обойтись крайне сложно.

Производственная и складская недвижимость. Так как с некоторого момента наш город сложно считать промышленным, проблемы этого сегмента понятны. Особую сложность представляет также ВРИ земельных участков, иными словами, земли промышленного назначения расположены в ограниченных местах, в исторических промзонах. Но цена в этом сегменте перестала снижаться, достигнув минимума еще в 2016 году, так как меньше просто было некуда. Так как в целом бизнес в 2017 году активизировался, как и возросла налоговая и коммунальная нагрузка, цена показала небольшой рост, но ликвидности в этом сегменте нет, сроки экспозиции длительны, и пока тенденция сохранится. В 2018 году рынок ожидает появления технопарков, логистичнских парков, причем желательно на базе имеющихся площадей, которые иным способом использовать сложно. С другой стороны, указанные форматы возможны вблизи федеральных трасс, а это по сути за городом. В такие предприятия не всегда легко найти работников. Сможет ли сегмент найти компромисс интересов, покажет время.

Апартаменты как новый формат для бизнеса. Пока в Уфе представлено минимальной количество проектов апартаментов, и ассоциируются у большинства они как альтернатива жилью, в местах, которые как-то ограничены нормами. Но если посмотреть шире, апартаменты представляют собой некий универсальный формат, позволяющий создать проекты или даже частные территории «два в одном».  Для некоторых форм фриланса, тем не менее работающего с клиентским потоком, это идеальное решение. Например, творческие мастерские, частные визажисты, юристы и т.п. могут совместить в таком формате жилье и мини-офис, зонированные в одном помещении, или расположенные в соседних. В том числе это могут быть лофты. Либо такие проекты подойдут инвесторам для создания мини-гостиниц, тех же хостелов, упомянутых в соседней статье, которые не будут напрягать соседей, творческих пространств, мини-школ по освоению разных творческих навыков и т.д. Ну а жить собственник может рядом в тех же апартаментах. Возможно, такие смелые фантазии уже завтра появятся на нашем рынке.

2018. Пока в сегменте продаж коммерческой недвижимости предвадятся изменения скорее качественные, чем ценовые. Чем скорее они произойдут, тем быстрее этот сегмент проявит себя в активизации по количеству сделок. Морально и технически устаревшие помещения вряд ли покажут рост цены в любом подсегменте. Те же, что адаптированы к изменениям, вряд ли будут больше снижаться в цене, так как ценовое дно для них пройдено. Но и серьезного роста цен не будет. Игра с  ценой возможна только для наиболее востребованных мест и площадей, но в любом случае ценовые параметры конкретных сделок будут индивидуальны, не проявляя сколь значимого тренда до тех пор, пока в целом не произойдет активизации инвестиций в частный бизнес или какая-то его государственная поддержка.

Автор: Андреева Елена, генеральный директор Сети АН ЭКСПЕРТ

Источник размещения: www.expert-russia.ru

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!