Коммерческая недвижимости Уфы по итогам 2017 года. Прогноз сегмента на 2018 год. Аренда помещений. Андреева Елена

Аренда. Сегмент торговой недвижимости.

Возможность позиционирования объекта в подсегменте торговли всегда позволяла попросить за такой объект цену выше. Теперь такое предложение стало возможным только для объектов в лучших местах. Торговые предприятия соредоточены в крупных торговых центрах и интернет. Небольшие торговые центры, менее современные и удобные, без якорных арендаторов, теряют актуальность. Не говоря уже о торговых помещениях на первых этажах. Далеко не все они востребованы, и  теперь из-за технических характеристик,  а не из-за цены и места. Планировка, высота потолков, невозможность изменений входной группы и прочие ограничения неинтересны арендатору. А большинство собственников не готовы к серьезным техническим изменениям, особенно если они  будут в счет аренды.

После того, как торговые предложения не находят арендатора, позиционирование меняется на универсальное.

В 2017 году универсальные помещения в предложении составляли большую часть, активность сегмента была средней, но значительно выше, чем в предыдущие годы. Одной из причин является глобальное переформатирование бизнеса в большинстве сфер. Как бы ни хотелось помещения современного формата, выбирать приходится из имеющегося фонда помещений, но последние торговые центры являются более предпочтительными.

Более современны помещения сохраняют свою цену и являются ликвидными, но остальные становятся все менее востребованными, и меняют формат на универсальные и офисные.

Такая тенденция сохранится и проявится еще более и в 2018 году. При выборе помещения становится важны либо нахождение в районе высокой деловой активности, либо в районе с высокой плотностью населения.  При этом важно, насколько категория социального слоя соответствует концепции магазина.

Также одной из наиболее явных тенденций 2017 года стало общее уменьшение необходимой арендатору площади, о внимание к исчислению доли мест общего пользования. Если сказать проще,  арендатор хочет снять небольшое помещение  с минимальной долей подсобных помещений.  Но управление арендой небольших площадей при большом количестве постоянно меняющихся арендаторов не так интересно частным  собственникам. А вот торговым центрам, привычным к так называемой островной торговле, сделать это проще. В целом на развитие островной торговли стоит обратить внимание, так как ее развитие начинается даже в тех отраслях, где раньше об этом никто и не задумывался.

Относительно отдельных помещений street-retail можно прогнозировать средний типичный спрос на них. Учитывая, что пополняется этот фонд медленнее, чем строятся новые квартиры в домах высокой этажности. Но влияние консолидации мест притяжения покупателейв крупных объектах торговли будет также сказываться на их ликвидности. Востребованность же будет поддерживаться  сменой типов бизнеса и арендаторов.

По средним ценам предложения может наблюдаться небольшое и практически не определяющее сделку повышение за счет повышения бремени налоговой нагрузки на собственника и коммунальной нагрузки. Средняя цена аренды по городу составит около 900 руб за квм, у торговых центрах  - выше 1000 руб, наиболее популярных – от 2000 руб за квм., для островной торговли -  выше 1500 и до 4000 руб за квм.

Сложнее в каждым годом приходится так называемым концептуальным магазинам с ограниченным спросом. Спрос на их товары по сути неэластичен, не зависит от места нахождения магазина. Для таких точек торговли гораздо бОльшую конкуренцию составят интернет-площадки.

Офисные помещения. В 2016-2017 году их количество было избыточно в целом, но недостаточно в районах с высокой деловой активностью. Высокий спрос и в течение 2017, и далее будет на современные open-spacee. Однако таких помещений не много, так как для их конфигурации нужны здания  с минимумом несущих стен, и характерно это только для первых этажей последних новых домов бизнес-класса, и нежилых зданий. А во втором случае не всегда рядом высокая плотность населения и бизнес-инфраструктуры.

Содержание офисного помещения в бизнес-центре ранее считалось более дорогим, но сейчас арендовать его проще, чем самостоятельно заниматься бытовыми проблемами. Но офисные центры арендатор хочет видеть с достаточным уровнем комфорта. Где присутствует не только необходимая инфраструктура, но и некое деловое сообщество,  единый концепт и идея  бизнес-центра.

Производственно-складской сегмент продолжает оставаться в состоянии ограниченного спроса и высокого уровня физического и морального устаревания. Большинство помещений расположены в типичных промзонах и местах в отдалении от федеральных трасс, что сейчас особенно важно и определяет ликвидность из-за отсутствия достаточного количества технопарков. Эти же факторы будут определять успешность подсегмента и в 2018.

Особенности спроса и предложения в 2017 году.

Предложение рынка коммерческой недвижимости оставалось ограниченным, но достаточным для типичных сфер бизнеса – стандартных офисов, магазинов и предприятий сервиса. Специфических помещений со специальными требованиями под виды бизнеса и требования брендов в Уфе не хватало никогда. Так как большая доля фонда есть переведенные первые этажи советских жилых домов. И лишь в последнее десятилетие рынок пополнили помещения другого формата – торговые и бизнес-центры, иные конструкции первых этажей.

Из-за того, что рынок коммерческой недвижимости в течение 2015 и 2016 годов находится в состоянии застоя, он практически потерял некие правила делового оборота и этики участников. До сих пор мне представляется странным наличие 5 банеров разных агентств на одном и том же помещении, телефон собственника которого наверняка сообщит сосед напрямую. В итоге даже специализированные компании по работе с коммерческой недвижимостью за эти годы  потеряли долю рынка и начали наверстывать ее в 2017.

К сожалению, у рынка коммерческой недвижимости Уфы до сих пор нет согласованной политики игроков и правил, порядка взимания вознаграждения и формирования цены на объект. В большинстве случаев игроки работают на спрос по принципу «кто первый успел». В итоге в рекламных источниках вы можете увидеть одно и то же помещение несколько раз с разной ценой. Это не является показателем развитого рынка сегмента, заставляя игроков действовать при принципу формирования максимальной базы объектов без столько-то понятных взаимоотношений с собственниками.

Именно такая технология работы игроков рынка приводит к тому, что взаимодействие между ними, установление каких-то единых правил игры пока невозможно, конкуренция между ними не заслуживает названия здоровой.

Однако в 2017 году на рынке произошли и позитивные изменения. Так, начиная с весны 2017 стало появляться достаточное количество запросов на поиск помещения. Причем, ссо сформулированными  техническими требованиями, под которые далеко не всегда есть вариантов. Вообще, сегмент коммерческой недвижимости, в отличие от жилья, слабо типизирован, а помещения с особенностями под запрос вообще могут отсутствовать на рынке, по крайней мере, будут заняты. Но потенциальный интересант часто этого не понимает, и идет в очередные и очередные агентства, особенно те, кто громче себя расхваливает, в надежде что там что-то будет. Но рынок прозрачен, и как правило, все игроки видят одни и те же предложения.

Во второй половине года чуть выше стал интерес к складским и производственным помещениям, однако интересантов не устраивает, что большинство из них находится в типичной исторической производственной зоне. Интерес связан с развитием дистанционной торговли и транспортных компаний. В то же время именно в 2017 году на фоне предшествующего снижения ставок аренды, наблюдался спрос и от сетевых ритейлеров типа «Магнит», «Пятерочка» и аналогичных. В то время, как исторические магазинчики шаговой доступности потребовали обновления и ремонтов, а потребитель привык к крупным гипермаркетам с акциями и сервисом.

Среди прочих особенностей стоит обратить внимание на недостаточное внимание сторон к экономически обоснованным цифрам, сервису по бизнес-планированию, расчетам окупаемости  и т.д. Инвестиции  в КН осложнены сейчас слишком большим, нехрестоматийным сроком окупаемости, производятся в основном на стадии строительства. Также высокие налоги на имущество, к которым приспособились не все собственники.

В качестве новых трендов 2018 года можно предположить еще большую консолидацию торговых предприятий в и вокруг крупных торговых центров, а в точечных помещениях с отдельными входами размещение сервисных, финансовых и офисных предприятий, размещение их клиентских офисов и филиалов. Для некоторых сфер бизнеса красные линии становятся не актуальными из-за влияния интернет. Мобильность в сегменте аренды, который сейчас занимает более 65% рынка, будет поддерживаться многочисленными пробами небольшого бизнеса, сменой мест и помещений, адаптацией отраслей к новым возможностям и рыночным условиям.

Цифры смотрите всегда в Индексах недвижимости на главной странице нашего сайта справа от основной колонки новостей

Автор: Андреева Елена, генеральный директор Сети АН ЭКСПЕРТ

Источник размещения: www.expert-russia.ru

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!