Обзор рынка коммерческой недвижимости Уфы по итогам 1 полугодия 2017 года. Аренда и продажа, цены по типам и районам г. Уфы. Прогноз на 2 полугодие 2017г. Доступна версия для оценщиков

Продажа коммерческой недвижимости.

В выборке из различных источников собрано 1347 объектов, с ценой на рынке в целом представлено чуть более 60%, доля предложения по продажам составляет 38,4%, остальные объекты предлагаются в аренду .

Общий объем предложения составляет 698320 кв.м. Средняя цена кв.м. с учетом всех типов находится в диапазоне от 1000 до 245 тыс руб за кв.м. с учетом всех типов, районов и пригородов Уфы

Средняя цена коммерческого объекта по г. Уфа составляет 19 550 400 руб

Средняя площадь – 521 кв.м.

Диапазон площадей помещений составляет от ... (платная версия обзора)

Диапазон стоимости объекта – от ...

В том числе представлены типы объектов ( соотношение типов в структуре выборки рынка):

Средние цены по районам и типам коммерческой недвижимости представлены в таблице ниже.

Диапазоны цен и площадей в сегменте продаж по подсегментам доступны в версии для оценщиков

Продолжается тенденция 2016 года по избавлению от избыточных активов. Хотя наиболее ликвидные и перспективные объекты все-таки найти сложно.

Высокая стоимость содержания, включающая налоги и коммунальные платежи не дают ценам снижаться в целом, но небольшие изменения по подсегментам возможны. Текущие изменения скорее сезонны, и пока сложно судить о них как о тренде. Вероятнее всего можно ожидать очередного витка отраслевых тенденций, в сфере развития и схем работ ритейлеров, для которых, например, характерно появление мини-форматов наравне с нахождением в крупных торговых центрах. Изменения ожидают сегмент с продолжением развития интернет- торговли и изменением позиционирования и востребованности инфраструктуры в различных районах города, а также с развитием новых жилых районов. В последнем случае продажа коммерческой недвижимости производится застройщиком на этапе строительства. Ценовая тенденция сохранится, снижение цен на значимые величины маловероятно.

Сложность инвестиций в строящиеся новые объекты коммерческой недвижимости останавливает собственников от продажи помещений, если они удачно сдаются в аренду. Это будет удерживать средние цены, и большой торг в сделке будет возможен, если к продаже собственника толкают серьезные обстоятельства.

Универсализация помещений в сегменте продаж выражена слабее, как и отдельные особенности не всегда влияют на цену. Основные факторы, влияющие на цену – это место, удобство помещения для размещения бизнеса и транспортные потоки вокруг.

Аренда коммерческой недвижимости.

В выборке из различных источников собрано 2161 объектов, с ценой представлено 80% объектов.

Общий объем предложения составляет 540 250 кв.м. Средняя цена кв.м. с учетом всех типов находится в диапазоне от 50 до 3500 руб за кв.м. с учетом всех типов, районов и пригородов Уфы

Средняя цена коммерческого объекта в аренду по г. Уфа составляет 102380 руб/месяц

Средняя площадь – 250 кв.м.

Диапазон площадей помещений составляет от .... кв.м.(платная версия обзора)

Диапазон стоимости объекта – от .....млн руб

В том числе представлены типы объектов ( соотношение типов в структуре выборки рынка):

Средние цены по районам и типам коммерческой недвижимости представлены в таблице ниже.

Диапазоны цен и площадей в сегменте аренды доступны в платной версии.

Торговая недвижимость

Диапазон площади объектов:

Диапазон общей цены объекта:

Диапазон цены кв.м.:

Офисные помещения......

С середины 2016 года избыток торговых площадей уменьшился, лучшие из них остаются занятыми, или при освобождении быстро находят арендатора. Спрос в сегменте аренды гораздо выше, как и предложение. Хороших объектов в продаже не так много, так как собственники предлагают извлекать из них постоянный доход. Небольшое повышение аренды связано с повышением у собственников затрат на содержание объекта, коммунальных площадей и налогов на имущество.

Универсализация помещений достигается за счет обновления их состояния или реконструкции под новые тренды как в бизнесе, так и в дизайне. Повысился спрос на современные панировки формата openspace, а также на ремонт и состояние помещение, отличающееся от ремонта «в стиле супермаркета».

Торговые помещения. Здесь продолжается консолидация ритейлеров в крупных и продвинутых торговых центрах, при этом идут даже на большую ставку аренды и жесткие условия. Ставки аренды в крупнейших торговых центрах обычно в полтора, а то и два раза больше, чем в отдельных помещениях, но арендатор ожидает получить «встроенный» сервис - охрану, уборку мест общего пользования и гарантированный поток покупателей.

Динамика в сегмент аренды относительно восстановилась с 2016 года, так как многие отрасли и направления потребовали стратегических обновлений, также динамику поддерживают «миграции» арендаторов. Одним из наиболее важных пунктов заключаемых договоров аренды сейчас является условие изменения ставки аренды в зависимости от рыночных или иных факторов. Рынок пока относительно сезонов, времен года и прочих факторов волателен, нет гарантий смены тренда в конце года.

До конца года стоит ожидать сохранения тренда. Основными ценовыми факторами будут конкретные рыночные условия для разных типов бизнеса, которые повлияют или могут повлиять на активность арендаторов. Наиболее стабильными, но дешевыми арендаторами сейчас являются продуктовые сетевые магазины эконом-класса, которые оставляют после себя помещения не в лучшем состоянии, но считаются стабильными арендаторами, а также востребована разбивка помещений на более мелкие.

Ценообразующие факторы помещений коммерческого назначения (упорядочены по значимости с самого важного до менее важного) доступны в платной версии обзора

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте продаж коммерческой недвижимости

Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте аренды коммерческой недвижимости

Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже

Объекты в исследуемом сегменте имеют различную степень ликвидности. Для больших площадей с требуемыми большими инвестициями и высокой кадастровой стоимостью для налогообложения – от 8-9 месяцев.

Анализ спроса и факторов, мотивация спроса.

Спрос на коммерческую недвижимость в сегменте продаж ограничен, малоэластичен, так как сумма планируемых инвестиций велика. В черте крупнейших городов наиболее востребованы универсальные объекты в местах высокой транспортной доступности.

Сегмент характеризуется ограниченным спросом и динамикой небольших колебаний цены, прогноз сохраняется до конца 2017г. Уровень спроса на торговые помещения значительно ниже, чем в предыдущие годы. Ввиду концентрации торговли в торговых центрах и развитию интернет-торговли, типичные торговые помещения формата стрит-ритейл переформатируют в универсальные. Спрос в сегменте ограничивает сложность реального кредитования.

В сегменте аренды коммерческой недвижимости спрос и динамика и ликвидность объектов выше, в силу миграций арендаторов, поиска более современных помещений. Однако стоит обращать внимание на учет стоимость коммунального обслуживания и учет в счет аренды ремонта помещения, так как часть помещений сдаются не в лучшем состоянии.

Автор расчетов и методики: Андреева Елена, ген. директор Сети АН ЭКСПЕРТ, оценщик, независимый судебный эксперт

(347)299-14-14, expert-russia@mail.ru

Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ. www.expert-russia.ru

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!