Обзор рынка коммерческой недвижимости Уфы январь 2017 года. Аренда и продажа, цены по типам и районам г. Уфы. Прогноз на 2017г. Доступна платная версия для оценщиков

Продажа коммерческой недвижимости.

В выборке из различных источников собрано 1148 объектов, с ценой представлено 705.

Общий объем предложения составляет 589 387 кв.м. Средняя цена кв.м. с учетом всех типов находится в диапазоне от 2 до 220 тыс руб за кв.м. с учетом всех типов, районов и пригородов Уфы

Средняя цена коммерческого объекта по г. Уфа составляет 16 870 350 руб

Средняя площадь – 513 кв.м.

Диапазон площадей помещений составляет от 710 до 20 000 кв.м.

Диапазон стоимости объекта – от 249 тыс руб до 450 млн руб

В том числе представлены типы объектов ( соотношение типов в структуре выборки рынка):

Торговая недвижимость – 354 вариантов, средняя площадь 405 кв.м., цена 57 000 руб/кв.м.

Офисная – 366, средняя площадь 328 кв.м., цена 53 300 руб/кв.м

Объекты свободного назначения (универсальные) – 287, средняя площадь 589, цена 56500 руб/кв.м

Производственно-складские – 125, средняя площадь объекта 2200 кв.м., цена 15700 руб/кв.м

Гостиницы, общепит – 16, средняя цена не рассчитывается, так как объекты продаются как готовый бизнес и включают стоимость не только помещений

Подробная структура каждого типа коммерческой недвижимости и диапазоны представлены в отчет для оценщиков. Также в подробном отчете представлены описания районов и микрорайонов в целях исполнения ФСО №7 и во избежание неоднозначной трактовки географии.

Средние цены по районам и типам коммерческой недвижимости представлены в таблице ниже.

Диапазоны цен и площадей в сегменте продаж (данная часть доступна в платной версии обзора)

Торговая недвижимость:

Диапазон площади объектов: от

Диапазон общей цены объекта: от

Диапазон цены кв.м.: от

Офисные помещения и т.д.

Продажа. Прогноз сегмента.

Продолжается тенденция 2016 года по избавлению от избыточных активов. Хотя наиболее ликвидные и перспективные объекты все-таки найти сложно.

Именно поэтому средние площади типов объектов довольно высоки, и гораздо выше, чем в сегменте аренды. Небольшие помещения предпочитают сдавать, а не продавать. Высокая стоимость содержания, включающая налоги и коммунальные платежи, не дает ценам особенно снижаться в целом, но небольшие изменения по подсегментам возможны. Связаны они чаще всего с отраслевыми тенденциями, интернет- торговлей и изменением позиционирования и востребованности инфраструктуры в различных районах города, а также с развитием новых жилых районов. Ценовая тенденция сохранится, снижение цен на значимые величины маловероятно.

Сложность инвестиций в строящиеся новые объекты коммерческой недвижимости останавливает собственников от продажи помещений, если они удачно сдаются в аренду. Это будет удерживать средние цены, и большой торг в сделке будет возможен, если к продаже собственника толкают серьезные обстоятельства. Для прочих объектов ситуация выразит себя в сроках экспозиции и нежелании торговаться по цене.

Универсализация помещений в сегменте продаж выражена слабее, как и отдельные особенности не всегда влияют на цену. Основные факторы, влияющие на цену – это место, удобство помещения для размещения бизнеса и транспортные потоки вокруг.

Аренда коммерческой недвижимости.

В выборке из различных источников собрано 1724 объектов, с ценой представлено 922.

Общий объем предложения составляет 421556 кв.м. Средняя цена кв.м. с учетом всех типов находится в диапазоне от 52 до 3300 руб за кв.м. с учетом всех типов, районов и пригородов Уфы

Средняя цена коммерческого объекта в аренду по г. Уфа составляет 91278 руб/месяц

Средняя площадь – 241 кв.м.

Диапазон площадей помещений составляет от 5 до 10 000 кв.м.

Диапазон стоимости объекта – от 3 тыс руб до 4.514 млн руб

Торговая недвижимость – 581 вариантов, средняя площадь объекта 156 кв.м., цена 805 руб/кв.м.

Офисная – 641, средняя площадь 129 кв.м., 586 руб/кв.м

Объекты свободного назначения (универсальные) – 272, средняя площадь 226 кв.м., цена 653 руб/кв.м.

Производственно-складские – 237 шт, 685 кв.м. и 280 руб/кв.м.

Гостиницы, общепит – 13 вариантов

Средние цены по районам и типам коммерческой недвижимости представлены в таблице ниже.

Диапазоны цен и площадей в сегменте аренды (данная часть доступна в платной версии обзора)

Торговая недвижимость:

Диапазон площади объектов: от

Диапазон общей цены объекта: от

Диапазон цены кв.м.: от

Офисные помещения и т.д.

Аренда. Прогноз сегмента.

С середины 2016 года избыток торговых площадей уменьшился, лучшие из них остаются занятыми, или при освобождении быстро находят арендатора.

Универсализация помещений достигается за счет обновления их состояния или реконструкции под новые тренды как в бизнесе, так и в дизайне. Иногда они становятся дороже, чем более старые типично торговые или офисные именно из-за обновления.

Минимальные в цене ранее складские помещения уже не снижаются, так как стали востребованы под иные новые виды современного бизнеса. Из-за изменившихся налогов на имущество на самые дешевые помещения цены даже стали выше, определяя наименьшую возможную планку собственника.

Динамика в сегмент аренды несколько выше, чем в 2016, так как многие отрасли и направления потребовали стратегических обновлений, также динамику поддерживают «миграции» арендаторов.. Наименее удобна текущая ситуация тем арендаторам, у которых заключены долгосрочные договора аренды с госрегистрацией по высоким ставкам и с санкциями за расторжение. В том числе именно поэтому арендаторы продолжают осуществлять деятельность в крупных торговых улиц, но уходят из стрит-ритейла. Поэтому одним из наиболее важных пунктов заключаемых договоров аренды сейчас является условие изменения ставки аренды в зависимости от рыночных или иных факторов.

До конца года стоит ожидать сохранения тренда. Основными ценовыми факторами будут конкретные рыночные условия для разных типов бизнеса, которые повлияют или могут повлиять на активность арендаторов. Наиболее стабильными, но дешевыми арендаторами сейчас являются продуктовые сетевые магазины эконом-класса, магазины формата « низкие цены», а также востребована разбивка помещений на более мелкие.

Ценообразующие факторы помещений коммерческого назначения (упорядочены по значимости с самого важного до менее важного):

Продажа:

Аренда

Диапазоны поправок к цене продаж коммерческой недвижимости

Типичные поправки к стоимости земельных участков указанных типов представлены в платной версии обзора

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте продаж коммерческой недвижимости

Сроки экспозиции земельных участков на момент настоящего исследования представлены ниже

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте аренды коммерческой недвижимости

Сроки экспозиции земельных участков на момент настоящего исследования представлены ниже

Объекты в исследуемом сегменте имеют различную степень ликвидности. Для больших площадей с требуемыми большими инвестициями и высокой кадастровой стоимостью для налогообложения – от 8-9 месяцев.

Анализ спроса и факторов, мотивация спроса.

Спрос на коммерческую недвижимость в сегменте продаж ограничен, малоэластичен, так как сумма планируемых инвестиций велика. В черте крупнейших городов наиболее востребованы универсальные объекты в местах высокой транспортной доступности.

Сегмент характеризуется ограниченным спросом и динамикой небольших колебаний цены, прогноз сохраняется до конца 2017г. Уровень спроса на торговые помещения значительно ниже, чем в предыдущие годы. Ввиду концентрации торговли в торговых центрах и развитию интернет-торговли, типичные торговые помещения формата стрит-ритейл переформатируют в универсальные. Спрос в сегменте ограничивает сложность реального кредитования.

В сегменте аренды коммерческой недвижимости спрос и динамика есть, переформатирования бизнесов, миграций арендаторов, поиска более современных помещений

Автор расчетов и методики: Андреева Елена, ген. директор Сети АН ЭКСПЕРТ, оценщик, независимый судебный эксперт

(347)299-14-14, expert-russia@mail.ru

Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ. www.expert-russia.ru

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!