Расширенная аналитика цен на рынке аренды коммерческой недвижимости г. Уфы по итогам 4 квартала 2014 года. Средняя ставка аренды снижается и за год снизилась на 10%, снижение началось задолго до
Аренда коммерческой недвижимости. Мы начили публиковать расширенную аналитику коммерческой недвижимости. За последние полгода на рынке появилось большое количество крупных объектов. Продаваемые или сдаваемые целиком здания, как с арендаторами, так и без них, влияют на средние цифры по рынку, поэтому для прояснения ситуации по конкретным объектам сложно ориентироваться только на средние цифры, а необходимо изучать уникальность объекта и объекты-конкуренты. Но даже в этом случае цена конкретного варианта может быть уникальной. В этом и заключается сложность коммерческой недвижимости как для работы агента, так и в целях получения среднерыночных цифр.
Проанализировано 4834 варианта. Ниже мы приводим разрез цен не только по районам и основным типам. В структуре рынка коммерческой недвижимости как его демонстрирует предложение объектов, произошли некоторые перемены. В первую очередь это универсализация помещений. Так как торговые компании активно консолидируются в крупных торговых центрах, самостоятельно создающих поток покупателей. Поэтому в структуре предложения доля универсальных помещений стала больше.
Также продолжается тенденция рынка – избавление от крупных активов, налоги на которые скоро будут весьма высоки. Поэтому средние цены по типам для помещений менее 300 кв.м. приводятся отдельно, для производственно-складских в темпах роста учтены все варианты, отдельно рассчитаны средние для площадей до 500 кв.м.
В целом можно констатировать снижение средней рыночной цены на:
Торговые помещения - сначала незначительное повышение весной и снижение «кризисное» на. 4%
Офисные– повышение за счет универсализации к середине года и во втором полугодии закономерный откат вниз на 10%
Производственные для всех – снижение на 4 %, сброс активов с целью избежать налогов на имущество и отсутствие интереса к развитию производств в регионе и инвестициям в арендованное имущество, устаревание инфраструктуры помещений.
В целом по рынку средняя цена аренды - 702 руб\кв.м, по площадям менее 300 кв.м. – 710 руб за кв.м.
Можно заметить, что более высокая средняя площадь в продажах говорит о том, что небольшие помещения все-таки ликвидны , если обеспечить выгодную арендатору ставку. В расчетах мы приводим примерный объем продаваемых помещений на рынке. В предложении присутствует довольно много повторов, которые не всегда технически легко отделить, в том числе, объявления о продаже одного и того же помещения различными частями. Поэтому общие объемные показатели рынка завышены, и для конкретного использования необходимо уточнение,
|
Средняя цена начало 2014 |
Средняя цена 4 кв 2014 |
Изм. цены за год |
Торговые |
1019 |
986 |
-4% |
Офисные и универсальные |
787 |
688 |
-12.5% |
Складские и производственные |
219 |
210 |
-4.1% |
ИТОГО |
780 |
702 |
- 10% |
Цены и площади – минимальные и максимальные значения
|
Кол-во |
С ценами |
Ср цена |
Ср площадь |
Общий объем rur |
Общая площадь квм |
ТОРГОВЫЕ в т.ч |
2580 |
708 |
986 |
190.00 |
430 291 386.00 |
436 401.00 |
Центр |
682 |
195 |
1310 |
161.00 |
143 988 650.00 |
109 915.00 |
Зроща |
345 |
116 |
780 |
256.10 |
67 989 480.00 |
87 166.00 |
Проспект |
508 |
151 |
1048 |
63.00 |
33 390 328.00 |
31 861.00 |
Сипайлово |
321 |
73 |
834 |
209.00 |
56 775 384.00 |
68 076.00 |
Черниковка |
463 |
115 |
857 |
159.00 |
62 982 644.00 |
73 492.00 |
ПРОЧЕЕ |
225 |
59 |
771 |
138.80 |
27 109 902.00 |
35 162.00 |
До 300 кв.м. |
2207 |
639 |
1234 |
100.70 |
274330540 |
222 310.00 |
|
|
|
|
|
|
|
ОФИСНЫЕ в т.ч. |
1729 |
883 |
688 |
216.84 |
257 944 960.00 |
374 920.00 |
Центр |
724 |
334 |
832 |
161.84 |
97 487 104.00 |
117 172.00 |
Зроща |
242 |
115 |
700 |
198.69 |
33 658 100.00 |
48 083.00 |
Проспект |
395 |
222 |
679 |
147.32 |
39 511 689.00 |
58 191.00 |
Сипайлово |
71 |
15 |
849 |
188.66 |
11 372 355.00 |
13 395.00 |
Черниковка |
206 |
115 |
491 |
175.08 |
17 708 406.00 |
36 066.00 |
ПРОЧЕЕ |
107 |
70 |
457 |
143.67 |
7 025 461.00 |
15 373.00 |
До 300 кв.м. |
1533 |
824 |
698 |
90.53 |
96 870 534.00 |
138 783.00 |
|
|
|
|
|
|
|
ПРОИЗВ в т.ч. |
525 |
261 |
210 |
458.41 |
50 539 230.00 |
240 663.00 |
Центр |
19 |
12 |
504 |
245.95 |
2 355 192.00 |
4 673.00 |
Зроща |
40 |
24 |
358 |
439.75 |
6 297 220.00 |
17 590.00 |
Проспект |
52 |
25 |
304 |
444.85 |
7 032 128.00 |
23 132.00 |
Сипайлово |
7 |
3 |
490 |
382.14 |
1 310 750.00 |
2 675.00 |
Черниковка |
378 |
299 |
230 |
467.15 |
40 614 090.00 |
176 583.00 |
ПРОЧЕЕ |
29 |
23 |
167 |
339.69 |
1 645 117.00 |
9 851.00 |
До 500 кв.м. |
210 |
143 |
226 |
253.38 |
12 025 460.00 |
53 210.00 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ИТОГО КН Уфы |
4834 |
1852 |
702.27 |
217.62 |
738775576 |
1 051 984.00 |
Центр |
1425 |
541 |
962 |
189.20 |
222 953 120.00 |
231 760.00 |
Зроща |
627 |
255 |
790 |
265.00 |
120 742 810.00 |
152 839.00 |
Проспект |
955 |
398 |
784 |
149.00 |
88 736 256.00 |
113 184.00 |
Сипайлово |
399 |
91 |
690 |
214.00 |
58 060 740.00 |
84 146.00 |
Черниковка |
1047 |
529 |
541 |
227.00 |
154 802 281.00 |
286 141.00 |
ПРОЧЕЕ |
361 |
152 |
436 |
221.00 |
26 328 296.00 |
60 386.00 |
|
|
|
|
|
|
|
До 300/500 кв.м. |
3950 |
1606 |
710 |
104.89 |
383 226 534.00 |
414 303.00 |
|
|
|
|
|
|
|
Площади до 300 кв.м. |
|
|
|
|
|
|
|
Кол-во |
С ценами |
Ср цена |
Ср площадь |
Общий объем rur |
Общая сумм площадь |
ТОРГОВЫЕ до 300 |
2207 |
639 |
1234 |
100.70 |
73791966 |
59799 |
ОФИСНЫЕ до 300 |
1533 |
824 |
698 |
90.53 |
96870534 |
138783 |
ПРОИЗВ до 500 |
210 |
143 |
226 |
229.79 |
12025460 |
53210 |
|
|
|
|
|
|
|
ИТОГО КН Уфы до 300 кв.м. |
3950 |
1606 |
710 |
104.89 |
182687960 |
251792 |
Диапазоны цен торговой и офисной недвижимости. Большинство вариантов начинает снижаться.
|
Min площадь |
Max площадь |
Min цена кв.м. |
Max цена кв.м. |
Мин Стоимость объекта |
Макс Ст-ть объекта |
ТОРГОВЫЕ в т.ч |
5 |
5300 |
241 |
4000 |
15000 |
15000000 |
Центр |
7 |
2000 |
395 |
4000 |
9282 |
1233648 |
Зроща |
10 |
4456 |
300 |
3667 |
10000 |
2673600 |
Проспект |
5 |
5300 |
333 |
4000 |
12000 |
4770000 |
Сипайлово |
10 |
3064 |
391 |
3500 |
6000 |
1532000 |
Черниковка |
7 |
2362 |
285 |
4000 |
15000 |
1500000 |
ПРОЧЕЕ |
10 |
3000 |
241 |
3000 |
10000 |
15000000 |
До 300 кв.м. |
5 |
300 |
242 |
4000 |
6000 |
695000 |
|
|
|
|
|
|
|
ОФИСНЫЕ в т.ч. |
7.0 |
7668.0 |
250.0 |
3064.0 |
3500 |
6134400 |
Центр |
7.0 |
3000.0 |
290.0 |
2300.0 |
4000.0 |
1110000 |
Зроща |
8.3 |
7668.0 |
305.0 |
1918.0 |
8250 |
6134400 |
Проспект |
9.0 |
3946.0 |
250.0 |
2100.0 |
3500.0 |
1441300.0 |
Сипайлово |
9.6 |
3000.0 |
435.0 |
2328.0 |
11400 |
493500 |
Черниковка |
10.0 |
4115.0 |
250.0 |
2424.0 |
4200.0 |
1476000 |
ПРОЧЕЕ |
11.6 |
1400.0 |
250.0 |
2000.0 |
10150.0 |
568800 |
До 300 кв.м. |
7 |
300 |
250.0 |
3000.0 |
3500 |
348000 |
Итоги года на рынке коммерческой недвижимости Уфы довольно плачевные. А с ипотекой на КН видимо стоит попрощаться на некоторый период ввиду повышения ставок и ограничений банков. Пока она будет скорее теоретической, чем практической возможностью. В отличие от рынка жилья, ипотека в сегменте не регулирует цену, но как конъюнктурный показатель имеет значение. Как минимум, определяет так называемый «инвестиционный климат»
Если к середине года происходила универсализация помещений, за счет чего цены кое-где и повышались, плюс собственники пытались учесть налоги и содержание повышением, то теперешнее отсутствие спроса все-таки заставляет снижать цену. Все сделки по аренде происходят с торгом от заявленной цены под конкретного арендатора и его особенности.
В силу множества слухов о финансовых рынках, снижении покупательной способности населения, федеральные ритейлеры заморозили развитие сетей до середины 2015 года. А мелкий бизнес «сужается», чтобы сократить издержки. Результат один – свободные помещения. Сдавать в аренду выгоднее коммерческую недвижимость уже, чем жилье – эта аксиома предыдущих двух летсейчас под вопросом.
Прогноз на 2015 год пессимистичный. Скорее всего, сегмент ждет замедление. Движение будет, по примеру предыдущего кризиса, ситуация которого гораздо больше схожа с текущей, чем на рынке жилья, в части небольших и самых ликвидных помещений. Там арендаторы будут выбирать получше и подешевле. Последует снижение ставок, вернее, оно проявится в цене предложения больше, чем сейчас, так как сейчас снижение торгом к фактическим условиям сделки чаще скрыто от аналитики. Но нижний уровень сопротивления цен видится по хорошим районам и местам для торговой недвижимости - в диапазоне 1000-1500 руб за кв.м., офисной – 500-800 руб , произвобственной – 200-400 руб, а складской низкого класса – по принципу «лишь бы сдать». Желания собственников покрыть свои налоги и потребности понятны, но бремя повышающейся стоимости содержания заставляет арендаторов задуматься об «уплотнении», как в те самые далекие-далекие времена, либо в 2009-2010, когда коммерческая недвижимости находилась в длительном замедлении.
Для собственника же простой помещения на пару месяцев, пока найдется новый арендатор, плюс издержки переездов, равноценны уступке в цене. Если в первом полугодии собственники не хотели этого понимать, то сейчас вынуждены, так как большинство из них свою недвижимость видит как источник основных и «непыльных» доходов. Арендаторы это понимают еще лучше и пытаются снижать цены, манипулируя большим количеством предложений на рынке.
С другой стороны, текущая ситуация - это возможность найти помещение по желанию среди освободившихся и снять его по приемлемой цене. Кризисные ситуации всегда формируют рыночные возможности, которые не всегда легко увидеть за страхами.
Индексы текущего изменения цен.
Также аналитики «ЭКСПЕРТ» вводят в обращение индексы текущего изменения цены, которые собственники коммерческих помещений, могут применять для заключения долгосрочных договоров с условием изменения цены. Индексы будут публиковаться поквартально и представляют собой темп вероятного движения цены в ближайшие полгода с учетом динамики последнего года. Допустимая точность прогноза 70%
Внимание! Индексы являются ориентировочными и основанными на цене предложения, которая по факту может отличаться от цены реальной сделки.
Индексы декабрь 2014 года
ИАкнт (индекс аренды коммерческой недвижимости торговой) = 0.8
ИАкно = 0.85
ИАкнпс = 0,8
Ссылка на источник и авторство обязательна.
Автор расчетов и методики: Андреева Елена (347)299-14-14
Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ.
Количество просмотров -