Анализ цен и распределения предложения на рынке продаж и аренды коммерческой недвижимости г. Уфы на март 2013 года.

Анализ цен  и распределения предложения на рынке продаж и аренды коммерческой недвижимости г. Уфы на март  2013 года.

Продажа коммерческой недвижимости.

Изменение с  начала 2012 года  в сегменте продаж составило:

Доля предложений на рынке  среди всего объема выставленных на продажу помещения составляет (по количеству вариантов):

- торговые – 42%

- офисные – 37 %

- производственные – 21%

Структура предложения по вышеуказанным типам мало изменяется с течением времени.

Средняя цена коммерческой недвижимости Уфы по всем типам составляет 49.3 тыс руб. Квадратный метр коммерческой недвижимости в Уфе стоит теперь дешевле, чем  квадратный метр жилья ( 59 тыс. руб/кв.м.).

Тип недвижимости

Аренда коммерческой недвижимости.

 

 Общие объемы предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости Уфы.

Торговая – 37%

Офисная – 43%

Производственно-складская – 19%

Данные цифры скорее отражают активность рекламы, нежели чем реальное количество помещений, сдающихся в аренду, и текущую сезонность.

Средняя стоимость аренды квадратного метра коммерческой недвижимости в Уфе составляет около 520руб за кв.м.

В пересчете на кв.м. в аренде жилья  цифра без учета элитного жилья составит около 480 руб за кв.м. Бизнес готов платить за свое существование больше... Особенно, на «красных линиях». В отличие от сегмента продаж.

Краткие выводы:

Продажа

Торговые помещения. Как всегда, на рынке нехватка помещений  под конкретные требования покупателя. В силу того, что «красных линий» в городе больше не становится, помещений тоже. Но особой положительной динамики рынок не показывает. Во-первых,  в этом сегменте всегда были цены завышены. Во-вторых, одной из явных тенденций последнего времени является развитие интернет-торговли. Что сказывается и на размещении магазинов, укрупнении их в многих сферах, и, конечно, конкуренция крупных торговых центров. Бутиковый формат уже не оправдывает «космических» ценников. Ни та товары, ни на аренду площадей.

Цены по районам на торговые помещения сближаются.

Офисные помещения. Их на рынке достаточно, в том числе в бизнес-центрах.  Центр города все больше приобретает статус делового, а не торгового. Но в 2012 году активность в сегменте офисной недвижимости была выше в первом полугодии, осень прошла гораздо спокойнее.

Производственно-складские помещения. Помещений данного сегмента на рынке достаточно. Но все-таки в отдаленных районах. В центральных районах города в этот сегмент входят помещения несколько иного типа, чем на периферии. Это нетипичные производственные здания. Исключение – Нижегородка, где много типичных производственных зданий, Поэтому номинально средние цены в Центре показывают более низкий уровень. Так как в основном это объекты в Нижегородке. Полный застой -  в сегменте производственных баз. Сам по себе специфический сегмент сейчас еще тормозят перспективы развития логистических парков и неоднозначность транспортного развития Уфы. Большинство баз по своему техническому состоянию устаревают и физически и морально

Однако, за квартал цена торговых помещений снизилась больше, чем офисных.

Офисные помещения часто выставляют в рекламу «оптом», когда в объявлении значится неопределенное количество помещений, площадью «от и до», либо «через запятую». Если для других сегментов, особенно торговли,  обязательна активная реклама в СМИ и в большинстве случаев еще и наружная. То в складском сегменте – скорее наружная. Даже ее может какое-то время не быть на объекте.  Поэтому физически доля этих помещений на рынке может быть больше, чем в рекламе.

Аренда

В целом около 75% всей активности рынка приходится именно на аренду. Так как при покупке сложнее прогнозировать сроки окупаемости, риски, и сложнее «выдернуть» деньги из оборота. Аренда всегда была менее рисковым способом размещения бизнеса. Несмотря на то, что «в ипотеку» платить – это платить себе в карман, а в аренду – кому-то…

Торговые помещения. Как и в сегменте продаж, происходит изменение ценности районов города. Не только центр теперь является привлекательным для торговли. Скорее наоборот, застраиваемые и стратегически привлекательные районы интереснее арендатору торговых помещения. Цена аренды «street-retail» почти сравнивается в основных районах города. И колеблется вокруг цифры 800  руб за кв.м.  Цена немного нижается, уравнивая запросы собственников с возможностями арендаторов. И примерно идентичную сумму (долю) торговцы готовы отдать за аренду помещения  в структуре своих затрат.

Офисные помещения. На рынке остается достаточное количество предложений в  бизнес-центрах.

Производственно-складские помещения. Помещений данного сегмента на рынке достаточно. Повышаются требования к ним от потенциальных арендаторов. И их скорее берут в аренду, чем покупают. Пока таких помещений в избытке. Как правило это довольно старые постройки. И о классе «А» и «А+» городу пока приходится мечтать.

 Индексы текущего изменения цен.

Также аналитики «ЭКСПЕРТ» вводят в обращение индексы текущего изменения цены, которые собственники коммерческих помещений, сдаваемых  в аренду, в том числе с последующим выкупом, могут применять для заключения долгосрочных договоров аренды с условием изменения цены. Индексы будут публиковаться поквартально и представляют собой темп вероятного движения цены в ближайшие полгода с учетом динамики последнего года.  Допустимая точность прогноза 70%

Внимание! Индексы являются ориентировочными и основанными на цене предложения, которая по факту может отличаться от цены реальной сделки.

Индексы на 5 марта   2013 года

ИПкнт ( индекс продаж коммерческой недвижимости торговой)  = 0.98(0%)

ИПкно = 1

ИПкнпс = 0,85

ИАкнт ( индекс аренды коммерческой недвижимости торговой)  = 1,02(0%)

ИАкно = 0.9

ИАкнпс = 1

www.expert-russia.ru

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!