Обзор рынка коммерческой недвижимости Уфы и городов Республики Башкортостан и г. Уфа июнь-июль 2026 года. Коммерческая недвижимость показывает небольшой инфляционный рост, но не показывает большой активности

По функциональному назначению рынок недвижимости подразделяется на три составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья и рынок нежилых помещений. Последний и включает в себя рынок коммерческой недвижимости, приносящей доход (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс). К нежилым объектам также относятся те, которые напрямую не участвуют в коммерческом обороте, по ним нет рынка как такового – это инфраструктурные объекты, ЛЭП, путепроводы и т.д.

Необходимо отметить, что в коммерческом секторе преобладающей формой сделок последние годы является аренда, которая составляет от 60% в общем объеме.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – промышленную недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: офисные помещения; гостиницы; гаражи-стоянки (автопаркинги); магазины и торговые комплексы; универсальные помещения; торгово-развлекательные комплексы; и т.д.

Основные ценообразующие факторы сегмента:

- общая экономическая ситуация

- наличие концентрации бизнеса по районам, торговым или офисным центрам

- развитие производств в городе (для пр.-складской)

- уровень соответствия помещения современным требованиям.

- влияние развития интернет на сферу целевого использования объекта.

Тенденции рынка Республики Башкортостан

Объем предложения с ноября 2025 по начало лета 2026 года снижается, причины снижения предложения на сайтах не всегда отражают ценовые изменения.  В целом в экспозиции 3300 объектов в сегменте продаж и 6390 в сегменте аренды. При этом в городах РБ  предлагается 2100 и 3900 вариантов соответственно.  С ценами представлено 98% объектов. Снижение экспозиции связано с низкой динамикой сегмента, длительными сроками экспозиции. Особенно интересно проанализировать значительное снижение объемов предложения аренды. Так как этот подсегмент последние годы всегда был активнее продаж. Исчерпание или трансформация подходов?

Динамику изменения цен продаж коммерческой недвижимости в текущем экономическом можно проанализировать в таблицах ниже. Средние цены по типам показывают инфляционный рост, который чуть выше  роста цен на жилье. Это связано с высокими ожиданиями собственников относительно цен продаж, которые возникают всегда на фоне роста затратной части бизнеса, цен на топливо и т.д. В такие периоды даже низкий спрос на покупку объектов не останавливает логику, указанную выше. Однако цены на жилье пару лет назад стали выше цен на коммерческую недвижимость.

Сроки экспозиции высокие.  В большинстве городов республики ограниченный выбор в  экспозиции, ив целом фонд помещений в этих городах не пополняется. Несмотря на массовый рост жилищного строительства, пополнения фонда НЖП за счет первых этажей жилых новостроек, характерно только в самых крупных городах республики.

Прогноз сегмента. Фонд НЖП с одной стороны нельзя назвать избыточным даже в Уфе, однако ситуация со спрсом и предложением настолько несимметричная, что сегмент в больших городах ожидает в ближайшие годы трансформация. То, что приносило доход, и старые подходы, незаметно станет неактуальным, а что делат  со сложившимся фондом, станет не совсем понятным.

Даже в Уфе качественная  коммерция полноценно представлена далеко не в каждом литере нового строящегося жилого комплекса.  Последние годы крупные игроки заходили часто в «негородские» форматы, -  специально построенные большие «ангары» по типу мегамаркетов на окраинах. Так как в густо застроенных районах ставить их негде. Такой формат вместе с интернет торговлей убивал торговлю «у дома». Однако анчинает прослеживаться обратная тенденция. Мегамаркеты убивает интернет-торговля, санкции и засилье и выстроенная логистика товаров из Китая. Последнее будет усиливаться, новые поколения не являются сторонниками физических мкгамаркетов, они скорее обратятся к виртуальным. А количество «ангарных» сумепрамкетов на Фоне возрастания логистических и коммунальных затрат уже прошли точку максимального распределения. Новых же игороков, которые могут дать эффект новизны, пока рынок не ждет и не видит.

Однако, разобрать такую конструкцию проще, чем встроенно-пристроенное помещение, в котором еще и шуметь после 23 нельзя. Поэтому со вторыми рынок продолжит работать, пытаясь извлечь из них новые темы и смыслы.

За правильно найденными идеями будет лежать будущее и продаж и аренды. Универсальных решений нет, нужен анализ конкретных локаций и конструктива. Примером пока может служить идея кладовых в новых ЖК. Но в массовом виде в старом фонде эта идея пока не совсем для Уфы

Пока довольном заметным проявление отклика рынка на изменения уже значительный период, и во всех населенных пунктах, независим от размера, является универсализация помещений, кА креальная, так и в рекламной экспозиции. Отчасти это происходит в попытке найти хоть какого-то арндатора, даже заходя в более дешевый класс (например, торговое экспонируется как офисное или универсальное)). Часто собственник производит сам, или готов к тому, чтобы новый арендатор сделал улучшенияв счет аренды. Даже если долго не просидит, так хотя бы обновит ремонт/дизайн-проект.

Наглядно распределение предложения показано на диаграммах ниже.

Цены предложения и структура по типам по аренде и продаже представлены по городам Республики Башкортостан в таблицах и диаграммах ниже. Относительно сегмента аренды стоит отметить, что в предложениях по городам кроме Уфы часть можно встретить наличие цены в объявлении, но при проверке оказывакется, что цена стоит «чтоб была», а конечная стоимость будет определяться применением помещения. В крупных городах  торг в переговорах также уместен, однако в объявлениях прослеживается большая четкость и выполнение парвил порталов.

Ориентировочные цены по городам  в разбивке по типам недвижимости представлены в таблице ниже.

Отметим, что данные получены согласно ценам предложений, в части которых уже учтено снижение цены в процессе экспозиции. Однако в текущей ситуации к моменту выхода не сделку торг может составлять в сегменте продаж до 10%, в сегменте аренды – до 7%. Торг снизился из-за ощущения у собственников высокой инфляции затрат.

___________________________________________________________________________________________________

 Уфа. Сегмент продаж.

Тенденции рынка города Уфы

Общий итог -  С начала 2026 года в сегменте коммерческой недвижимости Уфы ситуация и активность сильно не меняется.  Аренда, как и прежде, активнее продаж, но также прослеживается снижение объемов экспозиции. Учитывая, что сроки экспозиции высокие, снижение ее объектов на порталах по недвижимости, имеющих высокие стоимости размещения, не означает глобального уменьшения количества объектов. Так как фонд помещений никуда не девается, реновация в Уфе не происходит. Базы объектов консолидируются у специлализированных риэлторских компаний, позволяющие им осуществлять подбор объекта под условия заявки.

Визуально в Уфе, даже в центре, где одной из причин стали платные парковки, остается достаточно пустующих помещений. Однако, конструктив в них глобально изменить невозможно, и не всегда видение заказчика совпадает с тем, что предлагает рынок.

 На начало лета в предложении также есть тенденция «прощупывать рынок», значительно меняя цену в предложении, иногда на несколько миллионов (это позволяет увидеть история цены на порталах по недвижимости). Так проявляется попытка поймать арендатора или покупателя на доступную именно для него цену. Однако, большей активности сделок как и прежде мешает отсутствие дешевого кредитования.

 Также сложности  испытывают инвестиционные расчеты. Ранее для них не было прогноза существенного  роста цен. Сейчас ввиду стоимости энергоносителей и логистики, такой прогноз есть. Но нет прогноза того, что он оправдаетсяJ. Требуется детальный анализ всего проекта и глобальных изменений. Типичные сроки окупаемости , привычные в расчетах, кстати, и приводят сейчас к повышениям цены. Но они не работают.

 Соответственно, сегмент ГАБ (готовый арендный бизнес) хотя и остается привлекателен для инвестора, но уже скорее из-за получения готового предложения, где не нужно делать все самому, и остается только получить доход. Ранее объем этого дохода в соотношении с ценой был важнее скорости и готовности.  Сейчас влияет фактор охранения накоплений ввиду завершения «эры депозитов». Тенденция пока сохраняется и вряд ли изменится  в ближайшее время из-за все большего проникновения интернет-торговли и сервисов доставок.

Структура предложения в сегменте продаж и аренды по типам, а также динамика цен по годам представлена в диаграммах ниже.

Основные ценообразующие факторы сегмента:

- общая экономическая ситуация, экономические страхи и ожидания

- повышение налогов и стоимости содержания

- доступность кредитования бизнеса, ставки и одобряемость

- влияние развития интернет на сферу целевого использования объекта.

- уровень соответствия помещения современным требованиям.

Наибольшую стоимость в сегменте продаж имеют помещения торговые и универсальные, с высокими потолками, с современной отделкой или возможностью ее сделать желательно с  наличием парковки. Интересное наблюдение по поводу платных парковок  в центре Уфы. Для клиентского бизнеса, где визит клиента в офис занимает не более часа, платная парковка стала скорее плюсом. Так как 20 минут бесплатно и оплата по таймеры в пределах 50 рублей вполне доступна, но зато место всегда есть. Другое дело, что работникам таких организаций сложнее.

Кстати, вот на этом графике ниже наиболее наглядно прослеживается та самая универсализация предложения по типам (близко расположенне графики трех типов):

Уфа. Сегмент аренды.

Сегмент сохраняет стабильность со средней активностью. Востребованы небольшие современные помещения.

Так же для аренды важно:

¾             Экономическая целесообразность размещения бизнеса в локации объекта, проходимость

¾             Тип планировки помещения, моральный износ помещения и здания в целом

¾             Транспортная доступность и окружение

¾             Условия аренды и зачета затрат объекта, стоимость коммунальных платежей;

¾             Условия сохранения ставок и расторжения договора аренды;

¾             Состояние и необходимость дополнительных вложений;

¾             Физические, технические характеристики объекта, высота потолка стала в последнее время особо значимой;

¾             Перспектива развития и застройки района. Перспективность вложений

Стоимость аренды помещений по районам и типам:

В сегменте аренды универсализация помещений имеет меньшее влияние по цене. Собственник готов вкладывать в эту идею больше, в отличие от арендатора. Поэтому позиционировать объект с натяжкой на другой подвегмент в сегменте аренды сложнее, что и отражает график ниже

Аренда. Прогноз сегмента.

Вероятно сохранение текущего уровня цены, сентябрьское начало делового сезона вряд ли пока принесет серьезные изменения. Определенные политические ожидания могут сказаться на всем сегменте коммерции, аренда отреагирует первой, но мы не возлагаем больших ожиданий на данный прогноз, так как его реализация будет весьма длительной. Пока бизнес воспринимает политические изменения или события скорее как риски. Для кого-то это риски экономические, для кого-то юридические или логистические, с чем все столкнулись недавно. В любом случае, сегмент даже малого бизнеса сейчас очень осторожно планирует какие-либо изменения. .

Сроки экспозиции типичных объектов, Уфа

Для большинства типичных объектов коммерческой недвижимости средние сроки экспозиции на рынке составляют от 9 месяцев  и выше в продажах, для наиболее ликвидных – до 6 месяцев. Для больших площадей, объектов в требующем ремонта состоянии, менее привлекательных районов расположения - от 12 месяцев и более. Наиболее ликвидными являются помещения небольшой площади на «красных линиях».

В сегменте аренды ситуация всегда чуть лучше. Как и в сегменте продаж, цены предложений в аренде сейчас тоже отличаются от реальных цен сделок, торг может быть до 10-20% к ставке.

Ценообразующие факторы помещений коммерческого назначения (упорядочены по значимости с самого важного до менее важного):

Продажа:

Аренда

Диапазоны поправок к цене продаж коммерческой недвижимости

Типичные поправки к стоимости указанных типов представлены в таблице

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте продаж коммерческой недвижимости

В связи с типичным сезоном рынка, а также в целом ограниченным предложением, сроки экспозиции показывают уменьшение. Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте аренды коммерческой недвижимости

Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже

Анализ спроса и факторов, мотивация спроса.

Спрос на коммерческую недвижимость в сегменте продаж рассматривается в контексте стратегических инвестиций, у потенциальных покупателей нет четкого понимания развития экономической ситуации и развития бизнеса. Сегмент характеризуется низким спросом и инфляционной динамикой цены. Фонд пополняется медленно.  В сегменте аренды коммерческой недвижимости спрос и динамика, и ликвидность объектов выше

Примечание: в обзоре не учитываются помещения в типичных торговых центрах, работа с которыми производится исключительно силами управляющих компаний.

Автор: Генеральный директор Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ». Оценщик, независимый эксперт, сертифицированный аналитик САКРН рынка недвижимости России,  

Е. Я. Андреева, тел (237) 299-14-14, 8-909-349-14-14, expert-russia@mail.ru

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!