Обзор рынка коммерческой недвижимости городов Республики Башкортостан и г. Уфа конец 2022 года. Инфляция приводит к росту цен на коммерческую недвижимость в сегменте продаж, но низкий спрос на объекты, корректирует цену
По функциональному назначению рынок недвижимости подразделяется на три составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья и рынок нежилых помещений. Последний и включает в себя рынок коммерческой недвижимости, приносящей доход (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс). К нежилым объектам также относятся те, которые напрямую не участвуют в коммерческом обороте, по ним нет рынка как такового – это инфраструктурные объекты, ЛЭП, путепроводы и т.д.
Необходимо отметить, что в коммерческом секторе преобладающей формой сделок последние годы является аренда, которая составляет от 60% в общем объеме.
Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – промышленную недвижимость.
К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: офисные помещения; гостиницы; гаражи-стоянки (автопаркинги); магазины и торговые комплексы; универсальные помещения; торгово-развлекательные комплексы; и т.д.
Основные ценообразующие факторы сегмента:
- общая экономическая ситуация
- наличие концентрации бизнеса по районам, торговым или офисным центрам
- развитие производств в городе (для пр.-складской)
- уровень соответствия помещения современным требованиям.
- влияние развития интернет на сферу целевого использования объекта.
Тенденции рынка Республики Башкортостан
В сегменте осени 2022 года продолжается низкая активность. Объем предложении снизился на 20%. В целом в экспозиции 2375 объектов в сегменте продаж и 3499 в сегменте аренды. С ценами представлено 90% объектов. Подобное снижение экспозиции связано с ожиданиями изменений и пониманием того, что кризисная ситуация в экономике затягивается.
Динамику изменения цен продаж коммерческой недвижимости в текущем экономическом можно проанализировать в таблицах ниже. Средние цены по типам показывают снижение, несмотря на инфляцию. Деловая активность низкая, импортозамещение пока не компенсировало заполняемость помещений, сроки экспозиции высокие
Цены предложения по аренде и продаже представлены по городам Республики Башкортостан в таблице ниже
Тенденции рынка города Уфы
На ближайшие полгода активность сегмента сохранится, особого движения в сегменте не будет, основной виток инфляции уже произошел, последовала далее и коррекция цены вниз, но рост цен в сегменте продаж пока необоснован.
Основные ценообразующие факторы сегмента:
- общая экономическая ситуация
- политические страхи и ожидания
- возникшие за последние 2 года условия работы по отраслям
- наличие концентрации бизнеса по районам, торговым или офисным центрам
- развитие производств в городе (для пр.-складской)
- уровень соответствия помещения современным требованиям.
- влияние развития интернет на сферу целевого использования объекта.
Наибольшую стоимость в сегменте продаж имеют помещения торговые и универсальные, которые обычно удерживают цены до последнего. Все подсегменты сейчас показывают снижение, что является не слишком хорошим инфраструктурным показателем экономики в целом. Торговые и офисные помещения имеют наиболее высокую цену квадратного метра, но представленные на рынке производственно-складские помещения показали наибольшее снижение, как показатель кардинальных изменений в товарных потоках и поставках в мире в целом.
Диаграмма для наглядности:
Уфа. Сегмент аренды.
Сегмент сохраняет стабильность с низкой активностью, но, в отличие от сегмента продаж, инфляционно подрос в цене. Стоимость кв.м. как и прежде, формируется в первую очередь местоположением объекта относительно потоков потенциальных потребителей, развитость района расположения с точки зрения целевого сегмента бизнеса с учетом произошедших ограничений и изменений, большого роста не показывает.
Так же для аренды важно:
¾ Тип планировки помещения, локация, современность типа
¾ Условия аренды и зачета затрат объекта, стоимость коммунальных платежей;
¾ Уровень проходимости потенциальных потребителей, места их концентрации;
¾ Условия сохранения ставок и расторжения договора аренды;
¾ Состояние и необходимость дополнительных вложений;
¾ Физические, технические характеристики объекта, высота потолка стала в последнее время особо значимой;
¾ Перспектива развития и застройки района.
Стоимость аренды помещений по районам и типам:
Вероятно сохранение текущего тренда цены, типичная для сезона активность за счет видов бизнеса, активизирующихся в летний или осенний период.
Сроки экспозиции типичных объектов, Уфа
Для большинства типичных объектов коммерческой недвижимости средние сроки экспозиции на рынке увеличились и составляют от 9 месяцев в продажах, для наиболее ликвидных – до 6 месяцев. Для больших площадей, объектов в требующем ремонта состоянии, менее привлекательных районов расположения - от 12 месяцев и более. Наиболее ликвидными являются помещения небольшой площади на «красных линиях».
Ценообразующие факторы помещений коммерческого назначения (упорядочены по значимости с самого важного до менее важного):
Продажа:
Номер |
Наименование фактора |
1 |
Местоположение объекта относительно бизнес-инфраструктуры, развитость района расположения с точки зрения целевого сегмента бизнеса |
2 |
Перспектива развития и жилой застройки района |
3 |
Стоимость содержания и налоги, размер кадастровой стоимости и дата ее установления |
4 |
Соответствие современным техническим и стилистическим трендам |
5 |
Физические, технические характеристики объекта, в том числе под типы бизнеса |
6 |
Уровень инфраструктуры и транспортной доступности |
7 |
Инвестиционная составляющая и ценовая динамика сегмента |
8 |
Условия продажи и финансирования |
9 |
Состояние и необходимость дополнительных вложений |
10 |
Наличие дополнительных улучшений и построек |
Аренда
Номер |
Наименование фактора |
1 |
Местоположение объекта относительно бизнес-инфраструктуры, развитость района расположения с точки зрения целевого сегмента бизнеса |
2 |
Уровень проходимости потенциальных потребителей, места их концентрации |
3 |
Условия аренды и зачета затрат объекта |
4 |
Состояние и необходимость дополнительных вложений |
5 |
Условия сохранения ставок и расторжения договора аренды |
6 |
Парковка, транспортная доступность |
7 |
Физические, технические характеристики об |
8 |
Перспектива развития и застройки района |
Диапазоны поправок к цене продаж коммерческой недвижимости
Типичные поправки к стоимости указанных типов представлены в таблице
№ |
Тип поправки |
Диапазон значений +- |
1 |
Поправка на местоположение |
Согласно средним ценам по районам города |
2 |
Поправка на состояние и ремонт |
До 20% |
3 |
Поправка на перспективы развития района |
До 20% |
Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте продаж коммерческой недвижимости
Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже
Сроки экспозиции |
Доля |
До 6 мес |
3% |
От 6 до 12 мес |
20% |
более 12 мес |
77% |
Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте аренды коммерческой недвижимости
Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже
Сроки экспозиции |
Доля |
До 3 мес |
2% |
3 - 9 мес |
20% |
более 9 мес |
78% |
Объекты в исследуемом сегменте имеют различную степень ликвидности. Для больших площадей с требуемыми большими инвестициями и высокой кадастровой стоимостью для налогообложения – от 12 месяцев.
Анализ спроса и факторов, мотивация спроса.
Спрос на коммерческую недвижимость в сегменте продаж рассматривается в контексте стратегических инвестиций, у потенциальных покупателей нет четкого понимания развития экономической ситуации, и они хотя оставаться в кэш. Сегмент характеризуется низким спросом и динамикой цены, предложение превышает спрос. В сегменте аренды коммерческой недвижимости спрос и динамика и ликвидность объектов выше
Примечание: в обзоре не учитываются помещения в типичных торговых центрах, работа с которыми производится исключительно силами управляющих компаний.
Автор: Генеральный директор Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ». Оценщик, независимый эксперт, сертифицированный аналитик САКРН рынка недвижимости России,
Е. Я. Андреева, тел (237) 299-14-14, 8-909-349-14-14, expert-russia@mail.ru
Количество просмотров -