Комфорта хочется каждому арендатору, а арендодателю – прибыли : комментарий состояния рынка аренды жилья Уфы на начало ноября 2010 года
В сентябре-октябре 2010 г. средняя стоимость аренды жилья в г. Уфе по всем типам квартир составила 12096 рублей. За месяц арендная ставка выросла на 1,4%.
Средняя арендная ставка предложения на рынке аренды жилья в Уфе в сентябре-октябре ставила:
1-комнатные квартиры - 10 320 рублей, изменения за месяц -0,3%;
2-комнатные квартиры – 13 318 рублей, изменения за месяц +2,6%;
3-комнатные квартиры – 14 909 рублей, изменения за месяц -1,5%.
В сентябре-октябре 2010 года элитных квартир и квартир с евроремонтом из общего количества составило 30-50%, диапазон арендных ставок: от 14 000 до 50 000 рублей/месяц.
Ситуацию мы попросили прокомментировать Рассамахину Аниту Викторовну, руководителя отдела аренды Центрального офиса «ЭКСПЕРТ» на Пр.Октября, 11, тел (347)299-02-22.
Как вы можете прокомментировать изменение цен аренды жилья на рынке?
А.В: Аналитика показала совсем небольшой рост. Обольщаться этим не стоит, так как основная причина – дешевые квартиры практически в день их выхода на рынок сдаются, и в итоге в статистику не попадают. Арендаторам не стоит ждать, что дешевых квартир на рынке будет много. Так как часто сдаются квартиры инвестиционные, в новых домах, которые были куплены на стадии строительства. Сейчас дома достроены, ремонта сделаны, и квартиры сдают. Но, поскольку, это уже современное жилье большой площади и часто с евроремонтом, то и цена выше.
Квартиры по 5-6 тыс руб в месяц и при этом в центральных районах – это утопия. Разве что это будет двухэтжка в плохом состоянии, текущими кранами и своеобразными соседями. Дешевые квартиры бывают только в периферийных районах.
Достаточно ли сейчас квартир в аренду на рынке?
А.В: Квартир на рынке аренды не хватало всегда. Сейчас их также не хватает. Часто в аренду сдаются инвестиционные квартиры, в том числе купленные на стадии строительства новостройки. Но в последние 2 года инвестиций в недвижимость было мало, соответственно, и новых квартир появлялось тоже. Но варианты все равно появляются.
Какие квартиры пользуются особым спросом?
А.В: Если раньше для арендаторов были важны цена и иногда место, то сейчас критериев стало больше. Важно не просто хорошее состояние. Квартиры с так называемым «бабушкиным» ремонтом» сейчас особо никому не нужны. Или на них будут претендовать такие арендаторы, которых не всякий захочет пускать в квартиру.
Нужен свежий современный ремонт, хорошая чистая мебель, вся бытовая техника. Большинство арендаторов – достаточно молодые люди, активно интересующиеся новинками, посещающие новые открывающиеся магазины, предлагающие детали интерьера или новую эргономичную мебель. Соответственно, они хотят видеть в жилье, пусть даже временном, что-то подобное. А не допотопные бабушкины комоды и древнюю плитку на стенах.
Кто основные арендаторы сейчас?
А.В: В основном это молодые семьи или молодежь, учащаяся или просто желающая жить самостоятельно. Отдельная категория – это временное проживание в связи с назначением на должности или работы, когда квартиру оплачивает работодатель. Но, так или иначе, все претендуют на современные интерьеры и качественную бытовую технику. Тут не надо забывать, что арендатор хочет далеко не только текущего комфорта. Старенькая, на первый взгляд вроде бы работающая техника, может сломаться в любой момент. А ремонтировать ее придется арендатору.
Примерно то же можно сказать и про содержание подъездов. В новых домах все новое и работающее. Горят все лампочки, на лестничных площадках – плитка. А в старых частенько случаются поборы то на ремонт подъезда, то на установку двери. Арендатору за это все платить не хочется, как и каждый раз разруливать финансовые моменты с собственником.
Присутствуют ли в данном сегменте какие-то новые тенденции?
А.В: Много стало появляться квартир, доставшихся по наследству. К сожалению, практически все эти квартиры в плохом состоянии. Может, собственнику так и не кажется, но мы-то можем сравнить. Тут я хочу порекомендовать сначала сделать ремонт, а потом уже сдавать квартиру.
Что вы хотели бы довести до собственников сдаваемых квартир, или планирующих сдачу?
А.В: Поскольку предложения квартир не хватает, мы обращаем особое внимание на работу с собственниками. Во-первых, мы всегда сопровождаем клиентов на просмотр, и можем провести правильную презентацию даже не самой лучшей квартиры.
Во-вторых, мы всегда учитываем пожелания собственника по проживающим. Зачастую у нас есть выбор потенциальных арендаторов, и мы, обладая изрядным риэлторским опытом, видим, кого лучше заселить в данный объект.
В-третьих, если у вас дорогая обстановка, мебель, техника, мы делаем полную опись, за которую будет нести ответственность арендатор. В некоторых случаях мы можем даже предложить застраховать имущество.
В-четвертых, у нас составляется проверенный не на одной сделке договор аренды(найма), где предусмотрена ответственность сторон и т.д.
Самое главное – услуги у нас оплачивает именно арендатор. Таким образом, все вышеперечисленное для собственника мы делаем БЕСПЛАТНО.
Связана ли текущая ситуация в аренде с тенденциями на рынке купли-продажи первичного и вторичного жилья?
А.В: Конечно, эти сегменты всегда взаимосвязаны. Когда покупается много квартир с инвестиционными целями, то и предложений по аренде больше. Особенно это касается новостроек. Но, поскольку хорошие новостройки с минимальным уровнем риска сейчас стоят столько же, сколько вторичка, инвестиции в них выгодны только на начальном уровне строительства.
Другой фактор зависимости – ипотека. Раньше, когда ставки по ипотеке были минимальны, квартиры покупались с расчетом гашения кредита за счет аренды. Сейчас тому препятствует 2 основные причины:
Первая. Ипотека дешевеет. Но накопилась негативная статистика, люди уже не так легко берут на себя ипотечные обязательства. И далеко не все кредитоспособны (могут получить одобрение банка).
Вторая. Сейчас на рынок покупателей недвижимости вышел иной сегмент покупателей - средний класс. Их доходы не слишком большие, поэтому они не будут арендовать, далеко не всегда смогут получить ипотеку, а поэтому лучше поживут впятером - вшестером в одной квартире, и накопят денег для покупки небольшой квартирки.
В итоге на рынке вращаются квартиры, в которые инвестировали в предыдущие годы, полученные по наследству, и временно не востребованные. Конечно, мало кто покупает квартиру только для сдачи в аренду. Иногда квартиры появляются на рынке аренды, так как их собственники купили себе новое современное жилье, а с продажей старой квартиры затягивают, ждут повышения цен и т.д.
Чего нам ожидать дальше в этом сегменте?
А.В: У нас в офисе появились предложения посуточной аренды. Раньше этот сегмент рынка был, так скажем, «с душком». Но мини-гостиницы, представляющие более дорогой сегмент, стали появляться все больше, как правило, в новых домах. Часто они занимают один этаж. Это качественные мини-гостиницы, с современным ремонтом и мебелью. Стоимость номера в них обычно в 2-2,5 раза дешевле номера в известных уфимских гостиницах. Особенно удобно это для кратких командировок. Например, сотрудники офисов «ЭКСПЕРТ» из других городов, приезжающих к нам на обучение, останавливаются в них по нашей рекомендации. Кстати, в этом случае, наши услуги оплачивает собственник гостиницы, гость оплачивает только стоимость номера.
Что касается аренды обычных квартир, то мы ждем появления отремонтированных квартир и квартир с чистовой отделкой в новых домах. Поскольку ипотека в новостройках не всегда возможна, то покупатели используют рассрочку. Срок рассрочки в среднем 2-3-года до конца строительства, и платежи гораздо больше ипотечных. Поэтому потом, пока дом обживается, в квартиру пускают квартирантов.
Еще одна тенденция – стоимость аренды квартиры сейчас дороже ипотечного платежа процентов на 20 при среднестатистической сумме или доле кредита в цене квартиры. Поэтому делайте выводы сами, покупайте квартиры для своих детей в ипотеку, сдавайте в аренду, и получайте через несколько лет точку безубыточности такой покупки. В то время как покупка по ипотеке часто дает переплату более, чем на 50% от стоимости квартиры. Заметьте, 20%, о которых было выше, это больше, чем 12-13% цены ипотечного кредита.
Собственникам хотелось бы еще раз напомнить, что рынок движется вперед, требования к жилью повышаются столь же быстро, сколь и на вторичном рынке. Фактически существующий потребительский рынок настолько избаловал нас широким предложением товаров по разным ценам, что мы стали считать, что все желаемое столь же доступно и в других отраслях. Но, к сожалению, пока не на рынке недвижимости. Но если мы не можем пока купить квартиру в любой момент, когда пожелаем, то арендовать мы хотим хорошие условия. Квартира – отражение собственника. Убогость обстановки, сломанную сантехнику и критический уровень работоспособности бытовой техники сейчас должны быть проблемами собственника, а не арендатора.
Количество просмотров -
