Комментарий ситуации на рынке строящегося жилья Уфы на начало ноября 2010 года: покупатель стал разборчив.

Средняя цена 1 кв.м. на первичном рынке жилья в г. Уфе по всем типам квартир в октябре 2010 года составила 42,4 (+/-0,67) тыс.рублей, изменение за месяц +1,2%:

            средняя цена на 1 к.кв. составила 42,2 т.р./кв.м, изменение за месяц +1,0%;

            средняя цена на 2 к.кв. составила 42,6 т.р./кв.м, изменение за месяц +1,4%;

            средняя цена на 3 к.кв. составила 42,4 т.р./кв.м, изменение за месяц +1,2%;

            Средняя цена предложения в новостройках по домам, которые уже сданы – 43,5 т.р./кв.м. (расчет средней цены предложения происходит без учета сданных домов).

Ситуацию на рынке строящегося жилья Уфы комментирует руководитель направления центрального офиса «ЭКСПЕРТ»,  Карапетян В.С.

В.С.: Динамика показала некоторый рост цен. Но закономерности на рынке строящегося жилья совершенно иные, нежели чем на вторичном. Если на вторичном цена формируется взаимодействием спроса и предложения, то на первичном рынке цену назначает застройщик.

Несмотря на то, что механизм ценообразования в строительстве сходен, отличия на нашем рынке примерно следующие.

Некоторые застройщики повышают цены в зависимости от активности спроса, иные же следуют затратам.

Обычно цены на новостройки повышаются в начале года (переоценка) и при наличии ажиотажного спроса.

В предыдущий период некоторое повышение цен, которое показал рынок, было связано с несколько иными факторами. В последнее время на рынке было представлено большое количество зачетных квартир – наследия кризисных бартерных операций с подрядчиками. Часто такие квартиры подрядчики пытаются продать несколько дешевле, чем продают застройщики другие квартиры в этих же домах. Но потом спрос активизировался.

За последний месяц мы наблюдали рост цен, связанный именно с повышением цен на квартиры самими застройщиками. Вследствие повышения спроса. Цена повысили сразу несколько застройщиков.

Почему именно за последний месяц произошло повышение цен? Ведь, по традиции, первичка продается хорошо и летом - когда идет спрос со стороны северян, и обычно застройщики подстраиваются под эту тенденцию.

В.С.: Этот год можно назвать готом возвращающегося доверия к строительству жилья. Если в годы кризиса мы боялись, что в послекризисные годы нам грозит нехватка строящихся объектов. К счастью, этого не случилось, но это заблуждение помогло нам и застройщикам пережить годы кризиса. Боясь, что объекты «кончатся», покупатели покупали новостройки в 2008-2009 гг активнее, чем готовое жилье… Сейчас покупатели активизировались, и застройщики опять подстроились под эту тенденцию – повысили цены.

Другая причина – нужно начинать закладывать новые проекты. Для этого сейчас нужен полный пакет документов, инвестиции. Иными словами, прибыль.

Третья причина – много домов близится к завершению сдается. Застройщики пытаются сдать дом к концу года. В итоге степень риска для покупателей снижается, повышается спрос, и у застройщика появляется основание для повышения цены

Как изменился спрос, какие квартиры продавались лучше всего?

В.С.: В эту осень увеличился спрос на большие квартиры. Стали гораздо чаще спрашивать квартиры больших площадей, квартиры в строящихся элитных жилых комплексах. В прошлом году и весной покупались небольшие квартиры. Брали лишь бы брать, небольшие квартиры по доступной цене. Сейчас требуют улучшенные планировки, изучают расположение комнат, соотношения их размеров и т.п.

В.С.: Качественного, современного. Не перестает пользоваться спросом чистовая отделка. Обычно застройщики на ней экономят. Не только стройматериалы и деньги, - там велика доля человеческих трудозатрат. Но парадокс – на западе квартиры продаются с чистовой отделкой. Далеко не для каждого ремонт квартиры – приятное удовольствие, особенно на этапе этой самой чистовой отделки. Поэтому на рынке должны быть представлены предложения различных типов отделок.

Также хотелось бы видеть если черновую отделку, то качественную, без ям, торчащей арматуры или трещин. К сожалению, застройщики иногда грешат такими недоделкам в местах общего пользования – коридорах, лестничных площадках.

Также покупатели ожидают увеличения строительства в центре, где есть ветхий фонд. Часто нам поступают звонки с вопросами «а когда». Простых обывателей удивляет, почему не застраиваются эти территории. Для застройщиков и муниципалитета же это, к сожалению, более затратный путь.

Требуются рынку и новые объекты бизнес-класса и элитного жилья.

Для иллюстрации ситуации на рынке мы попросили каждого из специалистов отдела строящегося жилья привести примеры самой «знаковой» или запомнившейся их сделки последнего месяца:

Кабаева Лилия, специалист по строящемуся жилью, тел(347)298-23-21:

У меня были проданы три 2-комнатные квартиры в микрорайоне «Солнечный», ул. Бакалинская, причем за короткий срок. Квартиры, расположенные в доме №8, который состоит из большого количества подъездов, не продавались до этого почти полгода, и были проданы по цене в среднем 25 тыс руб\кв.м. Как видите, продавались они по низкой цене.

Примечателен этот случай тем, что у покупателей повысилось доверие к большим комплексам, которые строятся обычно достаточно долго. Также стали покупать и квартиры побольше.

Еще одна тенденция – такие квартиры еще и инвестиция ( 25 тыс руб/кв.м. против 42 в среднем на вторичном рынке ) А увеличение инвестиций – показатель доверия и улучшения на рынке.

Токарева Надежда, специалист отдела первичного жилья, тел. (347)299-91-08:

У меня была продажа 2-комнатной квартиры в микрорайоне Колгуевский, д. 6\1. Квартира стоила 2500 т.р., площадь квартиры 58 кв.м. Особенностью сделки было то, что покупатели были мотивированы к покупке. Они очень четко представляли, что хотят, почем и зачем. Решение было принято очень быстро, несмотря на то, что квартиры на 1 этаже. Поспособствовала чистовая отделка, практически сразу в квартиру можно будет въехать, так как дом почти достроен.

Такие клиенты – показатель развитого рынка. Тяжело работать с клиентами, которые то ли не знают, чего хотят, то ли пытаются выгадать хоть что-то и не вверять в объективную рыночную реальность. Здесь же было наоборот: знали, что хотели, пришли, увидели, купили.

Полякова Ольга, ведущий риэлтор отдела строящегося жилья, тел. (347)298-21-01:

Я продала квартиру, правда, не очень большую, в доме по ул. Менделеева, 143. Этот дом двухуровневый, в целях улучшения освещенности квартир, и у многих покупателей складывалось впечатление, как будто бы одна секция не достроена. Но когда массово начались фасадные работы, а дом расположен на красной линии, там проезжает много транспорта, люди увидели, что дом строится активно. Фасадчики работали почти с 8 до 8, и продажи активизировались. Могу отметить, что в этом доме спросом пользуются квартиры стоимостью до 2 млн. руб., средних площадей.

 

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!