Обзор рынка коммерческой недвижимости Уфы по итогам 2017 года. Аренда и продажа, цены по типам и районам г. Уфы. Доступна полная версия для оценщиков

12.03.2018

Классификация помещений на рынке коммерческой недвижимости Уфы

По функциональному назначению рынок недвижимости подразделяется на три составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья и рынок нежилых помещений. Последний и включает в себя рынок коммерческой недвижимости, приносящей доход (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс). К нежилым объектам также относятся те, которые напрямую не участвуют в коммерческом обороте, по ним нет рынка как такового – это инфраструктурные объекты, ЛЭП, путепроводы и т.д.

Необходимо отметить, что в коммерческом секторе преобладающей формой сделок последние годы является аренда, которая составляет от 60% в общем объеме.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – промышленную недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: офисные помещения; гостиницы; гаражи-стоянки (автопаркинги); магазины и торговые комплексы; универсальные помещения; торгово-развлекательные комплексы; и т.д.

Основные ценообразующие факторы сегмента:

- общая экономическая ситуацияв текущий период

- наличие концентрации бизнеса по районам, торговым или офисным центрам

- развитие производств в городе (для пр.-складской)

- уровень соответствия помещения современным требованиям.

- влияние развития интернет на сферу целевого использования объекта.

Подробная классификация приводится в платной версии обзора для оценщиков. Стоимость 5000 руб.Отдельно доступен также новый обзор по земельным участкам  Заявки: (347)299-14-14, expert-russia@mail.ru.


Классификация бизнес - центров и офисных зданий....
Классификация помещение свободного назначения (ПСН)....
Классификация складской недвижимости...
Классификация торговых центров (приводится справочно...

Продажа коммерческой недвижимости.

В выборке из различных источников собрано 1302 объекта, с ценой на рынке в целом представлено чуть более 70%, доля предложения по продажам составляет 38,7%, остальные объекты предлагаются в аренду .

Общий объем предложения составляет 575 484 кв.м. 34 530 070 Средняя цена кв.м. с учетом всех типов находится в диапазоне от 1000 до 245 тыс руб за кв.м. с учетом всех типов, районов и пригородов Уфы

Средняя цена коммерческого объекта по г. Уфа составляет 18 995 600 руб

Средняя площадь – 442 кв.м.

Диапазон площадей помещений составляет от 5 до 20 000 кв.м.

Диапазон стоимости объекта – от 500 тыс руб до 200 млн руб

Коммерческая недвижимость, продажа
  на 01.01.18, руб/кв.м, изм.%  за 2017 год

Уфа, торговая

61450

+2.7%

Уфа, офисная

55990

+0,5%

Уфа, свободного назначения

58600

+0.8%

Уфа, складская

16500

+ 0.1 %

Среднее по всем типам

58900

+0.3%

Струтура продажа КН 01012018.jpg

В том числе представлены типы объектов ( соотношение типов в структуре выборки рынка):

Тип

Количество

Доля

Торговые

389

0.30

Офисные

380

0.29

Свободного наз

403

0.31

Пр.-складские

113

0.09

Прочее

17

0.01

ИТОГО

1302










Средние цены по районам и типам коммерческой недвижимости представлены в таблице ниже

Цена продаж

Центр

Проспект

Зеленая Роща

Сипайлово

Черниковка

Дема

Затон

Инорс

Прочее

Все районы

Торговая

97650

87120

92150

95420

59400

57400

62490

52600

51450

61500

Офисная

75300

57000

68900

45660

36540

43220

58320

45210

42100

54300

Универс.

70150

60120

70245

59800

34800

52860

60110

50035

42800

58245

Пр.-скл.

19500

38900

37550


9250

10060

23020

25230

18800

16220

Вся

80050

70020

74420

68400

45690

52340

57990

49330

41300

58900

Цены районы продажа КН 01012018.jpg

Продажа коммерческая недвижимость бизнес-центров и офисных зданий по классам. Диапазоны цен (руб за кв.м. ) на начало 2018 года по типичным представителям класса (доступно в платной версии отчета)

Продажа складской недвижимости по классам. Диапазоны ориентировочных цен (руб за кв.м. ) на начало 2018 года по типичным представителям класса. (доступно в платной версии отчета)

Диапазоны цен и площадей в сегменте продаж вся выборка по типам (доступно в платной версии отчета)

Продажа. Прогноз сегмента.

Продолжается тенденция 2017 года по избавлению от избыточных активов, и «перекладывание» в более перспективные объекты или новый жилой фонд. Но проблема новых строящихся объектов, которыми теоретически долен пополняться фонд коммерческой недвижимости, в том, что предлагаемые площади либо большие для покупки под конкретные виды бизнеса, либо имеют специфику планировки вглубь здания, что неудобно при необходимой площади до 100 кв.м. При этом мелкая разбивка предлагается уже в продажах первичными инвесторами. Вторая категория собственников не склонна к быстрой продаже, продолжая извлекать доход от аренды. Высокая стоимость содержания, включающая налоги и коммунальные платежи не дают ценам снижаться в целом.

Изменения ожидают сегмент с продолжением развития интернет- торговли и изменением позиционирования и востребованности инфраструктуры в различных районах города, а также с развитием новых жилых районов. Ценовая тенденция сохранится, снижение цен на значимые величины маловероятно. В части новых строек скорее повышение.

Сложность инвестиций в строящиеся новые объекты коммерческой недвижимости останавливает собственников от продажи помещений, если они удачно сдаются в аренду Универсализация помещений в сегменте продаж выражена слабее, как и отдельные особенности не всегда влияют на цену. Основные факторы, влияющие на цену – это место, удобство помещения для размещения бизнеса и транспортные потоки вокруг.

Аренда коммерческой недвижимости.

В выборке из различных источников собрано 2203 объектов, с ценой представлено 80% объектов.

Общий объем предложения составляет 537 532 кв.м. Средняя цена кв.м. с учетом всех типов находится в диапазоне от 50 до 3400 руб за кв.м. с учетом всех типов, районов и пригородов Уфы

Средняя цена коммерческого объекта в аренду по г. Уфа составляет 112117 руб/месяц

Средняя площадь – 244 кв.м.

Диапазон площадей помещений составляет от 5 до 10 000 кв.м.

Диапазон стоимости объекта – от 3,5 тыс руб до 1 млн руб

Коммерческая недвижимость, аренда, руб\кв.м.
  на 01.01.18, руб/кв.м./мес, изм 2017

Уфа, торговая

885

+ 1.1%

Уфа, офисная

624

+0.1

Уфа, свободного назначения

690

+0.5%

Уфа, складская

315

+0.1 %

 Среднее по всем типам

715

+0.2%

В том числе представлены типы объектов ( соотношение типов в структуре выборки рынка):

Тип

Количество

Доля

Торговые

745

0,34

Офисные

658

0,30

Свободного назначения

478

0,22

Пр.-складские

302

0,14

Прочее

20

0,01

Итого

2203


















Средние цены по районам и типам коммерческой недвижимости представлены в таблице ниже.


Центр

Проспект

Зеленая Роща

Сипайлово

Черниковка

Дема

Затон

Инорс

Прочее

Все районы

Торговая

985

805

752

650

552

489

590

480

401

885

Офисная

835

680

570

500

405

442

380

405

356

624

Универс.

915

720

650

578

440

458

375

350

380

690

Пр.-скл.

460

322

420

320

235

235

288

280

300

315

Вся

869

695

585

584

450

384

475

341

364

715

Струтура аренда КН 01012018.jpg

Цены районы аренда  КН 01012018.jpg

Минимальная цена аренды помещения составляет 150 руб.кв.метр (кроме складских) и может варьироваться в зависимости от его размеров, благоустройства и др. Наименьшая площадь помещения - 4 квадратный метр.

Аренда коммерческой недвижимости бизнес-центров и офисных зданий по классам. Диапазоны цен (руб за кв.м. ) на начало 2018 года по типичным представителям класса (доступно в платной версии отчета)
Продажа складской недвижимости по классам. Диапазоны ориентировочных цен (руб за кв.м. ) на начало 2018 года по типичным представителям класса.  (доступно в платной версии отчета)

Диапазоны цен и площадей в сегменте продаж вся выборка по типам (доступно в платной версии отчета)

Аренда. Прогноз сегмента.

С 2017 спрос в сегменте аренды гораздо выше, как и предложение, чем в сегменте продаж. В целом это типичная ситуация для коммерческого сегмента, рынок коммерческой недвижимости пополняется новыми объектами менее интенсивно, чем рынок жилья. Хороших объектов в продаже не так много, так как собственники предлагают извлекать из них постоянный доход. Небольшое повышение аренды связано более высокими ожиданиями этого года и с желанием отсечь благонадежного арендатора.

Универсализация помещений достигается за счет обновления их состояния или реконструкции под новые тренды как в бизнесе, так и в дизайне.

Торговые помещения. Здесь продолжается консолидация ритейлеров в крупных и продвинутых торговых центрах. В целом 2017 год в этом формате стал годом «островной» торговли.

Динамика в сегмент аренды относительно восстановилась с 2016 года, так как многие отрасли и направления потребовали стратегических обновлений, также динамику поддерживают «миграции» арендаторов. Пока нет оснований для смены тренда. Основными ценовыми факторами будут конкретные рыночные условия для разных типов бизнеса, и степень влияния на сегмент Интернет-торговли. Наиболее стабильными, но дешевыми арендаторами сейчас являются продуктовые сетевые магазины эконом-класса, которые оставляют после себя помещения не в лучшем состоянии, но считаются стабильными арендаторами, а также востребована разбивка помещений на более мелкие.

Ценообразующие факторы помещений коммерческого назначения. Диапазоны поправок в цене. (упорядочены по значимости с самого важного до менее важного, доступны в платной версии отчета).
Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте продаж коммерческой недвижимости

Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже

Сроки экспозиции

Доля

До 3 мес

5%

3 - 9 мес

52%

более 9 мес

43%

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте аренды коммерческой недвижимости на момент настоящего исследования представлены ниже

Сроки экспозиции

Доля

До 3 мес

25%

3 - 9 мес

65%

более 9 мес

10%

Объекты в исследуемом сегменте имеют различную степень ликвидности. Для больших площадей с требуемыми большими инвестициями и высокой кадастровой стоимостью для налогообложения – от 8-9 месяцев.

Анализ спроса и факторов, мотивация спроса.

Спрос на коммерческую недвижимость в сегменте продаж рассматривается в контексте стратегических инвестиций, ипотечные возможности ограничены, хотя ряд банков в начале 2018 заявил об активизации коммерческой ипотеки. В черте крупнейших городов наиболее востребованы универсальные объекты в местах высокой транспортной доступности.

Сегмент характеризуется ограниченным спросом и динамикой небольших колебаний цены, прогноз сохраняется до конца 2018г. Уровень спроса на торговые помещения значительно ниже, чем в предыдущие годы. Ввиду концентрации торговли в торговых центрах и развитию интернет-торговли, типичные торговые помещения формата стрит-ритейл переформатируют в универсальные. Но в течение 2017 года наблюдалось появление серии торговх предприятий в ранее свободных помещениях. Чаще всего это новые игроки и бренды на рынке, а такое новые форматы торговли.

В сегменте аренды коммерческой недвижимости спрос и динамика и ликвидность объектов выше Однако стоит обращать внимание на учет стоимость коммунального обслуживания и учет в счет аренды ремонта помещения. Также наблюдается спрос на помещения определенного формата, «современные» открытые пространства с высокими потолками, какие представлены не во всех районах и типах застройки. Именно из-за этого некоторые торговые компании предпочтут островную торговлю в торговом центре. Также спрос на такие форматы показывают банки и страховые компании.

Автор расчетов и методики: Андреева Елена, ген. директор Сети АН ЭКСПЕРТ, оценщик, независимый судебный эксперт

(347)299-14-14, expert-russia@mail.ru

Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ. www.expert-russia.ru

Количество просмотров - 446


В этом разделе мы публикуем все новости и полезности и храним архивы новостей и статей с 2008 года
Компания
Новости
Франчайзинг
Ипотека
Реклама
Обучение и услуги портала