2017 год: Особое мнение Андреевой Е.Я. Читайте прогноз по сегментам рынка недвижимости региона
В конце декабря 2016 года практически на каждом из ресурсов по недвижимости публикуется свой прогноз, от ведущих игроков рынка. Чаще всего речь касается Москвы, и далеко не всегда такой прогноз на 100% соответствует тому или иному региону. Тенденции экономики, ипотеки и господдержки вроде бы одни, но из-за различной структуры рынка, имеющегося жилого фонда, да много чего еще, различия есть.
Уфа
Вторичное жилье – медленное продолжающееся снижение цены. Для большинства сделок, особенно альтернативных, оно почти незаметно. При ожидаемом снижении ипотечных ставок, это поддержит активность операций на рынке. Но для разворота ценового тренда пока рановато, с момента улучшения финансового состояния населения до этого поворотного момента должно пройти не менее полугода, и до этого момента рынок какое-то время будет колебаться примерно на одном уровне.. Нижний возможный предел пока 55 тыс руб/кв.м., и тенденция 2016 года продлится до середины 2017 как минимум. Доходы пока не растут, растут скорее расходы, поэтому придется еще минимум полгода наслаждаться хоть медленным, но снижением цен на вторичку. Жилье становится доступнее! Можно купить квартиру побольше…
Рынок новостроек, безусловно, ждут перемены в связи с изменениями в 2014-ФЗ. Новые объекты не будут дешевле. Значительное влияние на рынок новостроек окажет возможное и обещаемое нашими властями строительство социального жилья. Так как цена его будет значительно ниже среднерыночной. Соответственно, после завершения строительства, эти же квартиры пополнят с избытком массовой застройки и вторичный рынок. Цены, на которые стоит ориентироваться в 1 полугодии – от 53 до 60 тыс руб\кв.м. Большинство сделок должны происходить на уровне 50-55 тыс руб, чтобы поддерживать активность, так как вторичка стала дешевле. Получится ли это у застройщиков? Завершение господдержки уравняет ипотечные ставки, а часть спроса распределится на вторичный рынок.
Ипотека
Снижение ставок по ипотеке до 10% вполне ожидаемо. С учетом имеющихся партнерских преференций нам уже доступны 10,6 – 10.9% на вторичном рынке. От банков можно ожидать акций, новых идей в борьбе за заемщика. Уже известно, что планы по выдачам во многих банках в два, а то и в три раза выше, чем в этом году. Хотя казалось, бы господдержка по строящемуся жилью заказчивается. Но, скорее всего, увеличение банки ожидают по двум причинам - улучшение экономической ситуации в конце 2017, и, главное, из-за увеличивающихся средних сумм кредита, и возврату самых минимальных первоначальных взносов по ипотеке. Количество кредитов тоже вырастет, накоплений, позволяющих купить квартиру без ипотеки, не так много. Хороший способ подстраховаться – это оставить некоторую сумму вклада нетронутой, и взять ипотеку побольше, если в целом сумма кредита все равно велика. А вклад тратить на погашение в крайних случаях, собирая небольшие проценты. Такая логика пока встречается нечасто, но появляющиеся дефолты заемщиков из-за форс-мажора с доходами ее не исключают.
Загородный рынок
Весной в сегменте стоит ждать ежегодного сезонного оживления, активность сделок будет зависеть от банков. Если в сегменте многоквартирного жилья прогноз уже не так сильно зависит от мелких деталей, небольших изменений ставок и т.п., так как банков и программ кредитования очень много, то в сегменте загородки наоборот, банковских предложений не так много. И, как сообщаю банки, пока больше не будет, так как залог такого рода банк считает низколиквидным и высокорисковым,- большинство дефолтов заемщиков происходит в загородке. На самом же деле, ситуация идет к тому, что загородные объекы будут еще снижаться в цене в 2017 году, а банку невыгодно брать такие залоги. Поэтому рынку придется довольствоваться существующими программами.
Но рассуждая о загородном рынке, стоит заранее подумать о набравшей в 2016 году силу новой тенденции: интерне покупателей вызывают именно организованные коттеджные поселки, застроенные в одном стиле одним застройщиком, который продолжает следить за инфраструктурой и обслуживать их. Стихийные застройки разнокалиберными постройками разных лет и технологий становятся менее интересны.
Второй фактор – быстрое устаревание технологий и физический износ, о чем я каждый раз пишу. Несмотря на привычки в регионе и устоявшийся менталитет в части того, из чего и как строить, в восприятии потребителем этих вопросов происходит весьма бурная эволюция, которая по темпам наверняка скоро настигнет развитие информационных технологий и гаджетов. Особенно, если в доме не живут. Отдельная категория - сады и дачи советской эпохи. Вряд ли они особо интересны молодым поколениям за исключением случаев и мест, где можно проживать постоянно.
Поэтому прогноз загородных домов, коттеджей и садов благоприятен только для самых ближайших пригородов. На остальных территориях, вероятно, спрос будет ограниченным, а цены продолжат немного снижаться.
Земельные участки сохранят текущий уровень цен, опять же, интересны ближайшие пригороды.
Новые сегменты
Многого ожидать е стоит, но новые-старые форматы типа апартаментов или малогабаритных квартир повышенной комфортности, продаваемых с обстановкой и чуть ли ни с техникой (новая и более красивая форма представления малосемеек-гостинок). Правда, тут уже сыграет роль не только кризис и покупательная способность, но и то, что в текущем мире не нужны избытки площадей, за которые надо платить налоги и комуслуги, а техника и мебель становится компактнее. Да и вообще чистовая отделка должна стать более востребованной. Ведь так проще покупателю, особенно ипотечному
Технологии
Теперь в обзоре нужно говорить и о технических достижениях в отрасли.
В следующем году они как никогда окажут влияние на отрасль в целом. В отличие от предыдущих лет, когда мы чаще говорили об изменениях в законодательстве.
Банковская сфера постепенно будет переходить на он-лайн сервисы и электронные услуги, отказываться от человеческого фактора. Процедуры регистрации прав повсеместно начнут проводиться он-лайн, как и государственные услуги активно будут внедряться и использоваться электронно-цифровые подписи. Все это приведет к значительной трансформации рынка, но не все окажется так просто, как кажется. В том числе стоит ожидать, что то количество повсеместно открытых МФЦ станут не слишком востребованы и избыточны в такой ситуации. Также возрастет роль технических ошибок и сбоев, где, как говорится «виновата машина», а ее к ответственности не привлечь. Вот тут и помогут риэлторы.
Повторюсь, что мои прогнозы касаются в большей степени нашего города, Уфы, в других городах могут быть и иные тенденции в зависимости от объемов нового строительства, структуры жилого фонда и доходов. Ну а в Уфе и возможно, некоторых городах, например, Казани, Перми, Чебоксарах и т.п. будет так.
Автор: Андреева Елена, ведущий аналитик рынка недвижимости Уфы
Ген. директор Сети АН ЭКСПЕРТ, (347)299-14-14, expert-russia@mail.ru
Источник: www.expert-russia.ru
Количество просмотров - 2042
