Орел
Орел

Управляемый занос «короной», или прогноз развития рынка жилья Уфы на 1 полугодие 2020 года. Время обесценивает возможности.

17.03.2020

«…В мире разгорается экономический кризис связанный с ценовой войной по нефти, паникой из-за коронавируса, скачками национальных валют и как следствие идет большой спад на мировых фондовых рынках.

Но это удивительное время перемен и возможностей. Это время когда вы можете остановиться и посмотреть на все свысока и оценить не только возникшие трудности, но и возможности, которые появляются вот именно в такой период.

В этот период однозначно международная торговля не остановится, просто изменится форма торговли. Больше будет онлайн коммуникаций, поиска клиентов, поставщиков и партнеров….»

Это мнение одного из интернет-порталов по текущей ситуации в международной торговле. И они окажутся правы, так как интернет-торговля уже давно стала заменой для многих походов по магазинам. Но что произойдет с недвижимостью, касается далеко не только инвесторов и тех, кто купил квартиры недавно. Потому что она, недвижимость, и особенно жилая, пока останется почти единственным надежным активом для сохранения денег.

Итак, стоит ли кошмарить самих себя, и что нужно или можно предпринять в ближайшее время тем, кто думает именно о недвижимости, как о стабильном активе.

Ставки по ипотеке начинают расти. Банки, понимая неизбежность, стараются успеть одобрить заемщиков как можно быстрее, чтобы не потерять клиентов и выполнить планы.
Последние дни наблюдались одобрения заемщиков на максимальные суммы. Главное получить одобрение, найти объект можно потом, и решить, брать кредит или нет в итоге. Однако, возможна и ситуация, когда и по ранее одобренным, но не выданным кредитам ставка повысится, если слишком долго выбирать объект.
Ориентировочные диапазоны повышения ставок в ближайшее время - 1%. Поэтому тем, кто планировал что-то приобрести с использованием ипотеки, нужно поторопиться.
Кризис это всегда возможность. В данном случае - возможность успеть.. Успеть и сделать. Нашлись и банки, снизившие ставки, чтобы захватить долю своего пирога….

Ожидание последнее время всегда неизменно связано с уходом возможности, появлением нового негативного фактора при промедлении. Время такое, все происходит стремительно. Возможности нужно схватывать быстро и сразу. А пока все в панике скупают маски и таблетки, распишу, как текущая ситуация отразится на рынке недвижимости, и кому что делать.

Практика предыдущих кризисов, связанных с валютой, показывала снижение рыночной стоимости, наибольшее снижение стоимости коснулось так называемых валютозависимых городов. Об этом был подробная статья на РБК. С каждым кризисом процент снижения цены был ниже. Рынок, как свободно конкурентный инструмент физических лиц, с течение времени регулирует себя сам, учится реагировать и на типичные кризисные явления. Как приверженец технического анализа рынка, который говорит о том, что сам тренд учитывает все факторы, я еще раз заявлю о том, что рынок недвижимости уже не может резко рухнуть или взлететь только потому, что какой-то фактор начал действовать. Если же говорить терминами фондового рынка, то это типично «бычий рынок», он скорее стремится на повышение, чем на понижение. Растет цена всегда гораздо охотнее, чем снижается. Хотя парадокс в том, что именно вторичному рынку выгодна низкая цена. Дешевое проще и купить, и продать. Банкам может и невыгодно обесценить существующие залоги, может и выгодно дать кредиты больше. Но это сейчас по факту исторического развития рынка и активов банков. А вообще, банку проще одобрить кредит на меньшую сумму, чем на большую, риэлтору продать квартиру, а покупателю купить квартиру дешевле.

Для вторичной недвижимости не характерна быстрая реакция ценовых изменений. Гораздо страшнее, если как в 2008 (в отличие, кстати, уже от 2014, когда рынок сохранил активность), остановка действий на нем игроками. Дело тут даже не в моем бизнесе. Это системообразующая отрасль, и любой ее простой (остановка активности) череват длительной реакцией окружающих отраслей. Поэтому повторюсь, как писала в те годы, что пусть будет снижение или волатильность, или рост цен, но главное – это наличие на рынке достаточного количества сделок.

Еще в конце 3 квартала 2019 года технический анализ вторичного тренда стал показывать тягу к снижению. Все видели ограниченную платежеспособность. Однако рынок новостроек уже давно ведет себя вопреки вторичке. Зависимость его от себестоимости, новое законодательство, все это привело к росту цен на новостройки за последние полтора года более, чем на 20, а кое-где и на все 30%. Вторичка потянулась вслед, так как для покупки подорожавшей новостройки нужно сначала продать свое жилье. Потянулась вопреки росту благосостояния (!). Пузырь?

По сути, наш рынок недвижимости из рынка преобладающей (по влиянию на все тренды и ментальность) вторички пару лет назад незаметно так превратился в рынок преобладающей первички. Хотя вторички в доле предложения больше намного. С одной стороны, хорошо, что покупатель хочет новое и современное, а это заставляет застройщика создавать, совершенствовать, идти вперед . С другой стороны, это ну никак не позволяет сделать недвижимость дешевой или доступной в широком смысле. Без обид, но сегмент, жестко зависимый от себестоимости, а по сути олигополистичный, не может регулироваться так , как свободноконкурентный. Где цена может снизиться весьма значительно.

Конечно, именно контролируемость отрасли важна государству и регулятору. Поэтому последнее время практически не пишут о вторичном рынке, как об основном, а анализ и прогноз тренда первички, как более понятной большинству, всегда принимается за прогноз всего рынка. Верно это или нет, судить сложно, есть и объективные причины тому. Но разнонаправленность трендов сегментов и темпов их движения в Уфе была очевидна много лет. Но именно такая смена восприятия рынка позволяет сейчас сделать гораздо более четкий прогноз на будущее, хотя, как всегда, дело это неблагодарное.

Решением проблемы доступности жилья, несмотря на рост средних цен, стала ипотека и соцгоспрограммы. Граждане должны все быть с ипотекой, считается у нас. И ипотека являлась драйвером рынка много лет. Однако давно уже не является драйвером цены, цена не растет в зависимости от ставок, но в зависимости от ставок происходит большее или меньшее количество сделок. По большому счету, рынок зависим именно от их количества – чем больше, тем лучше, пусть и дешевле.

Но. Кредит повышает стоимость недвижимости априори.. А сделок с ипотекой гораздо больше половины. Плюс естественные инфляционные процессы. Поэтому снижение общей некой средней цены рынка стало настолько сложным в исполнении, что с развитием ипотеки и рынка новостроек, каждый новый виток кризисных явлений оказывал все меньшее воздействие на снижение цены.

Хотя казалось бы должно быть все наоборот. Рынок развивается, конкуренция выше, обеспеченность жильем, ну признайтесь себе честно, растет. Но жилье не думает становиться дешевле. Падают курсы, дешевеет нефть и акции. Но недвижимость дешевеет все меньше. И стоит задуматься, почему у нас невозможен по сути вариант ипотечного кризиса Европы и США, когда объекты начинали стоить копейки. Оставлю ответ на этот вопрос на следующую статью. Это о вчера.

Теперь о сегодня. Недвижимость очень сильно не хочет дешеветь. Всегда. Как единственно надежный с точки зрения большинства актив, как системообразующая отрасль, кризис в которой череват,… как социально значимый фактор, как отрасль, которая теперь подвержена и подвластна (от слова власть) полному контролю.. За недвижимостью всегда стоят люди. Они могут хотеть разного. Например, банкам невыгодно обесценение имеющихся залогов, застройщики не могут, даже если хотят, снизить себестоимость. Продавцы не хотят снижать цену, и т.д. Цена снижается медленно, очень медленно, медленнее, чем время, которое в итоге окажется дороже.

Когда большинство типичных граждан (напомню, что мы не о Москве, а об Уфе) начинает жить не очень, то с чего бы нашей недвижимости дорожать. Отсечем из анализа новостройки по указанной выше причине. Она может только дешеветь при условии того, что ресурс ипотеки как драйвера количества сделок будет меньше. Ставки вероятнее всего немного подрастут. В любом случае, потенциал ипотеки как драйвера намного выше не станет. А значит, причин для повышения стоимости вторички нет. Ажиотаж и истерика по поводу валют и акций? А откуда они у народа. Единственная ценность это недвижимость, на генном уровне. Стремление вложить накопления в квартиры в кризис будет проявляться снова и снова. И как типичный сценарий, уже привычный рынку, вызывать все меньшую реакцию цены.

Но причем тут вирус? Создав панику по поводу самого себя, он частично снял истерическую панику на системообразующем рынке. Если сказать проще, если бы не страх, карантины и общая вирусная паника, все бы побежали на рынок недвижимости. А дальше – реакция продавцов на повышение, покупатель не справляется с высокой ценой, в итоге ступор на рынке. Но этого не произошло благодаря вирусу. Хотя слово «благодаря» выглядит двусмысленно. В итоге же мы получили разбавленную реакцию рынка, как продавцов, спешащих продать, так и покупателей, которые побежали за продуктами на случай карантина. Ну и поддержат розничных продавцов товаров, дав оборот, нехарактерный для сезона. Накопления перераспределятся.

С другой стороны, все то же сохранение денег теми, у кого накопления чуть больше, заставят обратить внимание исключительно на рынок недвижимости. Но без фанатизма, так как вирусная сторона вопроса противовесит логику «инвестициями» в еду и здоровье (это тоже инвестиции, если что и вполне серьезно..). В итоге исключительно положительным последствием этого будет спокойное дальнейшее боковое и постепенно снижающееся движение ценового тренда. Не слишком сильно снижающийся, так как новостройки не могут последовать вниз. Новостройки вынуждены будут подняться в цене, а застройщики получат немного дополнительных продаж сейчас, и небольшое затишье далее, а вторичный рынок размажет весь спрос равномерно.

Так ли важен фактор снижения цены на вторичном рынке? Нет, это уже не сильно важно, проблемы все глубже и глобальнее. Время стало дороже денег. Любая проблема требующая решения, идея, требующая воплощения, должна решаться быстро. Ровно столько по времени, сколько достаточно для ее типичного решения. Сейчас речь не об институциональных инвесторах, а о типичных клиентах на рынке. Хотите купить квартиру, давно планировали, идете и покупаете. Неважно, что цена может снизиться или повыситься , ипотека изменит ставку на 0,5 или 1%. Идете и делаете. Хотите продать, чтобы купить акции, идете и делаете. Так как пока вы очень долго думаете, время обесценивает не деньги. Они могут в своих тысячах рублях лежать долго на полке. Время обесценит возможности. Уйдут варианты, возникнут какие-то третьи факторы. Ну и сам рынок, надо сказать, уже достаточно развит, широк и разнообразен сегментами ( кстати, реагирующими на изменения по разному), то не склонен истерично куда-то дернуться. Все фантазии прошлого века о внезапных обвалах, скачках, ипотечном подергивании цены от +-1% ставки ЦБ и прочем волшебстве несостоятельны даже теоретически. Все просчитывается и моделируется). Во время стремительных изменений всего, время, а также энергия, вложенная в решение проблемы, стали самым дорогим фактором динамики. Рынку важно количество сделок и операций больше, чем средняя цена. В этом его жизнь.

Поэтому не стоит ожидать бешеного роста. Снижение же вторички более вероятно, но не в тех цифрах и темпах, которые видятся накошмаренным гражданам. Время окажется дороже, чем итоговое снижение цены за какой-то период. Поэтому без паники, мы в изолированном экономически и по сути от всех внешнеэкономических проблем рынке («без паники, мы в «Титанике», и пока он ко дну не пошел). Да, он реагирует на последствия ТЕХ факторов, но опосредованно. И вызывает пока намного больше доверия, чем все остальное. И я так действительно думаю, а не потому, что мне важно сохранить какие-то движения в бизнесе.

Когда старые инструменты не работают, появляются новые. Каждый кризис был сопряжен со схлопываниями так называемых пузырей. Сначала цен на недвижимость, потом цен на акции, и даже цен на РУБЛЬ, как считают многие, в 1998.. Сейчас схлопнули нефть. Почему происходит схлопывание, или как модно говорят сейчас «обнуление»? Рынки не могут расти вечно. Очередное схлопывание того, что где-то дало сбой, дает возможность для следующего витка роста и развития. Глупо думать, что это возможно без коррекции. Законы Ньютона как основополагающие бытия, никто не отменял. Ей богу не стебусь, просто спроецируйте:

1- Существуют такие системы отсчета, называемые инерциальными, в которых тела движутся равномерно и прямолинейно, если на них не действуют никакие силы или действие других сил скомпенсировано… Где уж нам говорить о равновесии факторов и сил, что это за силы?..

2- Ускорение тела (материальной точки) в инерциальной системе отсчета прямо пропорционально приложенной к нему силе и обратно пропорционально массе…. Кто прилагает силы?

3- Два тела(читай процесса) воздействуют друг на друга с силами, противоположными по направлению, но равными по модулю… Кто стороны процесса?)

И т.д. То есть пузыри те самые приходится схлопывать периодически, как бы ни было это неприятно, чтобы получилось дальнейшее развитие рынка. Невозможно все время печатать деньги или прибавлять нули.

Но это философия. Практика же такова. Это финансовый кризис не первый, 1998, 2008, 2014... В целом сюжет один, реакции и последствия разные. На втором плане об экономических последствиях сейчас именно из-за активно обсуждаемого короновируса (очередного кстати вируса, предыдущие погуглите , почти ежегодно вирусной войной регулируется некая сторона мирового вопроса). Если на типичные экономические причины (скачек, обвал того или сего актива) нам уже есть чем и как ответить, мы тренированные, то на проблему вируса ответить не чем не только нам, но и, похоже, нашей медицине… Именно вирус делает ситуацию такой, какой не бывало ранее. Ибо пирамида Маслоу рулит на нижнем уровне потребности выжить.

Все это кажется огромной, и немного вышедшей из под контроля многоходовкой, которая не позволит большинству принять резких и неправильных решений. Именно вирусная ситуация и не позволит психологически многим пойти и купить быстро, взять кредит, поменять машину, или создать какой иной ажиотаж вокруг какой-то бизнес –сферы. Ибо страшно. Может, именно поэтому текущий экономический по сути кризис стал не экономическим по реакции граждан, БИОЛОГИЧЕСКИМ что-ли... И возможно, убережет кого-то от спонтанных и необдуманных действий. Таких, как покупка соли и сахара на 5 лет вперед. Ну и приведет к нормальной реформе медицины.

Накануне произошедшего в «не женский» день марта как-то удивительно скакали валютные курсы по банкам, наличной валюты был минимум, а нефтяники знали о будущем соглашения ОПЭК. Ну и много таких мелких деталей, которые позволили мне, заметьте не сразу, сформулировать все вышеизложенное. В итоге мир постепенно справится, а Россия видимо, из-за большей изоляции некоторых внутренних процессов типичных для большинства граждан, от мировых экономических кошмаров, выиграет чуть больше других стран развитием внутренних секторов, уравновешиванием возможностей и предложения на нашем рынке. Полгода встряски граждан отвлекут их от политической диванной возни в социальных сетях. А государству, возможно, под шумок, позволят ввести какие-то новации, которые на фоне этого всего покажутся спасением и манной большинству, либо как минимум, не вызовут массового протеста или не той реакции населения, которые могли бы вызвать вне текущей ситуации). Но и с этим мы все справимся.

Автор: Андреева Елена, генеральный директор ФСАН "ЭКСПЕРТ", ведущий аналитик рынка недвижимости.

Количество просмотров - 244


В этом разделе мы публикуем все новости и полезности и храним архивы новостей и статей с 2008 года
Компания
Новости
Франчайзинг
Ипотека
Реклама
Обучение и услуги портала