Совет юриста. Жилье с обременением, виды обременений. Как правильно проверить и приобрести такую квартиру

20.12.2018

Что такое обременение?

Обременением называют ограничение прав владельца в отношении состояния недвижимости, которой он владеет. При этом ограничении нельзя продать жилье, пока не будет снято обременение.

При сокрытии факта обременения покупка такого жилья становится опасной – с недвижимостью вас обяжут расстаться, а деньги могут и не вернуть.

Какие бывают обременения?

Залог по ипотеке

Когда человек покупает жилье в ипотеку, это жилье будет находиться в залоге у банка, пока сумма долга не будет погашена. Без разрешения банка такое жилье продать нельзя. Чтобы приобрести такую квартиру, ипотека переоформляется на покупателя, и он уже продолжает оплачивать оставшуюся сумму, либо, в большинстве случаев, договориться о досрочном погашении с продавцом за счет аванса за квартиру. После этого обременение можно снять, и уже оформить недвижимость на покупателя.

Сейчас такие сделки уже обыденность, обычно проходят без проблем. Единственное, продавец уже после погашения досрочно ипотеки, может внезапно отказаться от сделки по переходу права собственности. Но в этом случае на помощь придет суд, который обяжет вернуть потраченные покупателем денежные средства, однако, так как сумма уже пошла в погашение ипотеки, продавец будет возвращать их долгое время.

Рента

Это особый вид сделки, при котором владелец заключает договор с человеком на передачу своей недвижимости в обмен на пожизненное материальное обеспечение и уход. Обычно, владелец жилья – пожилой человек. По договору, владелец продолжает жить в своей квартире, и получает при этом ренту в виде денежных выплат ежемесячно, а после его смерти квартира переходит в собственность плательщику ренты. Такую квартиру нельзя продать без его письменного согласия, заверенного нотариусом до прекращения действия договора вследствие смерти рентополучателя.

Однако, если получатель ренты согласен на перезаключении договора ренты с одного на другого человека, то сделка может состояться. Только при этом обязательно необходимо уведомить покупателя о таком обременении. Это очень редкий случай. Юристы не рекомендуют покупать жилье, так как некоторые рентодатели могут продать недвижимость без ведома получателя ренты.

Наложение ареста

Обременение в виде наложения ареста на недвижимость, означает, что жилье нельзя ни продать, ни сдать в аренду, ни отразить в завещании – то есть невозможно совершать никаких юридических действий.

Такую информацию можно найти в ЕГРН, и такой факт скрыть нельзя.

Наложить арест и снять его можно только через суд, а сам арест предполагает наличие у собственника долгов, или недвижимость является объектом для судебных разбирательств, таких, как раздел имущества при разводе, разделе наследства и прочее.

Аренда

Если квартира сдается официально, то договор аренды будет зарегистрирован в ЕГРН. Если арендный договор еще в действии, то жильцов выселить до его окончания нельзя. Владелец может расторгнуть этот договор до сделки, выполнив условия по договору аренды, либо может предложить потом перезаключить его с новым владельцем – в этом случае новый владелец берет на себя обязательства по аренде, обременение остается.

Есть риск получить квартиру с жильцами, если владелец скрывает факт сдачи в аренду жилья и от налоговой, и утаил их наличие от покупателя. Был случай, особо ушлый мошенник снял такое жилье на полгода, попросив копию паспорта у владельца, по этой копии изготовил поддельный паспорт и продал объект. Соответственно, такую сделку аннулировали, и покупатели остались без денег и квартиры.

Прочие обременения

Все вышеперечисленные обременения легко обнаружить, заказав выписку из ЕГРН. При этом есть и «скрытые» обременения, и их очень сложно обнаружить, так как в выписке о них написано не будет.

Можно проводить проверку на юридическую чистоту недвижимости, наняв юриста. Можно самому копнуть глубже, изучив все документы продавца, на наличие проживающих несовершеннолетних, родственников с инвалидностью. Возможно, в квартире будет зарегистрирован человек, отказавшийся от приватизации, и который по закону может проживать там пожизненно. То же самое, если человек получил долю в квартире по завещанию, его невозможно выселить при смене владельца жилья.

Сейчас частое явление – это квартира, купленная с использованием средств материнского капитала. Дети продавца при этом имеют доли в квартире, и их можно будет продать только с разрешением РОНО, и выделением аналогичных долей в покупаемом продавцом жилье… Причем, если продавец выделит доли в другом своем жилье детям, это будет актом доброй воли и обременение не снимет, если этот факт правильно не оформить.

Если этот момент не взять в расчет и не соблюсти законным образом, и если продавец скроет информацию о обременении мат.капиталом, то после покупки такого жилья, сделка может быть аннулирована, либо впоследствии дети продавца могут претендовать на те самые доли в жилище покупателя. Если обременение в виде ипотеки с мат. капиталом, то доли можно выделить только после погашения ипотеки, а потом уже, получать разрешение РОНО на продажу и т.д.

Также есть опасность покупки жилья у физ.лица, признанного банкротом. Теперь, по закону, его недвижимость могут изъять в уплату долга, а он, в свою очередь, скорее всего, захочет ее реализовать, и поскорее – до наложения ареста. Могут быть оспорены сделки, совершенные до полугода до признания его банкротом.

Как быть?

Необходимо требовать с продавца предоставления документов и сведений, для выявления скрытых обременений, либо нанять хорошего юриста для проверки.

Например, запросить выписку из Домой книги (паспортного стола), где указаны все, кто был зарегистрирован, или зарегистрирован в настоящее время. В договоре прописать требование о снятии всех с регистрации в покупаемой квартире.

Если квартира получена вследствие завещания, необходимо выяснить, кто еще мог претендовать на жилье, и кого не упомянули в завещании.

Чтобы узнать о наличии мат.капитала, необходимо попросить продавца предоставить справку из ПФР об остатке средств на сертификате, то есть понять, был ли он использован.

Продать или купить квартиру с обременением можно, но сложно, а чтобы сделка прошла успешно, и впоследствии никто не заявил на Вашу недвижимость своих прав, рекомендуем обращаться за помощью к риэлторам и юристу «Сети АН «Эксперт», которые могут обезопасить покупателя, и опытны в этом вопросе.

Звоните нам: (347)298-58-13, 298-58-32, 299-14-14, 298-56-16, 299-10-14

Источник публикации: www.expert-russia.ru

Количество просмотров - 95


В этом разделе мы публикуем все новости и полезности и храним архивы новостей и статей с 2008 года
Компания
Новости
Франчайзинг
Ипотека
Реклама
Обучение и услуги портала