Михаил Хорьков, Как повышение пенсионного возраста изменит рынок жилья

19.06.2018
Старение населения, взросление рынков

Для начала давайте разберемся с базовыми тенденциями, которые привели к решению поднять пенсионный возраст. Старение населения — тренд, характерный для большинства стран мира. Во многих регионах продолжительность жизни растет, рождаемость снижается, доля старшего поколения увеличивается. Для России эта проблематика усиливается тем, что мы вступили в период демографического спада, связанного с тем, что в свою активную жизнь вступает малочисленное поколение 90-х годов. Оно не может заместить число тех, кто выходит на пенсию. Волнообразная демографическая динамика — очень устойчивый фактор, который предопределяет многие процессы и корректирует рыночные тенденции.


Россия. Число родившихся за год (Фото: Росстат)
Так, например, рынок жилья и ипотеки долгие годы базировался на спросе со стороны молодежи (поколения 70-х, 80-х годов). При этом участники рынка не уделяли должного внимания другим возрастным группам. Именно молодые формировали массовый запрос на жилье, и работать с ними было просто и удобно. Но рынок уже меняется — постепенно массовый спрос начинают формировать не покупатели своего первого жилья, а те, кто улучшает жилищные условия. И этот тренд будет усиливаться.


Прогноз изменения числа родившихся и умерших в России за год, млн человек (Фото: Росстат)
Оптимизация жилищных условий

Действительно, уже сегодня в отдельных городах, на локальных рынках мы отмечаем разворот девелоперов в сторону более взрослого покупателя. Семьи с детьми становятся значимым ориентиром для девелоперов, а государство внедряет программы субсидирования ипотеки для данной группы покупателей. Это правильная корректировка, которая позволит выстроить более устойчивую модель развития бизнеса в следующие десять лет. Но смещение акцентов с покупки первого жилья на улучшение жилищных условий не единственная необходимая корректировка.

Рынок жилья по-прежнему не замечает того, что возрастная группа покупателей старше 55 лет является выключенной из основных рыночных процессов. Никто целенаправленно не работает с этой категорией населения, несмотря на то что таких людей становится все больше. Работа с этой группой не входит в планы современных девелоперов. Текущих и будущих пенсионеров для современного рынка жилья не существует. Участники рынка готовы рассматривать их лишь в контексте прошлого рынка — тех, кто финансирует покупку малогабаритного жилья для своих детей, и тех, после кого остается квартира в наследство.

Между тем жизненный цикл семьи предполагает, что на каждом этапе ее развития жилищные условия должны корректироваться и меняться. Рано или поздно первое жилье становится маленьким и/или несоответствующим качественным запросам домохозяйства. Процесс улучшения жилищных условий, как правило, связан с появлением детей, их взрослением и необходимостью выделения детских комнат. Но дети быстро вырастают и часто уезжают от своих родителей. Опустевшее гнездо — проблема, которая абсолютно не осознана российским рынком жилья. На этом этапе у собственников возникает необходимость оптимизации жилых условий. Сегодня средняя обеспеченность жильем в домохозяйствах пенсионеров — около 36 кв. м на человека. Избыточная площадь в городской квартире часто дополняется наличием дачи и изменением образа жизни на пенсии.

Стареющие города России

И здесь необходимо вернуться к предстоящим структурным переменам. Снижение числа молодых и активных людей изменит городскую экономику и рынок жилья. Но не везде эти процессы окажутся критичными. Анализируя демографические процессы в российских городах, мы пришли к выводу, что все крупнейшие региональные центры можно разделить на три условные группы: молодые, зрелые и стареющие города. Этим городам нужны разные стратегии развития рынка жилья. Возрастной состав населения во многом определяет, кто будет формировать спрос на жилье и как будут развиваться их рынки.

Молодые города: Красноярск, Уфа, Тюмень, Томск, Иркутск. В эту группу попадают многие динамичные города с численностью менее 1 млн и высокой долей горожан в возрасте до 35 лет. Таким городам будет проще в следующие 10–15 лет. Здесь прогнозируется адаптация рынка под меняющуюся структуру, резких перемен не произойдет.

Зрелые города: Новосибирск, Казань, Екатеринбург. Это города с разным укладом жизни, но с точки зрения состава населения достаточно сбалансированные. Здесь есть рынки, где уже сегодня сформирован новый запрос на более качественные проекты:. И есть города, чья экономическая база не позволяет рынку жилья перейти к качественной трансформации рынка жилья.

Но, так или иначе, в этих городах уже начинается медленный процесс отказа от избыточного строительства малогабаритного жилья в пользу семейных форматов.

Стареющие города: Воронеж, Омск, Нижний Новгород, Волгоград, Самара. Эти города уже сегодня столкнулись с проблемой оттока молодежи и начинают проигрывать в конкуренции за человеческий капитал. В данной группе находятся два города с высокими показателями жилищного строительства — Воронеж и Самара. Старение населения — серьезный вызов для них.

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5b28c9a69a794753b6b67bb0

Количество просмотров - 200


В этом разделе мы публикуем все новости и полезности и храним архивы новостей и статей с 2008 года
Компания
Новости
Франчайзинг
Ипотека
Реклама
Обучение и услуги портала