Инвестиции-2018. Эффективные формы и новые оригинальные решения в недвижимости и не только

02.05.2018

Сегодня об изменениях, которые произошли в сфере инвестиций в недвижимость в последние пару лет.

Новостройки. Для инвесторов Уфы уже не первый день ясно что далеко не каждое вложение в недвижимость, и даже не в каждую новостройку будет прибыльным. Таковы ценовые уровни и квартирография проектов и существующего жилого фонда. Но пока инвестиции в новостройки остаются одним из самых частых и понятных обывателю и институциональному инвестору видом инвестиций. Другое дело, что надо не вестись на рекламные уловки застройщиков, обещающих высокую доходность абсолютно во всех ЖК. Например, районы массовой застройки доступными по цене квартирами популярны за счет консолидированной рекламы застройщиков, которые каждый рекламируют свой проект и привлекают внимание к месту и району. Но на стадии сдачи проекта на продажу выставляется огромное количество вариантов от инвесторов, значительно снижая ликвидность вашего варианта. Но то не значит, что это не вариант для инвестиций, просто надо учесть, что реальная доходность окажется ниже за счет либо скидки к цене продажи, либо придется продавать несколько позже, после пика продаж инвесторов. Соответственно, в пересчете на процент годовых цифра эффективности инвестиций снизится. Также одним из минусов таких проектов является практически отсутствующая в них уникальность конкретных квартир, так как каждая планировка встречается не только на каждом из 18-25 этажей, но еще и в нескольких типовых подъездах. Ну и сроки сдачи, для выгодности вкладываться надо в начале проекта, когда до завершения бывает более 2 лет. Уникальные строящиеся комплексы или проекты точечной застройки будут более эффективны для инвестиций, как это ни странно звучит, в том числе по срокам, однако при более высокой стартовой цене не для всех возможны.

В целом в текущий момент средняя доходность инвестиций в новостройки Уфы (без учета налогообложения!) составит от 12 до 20% годовых. Но без правильной налоговой оптимизации эта цифра снизится вдвое, а для неверно выбранного проекта будет минимальна. В целом же любое вложение в новостройку позволит просто сохранить деньги, не растратив их на менее значимые вещи. Что тоже немаловажно в наше время

Вклады. Несмотря на тему про недвижимость, не упомнить о них нельзя, всегда идет сравнение. Но ставки по вкладам снижаются, и их можно назвать скорее не выгодным, а безопасным способом. Короче, для тех, кто склонен к истерии, что новостройку не достроят, или для более консервативных инвесторов, которым нужны гарантии. Хотя в моем понимании термины Выгодных инвестиций и Гарантий безопасности стоят далеко друг от друга. Либо – либо.

Земля. Несмотря на то, что ее «больше не делают», повторяла, повторяю и буду повторять, что это один из самых сложных инструментов инвестирования с низкой ликвидностью и большой зависимостью от инфраструктурных и прочих неподвластных нам факторов. Точка пока в этом сезоне.

Инвестиционные компании. Инвестиции это всегда риск, но не всякий обыватель в полной мере это осознает, и ищет высокой доходности с высокими гарантиями. Так не бывает. Именно поэтому инвестиции в инвестиционных компаниях не получили у нас широкого распространения. Доходности более 15% годовых очень интересна, но конкретные проценты никто не гарантирует, и сделать вывод можно только по опыту коллег или других инвесторов. Другим не минусом, а скорее ограничением, является некая плата, брокерская комиссия, которая может быть от 500 у.е., которая очень быстро перекрывается доходностью при больших суммах, и долго компенсируется при минимальных. Что ж, инвесткомпании заинтересованы не только в больших суммах, но и в сроках инвестиций от года и выше. Именно это позволяет им выгодно для вас размещать средства. Поэтому пока такие проекты воспринимаются с трудом, хотя дают весьма и весьма приличный доход. Здесь либо страх, либо высокая доходность от 20% годовых.

Курортная недвижимость в России. Инвестиция долгоиграющая и требующая полного анализа конъюнктуры и развития региона вложений. Пока для большинства понятны только Крым и Сочи. Но купить там проще, чем продать, если купить не то и не там. И не всегда операторы рынка на месте, особенно, если он, как в Сочи, ориентирован именно на внешние продажи, сразу раскроет все карты. Мне, например, понадобилось 3 года, чтобы полностью понять, что в этом городе делать нельзя, а что нужно, несмотря на внешне совершенно иную картину мира. В текущий момент там происходят серьезные изменения строительной отрасли, которые показывают очень хорошую точку для начала инвестиционных вложений. Но если купить не тот объект, то возможно все, вплоть до его сноса. Вообще же Сочи - очень специфичный, но постоянно развивающийся регион, и инвестиции в прибрежные объекты еще долго будут выгодны. А помимо этого, дадут вам возможность отдыхать там несколько раз в год, сдавать в аренду квартиру, и NEW фишка – избежать курортного сбора). Эффективность зависит от правильной стратегии и выбранного объекта, в предыдущие годы была возможна и до 40% годовых.

Курортная недвижимость за пределами России. Вот тут самое интересное. Страна стране рознь, и самая суть лежит не во внешних политических интригах, которые льются на нас с телевизионных экранов. Тут главное в целом конечно то же, что и для курортных мест в России. И страны не слишком отдаленные и понятные для нас. Но в те же Сочи в основном ездят соотечественники, а вот та же Турция, даже если предположить охлаждение отношений между конкретными странами, останется популярной не только у всей Европы, но и у Ближнего востока, который ездит туда не погреться как мы, а наоборот, в сезон, когда у них +50. А скандинавы, например, предпочитают весну и осень. В итоге сезон там максимально длинный.

Плюс интересным моментом здесь окажутся кросс-курсы валют. Например, в прошлом 2017 году, когда мы возобновили продажи по Турции, все говорили о невыгодных курсах валют (доллар был намного дешевле, чем сейчас). В итоге номинально остающаяся на том же уровне цена в долларах выросла в рублях на минимум 10%. А если стоимость проекта выросла плюс сезонность плюс в целом развитие рынка или района? Посчитать сложно, не менее сложно, чем по Сочи. Кстати, слетать в Сочи с точки зрения цен на билеты, совсем не в разы дешевле, а стоимость жизни, продуктов и прочего в Турции дешевле намного. Поэтому не перестаю рекомендовать, но именно для тех, кто будет использовать свою квартиру для отдыха.

Если же сравнить инвестиции в новостройки в России и в Турции, то в последней это в 2 раза выгоде, все квартиры сдаются с ремонтом и часто с обстановкой частично, а классы комплексов и инфраструктуры на порядок выше. Риски конечно есть в нестабильности валюты и правильной формы оплаты такой покупки. Поэтому подобные сделки сопровождаются лично представителями. И не стоит забывать, что комиссия местных агентств для случайно зашедших с улицы покупателей-туристов не 2 как у нас принято, а 7%. Как говорится, вы даже и не заметите… По партнерским каналом она не взимается сверх пошлин госорганов и налогов. Но это уже частности. Эффективность зависит от цели покупки помимо чистых вложений, правильной стратегии и выбранного объекта. О Турции кстати тут

Коллективные инвестиции. Теперь о самом оригинальном. Конечно, каждый профессиональный инвестор ищет пути повышения эффективности и снижения уровня участия в процессе. Тут мир вспомнил про совместные инвестиции. ПИФы у нас как то не прижились, а вот купить квартиру вскладчину партнерами или группой инвесторов вполне. Это позволяет выгодно инвестировать, имея менее значительную сумму. Минус - доверие друг к другу, которого у наших граждан хватает для совместных покупок шмоток, но не хватает для более крупных цифр.

Курортная недвижимость с услугой управления. Когда-то лидером этой темы был постсоветская и поэтому честная Болгария. Сейчас она сдала позиции, но такие услуги есть и в других странах, той же Турции, можно найти и в Сочи. Но человеческий фактор там может стать решающим. В целом услуга управления стоит 20%, позволяет за счет дохода окупать содержание объекта и дает доход в хороших местах приличный. Плюсом такой формы является то, что подобный вид услуг не имеют права там оказывать частные лица, только формы (Турция), поэтому демпинг цен невозможен

Наконец, самое оригинальное.

Паркинги. Покупка с инвестиционными целями парковочных мест в массовых местах с гарантированной загрузкой. Например, на перехватывающих парковках, или в аэропорту Лондона. Ниже привожу пример цифр от одного из партнеров.

Парковки в аэропорту Гэтвик, Лондон

Низкая степень риска – Высокодоходная инвестиция – Низкий порог входа (подходит для начинающих инвесторов в зарубежную недвижимость)

-Стоимость парковки £25,000;

-Доходность 2% гарантированная + 5-6% прогнозируемая;

-Управляющая компания – Park First с 32-летним опытом управления парковками и 15,000 парковочных мест под управлением в большинстве международных аэропортов Великобритании. Компания не имеет долговых обязательств;

-Парковки продаются на основе freehold, инвестор получает свидетельство о собственности; Нет гербового сбора при покупке;

-Специальное предложение - Вы покупаете парковку дешевле на £4,000 (за £21,000) и первые 2 года получаете только 2% гарантированного дохода;

-Полное сопровождение сделки на русском языке;

Предпосылки к инвестированию в парковочные места в аэропорту Гэтвик, Лондон:

-Аэропорт Гэтвик является 2-м по величине аэропортом Лондона (и Великобритании) и занимает 1 место по числу направлений вылетов среди аэропортов Великобритании: пассажиропоток более 45,6 миллионов человек в 2017 году, 228 направлений вылетов в 74 страны;

-На данный момент реализуется 5-летний план модернизации аэропорта стоимостью £2,7 миллиарда, который позволит увеличить пассажиропоток до 50 миллионов человек в год;

-30 минут до центра Лондона; Высокий спрос на парковочные места в аэропортах обеспечивает простую и надежную концепцию инвестирования

Апаратаменты в курортных местах мировой известности с рентным доходом.

Пример, апартаменты в Майами «Карибские острова», пример от партнеров

-Стоимость $175,000 (площадь 98 кв. м, 2 спальни, 2 ванные комнаты);

-Средняя годовая доходность от сдачи в аренду в первые 5 лет составляет 7,46% (суммарный доход за 5 лет – $65,275);

-Прогнозируемый рост стоимости апартамента за 5 лет $56 939;

-Суммарный прогнозируемый доход за 5 лет (аренда + капитализация) $122 214 (суммарная годовая доходность 14%);

-Полное управление недвижимостью: 97% - 99% арендного заполнения с 2012 г. (все апартаменты на данный момент сданы);

-Частный комплекс с охраной, 27 зданий с 220 апартаментами с высококачественной отделкой, бассейн, фитнес-центр, переговорные залы, детские площадки. Построен в 2008 году;

-Полное сопровождение сделки на русском языке.

Предпосылки к инвестированию в апартаменты в комплексе «Карибские острова» в Майами, Флорида:

-Комплекс расположен в 30 минутах от центра города Майами; в 10 минутах от пляжа; окружен озерами, реками и живописными садами;

-Стоимость недвижимости в районе, где расположен комплекс, выросла на 18% за последние 12 месяцев;

-Школы, госпиталь, шоппинг и развлечения в пешей доступности. Госпиталь является одним из крупнейших в Южной Флориде;

-Участок входит в план создания новых высокоскоростных железнодорожных «коридоров» из Майами-Сити в пригороды (“SMART” Plan).

Как-то так, выбирайте и звоните

Автор: Андреева Елена, +7-909-349-14-14

Andreeva.JPG

Количество просмотров - 256


В этом разделе мы публикуем все новости и полезности и храним архивы новостей и статей с 2008 года
Компания
Новости
Франчайзинг
Ипотека
Реклама
Обучение и услуги портала