Уфа
Уфа

Обзор цен на земельные участки в Республике Башкортостан и в г. Уфа по назначению земли, площадям с разбивкой по всем городам РБ на 1 января 2020 года

29.01.2020

Полная версия обзора предназначена для профессионалов отрасли оценщиков, аналитиков рынка, девелоперских компаний, занимающихся пригородной застройкой.

Стоимость обзора 3000 руб. Заявки можно направлять на expert-russia@mail.ru, (347)299-14-14

1. Общее описание сегмента. Республика Башкортостан

В выборку для настоящего исследования вошли 2393 участков всех типов, ВРИ и площадей по Республике Башкортостан (полная выборка). С ценой представлено 2029 вариантов (85%)

Общий объем предложения выборки составляет более 55 039 соток. и около 2,195 млрд. руб.

Средняя площадь участка - 23.1 соток, диапазон площадей – от 1,2 соток до 120 га.

Средняя стоимость объекта – 884 тыс. руб., диапазон стоимости объекта - от 50 тыс. руб. до 140 млн. руб.

Средняя стоимость сотки в наиболее привлекательных районах республики – 75 тыс. руб., диапазон стоимостей сотки – от 100 до 1,5 млн. руб. Средняя цена сотки в целом по РБ – 39, 88 тыс руб, земель для жилой недвижимости – 45,9

2.            Объем предложений на рынке и диапазоны цен. Достаточность предложения

Рыночное предложение согласно рекламных источников (сайты ИРР, Авито, прочие сайте ) на дату изучения выборки достаточно Большая часть объектов, представленная с ценой, расположена в г. Уфа и пригородах согласно зонированию Аналитического центра Эксперт.

Право аренды земли – около 8% вариантов

Право собственности – около 92% вариантов

Объем предложения на момент исследования можно считать ограниченным но типичным для рынка данного сегмента. Не все объекты выставляются в открытую рекламу.

3.            Земельные участки с правом собственности. Подсегменты по назначению земли

Участки разделены по основным типам назначения земли согласно Земельному Кодексу и генеральным планам городов. Земли населенных пунктов включают в себя участки ИЖС, ЛПХ, общественно-деловые зоны, за исключением участков для коммерческого использования, которые выделены в отдельную категорию. В категории Земель сельхозназначения включены типичные сельскохозяйственные земли, участки с ВРИ СНТ и ДНП – типичные садово-огородниские хозяйства и типичные дачные поселки. Из выборки исключены участки с неоднозначной трактовкой ВРИ участка

Количество вариантов в исследовании данного раздела всего – 1950.

Земли населенных пунктов для жилой недвижимости, 1320 вариантов.

Средняя цена сотки по Респ. Башкортостан – 45 900 руб.

Средняя цена объекта – 1 100 тыс. руб.

Диапазон цены сотки: от 100 руб. до 2 млн. руб.

Диапазон цены объектов от 210 тыс. руб. до 65 млн. руб.

Диапазон площади объекта: от 3 сот до 500 Га.

Земли коммерческого назначения, включая производственно-складские, 109 вариантов.

Средняя цена сотки по Респ. Башкортостан – 175000 руб.

Средняя цена объекта – 12 000 000 руб.

Диапазон цены сотки: от 300 руб. до 1900тыс. руб.

Диапазон цены объектов от 450 тыс. руб. до 200 млн. руб.

Диапазон площади объекта: от 3 сот до 120 Га.

Земли сельскохозяйственного назначения, включая СНТ и ДНП, 521 варианта.

Средняя цена сотки по Респ. Башкортостан – 50230 руб.

Средняя цена объекта – 502 тыс. руб.

Диапазон цены сотки: от 3,8 руб. до 835 тыс. руб.

Диапазон цены объектов от 12 тыс. руб. до 10 млн. руб.

Диапазон площади объекта: от 1,2 сот до 50 Га.

4.            Земельные участки с правом собственности. Цены и диапазоны в зависимости от площади участков. Раздел для оценщиков с диапазонами доступен в платной версии

Участки более 10 Га – 15 шт.

Средняя цена сотки - 7 034 руб.

Средняя цена объекта 20 000 тыс. руб.

От 1 до 10 Га – 33 шт.

Средняя цена сотки - 33 450 руб.

Средняя цена объекта -10110 тыс. руб.

От 50 соток до 1 Га – 33 шт.

Средняя цена сотки – 26 500 руб.

Средняя цена объекта – 3 860 тыс. руб.

От 30 до 50 соток – 94 шт.

Средняя цена сотки – 36 550 руб.

Средняя цена объекта - 1560 тыс. руб.

От 15 до 30 соток – 577 шт.

Средняя цена сотки - 64 400 руб.

Средняя цена объекта – 1290 тыс. руб.

От 10 до 15 соток – 689 шт.

Средняя цена сотки – 63 530 руб.

Средняя цена объекта - 785 600 руб.

От 5 до 10 соток – 832 шт.

Средняя цена сотки - 91 085 руб.

Средняя цена объекта – 645 300 руб.

До 5 соток – 121 шт.

Средняя цена сотки – 144 320 руб.

Средняя цена объекта – 398 500 руб.

Земля РБ обзор 01012020 цены от площади.jpg

Структура предложения представлена в диаграмме ниже:

Земля РБ обзор 01012020 круг от площади.jpg

Часть 2. Участки по крупнейшим ГОРОДАМ и группам населенных пунктов РБ. Право собственности

Обзор представлен по следующим населенным пунктам и группам. Для крупных населенных пунктов учтены ближайшие пригороды или поселки-спутники, рассматриваемые с точки зрения проживания и ведения бизнеса. Также обзор составлен исходя из предположения о возможности использования земель населенных пунктов не только в исходном ВРИ, но возможно изменения вида разрешенного использования в пределах возможностей градостроительного плана. Для уточнения показателей исходя из ВРИ необходимо использовать первую часть обзора.:

В выборке, составленной по данным сайтов-агрегаторов, в выборке представлено.

Диапазон цен и площадей в сегменте продаж:

Земельные участки в Республике Башкортостан

Диапазон площади участков: от 5 до 7575 соток;

Диапазон общей цены участков: от 100 тыс. руб. до 140 млн. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 250 до 2000 000 руб. за сотку.

Среднее значение площади участков —105 соток;

Среднее значение общей цены участков — 4 890 000 руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 39 880 руб.

Земельные участки в г. Уфа, черта ГО - 211

Диапазон площади участков: от 3 до 762 соток;

Диапазон общей цены участков: от 130 тыс. руб. до 81 млн. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 5 000 до 1 836 734 руб. за сотку.

Среднее значение площади участков — 13,3 соток;

Среднее значение общей цены участков — 1 390 20 руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 143 100 руб.

Земельные участки в г. Стерлитамак - 76

Диапазон площади участков: от 3,4 до 100 соток;

Диапазон общей цены участков: от 30 тыс. руб. до 28 млн. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 8333 до 290100 руб. за сотку

Среднее значение площади участков — 26 соток;

Среднее значение общей цены участков — 1 890500 руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 89 900 руб.

Земельные участки в г. Октябрьский - 39

Диапазон площади участков: от 5 до 21 соток;

Диапазон общей цены участков: от 180 тыс. руб. до 5,9 млн. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 33 898 до 350 000 руб. за сотку.

Среднее значение площади участков — 9,4 соток;

Среднее значение общей цены участков — 2170 000 руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 56 995 руб.

Земельные участки в г. Мелеуз, Ишимбай, Кумертау

Диапазон площади участков: от 4 до 40 соток;

Диапазон общей цены участков: от 30 тыс. руб. до 2500 тыс. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 3,4 тыс. до 100 тыс. руб. за сотку.

Среднее значение площади участков — 10.3 соток;

Среднее значение общей цены участков — 430 100 руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 32 266 руб.

Количество участков в населенных пунктах в выборке представлено в таблице ниже:

Земля РБ обзор 01012020 города количество табл.jpg

Структура исследования включает населенные пункты ( диапазоны площадей, стоимости объекта и стоимости сотки представлены в платной версии обзора)

Архангельское

Средняя цена сотки – 15 450 руб.

Средняя площадь участка – 13.3 сот

Средняя цена объекта – 643 тыс. руб.

Аскарово

Средняя цена сотки - 21 100 руб.

Средняя площадь участка 15.2 сот

Средняя цена объекта 302 тыс. руб.

Баймак

Средняя цена сотки – 25 330 руб.

Средняя площадь участка – 15,3 сотки

Средняя цена объекта 508 тыс. руб.

Белебей

Средняя цена сотки – 35650 руб.

Средняя площадь участка – 12,5 соток

Средняя цена объекта 350 тыс. руб.

Белорецк

Средняя цена сотки – 57 484 руб.

Средняя площадь участка - 17,1 соток

Средняя цена объекта 782,6 тыс. руб.

Бирск

Средняя цена сотки 68 800 руб.

Средняя площадь участка – 13,5 соток

Средняя цена объекта 976 тыс. руб.

Благовещенск

Средняя цена сотки – 56700 руб.

Средняя площадь участка 10,5 соток

Средняя цена объекта 590 тыс. руб.

Буздяк, Бураево, Верхнеяркеево, Татышлы

Средняя цена сотки – 27 250 руб.

Средняя площадь участка – 20 соток

Средняя цена объекта – 500 тыс. руб.

Давлеканово

Средняя цена сотки - 39 980 руб.

Средняя площадь участка – 12,1 соток

Средняя цена объекта - 499 тыс. руб.

Дюртюли

Средняя цена сотки 49 800 руб.

Средняя площадь участка – 13,5 соток

Средняя цена объекта – 953 тыс. руб.

Зирган, Зилаир

Средняя цена сотки 36 750 руб.

Средняя площадь участка 13 соток

Средняя цена объекта 550 тыс. руб.

Иглино

Средняя цена сотки 63 250 руб.

Средняя площадь участка 11,2 соток

Средняя цена объекта 664 тыс. руб.

Ишимбай

Средняя цена сотки 28 870 руб.

Средняя площадь участка – 10,5 соток

Средняя цена объекта - 350 тыс. руб.

Кабаково и Кандры

Средняя цена сотки 45 312 руб.

Средняя площадь участка 14,1 соток

Средняя цена объекта – 610 тыс. руб.

Караидель

Средняя цена сотки 31 560 руб.

Средняя площадь участка 16,6 соток

Средняя цена объекта – 489 тыс. руб.

Кармаскалы

Средняя цена сотки 30 465 руб.

Средняя площадь участка 13,4 соток

Средняя цена объекта 413,6 тыс. руб.

Киргиз-Мияки, Красная Горка, Красноусольск

Средняя цена сотки – 25 900 руб.

Средняя площадь участка 16,1 соток

Средняя цена объекта 301 тыс. руб.

Кумертау

Средняя цена сотки 33 500 руб.

Средняя площадь участка 11,5 соток

Средняя цена объекта 353 тыс. руб.

Кушнаренково

Средняя цена сотки 24 850 руб.

Средняя площадь участка 13,2 соток

Средняя цена объекта 318 тыс. руб.

Мелеуз

Средняя цена сотки 45 585 руб.

Средняя площадь участка 18,36 соток

Средняя цена объекта 450 тыс. руб.

Месягутово, Мишкино и Мраково

Средняя цена сотки 16670 руб.

Средняя площадь участка 30 соток

Средняя цена объекта 500 тыс. руб.

Нефтекамск

Средняя цена сотки 78900 руб.

Средняя площадь участка 8,6 соток

Средняя цена объекта 745 тыс. руб.

Октябрьский

Средняя цена сотки 76900 руб.

Средняя площадь участка 9,5 соток

Средняя цена объекта 980 тыс. руб.

Павловка и побережье

Средняя цена сотки 45500 руб.

Средняя площадь участка 17 сотки

Средняя цена объекта 1050 тыс. руб.

Прибельский и Приютово

Средняя цена сотки 20 230 руб.

Средняя площадь участка 18 соток

Средняя цена объекта 350 тыс. руб.

Раевка

Средняя цена сотки 17 700 руб.

Средняя площадь участка 11 соток

Средняя цена объекта 209 тыс. руб.

Салават

Средняя цена сотки 96 440 руб.

Средняя площадь участка 12,6 соток

Средняя цена объекта 1 168,7 тыс. руб.

Сибай

Средняя цена сотки 70 652 руб.

Средняя площадь участка 10,5 сотки

Средняя цена объекта 750 тыс. руб.

Старобалтачево и Стерлибашево

Средняя цена сотки 16210 руб.

Средняя площадь участка 13.1 соток

Средняя цена объекта 190 тыс. руб.

Стерлитамак

Средняя цена сотки 89900 руб.

Средняя площадь участка 14.2 соток

Средняя цена объекта 1 650 тыс. руб.

Толбазы

Средняя цена сотки 34 690 руб.

Средняя площадь участка 12,6 соток

Средняя цена объекта 1341 тыс. руб.

Туймазы

Средняя цена сотки 55430руб.

Средняя площадь участка 12,2 соток

Средняя цена объекта 899 тыс. руб.

Учалы

Средняя цена сотки 24150 руб.

Средняя площадь участка 14,3 соток

Средняя цена объекта 307 тыс. руб.

Чекмагуш

Средняя цена сотки 27500 руб.

Средняя площадь участка 9 соток

Средняя цена объекта 254 тыс. руб.

Чишмы

Средняя цена сотки 52250 руб.

Средняя площадь участка 14,1 сотки

Средняя цена объекта 833 тыс. руб.

Шаран

Средняя цена сотки 14430 руб.

Средняя площадь участка 15,31 соток

Средняя цена объекта 197 тыс. руб.

Языково

Средняя цена сотки 17250 руб.

Средняя площадь участка 13,1 соток

Средняя цена объекта 189 тыс. руб.

Янаул

Средняя цена сотки 48560 руб.

Средняя площадь участка 10,3 соток

Средняя цена объекта 536 тыс. руб.

Цена сотки земли по типам на нас.пунктам РБ, тыс.руб.

Земля РБ обзор 01012020 цены по городам диагр.jpg

5.            Общие и ценообразующие факторы, влияющие на сегмент

Ценообразующие факторы земельных коммерческого назначения представлены ниже в таблице по убыванию значимости:

Номер

Наименование фактора

1

Местоположение объекта относительно инфраструктуры, развитость района расположения с точки зрения ВРИ

2

Стратегический факторы развития на 5 лет

3

Наличие коммуникаций и стоимость подведения, удаление от точки подключения

4

Права и ограничения прав, обременения, в том числе ограничения ВРИ

5

Уровень инфраструктуры и перспективы развития окружающих территорий с точки зрения ВРИ и Генплана

6

Физические, природные характеристики объекта, в том числе, свойства земельного участка и его окружения, геология, геодезия

7

Наличие дополнительных улучшений и построек

8

Условия продажи и финансирования конкретного участка (нерыночные условия, ипотека, вид оплаты, торг, др. условия)

9

Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, массовость и динамика предложения)

  1. Диапазоны поправок к цене

Типичные поправки к стоимости земельных участков указанных типов представлены в таблице (актуально для земель, пригодных для проживания граждан), в долях единицы

Тип поправки

Диапазон значений +-

1

Поправка на заведенные коммуникации или их подведение

До 0.5, для загородных – от 0.5 до 1, если все коммуникации далеко и нет ТУ – требует расчета ЗП

2

Поправка на наличие небольших улучшений, насаждений

До 0.2

3

Поправка на геологические факторы, возможность многоэтажной застройки

До 3

4

Поправка на значимые объекты инфраструктуры в непосредственной близости (транспортные развязки, выезды из города и т.п

От 0.1 до 1

5

Поправка на объекты первичного рынка земли (стадия межевания, планируемых коммуникаций)

в зависимости от степени реализации проекта

7.            Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте

Сроки экспозиции земельных участков на момент настоящего исследования представлены ниже

Сроки экспозиции

Доля

До 3 мес

7%

3 - 9 мес

45%

более 9 мес

48%

Объекты в исследуемом сегменте имеют различную степень ликвидности. Средние сроки экспозиции подобных объектов небольших площадей имеют ориентировочные сроки ликвидности в типичные годы от 3 месяцев. Для участков больших площадей с требуемыми большими инвестициями и высокой кадастровой стоимостью для налогообложения – от 5-6 месяцев.

8. Анализ спроса и факторов, мотивация спроса, диапазоны факторов спроса.

Спрос на участки коммерческого и производственного специфичен, малоэластичен, так как сумма планируемых инвестиций велика и включает строительство. В черте крупнейших городов участки наиболее востребованы как не воспроизводимые объекты, для строительства и проживания граждан.

9.    Динамика сегмента и прогноз.

Сегмент характеризуется ограниченным спросом и типичной динамикой, прогноз сохраняется в краткосрочный период. Уровень спроса на земельные участки в типичных производственных зонах ниже, чем обширнее и удаленнее они. Спрос на участки вблизи федеральных трасс оказался переоцененным из-за сложности освоения и наличия кадров. Спрос на участки для проживания граждан остается на среднем уровне, выше в районах Республики.

10. Основные выводы.

Право собственности имеет все больший коэффициент поправки к праву аренды, так как период льготного выкупа короткий, кадастровая стоимость высока.

Коэффициент поправки на право собственности к праву аренды по РБ в целом – 107%

Для наиболее востребованных участков до 3 Га соотношения цен и коэффициенты представлены ниже

Регион, город

Коэффициент поправки право собственности к праву аренды

Уфа

1.1

Города РБ основные, усредненно

1.1

РБ в целом, мелкие города, поселки, кроме крупных городов

От 1 до 1.1

Автор: Елена Андреева, Генеральный директор Сети Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ

Оценщик, аналитик, независимый эксперт рынка

Контакты: (347)299-14-14, +7909-349-14-14, expert-russia@mail.ru

Уфа, ул. Кирова 31. Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ, www.expert-russia.ru

Количество просмотров -


Все о ценах на недвижимости, аналитике типов и прогнозах рынка недвижимости в Уфе и России в динамике с первых лет 21 века
Компания
Новости
Франчайзинг
Ипотека
Реклама
Обучение и услуги портала