Салават

Обзор цен на земельные участки в Республике Башкортостан и в г. Уфа по назначению земли, площадям с разбивкой по всем городам РБ на 1 января 2019 года

01.02.2019

1.            Общее описание сегмента. Республика Башкортостан

В выборку для настоящего исследования вошли 2089 участков всех типов, ВРИ и площадей по Республике Башкортостан (полная выборка). С ценой представлено 1982 вариантов (78%)

Общий объем предложения выборки составляет более 11 690 000 кв.м. и более 2,68 млрд. руб.

Средняя площадь участка - 25,7 соток, диапазон площадей – от 1,2 соток до 500 га.

Средняя стоимость объекта – 932,7 тыс. руб., диапазон стоимости объекта - от 15 тыс. руб. до 120 млн. руб.

Средняя стоимость сотки в наиболее привлекательных районах – 77,4 тыс. руб., диапазон стоимостей сотки – от 100 до 1,8 млн. руб. Средняя цена сотки в целом по РБ – 39, 95 тыс руб, земель для жилой недвижимости – 45,59

2.            Объем предложений на рынке и диапазоны цен. Достаточность предложения

Рыночное предложение согласно рекламных источников (сайты ИРР, Авито, прочие сайте ) на дату изучения выборки достаточно Большая часть объектов, представленная с ценой, расположена в г. Уфа и пригородах согласно зонированию Аналитического центра Эксперт.

Право аренды земли – около 10% вариантов

Право собственности – около 90% вариантов

Объем предложения на момент исследования можно считать ограниченным но типичным для рынка данного сегмента. Не все объекты выставляются в открытую рекламу.

3.            Земельные участки с правом собственности. Подсегменты по назначению земли

Участки разделены по основным типам назначения земли согласно Земельному Кодексу и генеральным планам городов. Земли населенных пунктов включают в себя участки ИЖС, ЛПХ, общественно-деловые зоны, за исключением участков для коммерческого использования, которые выделены в отдельную категорию. В категории Земель сельхозназначения включены типичные сельскохозяйственные земли, участки с ВРИ СНТ и ДНП – типичные садово-огородниские хозяйства и типичные дачные поселки. Из выборки исключены участки с неоднозначной трактовкой ВРИ участка

Количество вариантов в исследовании данного раздела всего – 1723.

Земли населенных пунктов для жилой недвижимости, 1046 вариантов.

Средняя цена сотки по Респ. Башкортостан – 45 590 руб.

Средняя цена объекта – 1 089 тыс. руб.

Диапазон цены сотки: от 100 руб. до 3,2 млн. руб.

Диапазон цены объектов от 35 тыс. руб. до 65 млн. руб.

Диапазон площади объекта: от 3 сот до 500 Га.

Земли коммерческого назначения, включая производственно-складские, 115 вариантов.

Средняя цена сотки по Респ. Башкортостан – 159 151 руб.

Средняя цена объекта – 11 726 962 руб.

Диапазон цены сотки: от 235 руб. до 1692 тыс. руб.

Диапазон цены объектов от 15 тыс. руб. до 170 млн. руб.

Диапазон площади объекта: от 2,1 сот до 122 Га.

Земли сельскохозяйственного назначения, включая СНТ и ДНП, 562 варианта.

Средняя цена сотки по Респ. Башкортостан – 51 512 руб.

Средняя цена объекта – 502 тыс. руб.

Диапазон цены сотки: от 3,8 руб. до 835 тыс. руб.

Диапазон цены объектов от 12 тыс. руб. до 10 млн. руб.

Диапазон площади объекта: от 1,2 сот до 50 Га.

4.            Земельные участки с правом собственности. Цены и диапазоны в зависимости от площади участков. Раздел для оценщиков с диапазонами доступен в платной версии

Участки более 10 Га – 10 шт.

Средняя цена сотки - 7 133 руб.

Средняя цена объекта 18 024 тыс. руб.

От 1 до 10 Га – 32 шт.

Средняя цена сотки - 38 643 руб.

Средняя цена объекта -12 045 тыс. руб.

От 50 соток до 1 Га – 11 шт.

Средняя цена сотки – 61 807 руб.

Средняя цена объекта – 3 610 тыс. руб.

От 30 до 50 соток – 82 шт.

Средняя цена сотки – 38 705 руб.

Средняя цена объекта - 1 334 тыс. руб.

От 15 до 30 соток – 577 шт.

Средняя цена сотки - 59 384 руб.

Средняя цена объекта – 1 084 тыс. руб.

От 10 до 15 соток – 599 шт.

Средняя цена сотки – 63 413 руб.

Средняя цена объекта - 737 989 руб.

От 5 до 10 соток – 607 шт.

Средняя цена сотки - 91 085 руб.

Средняя цена объекта – 674 258 руб.

От 1 до 5 соток – 99 шт.

Средняя цена сотки – 141 834 руб.

Средняя цена объекта – 545 949 руб.

2 zcena sotki v zavisimosti ot S.jpg

Структура предложения представлена в диаграмме ниже:

1 Kolichestvo uchastkov po S.jpg

Часть 2. Участки по крупнейшим ГОРОДАМ и группам населенных пунктов РБ. Право собственности

Обзор представлен по следующим населенным пунктам и группам. Для крупных населенных пунктов учтены ближайшие пригороды или поселки-спутники, рассматриваемые с точки зрения проживания и ведения бизнеса. Также обзор составлен исходя из предположения о возможности использования земель населенных пунктов не только в исходном ВРИ, но возможно изменения вида разрешенного использования в пределах возможностей градостроительного плана. Для уточнения показателей исходя из ВРИ необходимо использовать первую часть обзора.:

В выборке, составленной по данным сайтов-агрегаторов, в выборке представлено 227 участков.

Диапазон цен и площадей в сегменте продаж:

Земельные участки в Республике Башкортостан

Диапазон площади участков: от 15 до 21000 соток;

Диапазон общей цены участков: от 100 тыс. руб. до 200 млн. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 250 до 2000 000 руб. за сотку.

Среднее значение площади участков — 224 соток;

Среднее значение общей цены участков — 9 450 300 руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 39 950 руб.

Земельные участки в г. Уфа, черта ГО - 230

Диапазон площади участков: от 3 до 270 соток;

Диапазон общей цены участков: от 49 тыс. руб. до 18 млн. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 5 000 до 1 836 734 руб. за сотку.

Среднее значение площади участков — 13,3 соток;

Среднее значение общей цены участков — 1 238 190 руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 119 267 руб.

Земельные участки в г. Стерлитамак - 27

Диапазон площади участков: от 3,4 до 500 соток;

Диапазон общей цены участков: от 50 тыс. руб. до 25 млн. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 8333 до 305 882 руб. за сотку

Среднее значение площади участков — 31,1 соток;

Среднее значение общей цены участков — 1 971 074 руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 63 288 руб.

Земельные участки в г. Октябрьский - 15

Диапазон площади участков: от 5,31 до 17 соток;

Диапазон общей цены участков: от 180 тыс. руб. до 3 млн. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 33 898 до 350 000 руб. за сотку.

Среднее значение площади участков — 9,4 соток;

Среднее значение общей цены участков — 3 000 000 руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 130 995 руб.

Земельные участки в г. Мелеуз, Ишимбай, Кумертау

Диапазон площади участков: от 4 до 37 соток;

Диапазон общей цены участков: от 20 тыс. руб. до 550 тыс. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 3,4 тыс. до 100 тыс. руб. за сотку.

Среднее значение площади участков — 12,8 соток;

Среднее значение общей цены участков — 337 500 руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 32 266 руб.

Количество участков в населенных пунктах в выборке:

Уфа и пригороды — 200;

Октябрьский и пригороды — 10;

Стерлитамак и пригороды — 14;

Ишимбай и пригороды — 4;

Мелеуз и пригороды — 6;

Салават и пригороды — 7;

Благовещенск и пригороды — 8;

Учалы — 2;

Дюртюли — 7;

Иглино (Иглинский р-н) — 121;

Чишмы (Чишминский р-н) — 4;

Раевский (Альшеевский р-н) — 3;

Кармаскалы (Кармаскалинский) — 22;

Кушнаренково (Кушнаренковский р-н) — 8;

Краснокамский р-н — 3;

Нуримановский р-н — 2;

Гафурийский р-н — 2;

Янаул — 1;

Кумертау — 13;

Нефтекамск — 5;

Белорецк — 2;

Чекмагуш — 1;

Красноусольский р-н — 1;

Аургазинский р-н — 3;

Караидельский р-н — 8;

Белебеевский р-н — 4;

Абзелиловский р-н — 1;

Белорецкий р-н — 2;

Балтачевский р-н — 1;

Бураевский р-н — 3;

Буздякский р-н — 2.

Структура исследования включает населенные пункты ( диапазоны площадей, стоимости объекта и стоимости сотки представлены в платной версии обзора)

Архангельское

Средняя цена сотки – 15 933 руб.

Средняя площадь участка – 15 сот

Средняя цена объекта – 732,5 тыс. руб.

Аскарово

Средняя цена сотки - 20 078 руб.

Средняя площадь участка 16,8 сот

Средняя цена объекта 320 тыс. руб.

Баймак

Средняя цена сотки – 22 580 руб.

Средняя площадь участка – 15,5 сотки

Средняя цена объекта 674,5 тыс. руб.

Белебей

Средняя цена сотки – 32 843 руб.

Средняя площадь участка – 12,6 соток

Средняя цена объекта 340 тыс. руб.

Белорецк

Средняя цена сотки – 57 484 руб.

Средняя площадь участка - 17,1 соток

Средняя цена объекта 782,6 тыс. руб.

Бирск

Средняя цена сотки 90 844 руб.

Средняя площадь участка – 13,4 соток

Средняя цена объекта 1 006 тыс. руб.

Благовещенск

Средняя цена сотки – 66 462 руб.

Средняя площадь участка 10,7 соток

Средняя цена объекта 673,6 тыс. руб.

Буздяк, Бураево, Верхнеяркеево, Татышлы

Средняя цена сотки – 27 321 руб.

Средняя площадь участка – 21,1 соток

Средняя цена объекта – 500 тыс. руб.

Давлеканово

Средняя цена сотки - 55 991 руб.

Средняя площадь участка – 12,1 соток

Средняя цена объекта - 670 тыс. руб.

Дюртюли

Средняя цена сотки 72 404 руб.

Средняя площадь участка – 13,6 соток

Средняя цена объекта – 965 тыс. руб.

Зирган, Зилаир

Средняя цена сотки 55 000 руб.

Средняя площадь участка 15 соток

Средняя цена объекта 825 тыс. руб.

Иглино

Средняя цена сотки 52 299 руб.

Средняя площадь участка 11,3 соток

Средняя цена объекта 566,6 тыс. руб.

Ишимбай

Средняя цена сотки 30772 руб.

Средняя площадь участка – 10,6 соток

Средняя цена объекта - 336 тыс. руб.

Кабаково и Кандры

Средняя цена сотки 46 312 руб.

Средняя площадь участка 14,4 соток

Средняя цена объекта – 629 тыс. руб.

Караидель

Средняя цена сотки 31 694 руб.

Средняя площадь участка 18,9 соток

Средняя цена объекта – 559 тыс. руб.

Кармаскалы

Средняя цена сотки 30 465 руб.

Средняя площадь участка 13,4 соток

Средняя цена объекта 413,6 тыс. руб.

Киргиз-Мияки, Красная Горка, Красноусольск

Средняя цена сотки – 25 951 руб.

Средняя площадь участка 16,2 соток

Средняя цена объекта 332,5 тыс. руб.

Кумертау

Средняя цена сотки 32 163 руб.

Средняя площадь участка 11,75 соток

Средняя цена объекта 385 тыс. руб.

Кушнаренково

Средняя цена сотки 23 917 руб.

Средняя площадь участка 13,78 соток

Средняя цена объекта 328 тыс. руб.

Мелеуз

Средняя цена сотки 45 585 руб.

Средняя площадь участка 18,36 соток

Средняя цена объекта 450 тыс. руб.

Месягутово, Мишкино и Мраково

Средняя цена сотки 16670 руб.

Средняя площадь участка 30 соток

Средняя цена объекта 500 тыс. руб.

Нефтекамск

Средняя цена сотки 91 873 руб.

Средняя площадь участка 8,95 соток

Средняя цена объекта 904 тыс. руб.

Октябрьский

Средняя цена сотки 90 995 руб.

Средняя площадь участка 9,49 соток

Средняя цена объекта 1260 тыс. руб.

Павловка и побережье

Средняя цена сотки 47 471 руб.

Средняя площадь участка 34сотки

Средняя цена объекта 1024 тыс. руб.

Прибельский и Приютово

Средняя цена сотки 17 588 руб.

Средняя площадь участка 23,5 соток

Средняя цена объекта 347,5 тыс. руб.

Раевка

Средняя цена сотки 16 441 руб.

Средняя площадь участка 12 соток

Средняя цена объекта 197,5 тыс. руб.

Салават

Средняя цена сотки 96 440 руб.

Средняя площадь участка 12,6 соток

Средняя цена объекта 1 168,7 тыс. руб.

Сибай

Средняя цена сотки 70 652 руб.

Средняя площадь участка 10,5 сотки

Средняя цена объекта 750 тыс. руб.

Старобалтачево и Стерлибашево

Средняя цена сотки 15 770 руб.

Средняя площадь участка 14,05 соток

Средняя цена объекта 227 тыс. руб.

Стерлитамак

Средняя цена сотки 63 288 руб.

Средняя площадь участка 31,1 соток

Средняя цена объекта 1 971 тыс. руб.

Толбазы

Средняя цена сотки 34 690 руб.

Средняя площадь участка 12,6 соток

Средняя цена объекта 1341 тыс. руб.

Туймазы

Средняя цена сотки 71 722 руб.

Средняя площадь участка 12,59 соток

Средняя цена объекта 875 тыс. руб.

Учалы

Средняя цена сотки 23 800 руб.

Средняя площадь участка 14,5 соток

Средняя цена объекта 341,6 тыс. руб.

Чекмагуш

Средняя цена сотки 27500 руб.

Средняя площадь участка 10 соток

Средняя цена объекта 275 тыс. руб.

Чишмы

Средняя цена сотки 53 858 руб.

Средняя площадь участка 17,4 сотки

Средняя цена объекта 933 тыс. руб.

Шаран

Средняя цена сотки 13 020 руб.

Средняя площадь участка 15,36 соток

Средняя цена объекта 200 тыс. руб.

Языково

Средняя цена сотки 16 452 руб.

Средняя площадь участка 13,3 соток

Средняя цена объекта 212,8 тыс. руб.

Янаул

Средняя цена сотки 50 987 руб.

Средняя площадь участка 10,3 соток

Средняя цена объекта 536 тыс. руб.

Цена сотки земли по типам на нас.пунктам РБ, тыс.руб.

3 zena sotki po gorodam RB.jpg

5.            Общие и ценообразующие факторы, влияющие на сегмент

Ценообразующие факторы земельных коммерческого назначения представлены ниже в таблице по убыванию значимости:

Номер

Наименование фактора

1

Местоположение объекта относительно инфраструктуры, развитость района расположения с точки зрения ВРИ

2

Наличие коммуникаций и стоимость подведения, удаление от точки подключения

3

Права и ограничения прав, обременения, в том числе ограничения ВРИ

4

Уровень инфраструктуры и перспективы развития окружающих территорий с точки зрения ВРИ и Генплана

5

Физические, природные характеристики объекта, в том числе, свойства земельного участка и его окружения, геология, геодезия

6

Наличие дополнительных улучшений и построек

7

Условия продажи и финансирования конкретного участка (нерыночные условия, ипотека, вид оплаты, торг, др. условия)

8

Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, массовость и динамика предложения)

  1. Диапазоны поправок к цене

Типичные поправки к стоимости земельных участков указанных типов представлены в таблице (актуально для земель, пригодных для проживания граждан), в долях единицы

Тип поправки

Диапазон значений +-

1

Поправка на заведенные коммуникации или их подведение

До 0.3, для загородных – от 0.2 до 0.5, если все коммуникации далеко и нет ТУ – требует расчета ЗП

2

Поправка на наличие небольших улучшений, насаждений

До 0.1

3

Поправка на геологические факторы, возможность многоэтажной застройки

До 2

4

Поправка на значимые объекты инфраструктуры в непосредственной близости (транспортные развязки, выезды из города и т.п

От 0.1 до 1

5

Поправка на объекты первичного рынка земли (стадия межевания, планируемых коммуникаций)

в зависимости от степени реализации проекта

7.            Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте

Сроки экспозиции земельных участков на момент настоящего исследования представлены ниже

Сроки экспозиции

Доля

До 3 мес

15%

3 - 9 мес

65%

более 9 мес

20%

Объекты в исследуемом сегменте имеют различную степень ликвидности. Средние сроки экспозиции подобных объектов небольших площадей имеют ориентировочные сроки ликвидности в типичные годы от 3 месяцев. Для участков больших площадей с требуемыми большими инвестициями и высокой кадастровой стоимостью для налогообложения – от 5-6 месяцев.

8. Анализ спроса и факторов, мотивация спроса, диапазоны факторов спроса.

Спрос на участки коммерческого и производственного специфичен, малоэластичен, так как сумма планируемых инвестиций велика и включает строительство. В черте крупнейших городов участки наиболее востребованы как не воспроизводимые объекты, для строительства и проживания граждан.

9.    Динамика сегмента и прогноз.

Сегмент характеризуется ограниченным спросом и типичной динамикой, прогноз сохраняется в краткосрочный период. Уровень спроса на земельные участки в типичных производственных зонах ниже, чем обширнее и удаленнее они. Спрос на участки вблизи федеральных трасс оказался переоцененным из-за сложности освоения и наличия кадров. Спрос на участки для проживания граждан остается на среднем уровне, выше в районах Республики.

10. Основные выводы.

Право собственности имеет все больший коэффициент поправки к праву аренды, так как период льготного выкупа короткий, кадастровая стоимость высока.

Коэффициент поправки на право собственности к праву аренды по РБ в целом – 107%

Для наиболее востребованных участков до 3 Га соотношения цен и коэффициенты представлены ниже

Регион, город

Коэффициент поправки право собственности к праву аренды

Уфа

1.2

Города РБ основные, усредненно

1.1

РБ в целом, мелкие города, поселки, кроме крупных городов

До 1.1

Генеральный директор Сети Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ

Оценщик, аналитик, независимый эксперт рынка

Контакты: (347)299-14-14, +7909-349-14-14, expert-russia@mail.ru

Уфа, ул. Кирова 31. Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ, www.expert-russia.ru

Количество просмотров -


Все о ценах на недвижимости, аналитике типов и прогнозах рынка недвижимости в Уфе и России в динамике с первых лет 21 века
Компания
Новости
Франчайзинг
Ипотека
Реклама
Обучение и услуги портала