Уфа
Уфа

Обзор цен на земельные участки в Республике Башкортостан и в г. Уфа по назначению земли, площадям с разбивкой по всем городам РБ на 1 января 2017 года

10.01.2017

Подробная версия обзора с диапазонами доступна платно, включая часть 2 обзора по типам и населенным пунктам РБ. Стоимость 5000 руб.

Отдельно доступен также подробный обзор по земельным участкам коммерческого назначения в г. Уфа. Заявки: (347)299-14-14, expert-russia@mail.ru

1.                   Общее описание сегмента. Республика Башкортостан

В выборку для настоящего исследования вошли 2127 участков всех типов, ВРИ и площадей по Республике Башкортостан (полная выборка). С ценой представлено 1887 вариантов ( 88,7%)

Общий объем предложения выборки составляет более 13 500 000 кв.м и более 2, 7 млрд руб.

Средняя площадь участка - 63.3 сотки, диапазон площадей – от 1 сотки до 100 Га

Средняя стоимость объекта – 1 271,2 тыс руб, диапазон стоимости объекта - от 27 тыс руб до 120 млн руб

Средняя стоимость сотки – 22,2 тыс руб, диапазон стоимостей сотки– от 120 до 2 млн руб.

2.                  Объем предложений на рынке и диапазоны цен. Достаточность предложения

Рыночное предложение согласно рекламных источников (сайты ИРР, Авито, прочие сайте ) на дату изучения выборки достаточно Большая часть объектов, представленная с ценой, расположена в г. Уфа и пригородах согласно зонированию Аналитического центра Эксперт.

Право аренды земли – около 10% вариантов

Право собственности –около 90% вариантов

Объем предложения на момент исследования можно считать ограниченным но типичным для рынка данного сегмента. Не все объекты выставляются в открытую рекламу.

3.                  Земельные участки с правом собственности. Подсегменты по назначению земли

Участки разделены по основным типам назначения земли согласно Земельному Кодексу и генеральным планам городов. Земли населенных пунктов включают в себя участки ИЖС, ЛПХ, общественно-деловые зоны, за исключением участков для коммерческого использования., которые выделены в отдельную категорию. В категории Земель сельхозназначения включены типичные сельскохозяйственные земли, участки с ВРИ СНТ и ДНП – типичные садово-огородниские хозяйства и типичные дачные поселки. Из выборки исключены участки с неоднозначной трактовкой ВРИ участка

Количество вариантов в исследовании данного раздела всего – 1924

Zemlya krug 01012017.JPG

Земли населенных пунктов для жилой недвижимости, 1414 вариантов

Средняя цена сотки по Респ. Башкортостан – 35 214 руб

Средняя цена объекта – 1 009,4 тыс руб

Диапазон цены сотки: от 250 руб до 2 млн руб

Диапазон цены объектов от 30 тыс руб до 55 млн руб

Диапазон площади объекта: от 3 сот до 64 Га.

Земли коммерческого назначения, включая производственно-складские, 120 вариантов

Средняя цена сотки по Респ. Башкортостан – 94 838 руб

Средняя цена объекта – 8 592 тыс руб

Диапазон цены сотки: от 2000 руб до 1940 тыс. руб

Диапазон цены объектов от 110 тыс руб до 120 млн руб

Диапазон площади объекта: от 3 сот до 64 Га.

Земли сельскохозяйственного назначения, включая СНТ и ДНП, 319 вариантов

Средняя цена сотки по Респ. Башкортостан – 4818 руб

Средняя цена объекта – 89 тыс руб

Диапазон цены сотки: от 450 руб до428 тыс. руб

Диапазон цены объектов от 27 тыс руб до 20 млн руб

Диапазон площади объекта: от 3.4 сот до 100 Га.

4.                  Земельные участки с правом собственности. Цены и диапазоны в зависимости от площади участков. Раздел для оценщиков с диапазонами доступен в платной версии

Участки более 10 Га – 24 шт

Средняя цена сотки - 2467 руб

Средняя цена объекта 7838 тыс руб

От 1 до 10 Га – 24 шт

Средняя цена сотки - 23 292 руб

Средняя цена объекта -16 032 тыс руб

От 50 соток до 1 Га – 18 шт

Средняя цена сотки – 28 228 руб

Средняя цена объекта – 7 293 тыс руб

От 30 до 50 соток – 71 шт

Средняя цена сотки – 33 08 руб

Средняя цена объекта - 2143 тыс руб

От 15 до 30 соток – 531 шт

Средняя цена сотки - 60 596 руб

Средняя цена объекта – 1 053 тыс руб

От 10 до 15 соток – 651 шт

Средняя цена сотки – 82 422 руб

Средняя цена объекта - 929 537 руб

От 5 до 10 соток – 509 шт

Средняя цена сотки - 111 342 руб

Средняя цена объекта – 803 869 руб

От 1 до 5 соток – 48 шт

Средняя цена сотки – 199 500 руб

Средняя цена объекта – 816 417 руб

Структура предложения представлена в диаграмме ниже

Zem Ploschadi 01012017.JPG

Часть 2. Участки по крупнейшим ГОРОДАМ и группам населенных пунктов РБ. Право собственности

Обзор представлен по следующим населенным пунктам и группам. Для крупных населенных пунктов учтены ближайшие пригороды или поселки-спутники, рассматриваемые с точки зрения проживания и ведения бизнеса. Также обзор составлен исходя из предположения о возможности использования земель населенных пунктов не только в исходном ВРИ, но возможно изменения вида разрешенного использования в пределах возможностей градостроительного плана. Для уточнения показателей исходя из ВРИ необходимо использовать первую часть обзора.:

Структура исследования включает населенные пункты ( диапазоны площадей, стоимости объекта и стоимости сотки представлены в платной версии обзора)

Уфа и пригороды

Средняя цена сотки - 111 964 руб

Средняя площадь участка – 12,88 соток

Средняя цена объекта - 1440 тыс руб

Диапазон цены объектов 50 тыс руб - 240 млн руб

Диапазон площади объектов от 3 до 1500 соток

Диапазон цены сотки от 10 до 1750 тыс руб

Архангельское

Средняя цена сотки - 21 700 руб

Средняя площадь участка – 16,8 сот

Средняя цена объекта – 363, 6 тыс руб

Аскарово

Средняя цена сотки - 15 200 руб

Средняя площадь участка 14,8 сот

Средняя цена объекта 225 тыс руб

Баймак

Средняя цена сотки -18699 руб

Средняя площадь участка – 14, 4 сотки

Средняя цена объекта 268 тыс руб

Белебей

Средняя цена сотки – 51 500 руб

Средняя площадь участка – 10,9 соток

Средняя цена объекта 558,9 тыс руб

Белорецк

Средняя цена сотки -36 800 руб

Средняя площадь участка - 11 соток

Средняя цена объекта 634,7 тыс руб

Бирск

Средняя цена сотки 53 700 руб

Средняя площадь участка – 10, 3 соток

Средняя цена объекта 553,3 тыс руб

Благовещенск

Средняя цена сотки – 52 400 руб

Средняя площадь участка10, 57 соток

Средняя цена объекта 554,5 тыс руб

Буздяк, Бураево, Верхнеяркеево, Татышлы

Средняя цена сотки – 22, 3 тыс руб

Средняя площадь участка – 19, 5 соток

Средняя цена объекта – 434, 375 тыс руб

Давлеканово

Средняя цена сотки - 34 100 руб

Средняя площадь участка – 12,53 соток

Средняя цена объекта - 427,9 тыс руб

Дюртюли

Средняя цена сотки 32 800 руб

Средняя площадь участка – 15,28 соток

Средняя цена объекта – 501,1 тыс руб

Зирган, Зилаир

Средняя цена сотки 33 540 руб

Средняя площадь участка 13, 7 соток

Средняя цена объекта 459,5 тыс руб

Иглино

Средняя цена сотки 59 600 руб

Средняя площадь участка 11, 5 соток

Средняя цена объекта 688 тыс руб

Ишимбай

Средняя цена сотки 37 480 руб

Средняя площадь участка – 13 соток

Средняя цена объекта - 488,33 тыс руб

Кабаково и Кандры

Средняя цена сотки 40 000 руб

Средняя площадь участка 13, 8 соток

Средняя цена объекта – 576 тыс руб

Караидель

Средняя цена сотки 32 300 руб

Средняя площадь участка 16, 7 соток

Средняя цена объекта – 539, 6 тыс руб

Кармаскалы

Средняя цена сотки 27 500 руб

Средняя площадь участка 18,48 соток

Средняя цена объекта 508,44 тыс руб

Киргиз-Мияки, Красная Горка, Красноусольск

Средняя цена сотки – 27 700 руб

Средняя площадь участка 15,36 соток

Средняя цена объекта 425, 2 тыс руб

Кумертау

Средняя цена сотки 26 600 руб

Средняя площадь участка 12,7 соток

Средняя цена объекта 337,5 тыс руб

Кушнаренково

Средняя цена сотки 25 300 руб

Средняя площадь участка 17,1

Средняя цена объекта 433, 9 тыс руб

Мелеуз

Средняя цена сотки 47 900 руб

Средняя площадь участка 14,3 соток

Средняя цена объекта 685,5 тыс руб

Месягутово, Мишкино и Мраково

Средняя цена сотки - 50 900 руб

Средняя площадь участка 13, 6 соток

Средняя цена объекта 692, 7 тыс руб

Нефтекамск

Средняя цена сотки -63 370 руб

Средняя площадь участка 13 соток

Средняя цена объекта 822,8 тыс руб

Октябрьский

Средняя цена сотки 67 500 руб

Средняя площадь участка 17, 5 соток

Средняя цена объекта 1007,2 тыс руб

Павловка и побережье

Средняя цена сотки 48 260 руб

Средняя площадь участка 23 сотки

Средняя цена объекта 1110 тыс руб

Прибельский и Приютово

Средняя цена сотки 47 860 руб

Средняя площадь участка 10, 5 соток

Средняя цена объекта 502,5 тыс руб

Раевка

Средняя цена сотки 22 660 руб

Средняя площадь участка 17, 35 соток

Средняя цена объекта 393 тыс руб

Салават

Средняя цена сотки 63 330 руб

Средняя площадь участка 11,8 соток

Средняя цена объекта 746, 2 тыс руб

Сибай

Средняя цена сотки 61 500 руб

Средняя площадь участка 11, 3 сотки

Средняя цена объекта 696, 05 тыс руб

Старобалтачево и Стерлибашево

Средняя цена сотки 15 900 руб

Средняя площадь участка 16,1 сотка

Средняя цена объекта 257, 6 тыс руб

Стерлитамак

Средняя цена сотки 55 900 руб

Средняя площадь участка 15, 7 соток

Средняя цена объекта 765 тыс руб

Толбазы

Средняя цена сотки 33 730 руб

Средняя площадь участка 13, 8 соток

Средняя цена объекта 465,5 тыс руб

Туймазы

Средняя цена сотки 40 100 руб

Средняя площадь участка 15, 35 соток

Средняя цена объекта 615 тыс руб

Учалы

Средняя цена сотки 26 900 руб

Средняя площадь участка 19, 75 соток

Средняя цена объекта 530 тыс руб

Чекмагуш

Средняя цена сотки 31400 руб

Средняя площадь участка 15,5 соток

Средняя цена объекта 796 тыс руб

Чишмы

Средняя цена сотки 37 900 руб

Средняя площадь участка 18, 3 сотки

Средняя цена объекта 695,5 тыс руб

Шаран

Средняя цена сотки 12 000 руб

Средняя площадь участка 19, 7 соток

Средняя цена объекта 200 тыс руб

Языково

Средняя цена сотки 23 300 руб

Средняя площадь участка 12,7 соток

Средняя цена объекта 260 тыс руб

Янаул

Средняя цена сотки 26 000 руб

Средняя площадь участка 11,2 соток

Средняя цена объекта 295 тыс руб

Zem vse RB 01012017.JPG

5.                   Общие и ценообразующие факторы, влияющие на сегмент

Ценообразующие факторы земельных коммерческого назначения представлены ниже в таблице по убыванию значимости:

Номер

Наименование фактора

1

Местоположение объекта относительно инфраструктуры, развитость района расположения с точки зрения ВРИ

2

Наличие коммуникаций и стоимость подведения, удаление от точки подключения

3

Права и ограничения прав, обременения, в том числе ограничения ВРИ

4

Уровень инфраструктуры и перспективы развития окружающих территорий с точки зрения ВРИ и Генплана

5

Физические, природные характеристики объекта, в том числе, свойства земельного участка и его окружения, геология, геодезия

6

Наличие дополнительных улучшений и построек

7

Условия продажи и финансирования конкретного участка (нерыночные условия, ипотека, вид оплаты, торг, др. условия)

8

Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, массовость и динамика предложения)

  1. Диапазоны поправок к цене

Типичные поправки к стоимости земельных участков указанных типов представлены в таблице

Тип поправки

Диапазон значений +-

1

Поправка на заведенные коммуникации или их подведение

До 0.2, для загородных – от 0.2 до 0.5, если все коммуникации далеко и нет ТУ - отдельно

2

Поправка на наличие небольших улучшений

Минимальна

3

Поправка на геологические факторы, возможность многоэтажной застройки

До 0.5

4

Поправка на значимые объекты инфраструктуры в непосредственной близости (транспортные развязки, выезды из города и т.п

От 0.1 до 0.5

5

Поправка на объекты первичного рынка земли (стадия межевания, планируемых коммуникаций)

в зависимости от степени реализации проекта

7.                   Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте

Сроки экспозиции земельных участков на момент настоящего исследования представлены ниже

Сроки экспозиции

Доля

До 3 мес

минимальна

3 - 9 мес

70%

более 9 мес

30%

Объекты в исследуемом сегменте имеют различную степень ликвидности. Средние сроки экспозиции подобных объектов небольших площадей имеют ориентировочные сроки ликвидности в типичные годы от 3 месяцев. Для участков больших площадей с требуемыми большими инвестициями и высокой кадастровой стоимостью для налогообложения – от 5-6 месяцев.

8. Анализ спроса и факторов, мотивация спроса, диапазоны факторов спроса.

Спрос на участки коммерческого и производственного специфичен, малоэластичен, так как сумма планируемых инвестиций велика и включает строительство. В черте крупнейших городов участки наиболее востребованы как не воспроизводимые объекты, однако в настоящий момент необходимо учитывать начавшуюся практику изъятия земель при условии ее не освоения в градостроительных интересах.

9.       Динамика сегмента и прогноз.

Сегмент характеризуется ограниченным спросом и слабой динамикой, прогноз сохраняется в краткосрочный период. Уровень спроса на земельные участки в типичных производственных зонах ниже, чем обширнее и удаленнее они. Спрос на участки вблизи федеральных трасс оказался переоцененным из-за сложности освоения и необходимых инвестиций. Инвестиционная привлекательность низкая.

10.   Основные выводы.

Право собственности имеет меньший коэффициент поправки к праву аренды, из-за высокой стоимости содержания собственности.

Коэффициент поправки на право собственности к праву аренды по РБ в целом – 107-108%

Для наиболее востребованных участков до 3 Га соотношения цен и коэффициенты представлены ниже

Регион, город

Коэффициент поправки право собственности к праву аренды

Уфа

1.2

Города РБ основные, усредненно

1.15

РБ в целом, мелкие города, поселки, кроме крупных городов

До 1.1

Автор: Андреева Елена, Оценщик, аналитик, независимый эксперт рынка

Контакты: (347)299-14-14, +7909-349-14-14, expert-russia@mail.ru

Уфа, ул. Кирова 31. Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ, www.expert-russia

Количество просмотров -


Все о ценах на недвижимости, аналитике типов и прогнозах рынка недвижимости в Уфе и России в динамике с первых лет 21 века
Компания
Новости
Франчайзинг
Ипотека
Реклама
Обучение и услуги портала