Москва

Оценщикам. Обзор рынка недвижимости Уфы и пригорода. Земельные участки коммерческого назначения 1 полугодие 2014 года. Актуализация на 1 июня 2014 года. Сокращенная версия

18.06.2014
  1. Автор материала и методики: Андреева Е.Я. Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ. Ссылка на авторство и источник обязательна.

    Полная версия отчета  с графиками и полными данными предоставляется на коммерческой основе. Стоимость 3000 руб. Заявки: (347)299-14-14, 8-909-349-14-14, expert-russia@mail.ru

  2. Общее описание сегмента

В выборку для настоящего исследования вошли участки коммерческого назначения, расположенные на землях поселений, и предназначенные под нежилую застройку с соответствующими видами разрешенного использования.

Понятие коммерческая земля вошло в обиход пару десятилетий назад. Оно используется для обозначения территорий, отведенных под строительство объектов коммерческой недвижимости - торговых и офисных центров, спортивных комплексов, АЗС, производственных зданий, различных объектов социальной инфраструктуры. Выгодная продажа коммерческой земли интересует в первую очередь инвесторов и застройщиков, а также компании, планирующие строительство собственных объектов вместо покупки готовых зданий.

Основной критерий, по которому оценивается такая земля - местоположение. Участок вблизи крупной транспортной магистрали - хороший выбор для торгового центра, АЗС, производственной площадки. Важное значение имеют характеристики почвы, уровень грунтовых вод, характер растительности и многие другие параметры.

Какие объекты можно располагать на земле коммерческого назначения?

При покупке будущий владелец обязан знать, что участок должен отвечать целевому назначению. То есть объект, который будет находиться на земле коммерческого назначения, должен относиться к промышленной категории, соответствовать виду разрешенного использования (ВРИ) земли. Для земель коммерческого назначения ВРИ очень много, поэтому в обзорах не принято сегментировать ее по всем видам. Основное требование – коммерчески эффективная земля должна быть на землях поселений. Встречаются также коммерческие земли, не относящиеся к землям поселений.

Типовые строения и объекты, которые могут быть возведены с нуля или реконструированы на земельных участках ( как правило, ВРИ отражает их назначение):

  • бизнес- и деловые центры;
  • гостиницы и административные здания;
  • ТСК, ТРК, магазины;
  • Склады, складские и логистические комплексы;
  • АСЗ, автосервисы и т.д.

Требования к участкам коммерческого назначения зависят от объекта, который будет на ней возводиться. Например, участки под торговые комплексы должны располагаться в транспортной доступности. Склады или крупные торговые центры должны находиться вблизи автомагистралей.

Ценность земельного надела зависит от его местоположения и от возможности использования расположенных вблизи энергомощностей и инфраструктуры. Земля не имеет амортизационного износа. Ее стоимость только увеличивается со временем.

  • стоимость земли коммерческого назначения зависит от географического расположения;
  • застраиваемая недвижимость или существующий проект должны соответствовать заявленной категории назначения, иначе постройку не удасться узаконить;
  • наличие инфраструктуры и состояние основных коммуникаций;
  • необходимо проверить почву и грунт, чтобы быть уверенным в возможности строительства.
  1. Объем предложений на рынке и диапазоны цен. Достаточность предложения

В рыночном предложении согласно рекламных источников (сайты ИРР, Авито, газета ИРР) на дату изучения выборки, присутствует около 119 предложений земельных участков коммерческого назначения.

Территория выборки включает Уфимский полуостров и ближайшие пригороды в черте ГО Уфа

Общий объем предложения составляет 266782 сотки или 26678200кв.м.

Общий объем предложения в рублях (по цене экспозиции)- 2 421 459 008 руб

Средняя площадь объекта в экспозиции – 244.75 сот

Средняя цена объекта 22 215 220 руб

Средняя ценя сотки - 90 766.48 руб

Диапазон цены объекта: от 680800 руб до 300 млн руб

Диапазон площади объекта: от 1 сотки до 30 Га

Диапазон стоимости сотки земли: от 7692 руб до 2 млн.руб

Объем предложения на момент исследования можно считать ограниченным но типичным для рынка Уфы данного сегмента. А поэтому достаточным как для целей настоящего исследования. Далеко не все объекты сегмента выставляются в открытую экспозицию. Ограниченная структура рекламных источников, и также низкая информированность граждан о тонкостях земельного законодательства приводит к тому, что указание назначения и ВРИ земельного участка в объявлении часто является некорректным, либо указание ВРИ противоречит тексту подробностей объявления. В таких случаях данные уточнены, исправлены, либо объекты исключены из выборки.

  1. Зонирование и подсегменты предложения

3.1. Территориальное зонирование

Зонирование выборки произведено по двум структурам. Согласно первой - все предложения разделены на наиболее привлекательные участки в черте Уфимского полуострова, и на участки пригорода и типичных для Уфы промышленных зон. Такое зонирование показывает сильно усредненные значения за счет присутствия объектов большой площадей, в то время как наиболее востребованы площади небольшие.

Количество, шт

Цена сотки, тыс руб

Уфа

43

177940

Пригород

53

45809

3.1.1 Уфа, уфимский полуостров

Общий объем предложения составляет 918420 кв.м.

Количество участков в предложении: 54

Общий объем предложения в рублях (по цене экспозиции)- 1 634 239 010 руб

Средняя площадь объекта в экспозиции – 170 сот

Средняя цена объекта – 30 263 685 руб

Средняя ценя сотки 177 940 руб

Диапазон цены сотки: от 16667 руб до 2 млн руб

Диапазон цены большинства объектов 80%: от 680000 руб до 300 млн.руб

Диапазон площади объекта: от 1 сотки до 11,4 Га

3.1.2. Уфимское заречье, пригород

Общий объем предложения составляет 1705379 кв.м.

Количество участков в предложении: 54

Общий объем предложения в рублях (по цене экспозиции)- 781 219 988 руб

Средняя площадь объекта в экспозиции – 321.8 сот

Средняя цена объекта – 14 740 000 руб

Средняя ценя сотки 45809 руб

Диапазон цены сотки: от 7692 до 240 000 руб

Диапазон цены большинства объектов 80%: от 730 000 руб до 120 млн руб.

Диапазон площади объекта: от 10 до 3000 соток

3.2. Зонирование по районам города.

Лучше отражает фактор инфраструктуры, транспортных потоков. Приводится по типовому неадминистративному делению города.

3.2.1. Зона1. Участки в наиболее востребованных и популярных районах с ограниченным предложением – Центр, Проспект и прилегающие, Зеленая Роща. Максимальное развитие деловой инфрастуктуры.

Количество участков: ..............

Общий объем в сотках:................

Общий объем предложения в руб: ...............

Средняя цена сотки: ..................

Диапазон цены за сотку: ...................

Средняя площадь объекта: .................

Средняя цена объекта в экспозиции: .............

Диапазон цены большинства объектов 80%: ................

3.2.2. Зона 2. Участки в развитых районах города, менее популярных для бизнеса – Инорс, Затон, Дема.

...........................

3.2.3. Зона 3. Участки в типичных производственных зонах, пригородаж – Забелье, Шакша, промзона.

...........................................

            3.3. Площади участков в экспозиции и цены.

Структурирование по площади участки в экспозиции представлено на диаграмме ниже

Распределение предложения по площади участка в экспозиции

Площадь

Количество

до 20 соток

24

20-50 соток

15

50-100 соток

11

от 100 сот до 3 га

31

от 3 до 10 га

18

более 10 га

3

3.3.1. Участки площадью до 20 соток ( как правило, под торговые ларьки и остановочные павильоны)

Количество участков: ...................

Средняя цена сотки: ........................

Диапазон цены за сотку:.....................

Средняя площадь объекта: ..................

Средняя цена объекта в экспозиции: ..............

3.3.2. Участки от 20 до 50 соток

................

3.3.3. Участки от 50 до 100 соток

....................

3.3.4. Участки от 100 соток до 3 Га

..................

3.3.5. Участки от 3 до 10 Га

...................

3.3.6 Участки более 10 Га

..............................

  1. Общие и ценообразующие факторы, влияющие на сегмент

Ценообразующие факторы земельных участков садового и дачного назначения представлены ниже в таблице по убыванию значимости:

Номер

Наименование фактора

1

Местоположение объекта относительно бизнес-инфраструктуры, развитость района расположения с точки зрения ВРИ

2

Наличие коммуникаций и стоимость подведения

3

Права и ограничения прав, обременения, в том числе ограничения ВРИ

4

Уровень инфраструктуры и перспективы развития окружающих территорий с точки зрения ВРИ

5

Физические, природные характеристики объекта, в том числе, свойства земельного участка и его окружения

6

Наличие дополнительных улучшений и построек

7

Условия продажи и финансирования конкретного участка (нерыночные условия, ипотека, вид оплаты, торг, др. условия)

8

Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, массовость и динамика предложения)

  1. Диапазоны поправок к цене

Типичные поправки к стоимости земельных участков указанных типов представлены в таблице

Тип поправки

Диапазон значений +-

1

Поправка на заведенные коммуникации или их подведение

До ............, для загородных – до.............., если все коммуникации далеко и нет ТУ

2

Поправка на наличие небольших улучшений

Минимальна

3

Поправка на геологические факторы, возможность многоэтажной застройки

До ......................

4

Поправка на значимые объекты инфраструктуры в непосредственной близости (транспортные развязки, выезды из города и т.п

От ..............

5

Поправка на объекты первичного рынка земли ( стадия межевания, планируемых коммуникаций)

.................... в зависимости от степени реализации проекта

  1. Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте

Сроки экспозиции земельных участков на момент настоящего исследования представлены ниже

Сроки экспозиции

Доля

1 месяц или обновленные

10%

От 1 до 3 мес

60%

более 3 месяцев

30%

Объекты в исследуемом сегменте имеют различную степень ликвидности. Средние сроки экспозиции подобных объектов небольших площадей имеют ориентировочные сроки ликвидности в типичные годы от 3 месяцев. Для участков больших площадей с требуемыми большими инвестициями и высокой кадастровой стоимостью для налогообложения – от 5-6 месяцев.

  1. Анализ спроса и факторов, мотивация спроса, диапазоны факторов спроса. Распределение спроса по цене.

В 1 полугодии 2014 года основная доля спроса на земельные участки приходится на наиболее популярные направления вблизи основных и планируемых транспортных магистралей и развязок. Дл некоторых ВРИ важны плотность конкурентной среды в микрорайоне.

Факторами спроса дополнительно являются:

- место расположения относительно транспортных потоков и трасс, где разрешен проезд грузового транспорта

- плотность проживающих и интенсивность потоков потенциальных клиентов ВРИ и техническая возможность их привлечения

- соответствие ВРИ существующему проекту или перспективе развития местности

- наличие инфраструктуры и состояние основных коммуникаций, возможность, сложность и стоимость подведения коммуникаций, если точки подключения удалены.

- почвы и грунты, карстовые процессы, влияющие на этажность и сложность организации фундамента.

- экологические факторы для производственных земель ( роза ветров, грунтовые воды, возможности сброса и/или складирования отходов производства

Максимальная доля спрос приходится на участки, расположенные на землях поселений вблизи транспортных и пешеходных потоков и в зонных высокой плотности населений. Типичные производственные земли менее пользуются спросом.

  1. Динамика сегмента и прогноз.

Сегмент характеризуется ограниченным структурированным объемом предложения объектов. Учитывая развитие земельного рынка и географические особеннсоти можно предположить наличие высокого спроса на небольшие участки и в будущем.

В то же время второй год заметно снижается спрос на участки типичного производственного назначения, расположенные в так называемых производственных зонах

  1. Инвестиционная привлекательность сегмента.

Исследуемый сегмент является инвестиционно привлекательным, большинство объектов уникальны. Ограничением являются налоги, исчисляемые от кадастровой стоимости и суммы необходимых инвестиций на освоение участка.

Автор материала и методики: Андреева Е.Я. Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ

Ссылка на авторство и источник обязательна.

Полная версия отчета  с графиками и полными данными предоставляется на коммерческой основе. Стоимость 3000 руб. Заявки: (347)299-14-14, 8-909-349-14-14, expert-russia@mail.ru

Количество просмотров -


Все о ценах на недвижимости, аналитике типов и прогнозах рынка недвижимости в Уфе и России в динамике с первых лет 21 века
Компания
Новости
Франчайзинг
Ипотека
Реклама
Обучение и услуги портала