Москва

Загородный рынок 2015. Прогноз начала весны. Маленькие индивидуальные дома и земельные участки в поселках ближайшего пригорода. Мы снова вспомним формат 6 соток

01.01.2015

По итогам 2014 года загородный рынок показал себя нестандартно по сравнению с предыдущими годами. В отличие от вторичного  рынка, который сформирован и развивается заметно и предсказуемо в зависимости от центральных коммуникаций, мостов и заложенных администрацией города новых районов, загородный сегмент менее предсказуем.

Итогов сезона мы не подводили, потому что сезон как-то не закончился, как это было в прошлые годы. Сезонное снижение было компенсировано влиянием экономических новостей, которые побуждали покупать менее дорогие объекты, чем квартиры с целью вложения денег. Либо думать, что вообще делать с имуществом с высокой кадастровой стоимостью

Тенденция коснулась нескольких типов объектов, выбираемых именно с учетом кризисных явлений и страхов. Это земельные участки, пусть и дорогие, в топовых местах, таких, как Нагаево. Здесь сыграла роль существующая инфраструктура поселка. На первичном рынке земли в осваиваемых поселках популярны были земли в зоне А (см классификацию в разделе аналитики загородной недвижимости) с ценником до 500-600 тыс руб ( видимо именно на этом уровне находится среднестатистический уровень накоплений граждан. Тут была весьма заметка корреляция с ситуацией с банковскими вкладами. Ставки вверх – внезапный отказ от сделок, негативные новости-  шквал звонков и куча сомнений и метаний. Но земельные участки наиболее стабильны, земля не имеет износа и не подвержена технологической моде.

Небольшие загородные дома от примелькавшихся на рынке мелких застройщиков ( в подобных ситуациях покупатель боится крупных застройщиков, опасаясь, как они говорят «финансовых пирамид») в хороших местах. Недостроенные дома покупались также в зависимости от имеющихся сумм.

Продажа крупных загородных объектов. Здесь были разнонаправленные тенденции. Кто-то пытался продать ради избавления от налогов на имущество и стоимости эксплуатации как правило уже технологически устаревающих энергонеэффективных построек. Сыграло роль принятие закона о повышении безналогового периода до 5 лет. Часть собственников до сих пор находятся в недоумении, что лучше: продать и избавить себя от времени содержания, « влетев» на налог на доход, или.. В том числе, они не знают, и что делать с полученной суммой от продажи. Подобные сомнения будут в этом сегменте и в начале весны 2015 года.

Такие загородные объекты устаревают теперь не только с точки зрения технологий, моды, о чем мы писали уже не раз, но и особенно сейчас – с точки зрения энергоэффективности и стоимость содержания, удобства дороги и расстояния -  бензин дорожает и все остальное тоже. Часть из них со всременем првращается в непродавайки, или продается уже дешевле вложенных денег. Моральный и технологический износ таких объектов, в отличие от физического, который теоретически рассчитывается из лет 100 эксплуатации дома, наверное исходит из лет 20 ( вспомните, именно с таким периодом повторяются тенденции в мировой моде в целом)

Кадастровая стоимость. Вопреки страхам, что налог ударит по собственникам крупных владений (а только они и будут в состоянии оспорить эту стоимость или платить такой налог), скорее всего он испугает тех, у кого объектов имущества с высокой ставкой налога много. Скажем, машина с мощным двигателем, большая квартира в новом доме с низкой степенью износа, загородный коттедж плюс небольшой домик «где-то в лесу». Время становится ценным ресурсом не меньше, и именно им придется решать, как сопоставить стоимость содержания по всем параметрам. Также налог коснется оптовых собственников – рантье. Рынок коммерческой недвижимости требует снижения ставок и останется в таком состоянии как минимум полгода-год.  Ну и тех, кто просто устал от того, что у них всего много, и «за всем надо следить».

Здравствуй, перепродажа участков. Если проанализировать продажи не первичном рынке земли в последние 2-3 сезона, можно заметить, что реальное освоение собственниками (теми, кто купил отдельный участок, а не осваивает само поле), начинается далеко не сразу, и вообще не всегда. Когда участок покупается, все настойчиво и прямо завтра требуют дорог и электричества, а когда они появляются, никто так и не начинает строить. Мы наблюдаем это уже далеко не на одном примере нового поселка. Частные покупатели раскачиваются долго, и это свидетельствует о том, что и силы не рассчитаны, и каждый пытается быть инвестором, чтобы если что потом продать. Именно поэтому в будущих сезонах мы можем увидеть много попыток таких перепродаж, и, как следствие – игру ценами, незнание юридических тонкостей. О получении нормы доходности, сопоставимой, со ставкой вклада или инфляцией, можно забыть. Купил землю – осваивай (сажай картошку) или строй, а не создавай заброшенный и зарастающий травой пустырь в 10 соток..

Контроль использования земли. Текущей осенью проверки целевого использования земли коснулись уже не только оптовых «осваивателей полей», но и частных лиц. Как со стороны правомерности получения участка, так и целевого использования. Началась борьба с так называемой многоквартирностью. По некой видимо установке, Росреестр стал усматривать многоквартирность где угодно, если площадь объекта более 200 кв.м.  Поскольку даже в реальных домах больших площадей всегда(!) несколько входов, Росреестр и Земельный комитет стали настолько подозрительными, что не верят своим глазам, даже если видят технический паспорт помещений. В общем, подозрительно узаконивать большой дом с несколькими входами, и не дай Бог там еще и несколько санузлов. Все верные тенденции современного домостроения, все пожарные нормы и эвакуационные выходы, наличие санузла при каждой спальне, больших гостиных и технических помещений – теперь расцениваются как верные признаки буржуйства, которые теперь караются некими регламентами. И хозяин-барин оказывается в «безвыходном положении», доказывая, что он просто так хочет жить. Напоминает фигурально помещичьи погромы лет 100 назад…

Прощай, таунхаусы. Ведь именно ради борьбы с многоквартирностью делается то, что описано выше. Действительно, двухквартирный дом с землей и жилой площадью в ½ долях  неудобен, если соседи -  совсем чужие лица. Именно ради борьбы с измельчением земельных участков было это все придумано и доведено до абсурда. Хотя таунхаусы, иначе, сблокированные жилые дома очень удобны и экономичны как с точки зрения строительства, так и проживания.

Тренд. Не так давно на уровне города  было принято решение о еще одном присоединении к черте городского округа части земель Уфимского района, и присоединения взамен Уфимскому району других территорий. Об этом была статья на нашем сайте. Поэтому именно эта зона будет удостоена повышенного интереса. Но не сразу, а в более долгосрочном периоде.

Площади: загородные «хрущевки». Самыми ликвидными объектами загородного домостроения станут те, которые сочетают в себе привычные технологии строительства (ну не принимает почему-то у нас народ пока каркасное  и SIP - домостроение, даже если оно очень дешево) и ценообразование (цена объекта должна включать участок и готовую стандартную отделку) с общей стоимостью и площадью, более выгодной, чем новостройка в городе. А это объекты совокупной ценой не более 1,5  млн руб, повторюсь, включающей участок. И, ответственно, площадью постройки 50-80 кв.м. застройщики часто говорят, что такие дома им наименее выгодны.  Доходно построить такие объекты может застройщик с четким учетом и контролем процесса, использованием новейших массовых технологий.

Соответственно, площадь участка станет меньше 10 соток. Закон ограничил шестью: Значит мы вернемся к историческим шести соткам, правда, в более современном воплощении, сширокими проездами и общей инфраструктурой.

Выбирать между городом и загородом. Иные критерии. Здесь столкнутся время и цена. Время все-таки на дорогу – выезд из города. И цена – новостройки, которые в городе становятся дороже не только по общей цене покупки (а  ипотека в 2015 году будет ограничена, как собственно была ранее ограничена ипотека и на такие домики, в том числе и недостроенные), но и с точки зрения стоимости содержания. Городская квартира становится по коммунальным услугам  дороже, чем небольшой загородный дом бОльшей площади, где ты сам регулируешь потребление и обеспечение. Ипотека вместе с ростом коммунальных платежей уравняет шансы выбора с одной стороны, кому же важна максимально быстрая транспортная доступность, будет продолжать выбирать уфимское междуречье.

Сады и дачи постоветского периода. О них нельзя не вспомнить в заключении, так как их очень много на нашем рынке. И оборот в этом сегменте будет активным как в связи с изменениями в законодательстве, так и устойчивым трендом к постоянному проживанию в таких объектах. Вряд ли такие объекты станут предметом интереса инвесторов, но станут вполне достойной заменой загородному коттеджу выходного дня с высокой стоимостью содержания.

 

Автор: Андреева Елена, генеральный директор Сети Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ

www.expert-russia.ru

Количество просмотров -


Все о ценах на недвижимости, аналитике типов и прогнозах рынка недвижимости в Уфе и России в динамике с первых лет 21 века
Компания
Новости
Франчайзинг
Ипотека
Реклама
Обучение и услуги портала