Пермь
Пермь

Цены на квартиры Уфы в подробных цифрах январь 2020 г. Средняя цена вторичного рынка в пределах уфимского полуострова - 68.6 тыс руб\кв.м, в не центральных районах 65 тыс руб\кв.м., за 2019 года средняя цена выросла на 5.7%

03.02.2020

Цены на квартиры Уфы в подробных цифрах январь 2020 г. Средняя цена вторичного рынка в пределах уфимского полуострова - 68.6 тыс руб\кв.м, в не центральных районах 65 тыс руб\кв.м., за 2019 года средняя цена выросла на 5.7%, изменения на рынке новостроек влияют на вторичный рынок.

Цена вторичного рынка за второе полугодие 2019 года продолжила движение вслед за новостройками, но в течение года не подтвердилась повышением платежеспособного спроса. Тренды первичного и вторичного рынка со второй половины 2016 года были разнонаправленными, в настоящий момент интересные новостройки становятся все дороже, а вслед за новостройками стала подтягиваться вторичка. Причина такого явления противоречит типичной логике рынка, когда цены растут при повышении доходов, снижении ставок на ипотеку или недостатке квартир в продаже. Но тем не мене, рынок показывает движение вслед за строящимся жильем, растущим далее. Такой рост поддерживается также снижением ипотечных ставок, которые начались осенью, появлением дополнительных социальных программ по приобретению жилья

Количество объектов в выборке - около 7328 вариантов, объем предложения повысился незначительно, в целом за последние годы жилой фонд Уфы пополнился за счет ввода новостроек, причем преимущественно эконом и комфорт-класса. В целом объем предложения повысился за счет нового фонда жилья, в котором достаточная доля квартир покупалась с инвестиционными целями. С ценой представлено большинство объектов. В целом выставлено в экспозицию около 1.5% всего жилого фонда многоквартирных домов.

Доли районы в фонде 0101220.jpg

Доли квартир в продаже 01012020.jpg

Круг доли по районам Уфы 01012020.jpg
Круг по типам квартир 01012020 Уфа.jpg
Предложение на середину года представлено по районам города неравномерно, что связано с периодическим выходом на рынок квартир во вновь построенных микрорайонах. В силу этого мобильность районов различная. Диаграмма выше наглядно показывает, что бОльшая доля предложения сосредоточена в недавно активно застраиваемых районах. Как пример, около 5 лет назад максимальные доли были в Зеленой Роще, где строился Колгуевский, Южный и т.д. Сейчас много новых строек появляется в Северной части города

Итоги и выводы. На рынке в течение 2019 года наблюдалась средняя, но достаточная активность, которая осенью не оправдала ожиданий рынка. Тем не менее, на рынке была небольшая активизация с конца ноября, и активность декабря перешла в неожиданно активный январь. Активность рынка поддерживается ростом цен на новостройки. Средняя цена рынка выросла за год почти на 6 %, БОльшая доля этого повышения по сути инфляционная. Как и прежде относительно дорогие и менее ликвидные типы квартир в цене меняются меньше. Доля покупок строящегося жилья по сравнению со вторичным составляет орионировочно 42 и 58%, при этом желаемое соотношение около 60 на 40%, но не всегда покупка завершается новостройкой, и часть мотивированных на новостройку покупателей в итоге приобретает вторичное жилье. Этот показатель выше, чем в предыдущий период. Причины тому две – высокая цена на качественные новостройки на этапе строительства стала сопоставима со вторичным рынком, где можно купить квартиру и не ждать сдачи с черновой отделкой, которую нужно еще довести до чистовой. Но в целом, валовый спрос окончательно на стороне более современных новостроек.

С учетом всех типов готового жилья по центральным районам города (Уфимский полуостров) составляет 68.6 тыс руб за кв.м, по прочим районам – 65 тыс руб за кв.м., в начале 2019 года – 66/65,2 тыс руб за кв.м.. Мы отдельно считаем среднюю цену квадратного метра по территории Уфимского полуострова, то есть исключая несколько отдаленные районы, спорным здесь является включение Инорса в выборку, чтобы отсечь удаленные также с точки зрения транспортной доступности районы, исключены Шакша, Инорс, Дема, Затон.

Что может повлиять на активность рынка в первом полугодии 2020 года. Покупатели жилья, предпочитающие по ряду причин новостройки, а таковых примерно половина, далеко не всегда сможет купить требуемый объект из-за общего уровня цен. Либо он должен будет выбрать другой район. Относительным недостатком этого впоследствии станут те самые маятниковые потоки населения и транспорта в течение суток. Местоположение не только на карте города и относительно инфраструктуры, но и относительно типичным мест своего пребывания становится покупателям все важнее . Поэтому и на вторичном рынке средний уровень спроса будет сохраняться. Вряд ли мы увидим заметный рост средней цены, так как покупательная способность пока не растет. Скорее на фоне дорожающих новостроек, внимание ко вторичному рынку будет выше, чем в прошлом году, что уже и показывает январь.

Особым явлением в 2019 году продолжится снижение чувствительности покупателей к ипотечным ставкам. Ипотека давно перестала быть фактором роста цен, и стала фактором поддержания активности рынка. Во-первых молодое поколение покупателей, выросшее на пропаганде ипотеки, воспринимает ее как стандартную возможность. Во-вторых, у большинства покупателей первоначальные взносы небольшие, суммы кредитов, сроки и переплаты велики. При таких услових разница в ставках чувствуется не столь заметно, нежели чем, например, различия в платеже при изменениях общего срока кредита. Основным критерием выбора тут служит достаточность суммы одобренного кредита для покупки, и возможность оплаты рассчитанного платежа в месяц. То есть в целом как возможность взять и оплачивать кредит, нежели ставка.

Повторюсь из предыдущего обзора, что ипотека сейчас будет ограничивать рост вторичного рынка, поэтому смело можно прогнозировать его ограниченную динамику. Небольшие первоначальные взносы, общий рост стоимости жизни, значимость общей одобренной суммы кредита как ограничителя цены, являются сдерживающим цену фактором, при том, что количество сделок ипотека все-таки поддерживает.

Общий объем предложения на вторичном рынке ГО Уфа, всего, а также без пригородов, но с учетом всех многоэтажных микрорайонов (преимущественно мы учитываем так называемый Уфимский полуостров) составляет около 7328 / 4931 реальных вариантов, из которых убираются повторы, несуществующие варианты, объявления-приманки) и около 4320 новостроек (типов с ограниченной повторяемостью в объектах, отражающей квартирографию застройщиков)

Общий объем – 454 336 кв.м. на вторичном рынке или 31 167 450 руб.

Средняя цена квартиры 3818 тыс. руб., средняя площадь квартиры в экспозиции – 62 м2.

Средняя цена типов квартир (сегодня цифры приводятся без учета элитного жилья и лучших домов бизнес-класса):

Студии менее 29 м2 - 67,24 тыс. руб./м2 цена почти не изменилась, это самый ликвидный тип, но именно этот тип сильно ограничивает покупка по общей сумме, так как подавляющее количество сделок происходит по ипотеке. При сильном росте средней цена студии приблизится к цене однушки, и покупатель купит скорее однушку, поэтому средняя цена на студии ограничена в росте. Но их становится все больше, и они оказывают влияние на среднюю цену рынка. Средняя цена на студии по городу без учета пригородов– 73,56 тыс руб за кв.м.выросла на 4%

1-комнатных – 68.18, в пригородах - 64.1 тыс. руб./кв.м., рост на 6.5%. Средняя цена однокомнатной квартиры по городу 2688 тыс. руб., средняя площадь 35,4м2.

2-комнатных – 66.34, в пригородах - 61 тыс. руб./м2, плюс 6,4%. Средняя цена квартиры 3819 тыс. руб., площадь – 58 м2.

3-комнатных – 63.84, в пригородах 58.6 тыс. руб./м2., плюс 3.8%. Средняя цена квартиры 4796 тыс. руб., площадь – 83 м2.

Многокомнатных– 65.18, в пригородах 58.5 тыс. руб./кв.м., рост на 3.2%. Средняя цена 5835 тыс. руб., площадь – 109 м2.

Средняя цены кв.м. многокомнатных квартир с учетом всех типов жилья, в том числе элитного – 89.1 тыс. руб./м2.

Интерес к типовым однокомнатным и двухкомнатным квартирам, что подтверждает одинаковый уровень изменения цены, пока продолжает являться индикатором покупок для собственного проживания, в частности молодыми семьями, семьями с появляющимися детьми и т.п.

Цены районы типы таблица 01012020.jpg

 Цены районы Уфа 01012020.jpg

Средняя стоимость элитного жилья составляет около 85.1 руб/м2. Как и прежде высокой ликвидности сегмент не показывает. В 2019 году сегмент снова был конкурентоспособен со строящимися квартирами бизнес-класса. В целях настоящего исследования в сегмент элитного жилья  включены дома повышенной комфортности г. Уфы, около 165 домов. Всего в выборке менее 180 элитных квартир в экспозиции. Большинство квартир в Центре больших площадей и с хорошими ремонтами - дешевле 95 тыс. руб/м2.

Средняя цена элитной квартиры – 15 340 000 руб., площадь – 123 м2.

Разброс цен на квартиру как объект продажи в целом по рынку – от 1280 т.р. (малосемейка) до 20 млн. руб. Диапазон цен кв.м – от 32 до 175 тыс. руб. за м2. Выставлено на продажу в активную рекламу и СМИ по выборке (для расчета соотношения типов):

Студии – 395 вариантов, площадь до 25 кв.м.

1-комнатных – 2227 варианта, доля типа сохраняется.

2-комнатных — 2143 шт., спрос в этом году на двухкомнатные такой же, как и на однокомнатные .

3-комнатных — 2021 шт. – трехкомнатных стало больше, продавались в 2018 году они хуже, и средняя цена по подсегменту и выросла.

Многокомнатных – 542 шт. – тоже стало больше, хотя сегмент новостроек наоборот показывает меньшее предложение такого типа, выравнивая предложение по фонду жилья в целом.

Соотношение количества типов отражает (предвосхищает) возможные развороты тренда, либо изменение его интенсивности. В настоящем случае соотношение типов говорит о низком инвестиционном спросе, покупках с семейными целями, в том числе относительно молодыми семьями, что показывает большая динамика продаж двухкомнатных. Такая тенденция сохраняется уже второй год.

Средние цены по районам (по основной доле предложения подсегмента) на типовые квартиры за исключением бизнес- и элит-сегментов, в тыс. руб.

Ср цены типовые кв 01012020.jpg

Средние стоимости типовых квартир по районам города в целом:

Цена комнатность районы табл 01012020.jpg

Цены районы Уфа диаграмма 01012020.jpg

Средние цены по типам квартир в зависимости от типов домов и этажности, структура предложения по типам домов приводятся в сводных таблицах

Количество квартир в экспозиции по типам и района города

Количество по типам районам табл 01012020.jpg


Доли типы домов застройки Уфа 01012020.jpg



Большая табл типы домов 01012020.jpg

Реальный технический прогноз рынка демонстрирует график ниже. В среднесрочном периоде технический прогноз рынка показывает сохранение текущего тренда на небольшое колебание цены, но долгосрочный тренд не подтверждает пока значительного роста в прогнозе, верхняя граница коридора средних цен находится на уровне 70 тыс руб за кв.м..

Тренды:

Графики втор 01012020.jpg

Графики п в 01012020.jpg

Индексы цен доступны всегда на главной нашего сайта по ссылке рядом с колонкой главных новостей.

Источник размещения и автор методики: Андреева Елена, ген. директор, аналитик, независимый эксперт

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»

Перепечатки, копирование и ссылки на итоги исследования допускаются только с указанием автора и источника публикации:

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», www.expert-russia.ru, (347)299-14-14

e-mail: expert-russia@mail.ru

Количество просмотров -


Все о ценах на недвижимости, аналитике типов и прогнозах рынка недвижимости в Уфе и России в динамике с первых лет 21 века
Компания
Новости
Франчайзинг
Ипотека
Реклама
Обучение и услуги портала