Уфа
Уфа

Цены на квартиры Уфы в подробных цифрах в конце 2018 г. Средняя цена вторичного рынка в пределах уфимского полуострова - 64,6 тыс руб\кв.м, в пригородах и отдаленных районах 57.66 тыс руб\кв.м., за 2018 года средняя цена выросла на 4,3%

16.01.2019

Цена вторичного рынка за второе полугодие 2018 года немного выросли вслед за новостройками, окончательно утвердив завершение тренда на снижение, но в подсегментах активность по-прежнему отличается. Тренды первичного и вторичного рынка со второй половины 2016 года были разнонаправленными, в настоящий момент интересные новостройки становятся все дороже, а вслед за новостройками стала подтягиваться вторичка. Причина такого явления противоречит типичной логике рынка, когда цены растут при повышении доходов, снижении ставок на ипотеку или недостатке квартир в продаже. Как раз наоборот, сейчас те, кто хотят купить дорожающую новостройку, психологически поднимают цену на вторичку, которую они до этого продают. В итоге, с рынка быстро уходят самые дешевые варианты квартир, не попадая даже в рыночную выборку, более дорогие варианты создаю впечатление, что цены растут сильно. Один из парадоксов нашего рынка заключается в том, что когда общий уровень цен повышается, покупатели более склонны к сделкам и демонстрируют интерес к покупке даже при ухудшении общей платежеспособности.

Количество объектов в выборке - около 5678 вариантов, объем предложения повысился незначительно, в целом за последние годы жилой фонд Уфы пополнился за счет ввода новостроек, причем преимущественно эконом и комфорт-класса. С ценой представлено большинство объектов. В целом выставлено в экспозицию около 1.18% всего жилого фонда многоквартирных домов. Много квартир выставлено в экспозицию в недавно завершенных строительством, сданных домах, в некоторых недавно массово застраиваемых микрорайонах предлагается такое количество конкурирующих объектов, которое начинает влиять на ликвидность. Это один из минусов инвестирования в новостройки квартальной застройки, где нужно уметь прогнозировать не только рост цены в зависимости от темпа роста стройки, но и от развития микрорайона и инвестиционных покупок, если их особенно стимулирует реклама застройщика.

В обжитых исторических районах, где нет прямой конкуренции находящихся рядом новостроек, типовые квартиры остаются востребованы для покупки в ипотеку, сроки ликвидности их намного короче, при соответствии цены рыночным условиям.

Табл 0.jpg

Доли жф дек 2018.jpg
Доли по районам дек 2018.jpg
Доли по типам кв дек 2018.png
Предложение на середину года представлено по районам города неравномерно, что связано с периодическим выходом на рынок квартир во вновь построенных микрорайонах. Например, прилегающие к Проспекту Октября улицы в направлении ТЦ Планета, Инорс. В силу этого мобильность районов различная, для выбора более комфортной планировки определенного типа надо выбирать определенные районы и т.п. Сейчас выбор покупателя стал немного проще, но как правило для выбора нужной квартиры стоит смотреть не более 10 квартир. Диаграмма выше наглядно показывает, что бОльшая доля предложения сосредоточена в недавно активно застраиваемых районах. Как пример, около 5 лет назад максимальные доли были в Зеленой Роще, где строился Колгуевский, Южный и т.д. Сейчас много новых строек появляется и в Северной части города

Итоги и выводы. На рынке отмечается достаточная активность, которая продолжится вплоть до Нового года. Активность рынка поддерживается ростом цен на новостройки, новостями об ограничениях в долевом строительстве. Цена вторичного рынка начала медленный рост в 1 полугодии 2018 года, в сегменте самых дешевых квартир ликвидные варианты уходят очень быстро, и у участников рынка есть наблюдение, что в районах с самыми низкими ценами самый дешевый тип квартир (например, хрущевки в Черниковке) подорожал. В то же время относительно дорогие и менее ликвидные типы квартир в цене изменились меньше. А средняя цена рынка изменилась на 4 с небольшим процента. Доля покупок строящегося жилья после продажи вторичного составляет около 27%. Этот показатель выше, чем в предыдущий период. Это связано с тенденциями законодательства о долевом участии в строительстве..

С учетом всех типов готового жилья по всем районам, включая пригороды, цена составила 57 тыс руб (в начале 2018 – 58.5 тыс руб) за кв.м. Начиная с этого выпуска мы также начинаем отдельно считать среднюю цену квадратного метра по территории Уфимского полуострова, то есть исключая несколько отдаленные районы, спорным здесь является включение Инорса в выборку, чтобы отсечь удаленные также с точки зрения транспортной доступности районы, исключены Шакша, Инорс, Дема, Затон. Средняя цена квадратного метра типового жилья в наиболее популярных для проживания и работы районах города без учета указанных выше составляет 64,6 тыс руб за кв.м.

Что может повлиять на активность рынка в первом полугодии 2019 года. Покупатели жилья, предпочитающие по ряду причин новостройки ( в том числе дешевая ипотека, акции, тип жилья), будут активно интересоваться новостройками, при этом они будут менее чувствительны к цене в интересных проектах, что позволит застройщикам получить бОльшую долю прибыли и легче управлять ценами. С другой стороны, на вторичном рынке присутствуют типы квартир, которые при той же комнатности и локации, будут дешевле по общей цене, а значит более «ипотекопригодны». Поэтому и на вторичном рынке средний уровень спроса будет сохраняться.

Особым явлением последнего полугодия стало и в 2019 году продолжится снижение чувствительности покупателей к ипотечным ставкам. Во-первых молодое поколение покупателей, выросшее на пропаганде ипотеки, воспринимает ее как стандартную возможность. Во-вторых, у большинства покупателей первоначальные взносы небольшие, суммы кредитов, сроки и переплаты велики. При таких услових разница в ставках чувствуется не столь заметно, нежели чем, например, различия в платеже при изменениях общего срока кредита. Основным критерием выбора тут служит достаточность суммы одобренного кредита для покупки, и возможность оплаты рассчитанного платежа в месяц. То есть в целом как возможность взять и оплачивать кредит, нежели ставка..

Тем не менее, именно ипотека сейчас будет ограничивать рост вторичного рынка, поэтому смело можно прогнозировать ограниченную динамику вторичного рынка. Звучит это пока странно. Но факт, что пока вторчика дешевле не будет, но и намного дорожать вторичке не дадут указанные выше факторы: небольшие первоначальные взносы, общий рост стоимости жизни, значимость общей одобренной суммы кредита как ограничителя цены, на фоне повышения ставок ипотеки. На вторичном рынке в большинстве банков минимальный первоначальный взнос составляет 15%. И если много лет назад ипотека стала фактором роста цен, даже в определенный период бурного роста, то сейчас техника предоставления и расчета ипотечного кредита - это ограничитель, а сама ипотека как инструмент - фактор сохранения хотя бы умеренной активности рынка в любой, даже экономически сложный период..

Общий объем предложения на вторичном рынке ГО Уфа без пригородов сельского типа, но с учетом всех многоэтажных микрорайонов (преимущественно мы учитываем так называемый Уфимский полуостров) составляет около 5678 реальных вариантов, из которых убираются повторы, несуществующие варианты, объявления-приманки) и около 4552 новостроек (типов с ограниченной повторяемостью в объектах, отражающей квартирографию застройщиков)

Общий объем – 371 912 кв.м. на вторичном рынке или 22 054 405 руб.

Средняя цена квартиры 3477 тыс. руб. почти не изменилась, а то, что это в целом цена двушки, свидетельствует о продаже квартир для проживания, личных целей, средняя площадь квартиры в экспозиции – 64,8 м2.

Средняя цена типов квартир (сегодня цифры приводятся без учета элитного жилья и лучших домов бизнес-класса):

Студии менее 29 м2 - 68 тыс. руб./м2 цена почти не изменилась, это самый ликвидный тип, но именно этот тип сильно ограничивает покупка по общей сумме, так как подавляющее количество сделок происходит по ипотеке. При сильном росте средней цена студии приблизится к цене однушки, и покупатель купит скорее однушку, поэтому средняя цена на студии ограничена в росте. Но их становится все больше, и они оказывают влияние на среднюю цену рынка. Средняя цена на студии по городу без учета пригородов– 70.7 тыс руб за кв.м.

1-комнатных – 65,2, в пригородах - 60 тыс. руб./кв.м., рост на 4.5%. Средняя цена однокомнатной квартиры по городу 2343 тыс. руб., средняя площадь 35,9 м2.

2-комнатных – 62,6, в пригородах - 56 тыс. руб./м2, плюс 2.9%. Средняя цена квартиры 3969 тыс. руб., площадь – 57,8 м2.

3-комнатных – 61,54, в пригородах 54,3 тыс. руб./м2., плюс 3%. Средняя цена квартиры 4946 тыс. руб., площадь – 84,9 м2.

Многокомнатных– 63, в пригородах 53,8 тыс. руб./кв.м., рост на 4.4%. Средняя цена 6174 тыс. руб., площадь – 117,4 м2.

Средняя цены кв.м. многокомнатных квартир с учетом всех типов жилья, в том числе элитного – 80 тыс. руб./м2.

Стоит заметить, что основные подсегменты показывают небольшое усиление активности, и реальный рост цен, но интерес к типовым однокомнатным и двухкомнатным квартирам пока продолжает являться индикатором покупок для собственного проживания, в частности молодыми семьями, семьями с появляющимися детьми и т.п.

Табл 11.jpg

Цены втор районы дек 2018.jpg

Средняя стоимость элитного жилья составляет около 83 руб/м2. Как и прежде высокой ликвидности сегмент не показывает, состояние и типы ремонтов часто уже не устраивают покупателя стилистически, даже если остаются в хорошем состоянии. Но в 2018 году сегмент был конкурентоспособен со строящимися квартирами бизнес-класса. За примерно равную сумму можно купить готовую квартиру подсегмента в уже не совсем новых домах, и строящуюся в современном новом комплексе, но с черновой отделкой. И некоторые предпочитают готовое жилье. Поэтому для сегмента можно прогнозировать продолжение горизонтального тренда. Потенциальные покупатели данного сегмента часто выбирают и новостройки в центре на высокой степени готовности. В целях настоящего исследования в сегмент элитного жилья  включены дома повышенной комфортности г. Уфы, около 160 домов. Всего в выборке менее 180 элитных квартир в экспозиции. Большинство квартир в Центре больших площадей и с хорошими ремонтами - дешевле 95 тыс. руб/м2. Максимальная цена кв.м. в сегменте – 206 тыс. руб.

Средняя цена элитной квартиры – 16 480 000 руб., площадь – 144,1 м2.

Разброс цен на квартиру как объект продажи в целом по рынку – от 650 т.р. (малосемейка в пригороде) до 70 млн. руб. Диапазон цен кв.м – от 22 до 206 тыс. руб. за м2. Выставлено на продажу в активную рекламу и СМИ по выборке (для расчета соотношения типов):

1-комнатных – 1860 варианта, доля типа уменьшилась, свидетельствует о сохранении спроса на маленькие квартиры и их ликвидность.

2-комнатных — 1649 шт., подсегмент стабилен, спрос в этом году на двухкомнатные такой же, как и в прошлом по доле .

3-комнатных — 1664 шт. – трехкомнатных стало больше, продавались в 2018 году они хуже, и средняя цена по подсегменту и выросла.

Многокомнатных – 377 шт. – тоже стало больше, хотя сегмент новостроек наоборот показывает меньшее предложение такого типа, выравнивая предложение по фонду жилья в целом.

Малосемеек и студий до 29м2 (не комнаты) – 128 шт, их количество растет.

Соотношение количества типов отражает (предвосхищает) возможные развороты тренда, либо изменение его интенсивности. В настоящем случае соотношение типов говорит о низком инвестиционном спросе на небольшие, покупках с семейными целями, в том числе относительно молодыми семьями, что показывает большая динамика продаж двухкомнатных.

Диапазоны и средние цены по районам (по основной доле предложения подсегмента), в тыс. руб.


Табл 1.jpg

Цены вт по типам и районам дек 2018.jpg

Средние цены по типам квартир в зависимости от типов домов и этажности, структура предложения по типам домов приводятся в сводных таблицах 

Табл 2.jpg
Структура по типам домов.jpg

Табл 3.jpg

Структура 1комн по площади.jpg
Структура 1комн.jpg
Структура 2 комн по площади.jpg
структура 2 комн.jpg
Структура 3 комн по площади.jpg
Структура 3 комн.jpg
Структура многок.jpg


Реальный технический прогноз рынка демонстрирует график ниже. В среднесрочном периоде технический прогноз рынка показывает сохранение текущего тренда на небольшое колебание цены, но долгосрочный тренд не подтверждает пока значительного роста в прогнозе.

Тренды:

Тренд 2000.jpgТренд 2008.jpg

Индексы цен доступны всегда на главной нашего сайта по ссылке рядом с колонкой главных новостей.

Источник размещения и автор методики: Андреева Елена, ген. директор, аналитик, независимый эксперт, САКРН

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»

Перепечатки, копирование и ссылки на итоги исследования допускаются только с указанием автора и источника публикации:

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», www.expert-russia.ru, (347)299-14-14

e-mail: expert-russia@mail.ru

Количество просмотров -


Все о ценах на недвижимости, аналитике типов и прогнозах рынка недвижимости в Уфе и России в динамике с первых лет 21 века
Компания
Новости
Франчайзинг
Ипотека
Реклама
Обучение и услуги портала