Москва

Средние цены на новостройки в г. Уфа в июне 2015 года снижаются за счет акций застройщиков. Средняя цена – 57.5 тыс. руб./кв.м. С начала 2015 цена снизилась на 3%, за месяц на 0.5%

01.07.2015

Июнь 2015 года. Популярность строящегося жилья остается высокой. Ипотека на новостройки, как по программе господдержки, так и по программам от застройщиков типа ГосИпотеки доступна, количество одобренных заемщиков растет, но сделок пока не так много, как хочется застройщикам. Другим препятствием является имеющаяся в наличии квартира, которая плохо продается. Реальные ценники вторичного рынка к сделке торгуются на 5-10%

Из-за постоянных скидочных акций, особенно эффективных для маленьких квартир, рынок показывает снижение. Объектов много, застройщики конкурируют друг с другом как в вычурности акций и подарков покупателя, так и в наружной рекламе и продвижении в интернет. Новацией этого сезона также является субсидирование ипотечной ставки не только господдержкой, но и самими застройщиками, что позволяет им декларировать очень низкие ставки по ипотеке в известных банках. Так, по Уфе в рекламе уже заметны 5,6, 7, 8% годовых, в то время как даже с господдержкой минимальная ставка не менее 11%. Это вызывает интерес покупателей. Но не надо забывать, что любая новостройка рано или поздно становится объектов на вторичном рынке, и по текущей ситуации в сегменте новостроек можно спрогнозировать, сколько объектов будет в продаже через несколько лет. В то же время, два сегмента постоянно взаимодействуют и влияют друг на друга. У государственных органов есть привычка рассуждать о рынке недвижимости только показателями рынка новостроек. А показатели это весьма неплохи – много строится и много сдается. Этот сегмент и подконтролен и на нем ограниченное количество игроков-застройщиков. Он удобен для рассуждений. Но именно вторичный рынок определяет активность сделок с жильем. Это рынок свободной конкуренции, на нем одновременно действуют тысячи покупателей и продавцов, управлять действиями которых, манипулировать практически невозможно. Поэтому когда на вторичном рынке в продажах застой, но и количество покупок на рынке новостроек ограничено. Еще долгое время большинство покупателей новостроек будут продавать вторичное жилье, прежде чем купить новостройку. Ценообразование здесь рыночное.

Поэтому прогноз активизации этого сегмента в целом сходен со вторичным рынком, разницу составляет возможность застройщика манипулировать ценой квадратного метра за счет прибыли и себестоимости. Ценообразование тут скорее происходит затратным способом. Но за счет акций и скидок сейчас застройщики получают определенное количество покупателей, ив целом конкурируют за них со вторичным рынком. Общее рыночное снижение цены в сегменте новостроек определяется помимо акций еще и структурой предложения, в частности, выводом в продажу объектов на начальных стадиях строек по низкой цене, либо их преобладанием на рынке в момент исследования. И она не столь показательна, как цена вторичного рынка.

Perv krug jun2015.JPG

Цены. Для использовалась выборка в 639 уникальных квартир всех типов


Центр

З.Роща

Проспект

Сипайлово

Черниковка

Затон

Инорс

Дема

Всего

Ср. цена

71.8

62.1

58.2

59

54.2

49.1

54.2

46.9

57.5

Количество квартир в выборке

115

56

129

39

58

120

59

63

639

Доля предложения

18.00

8.76

20.19

6.10

9.08

18.78

9.23

9.86

100.00

Perv raionw jun2015.JPG

Средняя цена предложения снизилась по всем типам квартир:

1-комнатных – 58.1 тыс. руб./кв.м., 295 почти без изменений

2-комнатных – 57.3 тыс. руб./кв.м., 232 вариантов, -0.5%

3-комнатных – 56.5 тыс. руб./кв.м., 112 вариантов, -1%

Многокомнатных – выборка недостаточна.

Площади представленных на рынке квартир – от 26 до 231 кв.м. Диапазон цен квадратного метра – от 36 тыс руб в Затоне, до 93 тыс руб в Центре. Диапазон стоимости квартир – от 1200 тыс руб для студии в Затоне на начале строительства до 20 млн. руб.

Инвестиционная привлекательность покупки новостройки по сравнению со вторичным рынком представлена в таблице ниже. Необходимо учесть, что средние цены рынка как правило, отражают начало и первую половину строительства, соответственно, срок строительства и ремонта квартиры будет приближаться к 2-3 годам. Учитывая снижение первичного рынка, общая доходность пока положительна без учета инфляции, но надо учесть возможные задержки в строительстве объектов и уровень обесценивания инвестиций (инфляция).

Показательно, что инвестиции в новостройки менее эффективны в районах с максимальными ценами и отдаленных районах, где строек достаточно, цены низки, но и на вторичном рынке избыток и ограниченная платежеспособность.

 Показатель

Центр

З.Роща

Проспект

Сипайлово

Черниковка

Затон

Инорс

Дема

ИТОГО

Ср. цена втор т.р.\кв.м

74.5

71.3

69.1

67

58.2

50.8

57.8

56.5

64.9

Ср. цена новостр.

71.8

62.1

58.2

59

54.2

49.1

54.2

46.9

57.5

Дельта

2.7

9.2

10.9

8

4

1.7

3.6

9.6

7.4

в %

3.76

14.81

18.73

13.56

7.38

3.46

6.64

20.47

12.87

Годовых 2 года

1.9

7.4

9.4

6.8

3.7

1.7

3.3

10.2

6.4

Годовых 3 года

1.3

4.9

6.2

4.5

2.5

1.2

2.2

6.8

4.3

Годовых 4 года*

-3.6

-0.8

0.2

-1.1

-2.7

-3.6

-2.8

0.6

-1.3

*С учетом инфляции 6% годовых








Perv investdiagramma jun2015.JPG

Диапазоны цен квадратного метра по районам города для ориентации покупателей:

Район

Диапазон

Центр

51 - 93 тыс руб

Проспект

45 - 75 тыс руб

Зеленая Роща

45 - 70 тыс руб

Сипайлово

59 – 61 тыс руб

Черниковка

37 – 69.3тыс руб

Дема

37 – 56.5 тыс руб

Инорс

49 – 61 тыс руб

Затон

37.5 – 62 тыс руб

Итого по городу

37 - 93 тыс руб

 

Диапазоны стоимости квартир по районам и типам в сегменте новостроек. Обращаем внимание, что из-за небольшого количества объектов в мкр. Сипайлово (только последние квартиры в Сипайлово-6) район исключен из таблицы.

Тип

Центр

З.Роща

Проспект

Черниковка

Затон

Инорс

Дема

1-комн.

2.5 - 4.1

2.0 – 3.5

2.3 – 3.7

1.8 – 2.2

1.3 – 2.5

2.0 – 3.75

1.7 – 2.2

Ср. площадь

40 кв.м.

38 кв.м.

40 кв.м.

35 кв.м

35 кв.м.

37 кв.м

36 кв.м

2-комн.

4.3 - 6

3.0 – 5.8

2.7 – 5.8

2.4 3.9

2.3 – 3.25

3.2 -3.6

2.4 – 3.1

Ср. площадь

67 кв.м.

60 кв.м.

61 кв.м.

57 кв.м.

52 кв.м

59 к.м

57кв.м.

3-комн.

5.75 – 8.1

3.3 – 8.1

3.0 – 6.5

3.54 – 4.7

2.65 -3.8

3.4 – 4.1

2.6 – 3.2

Ср. площадь

87 кв.м.

84.8 кв.м.

80 кв.м.

73 кв.м

69 кв.м

72 кв.м.

67 кв.м

Среднесрочный тренд двух сегментов рынка жилья:

 Trend pervi vtor jun2015.JPG

 Perv trend jun2015.JPG

Ограничения исследования:

Погрешность исследования составляет от 5 до 15%. Способ исследования: выборочный статистический анализ. Периодичность формирования базы и выборки - 1 неделя. Периодичность исследования - 1 месяц. Некоторые узкие сегменты содержат недостаточную для статистического исследования выборку, поэтому результирующие средние в итогах исследования отсутствуют.

Некоторые районы Уфы характеризуются отсутствием или минимальным количеством некоторых типов квартир, что также приводит к отсутствию показателя. К ним относятся:

- Сегмент «Элитное жилье» в Черниковке и отдаленных районах не представлен.

- Количество многокомнатных квартир в рекламе недостаточно для формирования средней цены..

Для исследования используется программно-информационный ресурс «Городская база недвижимости».

Источник размещения и автор методики: Андреева Елена. Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»

Перепечатки, копирование и ссылки на итоги исследования допускаются только с указанием автора и источника публикации:

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», www.expert-russia.ru

e-mail: expert-russia@mail.ru, (347)299-14-14

Количество просмотров -


Все о ценах на недвижимости, аналитике типов и прогнозах рынка недвижимости в Уфе и России в динамике с первых лет 21 века
Компания
Новости
Франчайзинг
Ипотека
Реклама
Обучение и услуги портала