Москва

Обзор рынка коммерческой недвижимости городов Республики Башкортостан и г. Уфа октябрь-ноябрь 2019 года. Сегмент продаж и аренды. Доступна версия для оценщиков.

26.11.2019

По функциональному назначению рынок недвижимости подразделяется на три составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья и рынок нежилых помещений. Последний и включает в себя рынок коммерческой недвижимости, приносящей доход (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс). К нежилым объектам также относятся те, которые напрямую не участвуют в коммерческом обороте, по ним нет рынка как такового – это инфраструктурные объекты, ЛЭП, путепроводы и т.д.

Необходимо отметить, что в коммерческом секторе преобладающей формой сделок последние годы является аренда, которая составляет от 60% в общем объеме.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – промышленную недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: офисные помещения; гостиницы; гаражи-стоянки (автопаркинги); магазины и торговые комплексы; универсальные помещения; торгово-развлекательные комплексы; и т.д. Подробная классификация типов КН приводится в подробном обзоре по г. Уфа.

Основные ценообразующие факторы сегмента:

- общая экономическая ситуация

- наличие концентрации бизнеса по районам, торговым или офисным центрам

- развитие производств в городе (для пр.-складской)

- уровень соответствия помещения современным требованиям.

- влияние развития интернет на сферу целевого использования объекта.

Тенденции рынка Республики Башкортостан

За 3 и начало 4 квартала 2019 года практически по всем городам активность сегмента коммерческой недвижимости средняя, при довольно активном техническом спросе, количество реальных сделок при этом снизилось, так как основной этап передела фонда коммерческой недвижимости арендаторами пришелся на 2018 год после застойных нескольких лет...

За последний год произошла тотальная смена 90 % арендаторов помещений в коммерческом фонде, обусловленная глобальными переменами в отраслях, интернет-торговлей, и сменой приоритетов потребителя. При \том стоит отметить, что пока текущий состав арендаторов сохраняется, массового оттока или их смены не наблюдается, поэтому вероятнее всего, текущая ситуация сохранится до середины следующего года. С другой стороны, динамика арендаторов может быть вызвана появлением или освобождением помещений более высокого класса.

В целом можно сказать, что последние пару лет цены в сегменте значительно не меняются, и отличается только активность в сегменте. Ниже цены неинтересны собственникам хороших помещений, выше не всегда доступны некоторым типам бизнеса. В целом такая ситуация является неким временным равновесием.

Динамику изменения цен продаж коммерческой недвижимости в текущем экономическом можно проанализировать на примере г. Уфы в таблицах ниже. В некоторых городах республики отмечено повышение средней цены некоторых подсегментов, где есть нехватка качественных помещений. При это помещения более низкого класса могут сохранять цену. В целом выборка по большинству помещений в подсегментах ограничена

Тенденции рынка города Уфы

Осень 2019 года практически по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости Уфы наблюдается средняя активность, ниже, чем летом. При высоком уровне технического спроса (запросы без подтверждения платежеспособности), количество сделок небольшое, как в сегменте продаж, так и в сегменте аренды. Доля сегмента аренды в предложении и спросе занимает около 59%, исходя из количества предложений.

В этом году стабилизировалась ситуация в текучкой арендаторов в большинстве торговых центров. В сегменте аренды офисных центров ситуация постоянна уже несколько лет, характеризуется высокой заполняемостью центров с удачной локацией, и наличием вакантных площадей в иных.

Стрит-ретайл за последний год вернулся на наши улицы в новых форматах. Вряд ли конечно в Уфе будут столь популярны и успешны такое огромное количество мажских салонов и булочных, практика показывает, что они столь же успешно закрываются, как и открываются. . В 2018 году мы писали, что сегмент торговой недвижимости в Уфе перегрет по цене при ограниченной платежеспособности спроса, прогнозировали небольшое снижение цен в нем в 2019. На практике, большие количество помещений в сегменте аренды забрали бурно развивающиеся в том и этом году продуктовые супермаркеты, которые, как известно, не платят дорогие ставки, но обеспечивают уверенную доходность собственнику.

Массовое появление так называемых шоу-румов, небольших торговых залов с демонстрацией коллекций, где можно сделать заказ с быстрой доставкой на дом, прогнозировали год-полтора назад многие аналитики. Однако в Уфе это не стало массовым явлением из-за ограниченного количества прогулочных зон, и в целом типа городского зонирования и застройки. Гораздо эффективнее в плане торговли остаются торговые центры.

С точки зрения продаж инвесторам так же интересны новые помещения в новостройках, так как они имеют более современные характеристики, высоту потолков. Но, как и говорилось ранее, краткосрочная доходность их с точки зрения цикла продаж, все ниже, так как стоимость новостроек на рынке растет..

Также настоящий рынок показывает изменение параметров выбора помещений долгосрочными инвестрами-покупателями, и новые критерии расчета окупаемости инвестиций. Например, эффективные ранее для собственника методы ставки аренды против рыночной стоимости по методу валового рентного коэффициента, а также окупаемости покупки чистой арендой за расчетный срок, которые дают теперь нехрестоматийные результаты из-за высокого бремени содержания объектов, все чаще в ход идут счетчики потенциальных покупателей, проходимости места, количества автомобильного трафика при условии наличия парковки и вывески, вне зависимости от более высокой рыночной цены, чем у иного предложения. Хотя эти методы применимы казалось бы для арендаторов и покупателей стрит-ритейла, все чаще ими рассуждает и инвестор, арендаторы которого в будущем могут озадачиться теми же вопросами, зная средний чек своего бизнеса.

Анализ сегментов продаж и аренды коммерческой недвижимости Уфы доступен тут

Средние цены на аренды и продажу коммерческой недвижимости по основным городам Республики Башкортостан представлены на диаграммах ниже. Диапазоны и подробные данные по указанным в таблице городам представлены в платной версии отчета. Стоимость 5000 руб, заявки на expert-russia@mail.ru или +7-909-349-14-14.

Цены города КН РБ ноя 2019.jpg

Цены аренда города КН РБ ноя 2019.jpg

Сроки экспозиции типичных объектов

Для большинства типичных объектов коммерческой недвижимости средние сроки экспозиции на рынке составляют от 6 -9 месяцев, для наиболее ликвидных – от 3 до 6 месяцев. Для больших площадей, объектов в требующем ремонта состоянии, менее привлекательных районов расположения - от 9 месяцев и более. Наиболее ликвидными являются помещения небольшой площади на «красных линиях».

Сроки экспозиции

Доля

До 3 мес

8%. Ограничена, площади до 60 кв.м, уникальные объекты

3 - 9 мес

57%

более 9 мес

35%

Ценообразующие факторы помещений коммерческого назначения представлены ниже в таблице по убыванию значимости:

Номер

Наименование фактора

1

Местоположение объекта относительно бизнес-инфраструктуры, развитость района расположения с точки зрения наиболее эффективного типа использования объекта

2

Наличие коммуникаций, транспортная доступность

3

Тип планировки и технические ограничения конкретного типа бизнеса

4

Перспективы развития окружающих территорий с точки зрения Генплана

5

Базовые технические характеристики объекта, в том числе материалы, высота потолка, стен, ширина проходов, базовый ремонт, отделка и т.д

6

Наличие дополнительных улучшений

7

Условия продажи и финансирования (нерыночные условия, ипотека, вид оплаты, торг, др. условия)

8

Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, массовость и динамика предложения)

Диапазоны поправок к цене

Типичные поправки к стоимости представлены в таблице

Тип поправки

Диапазон значений +-

1

Поправка на уторгование, и в процессе экспозиции

До 5% для небольших площадей, до10% для иных

2

Поправка на отделку

5-20%

3

Поправка на возможность универсального использования

До 5%

4

Поправка на значимые объекты инфраструктуры в непосредственной близости (транспортные развязки, выезды из города и т.п

От 10 до 20%

5

Поправка на объекты первичного рынка

в зависимости от степени реализации проекта

Примечание: в обзоре не учитываются помещения в типичных торговых центрах, работа с которыми производится исключительно силами управляющих компаний.

Автор: Генеральный директор Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ». Оценщик, независимый эксперт, сертифицированный аналитик САКРН рынка недвижимости России,   Е. Я. Андреева(347), тел (237) 299-14-14, 8-909-349-14-14, expert-russia@mail.ru


Количество просмотров -


Все о ценах на недвижимости, аналитике типов и прогнозах рынка недвижимости в Уфе и России в динамике с первых лет 21 века
Компания
Новости
Франчайзинг
Ипотека
Реклама
Обучение и услуги портала