Москва
Москва

Краткий обзор рынка коммерческой недвижимости города Уфа на 6 августа 2019 года. Сегмент продаж, аренды.

01.08.2019

Классификация помещений на рынке коммерческой недвижимости Уфы

По функциональному назначению рынок недвижимости подразделяется на три составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья и рынок нежилых помещений. Последний и включает в себя рынок коммерческой недвижимости, приносящей доход (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс). К нежилым объектам также относятся те, которые напрямую не участвуют в коммерческом обороте, по ним нет рынка как такового – это инфраструктурные объекты, ЛЭП, путепроводы и т.д.

Необходимо отметить, что в коммерческом секторе преобладающей формой сделок последние годы является аренда, которая составляет от 60% в общем объеме.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – промышленную недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: офисные помещения; гостиницы; гаражи-стоянки (автопаркинги); магазины и торговые комплексы; универсальные помещения; торгово-развлекательные комплексы; и т.д.

Основные ценообразующие факторы сегмента:

- общая экономическая ситуацияв текущий период

- наличие концентрации бизнеса по районам, торговым или офисным центрам

- развитие производств в городе (для пр.-складской)

- уровень соответствия помещения современным требованиям.

- влияние развития интернет на сферу целевого использования объекта.

Классификация бизнес - центров и офисных зданий.

Основные характеристики

Класс "А"

Бизнес-центры

Класс "В"

Бизнес-центры, офисные здания

Класс "С"

Офисные здания

Класс "D"

Нежилые помещения в административно-офисных зданиях, научно-исследовательских институтах, приспособленные под офисы

Местоположение объекта

Центр или рядом с центром города на основных магистралях и площадях с удобной транспортной инфраструктурой

Не центральные районы города;
рядом с транспортными магистралями (Несоответствие некоторым требованиям к классу А)

Окраина города, 
неудобный подъезд

С недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд)

На окраине города, на территории реструктурированных предприятий, в жилых домах

Состояние объекта

Новостройка, отделка высокого качества.

Индивидуальный (авторский) проект. Наружная отделка высококачественными материалами. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. Панорамное остекление

Эксплуатация до 10 лет,
качественная отделка в хорошем состоянии

или специальные новые офисные здания, или реконструированные особняки.

Эксплуатация более 10 лет, реконструированные здания,
стандартный ремонт, отделка в хорошем состоянии

Удовлетворительное состояние, требующее ремонта. Устаревшие инженерные коммуникации.

Конструктивные и планировочные решения объекта

Монолитно-каркасное, метало - каркасное здание. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии)просторные зоны общего пользования

Высота потолков - не менее 3м, качественные, хорошо оснащенные зоны общего пользования; современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение;

Высота потолков - не менее 2,7 м, Возможность установки подвесных потолков; коридорная система, Достаточно эффективные поэтажные планы

Не качественные планировки, коридорная система, размещение в подвальных, полуподвальных помещениях

Паркинг

Многоуровневый наземный или подземный паркинг с входом в здание 

Организованная охраняемая парковка с охраной и удобным подъездом

Ограниченная возможность паркинга

Стихийная парковка без охраны

Инфраструктура

Высокий уровень обеспечения средствами связи и телекоммуникации, наличие конференц-залов, зон бытового обслуживания, питания и отдыха

Развитая инфраструктура обслуживания бизнеса, включая конференц-залы и бытовое обслуживание

Неразвитая инфраструктура обслуживания арендаторов

Отсутствие инфраструктуры обслуживания арендаторов

Управление зданием

. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации

Управление зданием, отвечающее международ ным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием

Круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель

Отсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспечения

Классификация помещение свободного назначения (ПСН)

Основные характеристики

ПСН класса "А"

(премиум)

ПСН класса "В"

(люкс)

ПСН класса "С"

(стандарт)

ПСН класса "D"

(эконом)

Характеристика здания

Современное здание. Помещения данного класса подходят под офисы коммерческих банков.

Здания в исторической части города. Внешне такая постройка имеет вид, полностью соответствующий стилю и архитектуре района.

Площадь, расположенная в строениях, построенных в советское время Такие помещения требуют строительных и технических изменений.

Площадь, расположенная в жилом сооружении, однако, имеющая отдельный вход. Наиболее распространенный вариант для размещения мелких магазинов либо предприятий, ведущих социально-бытовую деятельность (парикмахерская, мастерская, приемная химчистки).

Характеристика помещений

Как правило, высота потолка в таких помещениях составляет порядка 4-6 метров. Кроме того, в них установлены большие окна.

Высота потолков не регламентируется,обычно

От 2,5 до 4 метров

Высота потолков в таких помещениях не превышает 3,5 м.

высота потолков - не регламентируется

Расположение объекта

Расположенное непосредственно возле административных сооружений, транспортной развязки и других схожих объектов.

Площадь, расположенная в сооружениях, размещенных в исторических частях города.

В черте города

В черте города

Техническое оснащение

Высококлассный ремонт-система вентиляции, отопления, видеонаблюдения, телекоммуникации пожарные и охранные системы, подземный гараж и открытая стоянка.

Проведен качественный ремонт, система отопления, пожаротушения, охранной сигнализации

Ремонт достойного уровня. Минусом таких помещений являются тесный лифт, низкий потолок, недействующие балконы и др.

Обустройство и ремонт под нужды ПНС самостоятельно арендаторами либо покупателями

По площади ПСН классифицируются на 4 вида:

До 50 кв.м.; До 150 кв.м.; До 300 кв.м.; До 500 кв.м.
Наиболее популярным вариантом среди представителей малого бизнеса является наименьший из вариантов (50 кв.м.). Что касается общего рынка недвижимости, то здесь самым популярным является ПСН площадью 150 кв.м. 1 кв.м. площади большого помещения (500 кв.м.) при соблюдении других условий, стоит немного меньше указанных вариантов, т. к. является менее популярным.

Классификация складской недвижимости. Основными признаками для классификации складской недвижимости, как и для офисной, являются месторасположение зданий и оснащение помещений. Специфика складов требует наличия хорошей транспортной инфраструктуры объектов и подъездных путей к ним.

Основные характеристики

Склады класса "А"

А -

Склады класса "В"

Склады класса "С"

Склады класса "D"

Характеристика здания

Новые одноэтажные складские здания прямоугольной формы из легких металлоконструкций без колонн, или с колоннами с шагом 6-10 м.

Класс А-

включает в себя 20-30 летние реконструированные здания или помещения. По характеристикам они сходны с площадями класса «А»; единственное отличие – это местоположение: часто находятся в черте города, в промзонах.

Одно или двухэтажные складские здания, новое строительство или реконструированные

склады, возведенные в 70-80-х -90-х годах в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике. Они часто требуют некоторых капиталовложений и изменений для оптимизации складской деятельности: смены полового покрытия, установки современных охранных систем и т.д.

Ангары, производственные помещения, новые или реконструированные

Такие помещения требуют значительных строительных и технических изменений (врезание дополнительных ворот, создание рамп, пандусов, замена остекления, витражей капитальными стенами, модернизация покрытия пола, систем отопления и пожаротушения).

Не отапливаемые производственные помещения и ангары, подвальные помещения. Старые (30-60-е гг.) и ветхие помещения советского периода (большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз). Обычно они не соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и возможностям грузооборота, нуждаются в значительных вложениях в капремонт и модернизацию.

Характеристика помещений

ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой - 5 тн на кв.м. Высота потолков не менее 12 метров

Высота потолков от 6 метров, пол – асфальт или бетон без покрытия

высота потолков от 4 метров, пол – асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия

высота потолков - не регламентируется, пол - ограниченно пригоден для движения транспорта

Расположение объекта

расположены вблизи центральных магистралей, желательно наличие железнодорожной ветки

удобные подъездные пути, близость магистралей, желательно ж/д ветка

транспортная доступность для большегрузных автомобилей

наличие дороги для автотранспорта

Техническое оснащение

система вентиляции, регулируемый температурный режим, система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения, система охранной сигнализации и видеонаблюдения, оптико-волоконные телекоммуникации, система доступа.

не менее одного грузового лифта на каждые 2000 кв.м., система отопления, пожаротушения, охранной сигнализации и система видеонаблюдения, телекоммуникации

наличие грузовых лифтов, системы отопления, телекоммуникации

необязательное наличие механизмов для погрузки-разгрузки и транспортировки грузов

Транспортная инфраструктура

площадки для большегрузных автомобилей, площадки для маневрирования большегрузных автомобилей

площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей, пандус для разгрузки автотранспорта

место для маневрирования и загрузки-выгрузки автотранспорта

нет

Дополнительные условия

офисные и вспомогательные помещения, туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки

вспомогательные помещения для персонала

вспомогательные помещения для персонала

наличие вспомогательных помещений на территории

Основные требования большинства типичных арендаторов к складским помещениям:
- наличие отопления;
- наличие погрузочно-разгрузочных механизмов;
- близость к транспортным магистралям, удобство подъезда;
- высота потолков – 7-9 метров, с обеспечением возможности складирования грузов по высоте в несколько ярусов, с сохранением достаточного отопления;
- обеспечение требований безопасности, санитарии, температурного режима;
- наличие железнодорожных путей для облегчения доставки грузов до склада.

При этом, как отмечают специалисты, клиенты все охотнее отдают предпочтение комплексам с дополнительными услугами, среди них – таможенная очистка грузов, учет и контроль, логистические услуги и т. п.

Классификация торговых центров (приводится справочно).

Для торговой недвижимости используется европейская классификация. Торговые центры в ней распределяются по группам, в зависимости от местонахождения, размеров торговой площади, состава и специализации основных арендаторов.


Расположение

Аудитория

Торговая площадь

Якорный арендатор

Описание

Микрорайонный торговый центр

В удалении от центральных улиц и стратегических магистралей

до 3000 человек

менее 3000 квадратных метров

может отсутствовать

торговля товарами первой необходимости, услуги повседневного спроса

Районный торговый центр

В удалении от центральных улиц и стратегических магистралей, в радиусе 5-10 минут езды на личном или общественном транспорте

3000 – 40000 человек

3000-10000 квадратных метров

продуктовый супермаркет, аптека

Торговля продуктами питания,  товарами первой необходимости, услуги повседневного спроса

Окружной торговый центр

В близи центральных улиц и стратегических магистралей, 10-20 минут транспортной доступности

40 – 150 тысяч человек

9000 – 20000 квадратных метров

продуктовый супермаркет, аптека, товары для детей, промтовары.

промтовары, одежда, мебель, товары для дома, места отдыха и развлечения, предприятия бытового обслуживания

Региональный торговый центр

В близи стратегических магистралей, 30-40 минут транспортной доступности

свыше 150 000 человек

30000 – 45000 квадратных метров

несколько крупных универмагов с полным ассортиментом товаров

промтовары, одежда, мебель, товары для дома, места отдыха и развлечения, предприятия бытового обслуживания

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – промышленную недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: офисные помещения; гостиницы; гаражи-стоянки (автопаркинги); магазины и торговые комплексы; универсальные помещения; торгово-развлекательные комплексы; и т.д.

Основные ценообразующие факторы сегмента:

- общая экономическая ситуация

- наличие концентрации бизнеса по районам, торговым или офисным центрам

- развитие производств в городе (для пр.-складской)

- уровень соответствия помещения современным требованиям.

- влияние развития интернет на сферу целевого использования объекта.

Сегмент продаж.

Ср. цена продаж

Шакша

Центр

Черниковка

Дема

Инорс

Сипайлово

Проспект

Зеленая Роща

Затон

Все районы

Торговые

5 200 000 ₽

19 750 000 ₽

7 500 000 ₽

8 500 000 ₽

8 300 000 ₽

7 100 000 ₽

12 200 000 ₽

8 820 000 ₽

7 500 000 ₽

9 430 000 ₽

Офисные

-

12 590 000 ₽

10 010 000 ₽

9 255 000 ₽

8 000 000 ₽

11 000 000 ₽

7 630 000 ₽

10 650 000 ₽

1 988 000 ₽

8 890 375 ₽

Универсальные

22 000 000 ₽

9 600 000 ₽

6 090 000 ₽

5 267 000 ₽

5 400 000 ₽

5 500 000 ₽

6 500 000 ₽

5 900 000 ₽

10 400 000 ₽

8 517 444 ₽

Произв.-скл.

15 600 000 ₽

-

23 000 000 ₽

21 000 000 ₽

15 029 000 ₽

-

3 100 000 ₽

1 550 000 ₽

-

13 213 167 ₽

Общая

14 266 667 ₽

13 980 000 ₽

11 650 000 ₽

11 005 500 ₽

9 182 250 ₽

7 866 667 ₽

7 357 500 ₽

6 730 000 ₽

6 629 333 ₽

10 012 747 ₽

Из таблицы видно, что наибольшую стоимость имеют помещения торговые, офисные и производственно-складские. Все привыкли считать, что торговые и офисные помещения имеют наиболее высокую цену, чем остальные, но по этой таблице это не скажешь. Производственно-складские помещения имеют высокую стоимость только из-за большего размера площади (от 19тыс.м2), которые преимущественно находятся в отдаленных от центра Уфы районах. Поэтому нужно учитывать еще и стоимость квадратного метра.

Диапазоны цен и площадей в сегменте продаж вся выборка

Торговая недвижимость:

Диапазон площади объектов: от 5 до 10000 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 900 тыс руб до 55 млн. руб.

Диапазон цены кв.м.: от 8000 до 200 000 руб за кв.м.

Офисные помещения:

Диапазон площади объектов: от 15 до 10000 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 450 тыс руб до 200 млн руб

Диапазон цены кв.м.: от 12600 до 160 000 руб за кв.м.

Универсальные помещения:

Диапазон площади объектов: от 20 до 25 000 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 2500 тыс руб до 120 млн. руб

Диапазон цены кв.м.: от 6000 до 175 000 руб за кв.м.

Производственно-складские:

Диапазон площади объектов: от 50 до 11500 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 750 тыс руб до 200 млн руб

Диапазон цены кв.м.: от 3000 до 80000 руб за кв.м.

Ср. цена продаж за м2

Центр

Проспект

Сипайлово

Дема

Зеленая Роща

Черниковка

Затон

Инорс

Шакша

Все районы

Торговые

124 098 ₽

125 143 ₽

84 573 ₽

92 676 ₽

90 149 ₽

86 263 ₽

53 781 ₽

30 201 ₽

31 259 ₽

79 794 ₽

Офисные

105 529 ₽

81 759 ₽

60 434 ₽

53 138 ₽

70 175 ₽

48 015 ₽

49 320 ₽

35 968 ₽

-

63 042 ₽

Универсальные

100 148 ₽

130 265 ₽

68 167 ₽

80 178 ₽

68 345 ₽

58 302 ₽

62 315 ₽

             34 785 ₽

28 145 ₽

70 072 ₽

Произв.-скл.

-

25 785 ₽

-

25 350 ₽

14 149 ₽

28 008 ₽

-

             23 000 ₽

7 365 ₽

20 610 ₽

Общая

109 925 ₽

90 738 ₽

71 058 ₽

62 835 ₽

60 705 ₽

55 147 ₽

55 139 ₽

30 989 ₽

22 256 ₽

62 088 ₽

Диаграмма по распределению цен продаж коммерческой недвижимости в Уфе по типам и районам:

Диаграмма КН июль 19 цены продаж.png

Сегмент аренды.

Стоимость кв.м. формируется в первую очередь местоположением объекта относительно бизнес-инфраструктуры, развитость района расположения с точки зрения целевого сегмента бизнеса, во-вторую - парковкой, транспортной доступностью, наибольший приоритет для торговых помещений является расположение на так называемой Красной линии, для офисных – преимущественно нахождение в спальных районах города, для складских и производственных – наличие больших территорий и отдаленность от города и т.д. Так же важно:

¾      Условия аренды и зачета затрат объекта;

¾      Уровень проходимости потенциальных потребителей, места их концентрации;

¾      Условия сохранения ставок и расторжения договора аренды;

¾      Состояние и необходимость дополнительных вложений;

¾      Физические, технические характеристики об;

¾      Перспектива развития и застройки района.

Рассмотрим сегмент аренды в числах:

Ср. цена аренды за м2

Центр

Проспект

Сипайлово

Дема

Зеленая Роща

Черниковка

Затон

Инорс

Шакша

Все районы

Торговые

1 567 ₽

1 520 ₽

1 120 ₽

1 100 ₽

1 002 ₽

800 ₽

500 ₽

700 ₽

600 ₽

990 ₽

Офисные

1 200 ₽

862 ₽

850 ₽

750 ₽

874 ₽

551 ₽

-

-

407 ₽

785 ₽

Универсальные

1 100 ₽

1 000 ₽

831 ₽

756 ₽

800 ₽

674 ₽

550 ₽

571 ₽

457 ₽

749 ₽

Произв.-скл.

300 ₽

457 ₽

256 ₽

240 ₽

125 ₽

275 ₽

-

275 ₽

220 ₽

269 ₽

Общая

1 042 ₽

960 ₽

764 ₽

712 ₽

700 ₽

575 ₽

525 ₽

515 ₽

421 ₽

690 ₽

Диапазоны цен и площадей в сегменте аренды

Торговая недвижимость

Диапазон площади объектов: от 12 до 1200 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 2500 до 1500 000 руб\месяц

Диапазон цены кв.м.: от 170 до 3100 руб за кв.м. в месяц

Офисные помещения

Диапазон площади объектов: от 10 до 1000 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 2000 до 900 000 руб\месяц

Диапазон цены кв.м.: от 150 до 1300 руб за кв.м. в месяц

Универсальные помещения

Диапазон площади объектов: от 5 до 4300 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 2500 до 1,2 млн руб в месяц

Диапазон цены кв.м.: от 180 до 1700 руб за кв.м.в месяц

Производственно-складские

Диапазон площади объектов: от 15 до 10 000 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 15000 до 650 000 руб в месяц

Диапазон цены кв.м.: от 80 до 500 руб за кв.м. в месяц

Диаграмма по распределению цен аренды коммерческой недвижимости в Уфе по типам и районам:

Диаграмма КН июль 19 цены аренды.png

Сроки экспозиции типичных объектов

Для большинства типичных объектов коммерческой недвижимости средние сроки экспозиции на рынке составляют от 6 месяцев, для наиболее ликвидных – от 3 до 6 месяцев. Для больших площадей, объектов в требующем ремонта состоянии, менее привлекательных районов расположения - от 8 месяцев и более. Наиболее ликвидными являются помещения небольшой площади на «красных линиях».

Ценообразующие факторы помещений коммерческого назначения (упорядочены по значимости с самого важного до менее важного):

Продажа:

Номер

Наименование фактора

1

Местоположение объекта относительно бизнес-инфраструктуры, развитость района расположения с точки зрения целевого сегмента бизнеса

2

Стоимость содержания и налоги, размер кадастровой стоимости и дата ее установления

3

Соответствие современным техническим и стилистическим трендам

4

Физические, технические характеристики объекта, в том числе под типы бизнеса

5

Перспектива развития и жилой застройки район

6

Уровень инфраструктуры и транспортной доступности

7

Инвестиционная составляющая и ценовая динамика сегмента

8

Условия продажи и финансирования

9

Состояние и необходимость дополнительных вложений

10

Наличие дополнительных улучшений и построек

Аренда

Номер

Наименование фактора

1

Местоположение объекта относительно бизнес-инфраструктуры, развитость района расположения с точки зрения целевого сегмента бизнеса

2

Уровень проходимости потенциальных потребителей, места их концентрации

3

Условия аренды и зачета затрат объекта

4

Состояние и необходимость дополнительных вложений

5

Условия сохранения ставок и расторжения договора аренды

6

Парковка, транспортная доступность

7

Физические, технические характеристики об

8

Перспектива развития и застройки района

Диапазоны поправок к цене продаж коммерческой недвижимости

Типичные поправки к стоимости указанных типов представлены в таблице

Тип поправки

Диапазон значений +-

1

Поправка на местоположение

Согласно средним ценам по районам города

2

Поправка на состояние и ремонт

До 15%

3

Поправка на перспективы развития района

До 15%

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте продаж коммерческой недвижимости

Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже

Сроки экспозиции

Доля

До 3 мес

15%

3 - 9 мес

20%

более 9 мес

65%

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте аренды коммерческой недвижимости

Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже

Сроки экспозиции

Доля

До 3 мес

25%

3 - 9 мес

65%

более 9 мес

10%

Объекты в исследуемом сегменте имеют различную степень ликвидности. Для больших площадей с требуемыми большими инвестициями и высокой кадастровой стоимостью для налогообложения – от 8-9 месяцев.

Анализ спроса и факторов, мотивация спроса.

Спрос на коммерческую недвижимость в сегменте продаж рассматривается в контексте стратегических инвестиций, ипотечные возможности минимальны, так как предложения банков скорее номинальны, чем реальны для покупки объектов даже средней стоимости, текущее снижение ставок по ипотеке направлено на активизацию спроса, но вряд ли сильно повлияет на рынок КН. В черте крупнейших городов наиболее востребованы универсальные объекты в местах высокой транспортной доступности.

Сегмент характеризуется ограниченным спросом и динамикой небольших колебаний цены, предложение превышает спрос. Уровень спроса на торговые помещения значительно ниже, чем в предыдущие годы. В сегменте аренды коммерческой недвижимости спрос и динамика и ликвидность объектов выше

Автор расчетов и методики: Андреева Елена, ген. директор Сети АН ЭКСПЕРТ, оценщик, независимый судебный эксперт

(347)299-14-14, expert-russia@mail.ru

Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ. www.expert-russia.ru

Количество просмотров -


Все о ценах на недвижимости, аналитике типов и прогнозах рынка недвижимости в Уфе и России в динамике с первых лет 21 века
Компания
Новости
Франчайзинг
Ипотека
Реклама
Обучение и услуги портала