Уфа
Уфа

Обзор рынка коммерческой недвижимости Уфы во 2 квартала 2018 года. Аренда и продажа, цены по типам и районам г. Уфы. Доступна версия для оценщиков

01.05.2018

Платная версия полного обзора доступна для оценщиков. Стоимость 5000 руб. Разделы продажа и аренда по типам. Заявки - на expert-russia@mail.ru

Классификация помещений на рынке коммерческой недвижимости Уфы

По функциональному назначению рынок недвижимости подразделяется на три составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья и рынок нежилых помещений. Последний и включает в себя рынок коммерческой недвижимости, приносящей доход (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс). К нежилым объектам также относятся те, которые напрямую не участвуют в коммерческом обороте, по ним нет рынка как такового – это инфраструктурные объекты, ЛЭП, путепроводы и т.д.

Необходимо отметить, что в коммерческом секторе преобладающей формой сделок последние годы является аренда, которая составляет от 60% в общем объеме.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – промышленную недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: офисные помещения; гостиницы; гаражи-стоянки (автопаркинги); магазины и торговые комплексы; универсальные помещения; торгово-развлекательные комплексы; и т.д.

Основные ценообразующие факторы сегмента:

- общая экономическая ситуацияв текущий период

- наличие концентрации бизнеса по районам, торговым или офисным центрам

- развитие производств в городе (для пр.-складской)

- уровень соответствия помещения современным требованиям.

- влияние развития интернет на сферу целевого использования объекта.

Классификация бизнес - центров и офисных зданий. (таблица доступна в полной версии)

Классификация помещение свободного назначения (ПСН)(таблица доступна в полной версии). По площади ПСН классифицируются на 4 вида:

До 50 кв.м.; До 150 кв.м.; До 300 кв.м.; До 500 кв.м.
Наиболее популярным вариантом среди представителей малого бизнеса является наименьший из вариантов (50 кв.м.). Что касается общего рынка недвижимости, то здесь самым популярным является ПСН площадью 150 кв.м. 1 кв.м. площади большого помещения (500 кв.м.) при соблюдении других условий, стоит немного меньше указанных вариантов, т. к. является менее популярным.

Классификация складской недвижимости. Основными признаками для классификации складской недвижимости, как и для офисной, являются месторасположение зданий и оснащение помещений. Специфика складов требует наличия хорошей транспортной инфраструктуры объектов и подъездных путей к ним.

Основные требования большинства типичных арендаторов к складским помещениям:
- наличие отопления;
- наличие погрузочно-разгрузочных механизмов;
- близость к транспортным магистралям, удобство подъезда;
- высота потолков – 7-9 метров, с обеспечением возможности складирования грузов по высоте в несколько ярусов, с сохранением достаточного отопления;
- обеспечение требований безопасности, санитарии, температурного режима;
- наличие железнодорожных путей для облегчения доставки грузов до склада.

При этом, как отмечают специалисты, клиенты все охотнее отдают предпочтение комплексам с дополнительными услугами, среди них – таможенная очистка грузов, учет и контроль, логистические услуги и т. п. (таблица доступна в полной версии)

Классификация торговых центров (приводится справочно).

Для торговой недвижимости используется европейская классификация. Торговые центры в ней распределяются по группам, в зависимости от местонахождения, размеров торговой площади, состава и специализации основных арендаторов. (таблица доступна в полной версии) 

Продажа коммерческой недвижимости. Обзор сегмента

В выборке из различных источников собрано 1108 объектов, с ценой на рынке в целом представлено чуть более 72%, доля предложения по продажам составляет 41%, остальные объекты предлагаются в аренду .

Общий объем предложения составляет 469880 кв.м. и 26148560 тыс руб.Средняя цена кв.м. с учетом всех типов находится в диапазоне от 1000 до 245 тыс руб за кв.м. с учетом всех типов, районов и пригородов Уфы

Средняя цена коммерческого объекта по г. Уфа составляет 19770 тыс. руб

Средняя площадь – 432 кв.м.

Диапазон площадей помещений составляет от 5 до 18 000 кв.м.

Диапазон стоимости объекта – от 500 тыс руб до 210 млн руб

Коммерческая недвижимость, продажа 
  на 01.04.18, руб/кв.м, изм.%  за 1 кв 2018 год

с начала 2017

Уфа, торговая

61450

0,16%

3,99%

Уфа, офисная

55990

2,17%

4,45%

Уфа, свободного назначения

58600

-4,05%

2,73%

Уфа, складская

16500

3,51%

-2,42%

Среднее по всем типам

58900

0,41%

4,75%

Структура продаж КН 01042018.jpg 

В том числе представлены типы объектов ( соотношение типов в структуре выборки рынка):

Тип

Количество

Доля, %

Торговые

332

29,96

Офисные

335

30,23

Свободного наз

329

29,69

Пр.-складские

102

9,21

Прочее

11

1

ИТОГО

1108


Цены продажпо типам КН 01042018.jpg

 Средние цены по районам и типам коммерческой недвижимости представлены в таблице ниже.

Цена продаж

Центр

Проспект

Зеленая Роща

Сипайлово

Черниковка

Дема

Затон

Инорс

Прочее

Все районы

Торговая

96600

88450

91100

96600

68800

56600

61050

51100

51250

61550

Офисная

76600

57880

62450

50010

47220

43400

58330

46000

43120

57230

Универс.

72200

62170

68850

60120

38900

51150

51150

51450

41120

56320

Пр.-скл.

20450

35500

34180


12150

15500

21100

23120

13550

17100

Вся

81240

72200

74500

67450

45110

52200

58040

50120

42305

59140

Цены продаж по районам Уфы КН 01042018.jpg Цены продаж по районам Уфы график КН 01042018.jpg

Продажа коммерческая недвижимость бизнес-центров и офисных зданий по классам

Диапазоны цен (руб за кв.м. ) на 2 квартал 2018 года по типичным представителям класса. Таблица доступна в платной версии обзора

Районы

города

Класс "А" (условно по некоторым позициям)

Класс "В" рядом с транспортными магистралями

Класс "С" неудобный подъезд

Класс "D"

 Продажа складской недвижимости по классам

Диапазоны ориентировочных цен (руб за кв.м. ) на 2 квартал 2018 года по типичным представителям класса. Таблица доступна в платной версии обзора

Диапазоны цен и площадей в сегменте продаж вся выборка доступны в платной версии обзора

Торговая недвижимость:

Диапазон площади объектов:

Диапазон общей цены объекта:.

Диапазон цены кв.м.:

Офисные помещения:

Универсальные помещения:

Производственно-складские:

Продажа. Прогноз сегмента.

Продолжается тенденция 2017 года по избавлению от избыточных активов, но рынок показывает уменьшение объема предложения. Высокая стоимость содержания, включающая налоги и коммунальные платежи не дают ценам снижаться в целом. Рынок показывает незначительный рост по части сегментов, и снижение в сегменте универсальных помещений за счет неверного и преувеличенного позиционирования объекта. Напомним, что после начала концентрации торговых операторов в торговых центрах и частичного их ухода из сегмента street-retail, многие торговые помещения были перепозиционированы в универсальные, чтобы в рекламе привлекать более широкий сегмент интересантов. Но часть из них с учетом изменения требований к торговому бизнесу последних лет, на деле стала офисными. Например, высота потолка или планировка стала не соответствовать пожеланиям. Также не хватает помещений типа open-space, причем как в торговом, так и в офисном сегменте, исключения здесь только торговые центры.

Изменения ожидают сегмент с продолжением развития интернет- торговли и изменением позиционирования и востребованности инфраструктуры в различных районах города, а также с развитием новых жилых районов. Ценовая тенденция сохранится, снижение цен на значимые величины маловероятно, но и значительное повышение тоже. И одна из причин тут также ограничения и высокие требования и ставки ипотечного кредитования. Взять ипотеку на коммерческую недвижимость не так просто, иногда условия заградительные.. В части новых строек нас ждет скорее повышение стоимости, даже на текущем этапе цены выше вторичного рынка.

Сложность инвестиций в строящиеся новые объекты коммерческой недвижимости останавливает собственников от продажи помещений, если они удачно сдаются в аренду Универсализация помещений в сегменте продаж выражена слабее, как и отдельные особенности не всегда влияют на цену, и продающему объект собственнику не очень хочется задумываться о тонкостях. Основные факторы, влияющие на цену – это место, удобство помещения для размещения бизнеса и транспортные потоки вокруг.

Аренда коммерческой недвижимости.

В выборке из различных источников собрано 2334 объектов, с ценой представлено 80% объектов.

Общий объем предложения составляет 515 814 кв.м. Средняя цена кв.м. с учетом всех типов находится в диапазоне от 50 до 4000 руб за кв.м. с учетом всех типов, районов и пригородов Уфы (цены по крупным торговым центрам, в том числе цены на островную торговлю в них не входят в нашу выборку, и в целом намного выше среднерыночных ставок по всем прочим объектам)

Средняя цена коммерческого объекта в аренду по г. Уфа составляет 115445 руб/месяц

Средняя площадь – 221 кв.м.

Диапазон площадей помещений составляет от 5 до 10 000 кв.м.

Диапазон стоимости аренды объекта – от 3,5 тыс руб до 1 млн руб в месяц за помещение

Коммерческая недвижимость, аренда, руб\кв.м. 
  на 01.04.18, руб/кв.м./мес, изм за 1 кв 2018

с начала 2017

Уфа, торговая

890

0,56%

9,04%

Уфа, офисная

610

-2,30%

6,09%

Уфа, свободного назначения

650

-6,15%

5,36%

Уфа, складская

350

10,00%

11,11%

 Среднее по всем типам

740

3,38%

6,29%

 Структура аренды КН 01042018.jpg 

В том числе представлены типы объектов ( соотношение типов в структуре выборки рынка):

Тип

Количество

Доля, %

Торговые

742

32,11

Офисные

633

27,39

Свободного назначения

634

27,43

Пр.-складские

302

13,07

Прочее

23

1

Итого

2334


 Цены аренда по типам КН 01042018.jpg

Средние цены по районам и типам коммерческой недвижимости представлены в таблице ниже.


Центр

Проспект

Зеленая Роща

Сипайлово

Черниковка

Дема

Затон

Инорс

Прочее

Все районы

Торговая

950

835

840

750

550

553

580

505

435

890

Офисная

820

710

605

510

402

440

479

408

397

610

Универс.

877

744

645

556

422

423

437

365

375

650

Пр.-скл.

390

345

430

390

215

350

310

341

336

350

Вся

869

738

725

615

430

445

495

402

390

740

Цены аренда по районам Уфы КН 01042018.jpg

Цены аренда по районам Уфы график КН 01042018.jpg

Минимальная цена аренды помещения составляет 160 руб.кв.метр (кроме складских) и может варьироваться в зависимости от его размеров, благоустройства и др. Наименьшая площадь помещения - 5 кв. м. 

Аренда коммерческая недвижимость бизнес-центров и офисных зданий по классам

Диапазоны цен (руб за кв.м. в месяц) по итогам 2 кв 2018 года по типичным представителям класса. Данные таблицы доступны в платной версии обзора

Районы города

Класс "А" (условно по некоторым позициям)

Класс "В" рядом с транспортными магистралями

Класс "С" неудобный подъезд

Класс "D"

Минимальная цена аренды помещения составляет 220 руб.кв.метр и может варьироваться в зависимости от его размеров, благоустройства и др. Максимальная цена 1562 руб.кв.метр в категории класса «В»

Аренда помещение свободного назначения (ПСН) по классам

Диапазоны цен (руб за кв.м. в месяц) по итогам 2 кв 2018 года по типичным представителям класса. Данные таблицы доступны в платной версии обзора

Аренда складской недвижимости по классам

Диапазоны цен (руб за кв.м. в месяц) по итогам 2 кв 2018 года по типичным представителям класса. Данные таблицы доступны в платной версии обзора

Диапазоны цен и площадей в сегменте аренды доступны в платной версии обзора

Торговая недвижимость

Диапазон площади объектов:

Диапазон общей цены объекта:

Диапазон цены кв.м.:

Офисные помещения

Универсальные помещения

Производственно-складские

Аренда. Прогноз сегмента.

С 2017 спрос в сегменте аренды гораздо выше, как и предложение, чем в сегменте продаж. В 1 квартале мы наблюдаем уменьшение выборки продаж, но количество предложений в сегменте аренды сохраняется на урочне конца 2017 года. В целом это типичная ситуация для коммерческого сегмента, рынок коммерческой недвижимости пополняется новыми объектами менее интенсивно, чем рынок жилья. Хороших объектов в продаже не так много, так как собственники предлагают извлекать из них постоянный доход. Небольшое повышение аренды связано более высокими ожиданиями этого года и с желанием отсечь благонадежного арендатора.

Торговые помещения. Здесь продолжается консолидация ритейлеров в крупных и продвинутых торговых центрах. Помещения с отдельными входами используются под сервисные, офисные предприятия, в сегменте торговых монобрендовых магазинов наблюдается миграция арендаторов.

Динамика в сегменте аренды восстановилась, помещений много, но мало соответствующих современным требованиям. Произошла некая эволюция в восприятии и спросе потребителей и арендаторов, но пока не произошла в должной мере в восприятии собственниками своих помещений. Так, не все готовы понимать, что ремонт в счет аренды позволяет поддерживать помещение в должном техническом уровне не своими силами, а силами арендатора. А стоящее годами помещение с черновой отделкой нужно отремонтировать самостоятельно перед сдачей, либо дать каникулы по аренде по смете ремонта. Не все собственники в должной мере умеют просчитывать скрытые издержки, недополученный доход, изменения трендов и моральное устаревание типа объекта и его состояния.

Пока нет оснований для смены рыночного тренда. Основными ценовыми факторами будут конкретные рыночные условия для разных типов бизнеса, и степень влияния на сегмент Интернет-торговли и глобальной эволюции спроса и потребления. Наиболее стабильными, но дешевыми арендаторами сейчас являются продуктовые сетевые магазины эконом-класса, которые оставляют после себя помещения не в лучшем состоянии, но считаются стабильными арендаторами, а также востребована разбивка помещений на более мелкие.

Ценообразующие факторы помещений коммерческого назначения (упорядочены по значимости с самого важного до менее важного): данные 10 факторов доступны в платной версии обзора

Диапазоны поправок к цене продаж коммерческой недвижимости

Типичные поправки к стоимости указанных типов представлены в таблице, данные доступны в платной версии обзора.

Тип поправки

Диапазон значений +-

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте продаж коммерческой недвижимости представлены ниже

Сроки экспозиции

Доля

До 3 мес

5%

3 - 9 мес

45%

более 9 мес

50%

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте аренды коммерческой недвижимости

Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже, главным условием выполнения сроков экспозиции является правильное установление рыночной цены предложения и типичность объекта в своем сегменте, в том числе и его состояния

Сроки экспозиции

Доля

До 3 мес

35%

3 - 9 мес

60%

более 9 мес

5%

Объекты в исследуемом сегменте имеют различную степень ликвидности. Для больших площадей с требуемыми большими инвестициями и высокой кадастровой стоимостью для налогообложения – от 8-9 месяцев.

Анализ спроса и факторов, мотивация спроса.

Спрос на коммерческую недвижимость в сегменте продаж рассматривается в контексте стратегических инвестиций, ипотечные возможности ограничены, хотя ряд банков в начале 2018 заявил об активизации коммерческой ипотеки, по факту одобрить такой кредит крайне сложно. В черте крупнейших городов наиболее востребованы универсальные объекты в местах высокой транспортной доступности.

Сегмент характеризуется средним уровнем спросоа и динамикой небольших колебаний цены, прогноз сохраняется до конца 2018г. Уровень спроса на торговые помещения значительно ниже, чем в предыдущие годы. Ввиду концентрации торговли в торговых центрах и развитию интернет-торговли, типичные торговые помещения формата стрит-ритейл переформатируют в универсальные, а невостребованные универсальные в офисные, что следствием ведет к снижению ценника на них.

В сегменте аренды коммерческой недвижимости спрос, динамика и ликвидность объектов выше, чем в продажах. Однако стоит обращать внимание на учет стоимость коммунального обслуживания и учет в счет аренды ремонта помещения. Также наблюдается спрос на помещения определенного формата, «современные» открытые пространства с высокими потолками, какие представлены не во всех районах и типах застройки. Именно из-за этого некоторые торговые компании предпочтут островную торговлю в торговом центре. Также спрос на такие форматы показывают банки и страховые компании.

Автор расчетов и методики: Андреева Елена, ген. директор Сети АН ЭКСПЕРТ, оценщик, независимый судебный эксперт

(347)299-14-14, expert-russia@mail.ru

Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ. www.expert-russia.ru

Andreeva.JPG

По вопросам продажи, покупки или аренды коммерческой недвижимости в Уфе обращайтесь к специалисту Марии Фадеевой, тел. +7-917-344-55-62

Fadeeva.jpg



Количество просмотров -


Все о ценах на недвижимости, аналитике типов и прогнозах рынка недвижимости в Уфе и России в динамике с первых лет 21 века
Компания
Новости
Франчайзинг
Ипотека
Реклама
Обучение и услуги портала