Москва

Аренда жилья в Уфе по итогам 2017 г. по районам и типам квартир. Структурные изменения сегмента. Аренда VS Ипотека снова

04.01.2018

Средняя стоимость типовой квартиры в Уфе составляет около 16650, за квартал почти не изменилась, в среднем по рынку. Изменения в структуре спрос и предложения пока не могу сильно изменить тренды арендного рынка. За 2017 год отмечено небольшое повышение цены на небольшие квартиры, в пределах 1,5%. В Центре, где за типичную квартиру стали просить до 1 тыс руб больше в месяц, чем раньше, значительно уменьшилось количество квартир эконом-класса, основная их доля предлагается в более отдаленных районах и частично на Проспекте Октября. В сегменте более дорогих квартир бизнес-класса отмечено увеличение предложения. В первую очереди собственники хотят повысить уровень своего предложения за счет обновленного косметического ремонта и мебели. Но не все такие квартиры можно считать квартирами бизнес-класса, несмотря за запрашиваемую за них цену.

Завышение цены также является следствием увеличения коммунальной нагрузки и низкой экономической рентабельностью этого бизнеса в целом. В отличие от рынка аренды давности нескольких лет, основная стоимость коммунальных услуг учитывается в платеже, а арендатор оплачивает только отдельно счетчики. Но восприятие этой цены всегда связано со сравнением с ипотечным платежом, поэтому в период сильного роста коммуналки собственникам не удалось повысить средние цены аренды. Но и квартиры требовали обновления, так как  с 2015 года конкуренция объектов высока, и максимальный спрос был на самые дешевые варианты. Многие собственники сделали ремонт, поставили немного новой мебели, и стали предлагать свои объекты как бизнес-класс по цене выше 20-25 тыс руб в месяц. Но именно тако средний ценовой диапазон сдается сложнее, так как можно поискать дешевле, а цена в приоритете.

В итогах года опять  особе внимание мы хотим уделить качеству сдаваемых квартир. В Центре города, в непосредственной близости от учебных заведений, где собственник уверен, что квартиру и так возьмут, а студентам не требуется много комфорта, либо они не смогут поддерживать должный порядок, квартиры не всегда отвечают современным требованиям рынка. Безусловно, инвестиции в хорошую обстановку вряд ли принесут большую прибыль, но на фоне повышающегося из года в год количества предложений на рынке, рано или поздно это может стать определяющим. Инвестиции в ремонт и обстановку все менее экономически целесообразны, но если квартира с дается с целью оплаты ипотеки, это может стать решающим.

Ипотека против аренды. Так как большинство типичных арендаторов не имеют большого первоначального взноса (они же платят аренду, и копить сложно), предлагаем вам примерный расчет платежей исходя из 15% первоначального взноса (использован кредитный калькулятор одного из ведущих банков).  Молодой семье сложно накопить более 300 тыс руб. Например, при цене квартиры в среднем районе в 2200 тыс руб, ее аренда будет стоить 18000 руб в месяц при хорошем современно состоянии, напоминаем, комуслуги в целом включены кроме счетчиков (1500 руб в мес).

Расчет СБ.jpg

Таким  образом, если вы снимаете квартиру, ваши затраты будут 18000+1500 = 19500 руб в месяц. Сопоставимый платеж вы сможете получить при ипотеке не менее 20 лет, так как в этом случае коммуналку вы будете полностью платить сами, уже 4000 руб например. Если взять  ипотеку в 30 лет, то к 50 ее удасться выплатить. Однако минимальный доход  в 22400 руб при платеже в 17400 плюс коммуналка выглядит нереально, и доход нужен не менее 40 000 руб, чтобы хотя бы как то прожить, из которых около 20 000 уйдет на ипотеку и коммуналку, и накапливать уже точно не получится.. Правда при таком условии за квартиру вы переплатите ее полную стоимость, даже более – 2300 000 (на %), как будто бы вы купили две). И если вдруг перестанете платить по каким-то своим обстоятельствам, то первоначальный взнос вернуть не сможете, так как первые годы почти весь ваш платеж – это проценты, и сумма непогашенного остатка  кредита уменьшается очень медленно, а рыночная стоимость квартиры может снижаться вполне себе вероятно (много новых домов снижают постепенно ценность старого фонда)

Какой же вывод? И ипотека и аренда есть две реальные альтернативы, но если брать ипотеку с минимальным первоначальным взносом, то чем раньше, тем лучше, чтобы успеть выплатить, и желательно досрочно. Либо повышать первоначальный взнос. Например для той же квартиры. И платеж 10 тыс в месяц окажется гораздо более подъемным:

Расчет сб 1.jpg

В целом аренда жилья, ранее много лет воспринимаемая как вынужденная и как бы даже несолидная необходимость, становится хорошей альтернативой ипотеке. В современном мире часто смена работы происходит со сменой региона, а аренда дает больше свободы. Хотя в целом для многих это пока дискуссионный вопрос, мы считаем, что сегмент арендаторов такого нового типа есть потенциал сегмента и может способствовать формированию нового подсегмента домов или даже комплексов для долгосрочного арендного жилья как направления бизнеса. Именно об этом, как формат доходных домов, идут сейчас дискуссии.

Хитрости рынка. Еще раз хочется отметить все хитрости этого рынка. Напоминаем, будьте бдительны, не только снимая квартиру но и сдавая ее. Арендаторам стоит опасаться так называемых информационных агентств, которые за символичные суммы в пару тысяч обещают высылать и высылать варианты, по которым вы пройдете сами и совершенно бесплатно заключите договор. Если конечно, эта квартира вообще будет сдаваться и вам откроют двери… Новая «фишка» на рынке - фраза в объявлении про «фото реальные!». Но реальными окажутся фото, а не квартира. Приглядевшись, мы, специалисты, знающие рынок, заметим, что например окна или балконы, или планировка квартиры совсем не соответствует тому типу дома, что указан в адресе. Фото-то может и реальные, но скачанные с другого объекта и даже в другом регионе. Поэтому при звонке сразу выяснится, что квартира сдана\забронирована\собственник на отдыхе\давайте заключим договор и т.д. В среднем снять однушку в Уфе можно за сумму от 14 до 20 тыс руб в зависимости от района и за исключением элитного жилья, двушка на пару тысяч дороже, аренда комнаты обойдется в 6-8 тыс руб.

Комнаты как подсегмент. Средние цены на аренду комнат меняются не сильно, так как в любом случае это самый дешевый вариант для арендатора, покупка хорошей комнаты в общежитии блочного типа или малосемейке стала альтернативой покупки квартиры, в том числе и для студентов. Сейчас, чтобы получить больший доход от сдачи квартир в аренду, собственники стали пытаться сдавать их покомнатно тем же студентам. Среди особенностей этого типа – нелегальные «хостелы», когда в обычных квартирах, а не специально оборудованных гостиницах, сдаются кой-ко места. В таком формате это пока не радует, рассчитано на гастробайтеров и прочите не слишком платежеспособные классы. Также такой формат не радует соседей.

Средние цены аренды (типовые квартиры эконом и комфорт-класса). В данной таблице НЕ учтена квартплата в полном размере, в отличие от примера расчета выше, так как в предыдущие годы арендаторы часто платили ее сами, мы ее не учитывали, и для сохранения чистоты тренда продолжим это делать. Собственники стали это делать сами, так как арендаторы оставляли долги, иногда исчезали, не заплатив, наговаривали «межгород» и т.п. Также стоит заметить, что несмотря на средние цены, посчитанные до десятков рублей (средние арифметические расчетные величины), при установлении окончательной цены в договоре аренды чаще применяются округленные цифры, а в качестве аргументов приводятся коммунальные тарифы. Ну и за 2017 год изменение цены на +0.3% сложилось за счет самых дешевых вариантов.

Аренда январь 2018.jpg

Ср. цена

Комната

1-комн

2-комн

3-комн

Многок.

Центр

17800

8500

16200

20000

23900

26000

Зеленая роща

16600

8100

15300

18500

20100

22000

Проспект

16400

7600

15200

17600

20750

21300

Сипайлово

15800

7000

15000

17500

19100

20500

Черниковка, Инорс

15700

6700

13400

15600

17800

18800

Затон

14400

6500

13000

15200

17200

Дема

15200

7400

12900

15300

17000

Все районы без элитного

16650

7600

15400

16200

18250

Элитное

39800

25500

39000

46100

от 40000

Прогноз развития сегмента на 2018 год.

Продолжение текущего тренда, на который может повлиять стимулирование создания доходных домов на государственном уровне. Но так как такая инициатива затронет интересы банков как альтернатива ипотеке, вряд ли в следующем году это может иметь массовое внедрение. Но таким форматом может стать избыток типовых квартир в построенных домах эконом-класса у некоторых застройщиков в некоторых регионах. Квартиры, которые не удается продать, могут сдаваться с правом выкупа. Но в Уфе такого избытка нет, поэтому это не про нас, либо такой формат возникнет не по необходимости, а как новая рыночная ниша.

Цены в 2018 будут зависеть и от стоимости коммунальных услуг и миграционных потоков в город, но сильного пополнения  арендного фонда ожидать нельзя. Так как большинство покупок квартир, в том числе в новостройках, в 2016-2017 гг были не инвестиционными, а для проживания. Таких покупателей на аренду может толкнуть только сложности выплаты ипотеки, которую может перекрыть арендный платеж. А на предложение может повлиять отслеживание налоговыми органами и ЖЭУ тех, кто сдает квартиры и не платит налоги. Но не в сторону повышения цена, а на сами формы предложения. Например, такие собственники постараются воспользоваться услугами надежных и проверенных знакомыми риэлторов по аренде, чем выставлять самостоятельно объявления на рекламных сайтах.

Также на рынке может появиться новый формат жилья  - апартаменты, как отдельный класс на рынке жилья в целом, и как класс арендного жилья эконом-класса - как некий осовремененный некой концепцией апгрейд постсоветских малосемеек.

Некоторые варианты квартир в базе Сети АН ЭКСПЕРТ

Требования к элитному жилью, сдаваемому в аренду, которые позволят считать его таковым в отличие от типовой квартиры с ремонтом.

- принадлежность самого дома, где находится квартира, к категории домов повышенной комфортности или элитным. В ином случае ваша квартира – всего лишь типовая квартира с хорошим ремонтом

- новый, свежий, или обновленный после предыдущего арендатора ремонт

- ремонт и мебель в относительно единой стилистической концепции

- бытовая техника относительно новых моделей в хорошем состоянии, не говоря уже о ее наличии

- идеальная чистота всего вышеперечисленного

- отличное состояние и вид всех коммуникаций

- отсутствие запахов и «темных грязных уголков» в квартире, за и под мебелью

- обстановка и оборудование больше, чем «готовое решение из IKEA»

По вопросам аренды жилья Уфы мы рекомендуем вам обращаться в отделы аренды  Сети агентств недвижимости «Эксперт», тел (347)298-42-04, менеджер отдела:

Никитенко Ольга.jpg

Автор: Андреева Елена (347)299-14-14.       

Все материалы в Интернете на нашем сайте  www.expert-russia.ru

При перепечатке материала прямая активная гиперссылка на сайт

Сети агентств недвижимости «Эксперт» обязательна!

Количество просмотров -


Все о ценах на недвижимости, аналитике типов и прогнозах рынка недвижимости в Уфе и России в динамике с первых лет 21 века
Компания
Новости
Франчайзинг
Ипотека
Реклама
Обучение и услуги портала