Варианты налогообложения для агентств недвижимости в 2011 году: 20 критериев выбора

Правительство РФ одобрило пакет законопроектов о переходе от единого социального налога (ЕСН) к страховым взносам. Законопроектом предусматривается установление с 1 января 2011г. единых тарифов страховых взносов для всех работодателей в ПФР - в размере 26%, ФСС - 2,9% и фонды ОМС - 5,1%. При этом в 2010г/ тарифы страховых взносов в указанные государственные внебюджетные фонды сохраняются в размерах действующих ставок ЕСН - 20%, 2,9% и 3,1% соответственно.

 

Для плательщиков страховых взносов, не производящих выплаты в пользу физических лиц (индивидуальные предприниматели, адвокаты и другие), предлагается установить страховые взносы в фиксированном размере исходя из стоимости страхового года. Стоимость страхового года определяется по формуле: МРОТ х 12 месяцев х размер тарифа.

 

 

 

ВАРИАНТ 1. ООО с полным аутсорсингом ЧП –риэлторов (агент оформляется как ИП, частный предприниматель, индивидуальный предприниматель) по агентскому договору.

Клиент заключает с ООО договор на информационные услуги по объекту. Это удобно, так как агентство имеет свои информационные ресурсы иди долгосрочные пакетные договора на рекламу. С ЧП-риэлтором клиент заключает договор на суть сделки (продажа, покупка или поиск_. В договоре с ООО есть обязательство заключить договор с конкретным ЧП. Такого обязательства может и не быть. Но в любом случае клиенту требуется разъяснение необходимости двух договоров.

Минус такой схемы –ощущение у клиента двойного платежа. Плюс – аргумент о полной личной имущественной ответственности риэлтора за результат сделки и т.о. снятие с себя ответственности фирмой.

В этом случае фирма платит фиксированные налоги по офисным сотрудникам и 6% с услуг по рекламе с клиента по договору услуг, риэлторские услуги оформляются на риэлтора- ЧП отдельным договором агентским, обязательство которого прописано в договоре услуг фирмы с клиентом.

 

Возможен вариант, когда соотношение оборота ОООЧп, который в предыдущем примере регулируется стандартным риэлторским вознаграждением 40-50% со сделки, устанавливается так, чтобы минимизировать доход ООО. Т.е. дохода ООО должно хватить исключительно на затраты.

 

Минусы варианта: Основной минус - ощущение двойного платежа у клиента. Также важен вопрос контроля над ИП риэлтора. Риэлтор может получить копию своего свидетельства и заключать договора. Клиент, после разъяснения необходимости двух фактически несвязанных договоров, может сам стимулировать к этому риэлтора. Далее, если по такому договору у риэлтора возникает «косяк», это может коснуться и фирмы. Но, с точки зрения ответственности фирмы, документооборота и налогов – самый оптимальный вариант.

 

ВАРИАНТ 2. ООО-фирма с частичным аутсорсингом услуг на ИП-риэлтора. В этом случае все вознаграждение приходуется на фирму- ООО, вознаграждение риэлтора передается ему до налогообложения, и он сам платит с него налоги по УСНО.

 

Клиент заключает договор с ООО. ООО заключает агентский договор с ЧП, что прописано в договоре ООО с клиентом. Плюс схемы в большем контроле над ЧП. ООО работает УСНО 15%.

У фирмы также присутствуют  фиксированные налоги по штату сотрудников. Стоимость услуги ЧП определяется индивидуально.

 

ООО должно иметь некую белую фиксированную сумму для оплаты постоянных затрат и зпл. Остальное перечисляется ЧП-риэлтору.

 

Минусы схемы: Существует вероятность встречной проверки ООО и ЧП, если ЧП не проводит доход. Также контроль затрат со стороны налоговой в связи с возможными минимальными налогами по УСНО ООО. Также неявная на первый взгляд проблема, как сведение доходов ООО и «расходов» ООО=доходов ЧП на деле является очень сложной проблемой.

Расходы фирмы примерно стабильны. Как правило, это коммунальные платежи, зарплата офисных сотрудников, и т.п., которые привязаны к конкретным срокам. При этом доходы – по сделкам могут быть очень неравномерными. Как результат – либо необходимость держать на счете некоторую подстраховочную сумму, либо периодически разбираться с задолженностями. Поскольку оборот ООО при этом составляет полную сумму, а налог перечисляется поквартально, могут возникать периодические дисбалансы доходов и расходов. Тут требуется хороший финансовый контроль. Но если нарастающих итогом налоги по итогам года уравновесятся, то кассовые разрывы могут возникать периодически.

Правда,  в этом случае хороший контроль за финансовым потоком риэлтора и затратами, которые относятся на результат сделки. Помимо этого, общий финансовый поток можно в любой момент переориентировать ( например, уменьшить или увеличить процент риэлтора, сделать допсоглашение к основному договоу)

 

 

ВАРИАНТ 3. Договор клиента с ЧП-риэлтором и взаимосношения ЧП-риэлтора с фирмой ООО или ЧП по информационным услугам. Т..е. базовый договор на услугу клиент подписывает с ЧП, агентский договор. Этот договор заключается на всю сумму, оплачиваемую клиентом.

Согласно этому договору, ЧП может привлекать иные фирмы для осуществления рекламно-информационных и прочих услуг в целях исполнения договора, что он и делает, заключая с ООО/ЧП-фирмой свой договор на инфоуслуги. Стоимость этих услуг устанавливается так, чтобы покрыть постоянные затраты фирмы. Так как эта сумма постоянна и не слишком велика, ЧП-риэлтору невыгодно работать по 15%УСНО. Он платит 6% УСНО

 

 

Минусы: В том, что фирма для клиента в недвижимости солиднее выглядит как ООО. Возможно также самомнение этих ЧП-риэлторов относительно их вклада в прибыль фирмы, так как они при желании легко узнают оборот и постоянно видят свою отчетность.

Помимо этого, технические моменты перечисления денег могут создавать проблемы в уравновешивании  прихода денег и необходимости оплаты расходов. Иначе говоря, кассовые разрывы.

 

ВАРИАНТ 4. Фирма - ЧП и агенты -ЧП, имеют с клиентом отдельные договора услуг. Аналогичен 1 варианту, ЧП с ЧП договоров не заключают, клиент заключает 2 разных договора. Офисные сотрудники числятся у ЧП.

 

Минус варианта заключается в том, что не все сотрудники захотят работать у ЧП. Сложно пройти в банке, сложно по прошествии лет получить какой-то документ.

 

В 1,3 и 4 случаях в статистических кодах фирмы вообще может не быть сделок с недвижимостью, соответственно, нет постановки на учет в Росфинмониторинг. Но какие действия повлечет это со стороны Росфинмониторинга, пока сказать сложно. В свою очередь, ИП – риэлторы не обязаны вставать на учет в Росфинмониторинг.

Во всех случаях можно столкнуться с возражениями ИП-риэлторов по поводу ответственности всем имуществом. Но эти вопросы будут предусмотрены клиентским договором.

Заключение клиентом договора с индивидуальным предпринимателем, в результате которого у клиента возникают возражения, можно обосновать тем, что в большинстве сфер бизнеса сейчес активно работают ИП. ОО же в свою очередь банкротится или закрывается гораздо легче, чем признается банкротом физическое лицо.

Во всех случаях увеличивается работа бухгалтерии. Возникают также первичные затраты на регистрацию ИП. ИП также должны оплачивать налоги в пенсионный фонд. За год сумма может вызвать неодобрение сотрудников и «далеко идущие» планы на уход из фирмы вместе с ИП.

 

Какую мотивацию можно здесь использовать? Пенсионные отчисления обязательны, но социальные гарантии сотрудник может создать себе сам. В такой схеме, когда риэлтор работает как ИП, не важно, в какой схеме из четырех он задействован, заинтересованы те, кто претендует на кредиты или социальные гарантии. В этом случае им выгодно работать  и проводить свои доходы официально в том объеме, который необходим, например, для получения кредита. А большие кредиты, как правило, планируются заблаговременно. Пенсионные отчисления такие ИП-сотрудники все равно будут обязаны уплатить. А налог по УСНО можно в итоге регулировать.

Если говорить о серьезных социальных гарантиях, то здесь существует ограничение. Чтобы получить, например, компенсацию больничного для сотрудника - ИП, хотя бы исходя из размера минимально установленной зарплаты, отчисления по соцстрахованию надо перечислять в течение года до этого( ранее было полгода). Отчисления  по-минимуму составят за год всего лишь около 1500 руб, но позаботиться об этом нужно заблаговременно, оформив договор добровольного социального страхования ИП. Далее можно делать добровольные отчисления, уже исходя из размера официально проводимого дохода, соответственно, регулировать этот доход. При использовании этой возможности, например, в случае декретного отпуска или длительной болезни, такие сотрудники не «висят» на фирме и оформляют все социальные документы сами, получая выплаты на свой расчетный счет. Это удобно и фирме.

 

Вывод: все схемы налогообложения имею примерно одинаковую чистую прибыль, которая на практике все равно будет колебаться из месяца в месяц, так как сложно будет оптимизировать разбивку стоимости услуги в связи с тем, что срок исполнения и оплаты договора точно предсказать практически невозможно. Тем более, будет присутствовать процент арсторжения договоров.  Поэтому выбирать вариант нужно исходя их прочих критериев, например, взаимодействия с Росфинмониторингом, сложности документооборота.

 

Если исходить из всех плюсов и минусов, мы видим такую сравнительную картину. Плюс означает удобство или выгоду для фирмы. Минус – риски, сложность и неудобство для фирмы.