В России обещают ввести эскро-счета для операций с недвижимостью

14.02.2012

Что такое счет эскроу?

Счет эскроу представляет собой специальный условный счет для обмена имуществом, документами или денежными средствами с привлечением третьей стороны посредника. Чаще всего, такой условный счет используется в торговых операциях, что позволяет покупателю и продавцу осуществить сделку друг с другом используя какую-либо независимую сторону с целью минимизации риска не выполнения сделки, например банк, юридическую компанию или специализированную фирму. Счетом эскроу пользуются для осуществления сделок с недвижимостью, для передачи права собственности на имущество, денежные средства или ценные бумаги до момента выполнения определенных условий оговоренных в счете эскроу, после чего указанные активы или документы передаются бенефициару счета эскроу.

Согласно традиционным условиям счета эскроу все участвующие в сделке стороны передают свои инструкции нейтральному посреднику, именуемому доверенным агентом или распорядителем эскроу счета, чьей обязанностью является обеспечение перехода денежных средств, документов или имущества в другие руки только после полного выполнения всех оговоренных счетом положений, инструкций или условий.

Использование счета эскроу выгодно обеим сторонам, поскольку эскроу агент будет хранить все документы, производить необходимые платежи, вести учет и обеспечивать составление и представление требуемой отчетности. Счет эскроу облегчает ведение дел и обеспечивает реальность и исполнимость сделок, которые, на первый взгляд, представляются сложными или вообще неисполнимыми. Также счет эскроу часто используются при осуществлении оперативной хозяйственной деятельности.

Какова цель счета эскроу?

Независимо от того, кем Вы являетесь – покупателем, продавцом, кредитором или заемщиком – Вы хотите быть уверенными в том, что денежные средства или имущество перейдут в другие руки только после выполнения всех данных Вами инструкций. Доверенный агент или распорядитель эскроу обязан обеспечить сохранность денежных средств, имущества и/или документов в период их нахождения у такого агента или распорядителя, и выплатить такие денежные средства и/или передать имущественные права только после соблюдения всех условий счета эскроу.

Для каких видов сделок применяется счет эскроу?

Счет эскроу удобен для большинства договоров, связанных с передачей, арендой или финансированием сделок с недвижимостью или личным имуществом. Также Вы можете использовать подобный счет не только при покупке или продаже недвижимости, но и при осуществлении торговых сделок, продаже предприятия или передаче акций. Покупателю или продавцу следует использовать счет эскроу при осуществлении любых сделок, связанных со значительными инвестициями. Это значительно снижает коммерческие риски и повышает вероятность успешного завершения сделки.

Счет эскроу может использоваться при:

- заключении договоров и составлении документов об учреждении трастов между частными лицами;
- необходимости депозитирования ценных документов на безопасное хранение;
- хранении и выдаче денежных средств для финансирования сложных проектов;
- осуществлении различных торговых операций и хозяйственных сделок;
- резервировании и оплате денежных средств при покупке корпораций;
- хранении задатка и депозитов при сборе капитала;
- слияниях, реорганизациях, поглощениях и выкупе предприятий;
- предложениях о производстве инвестиций;
- урегулировании претензий.

Какова схема действия счета эскроу?

Доверители счета эскроу – покупатель, продавец, кредитор, заемщик и прочие лица – дают поручения об издании инструкций по открытию счета эскроу, которые, как правило, составляются в письменном виде, подписываются и вручаются доверенному агенту или распорядителю. DeltaQuest Group, являясь профессиональной консалтинговой и юридической компанией, готова действовать в качестве Вашего доверенного агента или распорядителя. Мы предоставим Вам всю необходимую для подготовки Ваших инструкций по организации счета эскроу информацию и составим необходимые документы. Для хранения денежных средств и активов участников – распорядителей- бенефициаров счета эскроу мы используем только первоклассные банки.

Мы действуем строго в соответствии с инструкциями счета эскроу. После того, как соблюдены или выполнены все инструкции оговоренные счетом, счет эскроу закрывается. Хотя каждый доверенный агент действует согласно общепринятой практики и механизма действия счетов эскроу, действия агентов все же различны, так как агент имеет дело с Вашим конкретным имуществом и выполняет Ваши конкретные указания. Наша компания готовит комплект всех документов, которые будут использоваться применительно к Вашей конкретной ситуации.

Обязанности нашей компании как доверенного агента включают в себя: своевременное исполнение инструкций, изданных принципалами и сторонами сделки; осуществление операций с денежными средствами и/или документами в соответствии с изданными инструкциями; оплата всех счетов согласно указаниям; выполнение конкретных оговоренных требований принципала; прекращение действия счета эскроу после соблюдения всех его условий; и распределение или выплата денежных средств в соответствии с инструкциями, а также составление бухгалтерского отчета об условном депонировании в заключительном или ликвидационном отчете.

Что необходимо для открытия счета эскроу?

Стороны – участники счета эскроу должны заключить соответствующим образом подготовленный договор. Обычные договора по созданию счета эскроу могут представлять собой документ за печатью, договор между держателем акций и компанией их выпускающей, договор о залоге или договор купли-продажи. Кроме того, стороны заключают составленный DeltaQuest договор об условном депонировании, в котором указываются распорядители – бенефициары счета и другая важная информация, полученные юридические документы, сумма и периодичность оплаты, процентная ставка и инструкции по выплатам, размер вознаграждения и условия достигнутого соглашения.

Использование счета эскроу в сделках с недвижимостью

Очень часто, для успешного завершения продажи объекта недвижимости привлекается нейтральная третья сторона в лице доверенного агента счета эскроу, которая обеспечивает соответствующее и своевременное исполнение сделки. Доверенный агент гарантирует соблюдение всех условий соглашения между продавцом и покупателем до завершения продажи. В том числе получение денежных средств и документов, заполнение необходимых форм, получение документов о погашении ссуды или залога в рамках конкретной сделки, обеспечение свободных от залога титульных прав на Вашу собственность до полной выплаты цены сделки. В число документов, которые может требовать держатель счета эскроу, входят:

- документы по ссуде
- налоговые декларации
- страховые полисы на случай пожара и прочие страховые полисы.
- документы подтверждающие права владения или гарантии прав владения
- условия продажи
- поручения об оплате различных услуг из суммы содержащейся на счете эскроу.

После выполнения всех инструкций указанных в условиях счета эскроу процесс выполнения сделки можно завершать. При этом взимаются и выплачиваются все неоплаченные платежи и вознаграждения. Также выплачиваются затраты на страхование, получение документов подтверждающих право собственности и пользования, инспектирование и комиссионные по сделке с недвижимостью. Право собственности на имущество передается продавцу и при этом выдается соответствующий документ на право собственности или гарантия, как это установлено в инструкциях счета эскроу. Также производится выплата денежных средств в соответствии с инструкциями.

Обслуживание счета-эскроу, конечно, не бесплатно. Например, тарифы одного из прибалтийских банков:

Обслуживание счета сделки

Открытие и обслуживание счета сделки (если сделку финансирует банк)

Составление, оформление и обслуживание (стандартный договор -- купля-продажа не обремененной недвижимости на территории Латвии)

0.2 %, min 200 EUR

Изменение условий договора об обслуживании счёта сделки (стандартный договор -- купля-продажа недвижимости на территории Латвии)

75 EUR

Нестандартный договор

по соглашению, min 1000 EUR

Изменение условий нестандартного договора об обслуживании счёта сделки

по соглашению, min 500 EUR

Открытие и обслуживание счета сделки (без банковского финансирования)

Стандартный договор (купля-продажа не обремененной недвижимости на территории Латвии)