В законодательство о жилищных кооперативах внесены изменения, а закон о долевом участии вообще грозятся отменить. Возможные последствия «законодательного урбанизма».
За последний месяц мы увидели целых две законодательные инициативы, одна из которых вступила в силу, а вторая еще долго будет обсуждаться на законодательном уровне.
Изменения коснулись жилищных кооперативов, которые как вполне законные схемы используются застройщиками для привлечения покупателей новостроек.
Закон № 236 от 13 июля 2015 года « О внесении изменений в отдельные законодательные акты»
Условия разные для тех ЖСК, которые были созданы до даты принятия изменений и создаваемых позже. Тем, кто уже существует, предоставляется год для внесения изменений в свою деятельность с целью приведения ее в соответствие. Для будущих ЖСК нужно обязательно быть застройщиком, а не инвестором. Также жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома (проекта) с количеством этажей более чем три.
Помимо этого, кооперативы будут обязаны размещать массу публичной информации.
Самое главное для потенциальных пайщиков следующее: если со дня вступления в силу настоящего Федерального закона созданный до дня вступления его в силу жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", осуществляет строительство более одного многоквартирного дома (проекта) или количество членов такого кооператива превышает количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме с количеством этажей более чем три, не допускается принятие новых членов в указанный жилищно-строительный кооператив до получения в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов, строительство которых осуществляется на дату вступления в силу настоящего Федерального закона. Т.е. если ЖСК инвестировал в несколько совершенно различных проектов ( разные земельные участки, проектная документация и т.д), то брать в него новых членов нельзя уже сейчас! Росреестр право собственности может потом не узаконить, и придется идти в суд.
Для тех кооперативов, которые участвуют в строительстве многоквартирных домов ( и только одного проекта), но не являются собственниками или арендаторами земельных участков, это означает, что в течение года им (их застройщику) необходимо перевести схему реализации проекта на 2014 ФЗ о долевом участии. Или получать всю разрешительную документацию на себя.
Большинство застройщиков, конечно, так и делает, когда получает все нужные документы – экспертизу проекта, разрешение на строительство. Есть и те, кто принципиально считает схему ЖСК удобной. Закон же работает больше против тех ЖСК, которые вкладывают в массу разных объектов, работая фактически как инвестиционная компании. Проблемы таких вложений - в сложности учета целевых средств граждан и сложность разделения денежных потоков на тот или иной проект.
Именно эту цель, как говорят банкиры, и будут преследовать изменения в 214-ФЗ. Т.е. цель в отслеживании целевого платежа дольщика на использовании его для строительства именно его квартиры, именно его дома. Большинство крупных застройщиков уже давно поняли удобство отдельного учета, под каждый проект создают отдельные юридические лица с отдельными счетами. На, видимо, не все, раз этот вопрос обсуждается в Правительстве.
Т.е. сумма, потраченная с расчетного счета на покупку, например, бетона, должна отслеживаться, и должно быть видно, что данный бетон пошел именно на стройку данного дома. И косвенно помогать учитывать это будут банки, правда уже в тесной связке с застройщиком путем проектного финансирования.
Банкам эта схема выгодна. Но что мешает это делать застройщикам сейчас – т.е. вести отдельный учет – непонятно. Поэтому цель законодателя видимо иная и гораздо шире, чем кажется.
Обсуждается, правда, и полный отказ от продаж квартир на стадии строительства. Учитывая, что более половины покупок а рынке, а в этом году - и того больше – это покупка новостроек, приведет это к невозможности для многих купить квартиру в принципе. И ликвидации бОльшей части застройщиков (успеют ли они достроить свои объекты?).
Чиновники, правда, сетуют на то, что программа господдержки застройщиков имеет помимо сохранения строек и другую цель – обрушить цены на вторичном рынке, так как они завышены и раздуты.
Теперь логика действий законодателя складывается так: сначала дали господдержку новостройкам, куда и перетек ограниченный спрос покупателей. В это время снижается и снижается вторичный рынок до тех пор пока…. Далее новостройки перестают продавать на стадии строительства, и граждане начинают покупать вторичку по снизившейся вполовину цене. На рынке остаются только крупнейшие полугосударственные (полумуниципальные) застройщики в связке с ограниченным количеством крупнейших банков. Банкротства или постепенное вытеснение мелких застройщиков, «шефство» властей над проблемными стройплощадками или прямое рейдерство под эгидой закона. Вопрос, будет ли так на самом деле?
Активизация спросана вторичном рынке при невозможности купить новостройку в принципе, сократит предложение жилья наполовину приведет опять к росту цен. Не надо забывать тут и взаимозаменяемости сегментов. Например, загородной недвижимости – индивидуальных домов. Ведь они так хорошо вписываются в госстатистику сдачи жилья по квадратным метрам…
А после массового бума строительства и господдержки жилья эконом и супер-эконом класса на рынок в определенный момент ( через несколько лет, когда сегодняшние дома достроят, сдадут и обживут) выплеснется огромное вторичное предложение «две-тысячи-пятнашек», типовых и безликих, по примеру «хрущевок» и «брежневок» в нашем прошлом. Но тогда было другое время… Дай Бог, чтобы сегодняшние меры не сказались на качестве и безопасности, так как это уже не 5 и 9-этажки, а дома гораздо большей высотности.
В Китае такая инициатива например закончилась кое-где до сих пор пустующими и ветшающими новыми кварталами и даже районами….Тогда это назвали «постсоветским урбанизмом» - смотрите как это выглядит там , а как назовут потомки наши дома?
Поэтому здесь главное понять меру того количества жилья, которое реально нужно людям для проживания, а не для инвестиций. Именно на это намекает сейчас застой и избыток предложения в сегменте аренды жилья и собственников - физлиц.
Что же касается рынка новостроек, это всегда был управляемый рынок, в отличие от вторичного. Не хотелось бы, чтобы ограничение конкуренция застройщиков количественным способом привела к безликости проектов, отсутствию новых, пусть даже и эпатажных строительных идей..
Автор: Андреева Елена, генеральный директор Сети АН ЭКСПЕРТ, аналитик, эксперт рынка
Количество просмотров -
